Chiếm lĩnh thị trường trị giá hàng nghìn tỷ đô la, vì sao chứng khoán hóa bất động sản lại không “nóng” lên được?
Tuyển chọn TechFlowTuyển chọn TechFlow
Chiếm lĩnh thị trường trị giá hàng nghìn tỷ đô la, vì sao chứng khoán hóa bất động sản lại không “nóng” lên được?
Tiếng tăm rầm rộ, nhưng việc mã hóa bất động sản cuối cùng vẫn không thoát khỏi bản đồ lý tưởng.
Chuyên sâu báo cáo Web3Tác giả: Sean Lee, tạp chí Forbes
Biên dịch: Saoirse, Foresight News
Trong nhiều năm qua, công nghệ token hóa luôn được xem là chìa khóa để cách mạng hóa mô hình đầu tư bất động sản.
Về mặt lý thuyết, lợi thế của nó rất rõ ràng: nhà đầu tư có thể nắm giữ tài sản bất động sản chất lượng cao dưới dạng các phần nhỏ, thực hiện giao dịch chỉ trong vài phút thay vì mất hàng tháng như phương thức truyền thống, đồng thời còn sở hữu tính thanh khoản vượt trội so với bất động sản thông thường. Tuy nhiên, trên thực tế, viễn cảnh tươi đẹp này đến nay vẫn chưa trở thành hiện thực.
Dù đã phát triển trong nhiều năm, tỷ lệ bất động sản được token hóa trong thị trường bất động sản toàn cầu trị giá khoảng 300 nghìn tỷ USD vẫn chưa đạt nổi 0,1%. Ngay cả trong lĩnh vực rộng hơn là token hóa tài sản thực, quy mô tổng cộng trên chuỗi mới chỉ đạt khoảng 31 tỷ USD — một con số vô cùng khiêm tốn so với toàn bộ thị trường.
Khoảng cách lớn giữa lý tưởng và thực tiễn đã trở nên không thể bỏ qua.
Đến thời điểm hiện tại, việc đầu tư vào bất động sản thương mại chất lượng cao vẫn không thể tránh khỏi sự can thiệp của các trung gian, rào cản đầu tư cao và chu kỳ nắm giữ tài sản kéo dài. Mô hình mua bán thuận tiện các phần token bất động sản vẫn chưa hình thành ứng dụng thực tế có quy mô đáng kể nào.
Vấn đề từ đầu không nằm ở số lượng token thiếu hụt, mà ở chỗ thiếu vắng một hệ sinh thái pháp lý, vận hành và tuân thủ đầy đủ — yếu tố thiết yếu để những token này trở thành sản phẩm tài chính có độ tin cậy cao.
Phương hướng phát triển bị đảo ngược
Một trong những sai lầm cốt lõi trong các nỗ lực ban đầu về token hóa là ưu tiên tập trung vào công nghệ thay vì đặt mình vào vị trí nhà đầu tư để suy nghĩ.
Bà Sonia Shaw, Nhà sáng lập kiêm Giám đốc điều hành (CEO) của OneAsset, cho biết toàn ngành từ đầu đã đi sai hướng. «Các bên tham gia chỉ bận tâm suy nghĩ ‘tài sản nào có thể đưa lên chuỗi’, mà lại bỏ qua câu hỏi thực sự quan trọng đối với nhà đầu tư bất động sản: Làm thế nào để xây dựng niềm tin vào một tài sản?»
Điều này dẫn đến sự xuất hiện ồ ạt các sản phẩm liên quan trên thị trường. Những sản phẩm này trông có vẻ gắn với tài sản bất động sản, nhưng lại thiếu cơ sở hạ tầng nền tảng hỗ trợ bài bản. Quyền sở hữu tài sản mơ hồ, quy tắc phân phối lợi nhuận lộn xộn, và tính thanh khoản được quảng bá chỉ tồn tại trên lý thuyết.
Đây cũng chính là lý do khiến các nhà đầu tư tổ chức vẫn duy trì thái độ quan sát sau nhiều năm thử nghiệm. Ngành công nghiệp nói chung vẫn coi token hóa như một tính năng bổ sung, chứ không phải nền tảng cốt lõi để xây dựng hệ sinh thái.
Hạ tầng cơ sở có những điểm yếu rõ ràng
Nói cho cùng, ngành bất động sản token hóa luôn thiếu một loạt yếu tố nền tảng nhưng cực kỳ quan trọng: quyền sở hữu tài sản có hiệu lực pháp lý, cơ chế chuyển nhượng tài sản tuân thủ quy định, dịch vụ vận hành chuyên nghiệp và phân phối lợi nhuận, cũng như khả năng tương thích với hệ thống tài chính hiện hành.
Đây không phải là những khái niệm mới, mà là các tiêu chuẩn phổ biến trong lĩnh vực đầu tư bất động sản truyền thống. Việc tái tạo thành công bộ quy tắc này trong hệ sinh thái token hóa chính là thách thức lớn nhất mà ngành đang đối mặt.
Bà Shaw giải thích: «Việc xây dựng khuôn khổ pháp lý về quyền sở hữu, cơ chế chuyển nhượng tuân thủ quy định và hệ thống dịch vụ chịu sự giám sát đòi hỏi đầu tư rất nhiều thời gian, nguồn lực chuyên môn, và đặc biệt là sự tham gia sâu sắc từ phía cơ quan quản lý.»
Những công việc này tiến triển chậm, chi phí cao và chủ yếu diễn ra “đằng sau hậu trường”, khó được công chúng nhìn thấy. Đó cũng là lý do vì sao nhiều dự án giai đoạn đầu đều né tránh hoặc xem nhẹ vấn đề này. Như bà Shaw nhận định, đa số các dự án trong ngành đều chạy theo mục tiêu gây quỹ nhanh, mà bỏ qua việc đầu tư bài bản vào hạ tầng nền tảng.
Nếu thiếu những yếu tố cốt lõi nói trên, ngay cả khi bất động sản token hóa có thể chứng minh năng lực kỹ thuật, nó cũng sẽ không thể trở thành một sản phẩm tài chính đáng tin cậy. Bà bổ sung: «Không có những nền tảng này, mọi thứ còn lại đều chỉ là hình thức bề ngoài.»
Nguyên nhân khiến nhà đầu tư tổ chức vẫn quan sát
Trong mắt các nhà đầu tư truyền thống, họ không nghi ngờ về bản thân khái niệm token hóa, mà nghi ngại về môi trường ngành hiện tại.
Ông Kevin Crowther, chuyên gia quản lý tài sản tư nhân tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE), nhận xét: «Mô hình này về mặt logic là khả thi, nhưng hạ tầng và khung quy định chưa hoàn thiện đang cản trở nghiêm trọng việc triển khai thực tế.»
Đối với các tổ chức, điểm đau lớn nhất là sự mơ hồ trong quy định. Vấn đề như quyền sở hữu tài sản, hiệu lực pháp lý của các quyền lợi, hay khả năng áp dụng xuyên biên giới đối với các quy định giám sát — đến nay vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Trong bối cảnh đó, các tổ chức rất khó lòng yên tâm phân bổ vốn.
Ngoài ra còn có những cân nhắc thực tế khác: phần lớn tổ chức và cá nhân có tài sản cao đã đầu tư vào bất động sản thông qua các kênh trưởng thành và ổn định.
Ông Crowther chỉ ra: «Các công cụ đầu tư hiện tại mà họ đang sử dụng có cấu trúc quản trị rõ ràng. Token hóa có thể nâng cao hiệu quả ở một số khâu nhất định, nhưng ở giai đoạn hiện nay lại làm gia tăng thêm sự bất định và phức tạp.»
Một mô hình trưởng thành cần những đặc điểm nào?
Nếu lấp đầy được những khoảng trống hạ tầng nói trên, trải nghiệm đầu tư toàn bộ sẽ được cải thiện đột phá.
Theo tầm nhìn của bà Shaw: nhà đầu tư có thể hoàn tất quy trình tiếp cận hợp pháp, đầu tư vào các tài sản bất động sản cấp tổ chức chất lượng cao với mức tối thiểu thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn truyền thống; việc phân phối lợi nhuận minh bạch, công khai và trực tiếp gắn với dòng thu từ tiền thuê bất động sản.
Đặc biệt quan trọng là tài sản sẽ có tính thanh khoản thực tế và khả thi. Nhà đầu tư có thể thoái vốn thông qua thị trường thứ cấp được giám sát, từ đó thoát khỏi những thủ tục rườm rà vốn đặc trưng trong giao dịch bất động sản truyền thống.
Tuy nhiên, đến nay mô hình lý tưởng này vẫn còn rất xa vời. Dù một số phân khúc token hóa tài sản thực đã đạt được tốc độ thanh toán nhanh hơn và cải thiện phần nào tính thanh khoản, nhưng những ví dụ thành công và bài bản trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn rất hiếm.
Ngành bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực
Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu cho thấy môi trường bên ngoài ngành đang dần thay đổi theo chiều hướng tích cực.
Các cơ quan quản lý tại khu vực như UAE bắt đầu ban hành các quy định giám sát tài sản kỹ thuật số rõ ràng hơn. Các doanh nghiệp như Tokinvest — hoạt động dựa trên quy định của Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo UAE (VARA) — đã chính thức ra mắt các sản phẩm bất động sản token hóa. Một loạt quyết định phê duyệt và các biện pháp liên quan đến chứng khoán kỹ thuật số cho thấy các sản phẩm tài chính token hóa (bao gồm cả token bất động sản) đang từng bước nhận được sự công nhận chính thức.
Đồng thời, nhiệt độ trong các phân khúc khác của token hóa tài sản thực cũng gia tăng mạnh: mức độ tham gia của các tổ chức trong lĩnh vực trái phiếu kho bạc token hóa và quỹ thanh khoản ngày càng cao; các công ty quản lý tài sản lớn cũng liên tục mở rộng đầu tư — điều này cho thấy một số phân khúc nhất định đã đạt đến tiêu chuẩn được tổ chức chấp nhận.
Trọng tâm thảo luận trong ngành cũng đã thay đổi.
Bà Shaw cho biết: «Các dự án giai đoạn đầu luôn xoay quanh tranh cãi về quyền sở hữu tài sản. Nhà đầu tư luôn đặt câu hỏi: Tôi thực sự sở hữu quyền lợi gì? Những quyền lợi này được bảo vệ bởi luật pháp như thế nào? Và trước đây, ngành chưa bao giờ đưa ra được câu trả lời thỏa đáng.» Hiện nay, ngành đang trực diện và bắt tay giải quyết vấn đề cốt lõi này.
Giá trị đầu tư vẫn cần được kiểm chứng
Xét về góc độ đầu tư, token hóa bất động sản không tạo ra nguồn lợi nhuận mới. Giá trị cốt lõi của nó nằm ở việc tối ưu hóa ngưỡng đầu tư, hiệu quả vận hành và tính thanh khoản của tài sản bất động sản hiện có.
Bà Shaw khẳng định: «Token bất động sản đại diện cho quyền lợi hợp pháp và thực tế của người nắm giữ đối với các bất động sản thực có khả năng tạo ra dòng thu ổn định.»
Định nghĩa này cực kỳ quan trọng, bởi nó phân biệt rõ ràng giữa mô hình bền vững — tạo giá trị dựa trên thu nhập thực tế — và mô hình chỉ dựa vào câu chuyện thị trường hay đầu cơ trên thị trường thứ cấp.
Dẫu vậy, để thu hút dòng vốn tổ chức quy mô lớn, mô hình bất động sản token hóa buộc phải chứng minh được lợi thế cạnh tranh thực sự và cụ thể.
Ông Crowther cho rằng: «Muốn giành được sự ưu ái của dòng vốn chủ lưu, bất động sản token hóa phải chứng minh được giá trị kinh tế thực tế của mình, chứ không chỉ dừng lại ở mức độ đổi mới công nghệ. Hiện nay, phần lớn kiến trúc liên quan chỉ đơn thuần tái hiện mô hình đầu tư bất động sản hiện hành bằng một hình thức phức tạp hơn.»
Xu hướng phát triển trong tương lai
Giai đoạn phát triển tiếp theo của bất động sản token hóa sẽ không còn cạnh tranh về số lượng dự án mới hay token mới được phát hành, mà là về kết quả vận hành thực tế.
Bà Shaw nhấn mạnh: «Các tổ chức sẽ không bước vào chỉ dựa trên một bản bạch thư. Họ chỉ hành động khi thấy nền tảng đã vận hành quy mô lớn một cách hợp pháp, và có hồ sơ vận hành đầy đủ, có thể truy vết và kiểm toán được.»
Đây cũng chính là rào cản mà toàn ngành hiện nay cần vượt qua.
Trong một khoảng thời gian tới, mức độ hoàn thiện của khung quy định và hiệu quả thực tế của các nền tảng khi triển khai vận hành sẽ quyết định liệu chiến lược «ưu tiên xây dựng hạ tầng» này có thể hiện thực hóa được viễn cảnh ban đầu hay không.
Nếu con đường này thành công, bất động sản token hóa cuối cùng sẽ từng bước tiến gần hơn tới bản đồ lý tưởng ban đầu; còn nếu vẫn ì ạch, thì khoảng cách giữa lý tưởng và thực tiễn trong ngành sẽ tiếp tục tồn tại.
Tóm lại, hiện nay công nghệ đã không còn là rào cản đối với sự phát triển của ngành, mà chính hạ tầng và hệ thống tuân thủ mới là điểm nghẽn thực sự.
Chào mừng tham gia cộng đồng chính thức TechFlow
Nhóm Telegram:https://t.me/TechFlowDaily
Tài khoản Twitter chính thức:https://x.com/TechFlowPost
Tài khoản Twitter tiếng Anh:https://x.com/BlockFlow_News
Forbes
