Bitcoin mortgage, một thị trường xanh mới trị giá 6,6 nghìn tỷ USD
Tuyển chọn TechFlowTuyển chọn TechFlow
Bitcoin mortgage, một thị trường xanh mới trị giá 6,6 nghìn tỷ USD
Đại gia bất động sản Trump trở lại trong thời gian giới hạn, ông sẽ dùng "khoản vay mua nhà bằng Bitcoin" để thổi lên bong bóng tiếp theo.
Chuyên sâu báo cáo Web3Tác giả: BUBBLE, BlockBeats
Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã khởi động kế hoạch cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ USD dành cho khách hàng tổ chức, với các giao dịch đầu tiên bao gồm các công ty tiền mã hóa FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những nhà bảo lãnh phát hành trái phiếu kho bạc Mỹ chính thức, sự tham gia của định chế tài chính lâu đời này tại Phố Wall được xem là một bước đột phá mang tính biểu tượng sâu sắc.
Bitcoin đang dần chuyển mình từ một tài sản nắm giữ sang một công cụ tài chính có khả năng ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.
Chỉ một tháng sau đó, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) – ông Bill Pulte – lại đưa ra tín hiệu trọng đại. Ông đã yêu cầu hai trụ cột tín dụng nhà ở Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac nghiên cứu khả năng đưa Bitcoin và các loại tiền mã hóa khác vào hệ thống đánh giá cho vay mua nhà. Tuyên bố này đã tạo nên phản ứng mạnh trên thị trường, khiến giá Bitcoin tăng gần 2,87% trong 24 giờ, vượt ngưỡng 108.000 USD.
Giống như câu hỏi "linh hồn" trong quảng cáo của Coinbase: «Vào năm 2012 bạn cần 30.000 Bitcoin để mua một ngôi nhà, còn giờ đây bạn chỉ cần 5 đồng. Nếu giá nhà theo đơn vị Bitcoin liên tục giảm, thì tại sao khi tính bằng USD lại cứ tăng mãi?», liệu việc vay mua nhà bằng Bitcoin lần này sẽ tác động thế nào đến hệ thống đô la?
Bill Pulte nói có trọng lượng không?
Bill Pulte đã công khai kêu gọi trên Twitter tới Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC), yêu cầu hai doanh nghiệp này chuẩn bị sẵn sàng. Fannie Mae và Freddie Mac là hai doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ, tuy không trực tiếp cấp khoản vay cho người mua nhà, nhưng đóng vai trò trung tâm như "nhà tạo lập thị trường" trong thị trường thứ cấp cho vay thế chấp, bằng cách mua lại các khoản vay do các tổ chức tư nhân phát hành, sự hiện diện của họ đảm bảo thanh khoản và tính bền vững cho thị trường cho vay.
Sau cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008, Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) được thành lập nhằm giám sát hai tổ chức này. Theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan,截至tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac cùng nhau bảo lãnh tổng cộng 6,6 nghìn tỷ USD chứng khoán thế chấp được hỗ trợ bởi tổ chức (MBS), chiếm 50% tổng dư nợ thế chấp chưa thanh toán tại Mỹ. Trong khi đó, Ginnie Mae – cơ quan được HUD trực tiếp quản lý, với sự bảo lãnh toàn phần về tín nhiệm và tín thác từ chính phủ Mỹ – cung cấp 25 tỷ USD cho MBS, chiếm 20%.
Dư nợ chưa thanh toán của các chứng khoán thế chấp được hỗ trợ bởi tổ chức (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac)截至tháng 12 năm 2024, nguồn: jpmorgan
Trong nhiệm kỳ đầu tiên của Trump, các bên liên quan từng thảo luận nhiều phương án cải cách doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE), nhưng không đạt được tiến triển nào về mặt lập pháp. Lý do Pulte dùng từ ngữ mang tính "lệnh" trong bài đăng Twitter là vì với tư cách Chủ tịch FHFA, ông nắm giữ vị trí thành viên hội đồng quản trị "giám sát" tại cả hai công ty này. Kể từ khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã thực hiện cải tổ mạnh mẽ về nhân sự và cơ cấu, điều chuyển nhiều thành viên hội đồng tại hai tổ chức, tự bổ nhiệm làm Chủ tịch HĐQT và sa thải 14 quản lý cấp cao, bao gồm CEO của Freddie Mac, tiến hành tái cấu trúc toàn diện. Điều này làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với các GSE, đồng thời phối hợp với Nhà Trắng và Bộ Tài chính để thảo luận phương án niêm yết công khai trên cơ sở "bảo lãnh ngầm", khiến các động thái chính sách của ông có ảnh hưởng sâu rộng đến hệ thống tài chính. Việc FHFA bắt đầu khám phá việc đưa tài sản mã hóa vào hệ thống đánh giá cấp phép cho vay thế chấp đánh dấu một bước chuyển biến cấu trúc trong thái độ của giới quản lý đối với tài sản mã hóa.
Hồ sơ cá nhân của Pulte càng làm thông tin thêm phần phức tạp. Là người thừa kế thế hệ thứ ba của Pulte Homes – công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba tại Mỹ – giống như Tổng thống Trump, ông cũng là con cháu của một gia tộc bất động sản, đồng thời là một trong những quan chức liên bang thân cận với Trump sớm nhất công khai ủng hộ tiền mã hóa. Ngay từ năm 2019, ông đã vận động phát triển từ thiện bằng tài sản mã hóa trên mạng xã hội và tiết lộ bản thân nắm giữ lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông từng đầu tư vào các tài sản biến động cao như GameStop, Marathon Digital, khác biệt so với các chính trị gia thông thường, dường như hình ảnh đầu tư của ông phù hợp hơn với kiểu "Degen". Kết hợp với hồ sơ "theo đuổi mã hóa" trước đây, rõ ràng mong muốn đưa tài sản mã hóa vào hệ thống mua nhà của hộ gia đình Mỹ không phải là ý tưởng nhất thời.
Sự chia rẽ trong nội bộ chính phủ
Mặt khác, trong nội bộ chính phủ thực tế tồn tại sự bất đồng rõ rệt. ProPublica từng tiết lộ vào tháng Ba rằng Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng đang tìm hiểu việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi các khoản trợ cấp nhà ở liên bang. Một quan chức HUD tiết lộ, người thúc đẩy phương án blockchain là Irving Dennis – Phó Giám đốc Tài chính mới được bổ nhiệm tại HUD, từng là đối tác của tập đoàn tư vấn toàn cầu EY.
Khác với Fannie Mae và Freddie Mac thuộc dạng GSE "bán chính thức" do FHFA quản lý, Ginnie Mae do HUD quản lý là cơ quan 100% thuộc chính phủ. Do đó, các thảo luận tại đây cũng nghiêm ngặt hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ bên trong nội bộ. Một số người cho rằng điều này có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng tương tự như khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008, thậm chí có quan chức gọi đây là "dùng tiền chơi Monopoly để phát tiền thật". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu năng lực kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa blockchain và thanh toán mã hóa vào không chỉ làm tăng độ phức tạp mà còn có thể gây ra biến động giá trị tiền trợ cấp hoặc vấn đề tuân thủ.
Hiện nay, các nền tảng như Milo Credit, Figure Technologies đã cung cấp sản phẩm vay mua nhà thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, do không thể chứng khoán hóa khoản vay để bán cho Fannie Mae hay Freddie Mac, lãi suất cho vay rất cao và thanh khoản bị hạn chế. Nhưng một khi Bitcoin được đưa vào hệ thống cấp phép cho vay liên bang, không chỉ giúp hạ lãi suất vay, mà còn có nghĩa người nắm giữ có thể tận dụng đòn bẩy, chuyển từ trạng thái "HODL" sang "xây dựng cấu trúc tài sản hộ gia đình tại Mỹ".
Tất nhiên, rủi ro không thể xem nhẹ. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer cảnh báo, nếu đưa tài sản mã hóa không ổn định vào hệ thống cho vay thế chấp trị giá 1,3 nghìn tỷ USD do FHA bảo lãnh, bất kỳ sự mất neo giá trị nào cũng có thể gây ra cú sốc hệ thống. Luật sư Hilary Allen còn thẳng thắn hơn: việc ép buộc thay đổi công nghệ bằng cách lấy nhóm dân cư yếu thế nhất làm "đối tượng thí nghiệm" là cực kỳ nguy hiểm.
Bản chất của sự chia rẽ này nằm ở câu hỏi: liệu nước Mỹ đã sẵn sàng đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" chính thức vào hệ thống tài chính công? Hướng đi do FHFA đề xuất – cho phép người nắm giữ dùng số dư Bitcoin trực tiếp đáp ứng yêu cầu đặt cọc hoặc dự trữ – có ý nghĩa sâu xa ở chỗ nó lần đầu tiên trao cho tài sản phi tập trung hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, tính biến động của tài sản mã hóa khiến việc định giá và trích lập rủi ro trở nên khó khăn khi coi chúng là "tài sản dự trữ", và nếu trong tình huống giá Bitcoin biến động mạnh, liệu có nên cho phép dùng để đánh giá vay thế chấp hay không, đều liên quan đến vấn đề giám sát tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là ổn định hệ thống.
Lệnh mới của FHFA quy định điều gì? Trước đây cư dân Mỹ dùng tiền mã hóa để vay như thế nào?
Do bài học đau đớn từ cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008, hiện nay hệ thống đánh giá cho vay mua nhà tại Mỹ có những giới hạn nghiêm ngặt về tính tuân thủ của tài sản. Người vay dù sở hữu tiền mã hóa cũng phải chuyển đổi sang USD và gửi trong tài khoản ngân hàng được giám sát tại Mỹ đủ 60 ngày mới được coi là "tiền chín muồi" để đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đề xuất rõ ràng là muốn phá vỡ rào cản quy trình này.
Lệnh chính thức này, tức Quyết định số 2025-360, yêu cầu hai gã khổng lồ cho vay thế chấp coi tiền mã hóa là tài sản hợp lệ trong đa dạng hóa tài sản của người vay. Cho đến nay, tiền mã hóa luôn bị loại khỏi đánh giá rủi ro cho vay thế chấp vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của mình sang USD trước khi kết thúc khoản vay. Lệnh yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng đề xuất đưa tiền mã hóa vào đánh giá khoản dự trữ của người vay trong rủi ro cho vay thế chấp nhà đơn lẻ. Ngoài ra, lệnh còn quy định các doanh nghiệp phải trực tiếp tính toán lượng tiền mã hóa nắm giữ mà không cần chuyển đổi sang USD.
Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã ban hành "hướng dẫn" rõ ràng về các loại tiền mã hóa đủ điều kiện xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên sàn giao dịch tập trung chịu sự giám sát của Mỹ và tuân thủ đầy đủ luật pháp liên quan mới đủ tư cách. Ngoài ra, các doanh nghiệp phải áp dụng các biện pháp giảm thiểu rủi ro trong đánh giá, bao gồm điều chỉnh theo mức độ biến động thị trường tiền mã hóa đã biết, cũng như giảm rủi ro phù hợp theo tỷ lệ dự trữ tiền mã hóa mà người vay nắm giữ.
Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, các doanh nghiệp phải nộp đề xuất lên Hội đồng quản trị của mình để phê duyệt. Sau khi HĐQT phê duyệt, đề xuất phải được chuyển đến FHFA để thẩm định và cấp phép cuối cùng. Quyết định của FHFA phù hợp với xu hướng rộng hơn của chính phủ liên bang trong việc công nhận tiền mã hóa trong các quy trình tài chính, đồng thuận với tuyên bố của Pulte rằng «để đáp lại tầm nhìn của Tổng thống Trump biến Mỹ thành trung tâm tiền mã hóa thế giới», việc ban hành chỉ đạo này thể hiện cam kết định vị Mỹ là khu vực pháp lý hàng đầu trong phát triển tiền mã hóa.
Điều này thực sự có ý nghĩa gì?
Như đã biết, logic cơ bản rằng một tài sản thanh khoản cao được dùng thế chấp để đổi lấy tài sản thanh khoản thấp là hợp lý. Nhưng BTC đang nằm ở điểm giao thoa của nhiều lợi ích, khi nó thực sự được công nhận là tài sản thế chấp cho vay tại Mỹ, "ảnh hưởng" của nó có thể sánh ngang với sức nặng của đề xuất "Luật Dự trữ Bitcoin" mà Trump đưa ra trước khi nhậm chức, và tác động này sẽ không chỉ giới hạn ở một nhóm đối tượng đơn lẻ – người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, cơ quan chính phủ và nhiều nhóm khác đều sẽ bị ảnh hưởng.
Bao nhiêu người Mỹ sẽ dùng Bitcoin để "mua nhà"? Dùng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" bao nhiêu tiền?
Daryl Fairweather, chuyên gia kinh tế trưởng của công ty môi giới bất động sản Redfin tại Mỹ, cho biết: «Do có nhiều thời gian rảnh và thiếu các lựa chọn tiêu dùng hấp dẫn, nhiều người đã bắt đầu giao dịch tiền mã hóa trong đại dịch. Một số khoản đầu tư tan thành bọt nước, nhưng cũng có người tích lũy được khối tài sản lớn, hoặc ít nhất là đủ để trả khoản đặt cọc mua nhà.»
Theo Báo cáo Người tiêu dùng Tiền mã hóa 2025 của Security.org, khoảng 28% người trưởng thành tại Mỹ (khoảng 65 triệu người) đang nắm giữ tiền mã hóa, trong đó thế hệ Gen Z và Millennials chiếm tỷ lệ cực cao, với hơn một nửa từng sở hữu hoặc đang nắm giữ tài sản mã hóa. Vì thế hệ Millennials và Gen Z đang ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Mỹ, việc sử dụng tài sản mã hóa như một phương thức thanh toán mua nhà cũng có thể ngày càng phổ biến.
Redfin từng thực hiện khảo sát minh họa vào năm 2021, ủy quyền cho công ty nghiên cứu Lucid phỏng vấn ngẫu nhiên 1.500 người mua nhà lần đầu. Câu hỏi «Bạn tích lũy khoản đặt cọc như thế nào?» nhận được câu trả lời phổ biến nhất là «từ lương» (52%), các phương án ít phổ biến hơn là «tiền tặng từ gia đình» (12%) và «rút trước từ quỹ hưu trí» (10%). Đáng chú ý, tỷ lệ người «bán tiền mã hóa để mua nhà» tăng dần từ năm 2019 đến 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Bốn năm đã trôi qua, cùng với sự phổ biến của tiền mã hóa, con số này có thể đã tăng cao hơn nữa.
Còn về việc tiết kiệm được bao nhiêu tiền, CJK – người sáng lập People’s Reserve – đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ trên Twitter Space với Terence Michael, đạo diễn phim được đề cử giải Emmy, vào ngày 25 tháng 6. Ông từng bán 100 BTC vào năm 2017 để mua nhà; căn nhà hiện giờ chỉ trị giá 500.000 USD, nhưng số BTC đã bán giờ đây trị giá hàng chục triệu USD. Chính cơ hội này đã thôi thúc ông sáng lập People’s Reserve, với mục đích giúp nhiều người hơn có thể giữ lại Bitcoin và dùng thế chấp để mua nhà.
Từ đó nảy sinh một giả thuyết: giả sử bạn mua Bitcoin trị giá 50.000 USD vào năm 2017. Đến năm 2025, giá trị của nó sẽ đạt 500.000 USD. Thay vì bán Bitcoin và nộp thuế thu nhập vốn 90.000 USD, bạn có thể hợp tác với một tổ chức cho vay tiền mã hóa, cam kết thế chấp 300.000 USD BTC để nhận khoản vay thế chấp 300.000 USD, lãi suất 9,25%. Bên cho vay sẽ lưu giữ Bitcoin của bạn trong tài khoản ký quỹ, bạn vẫn sở hữu Bitcoin, chỉ cần trả lãi khoảng 27.000 USD mỗi năm (về sau sẽ thấp hơn), tiết kiệm được 90.000 USD thuế, đồng thời vẫn giữ được tiềm năng tăng giá và quyền phòng chống lạm phát của BTC, đặc biệt trong bối cảnh Đạo luật MAGA nâng trần nợ quốc gia Mỹ lên 5 nghìn tỷ USD.
Theo dữ liệu từ Freddie Mac, hiện lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ dao động quanh mức 7%, còn loại 15 năm dao động quanh mức 6%.
Các tổ chức tư nhân như Milo Credit, đã hoạt động một thời gian, hiện có thể cung cấp khoản vay Bitcoin với lãi suất hàng năm khoảng 9–10% ở mức LTV 50%. Trong khi đó, các nền tảng cho vay gốc hệ sinh thái BTC như People’s Reserve có thể giảm lãi suất xuống còn 3,5% (ở mức LTV 33%). Nếu tính toán theo cách này, với khoản vay thế chấp 500.000 USD kỳ hạn 15 năm, mỗi tháng có thể tiết kiệm khoảng 1.000 USD, tổng lãi suất sẽ giảm 190.000 USD.
Dù không phải tổ chức nào cũng có lãi suất thấp như vậy, nhưng dưới tác động của chính sách và quy định hiện hành, có thể trong tương lai các tổ chức chủ lực cho vay tại Mỹ sẽ đưa ra mức lãi suất tương tự như với các tài sản thông thường. Đối với người Mỹ hiện nay, dùng Bitcoin để vay tiền rõ ràng là lựa chọn khôn ngoan hơn.
Công cụ hỗ trợ thúc đẩy quá trình tư nhân hóa GSE
Chỉ một tháng trước khi FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac đưa tiền mã hóa vào hệ thống đánh giá cho vay thế chấp, Tổng thống Mỹ Trump đã đăng trên mạng xã hội Truth của mình rằng: «Tôi đang thúc đẩy việc niêm yết công khai các công ty tuyệt vời này (ám chỉ Freddie Mac, Fannie Mae), nhưng tôi muốn nhấn mạnh rõ rằng chính phủ Mỹ sẽ tiếp tục duy trì sự bảo lãnh ngầm, và tôi cũng sẽ kiên quyết giám sát họ với tư cách Tổng thống.»
Việc mở cơ chế cho vay thế chấp bằng Bitcoin cung cấp một con đường gián tiếp nhưng quan trọng hỗ trợ tư nhân hóa GSE. Nó không chỉ có thể đưa vào hệ thống tài chính nhà ở các loại tài sản thế chấp đa dạng hơn, mà còn có thể tạo ra không gian cho cải cách "phi chính phủ hóa" Fannie Mae và Freddie Mac từ nhiều chiều như chuyển dịch rủi ro, hình thành vốn, tái cấu trúc giám sát và phối hợp chính trị.
Thứ nhất, về quản lý rủi ro tín dụng, khoản vay thế chấp bằng tài sản mã hóa như Bitcoin có tiềm năng giảm áp lực vai trò "người cho vay cuối cùng" của GSE. Trong thời gian dài, Fannie Mae và Freddie Mac gánh vác trách nhiệm chính sách cấp bảo đảm tài chính cho nhiều người vay phi truyền thống, bao gồm các nhóm thiếu lịch sử tín dụng hoặc giấy tờ thu nhập. Việc mở cơ chế vay thế chấp bằng Bitcoin sẽ giúp những nhà đầu tư "nguyên bản mã hóa" này – dù "không thấy tín dụng" nhưng "tài sản rõ ràng" – có cơ hội tiếp cận thị trường vay mua nhà thông qua cơ chế mới, từ đó giảm gánh nặng độc quyền của GSE trong việc duy trì khả năng tiếp cận nhà ở. Bitcoin, với tư cách là tài sản phi tập trung, có thể xác minh và thanh khoản toàn cầu mạnh, việc thể chế hóa năng lực thế chấp của nó tương đương với việc xây dựng một "bể cho vay thay thế" nằm ngoài hệ thống, để lại không gian tối ưu hóa cấu trúc cho danh mục tài sản của GSE sau khi tư nhân hóa.
Thứ hai, về cấu trúc vốn, cơ chế vay thế chấp bằng Bitcoin còn có thể cung cấp hỗ trợ tài chính cho quá trình tư nhân hóa GSE thông qua con đường chứng khoán hóa tài sản gốc hệ sinh thái mã hóa. Một trong những trở ngại lớn nhất hiện nay của GSE là thiếu hụt vốn giám sát lên tới 180 tỷ USD, chỉ dựa vào lợi nhuận giữ lại dự kiến cần hơn bảy năm để lấp đầy. Nếu khoản vay thế chấp bằng Bitcoin có thể hình thành chứng khoán hỗ trợ thế chấp (Crypto-MBS) có quy mô, có thể xếp hạng và đóng gói, không chỉ có thể thu hút các nhà đầu tư vốn mới, mà còn có thể trở thành "phụ kiện bổ sung ngoài thị trường" tiềm năng cho chứng khoán hỗ trợ tài sản của GSE. Sự hiện diện của các tài sản này có nghĩa là GSE không cần hoàn toàn phụ thuộc vào tài trợ từ Quốc hội hay người đóng thuế để từng bước đạt được độc lập về vốn, từ đó giảm ma sát hệ thống trong quá trình rút lui của chính phủ.
Đồng thời, cơ chế này cũng đang thúc đẩy cập nhật mô hình giám sát tài chính nhà ở. Hệ thống đánh giá GSE truyền thống dựa trên mô hình dòng tiền như bằng chứng thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập và điểm tín dụng FICO, trong khi việc sử dụng rộng rãi khoản vay thế chấp tài sản mã hóa lại nhấn mạnh các tiêu chuẩn đánh giá như năng lực tài sản, lịch sử chuỗi khối và giá trị ví mã hóa. Sự chuyển dịch logic kiểm soát rủi ro này, từ "định hướng thu nhập" sang "định hướng tài sản", không chỉ giúp GSE xây dựng mô hình đánh giá tín dụng linh hoạt và thị trường hóa hơn sau khi tư nhân hóa, mà còn đặt nền móng thể chế cho việc tích hợp các tài sản thế chấp mới trong tương lai. Nếu cơ quan quản lý có thể chấp nhận tài sản mã hóa vào mô hình đánh giá, GSE trong tương lai sẽ có cơ hội mở rộng biên giới kinh doanh, tham gia bảo lãnh nhiều tài sản tài chính rộng hơn, từ đó tăng cường năng lực cạnh tranh thị trường.
Quan trọng hơn, ở cấp độ chính trị, việc phổ biến khoản vay thế chấp bằng Bitcoin góp phần xây dựng không gian ngôn luận "luận điểm thay thế bằng công nghệ", tạo đệm dư luận cho chính quyền Trump thúc đẩy tư nhân hóa GSE. Việc tư nhân hóa luôn đối mặt với sự phản đối mạnh mẽ từ Đảng Dân chủ, các tổ chức quyền lợi nhà ở và một số chính quyền tiểu bang, lo ngại rằng việc "phi chính phủ hóa" sẽ làm tổn hại đến khả năng tiếp cận tài chính của các hộ gia đình thu nhập trung bình và thấp. Trong khi đó, việc hợp pháp hóa cơ chế thế chấp bằng tài sản mã hóa lại cung cấp một lựa chọn chính sách khác: tức là khi chính phủ rút khỏi bảo lãnh trực tiếp, thị trường có thể cung cấp hỗ trợ tài chính thay thế thông qua công nghệ, tài sản và cơ chế chia sẻ rủi ro. Logic này không chỉ giúp cân bằng dư luận mà còn cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những quân bài đàm phán linh hoạt hơn giữa việc cắt giảm nợ chính phủ và duy trì ổn định tài chính nhà ở.
Do đó, mặc dù bản thân cơ chế cho vay bằng Bitcoin không phải là công cụ trực tiếp để tư nhân hóa GSE, nhưng việc thể chế hóa nó rõ ràng đang tạo ra một "đai đệm tài chính" then chốt cho quá trình tư nhân hóa. Nó mở rộng cấu trúc tài sản thế chấp trên thị trường tài chính nhà ở, giải phóng không gian trách nhiệm chính sách của GSE, cung cấp kênh thay thế vốn, và củng cố sự chấp nhận của thị trường đối với cải cách phi tập trung hóa tài chính. Trong một chu kỳ chính trị mới theo đuổi "chính phủ nhỏ hơn" và "thị trường mạnh hơn", chức năng tín dụng của tài sản mã hóa đang dần trở thành một phần quan trọng trong việc thúc đẩy cải cách cấu trúc tài chính nhà ở.
Bitcoin có thể giải tỏa bao nhiêu "áp lực" cho vay mua nhà?
Tính đến nay, vốn hóa thị trường Bitcoin vào khoảng 2,1 nghìn tỷ USD, tương đương khoảng 17% thị trường cho vay thế chấp nhà ở Mỹ. Nếu cho phép toàn bộ vốn hóa Bitcoin tham gia hỗ trợ thế chấp vay mua nhà, thì thị trường BTC 2,1 nghìn tỷ USD có thể hỗ trợ khoản vay gốc 1,05 nghìn tỷ USD (theo LTV 50%), chiếm khoảng 8–9% tổng dư nợ cho vay nhà hiện tại. Nếu chỉ lấy 50% phần có thể chấp nhận làm tài sản thế chấp, vẫn có thể hỗ trợ khoản vay gốc 525 tỷ USD, chiếm 4–5%. Tất nhiên, các phần như ETF, một số công ty niêm yết hay quốc gia chủ quyền khó tham gia, nhưng các phần này chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng hiện tại.
Do đó, nếu khoản vay mua nhà bằng Bitcoin được thể chế hóa, không chỉ có ý nghĩa sâu sắc với cộng đồng mã hóa, mà còn giải phóng sức mạnh chuyển đổi tài sản chưa từng có cho tài chính truyền thống, mở ra một con đường vòng phản hồi tích cực để giải phóng sức mua của BTC, mà không phá hủy hệ thống tài chính hiện tại. Điều này có nghĩa là, nếu chính sách được triển khai toàn diện, khoản vay bằng Bitcoin có thể cung cấp hàng nghìn tỷ USD lực lượng tài chính mới cho thị trường nhà ở, tương đương hơn 100 lần quy mô thị trường cho vay mã hóa hiện nay.
Đạo luật MAGA
Nếu lời kêu gọi của Bill Pulte là tin tốt cho lĩnh vực cho vay mua nhà bằng Bitcoin, thì việc chính thức ký kết và có hiệu lực của Đạo luật MAGA là một liều thuốc kích thích chính sách mạnh mẽ cho "ngành công nghiệp bất động sản Mỹ". Điểm then chốt nhất là việc vĩnh viễn hóa và tăng tỷ lệ khấu trừ thu nhập kinh doanh đủ điều kiện (QBI - Qualified Business Income) từ 20% theo Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm lên 23%. Điều chỉnh này trực tiếp mang lại lợi ích cho đông đảo cá nhân và pháp nhân đầu tư bất động sản thông qua các hình thức công ty hợp danh hữu hạn, S-corp hoặc REITs, giúp thuế suất biên hiệu quả giảm xuống khoảng 28,49%.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản mà bảng cân đối kế toán chủ yếu dựa vào thu nhập cho thuê, dòng tiền sau thuế sẽ được cải thiện đáng kể, cấu trúc vốn được tối ưu hóa thêm. Đồng thời, cải cách này cũng gián tiếp giảm chi phí tham gia cho các chủ thể nắm giữ tài sản như Bitcoin khi thành lập pháp nhân để mua nhà, cung cấp một khung tuân thủ vững chắc hơn cho việc "kết nối tài sản trên chuỗi - bất động sản ngoài chuỗi".
Đồng thời, Đạo luật MAGA khôi phục và kéo dài cơ chế khấu hao bổ sung 100%, đồng thời nâng giới hạn khấu trừ ngay lập tức theo Khoản 179 lên 2,5 triệu USD, giúp chi phí vốn ban đầu của các dự án bất động sản được计入 khấu trừ trước thuế nhanh hơn. Điều này không chỉ khuyến khích đầu tư tập trung vào bất động sản mới, kho bãi và tài sản sản xuất, mà còn giúp các nhà phát triển bất động sản xây dựng đường cong dòng tiền vững chắc hơn trong bối cảnh lãi suất bất định gia tăng. Đối với các nhà đầu tư hoặc dự án RWA cố gắng sử dụng tài sản Bitcoin đòn bẩy hóa để mua nhà thông qua mô hình DAO, LLC hoặc SPV, việc khôi phục chính sách khấu hao hiệu quả bù đắp vấn đề lợi nhuận cho thuê chậm và chu kỳ变现 tài sản dài, thuận lợi trong việc chuyển đổi tài sản kỹ thuật số như BTC thành quyền lợi thu nhập底层có tính thanh khoản cao hơn trong các dự án bất động sản.
Bitcoin + Bất động sản, dường như Trump đang đi một nước cờ lớn.
Những dự án nào đang "tiên phong đổ bộ" thị trường tự do?
Các tổ chức cho vay
Milo Credit
Milo Credit là công ty công nghệ tài chính có trụ sở tại Florida, Mỹ, từ năm 2022 đã ra mắt những sản phẩm cho vay mua nhà thế chấp bằng tiền mã hóa đầu tiên tại Mỹ. Mô hình kinh doanh của họ cho phép người dùng dùng Bitcoin, Ethereum hoặc USDC làm tài sản thế chấp, không cần đặt cọc bằng tiền mặt, để nhận khoản vay lên tới 100% giá trị bất động sản. Cấu trúc vay này không phát sinh thuế thu nhập vốn, cũng không có cơ chế thanh lý bắt buộc, giúp người vay vừa giữ được tiềm năng tăng giá của tài sản mã hóa vừa nhận được hỗ trợ tài chính để mua nhà.
Milo cung cấp khoản vay tối đa lên tới 5 triệu USD, kỳ hạn dài nhất 30 năm, lãi suất hiện tại dao động trong khoảng 9–10%/năm, và không thu phí phạt trả nợ trước hạn. An toàn của tài sản thế chấp được quản lý bởi các tổ chức ký quỹ bên thứ ba như Coinbase, Gemini và BitGo. Tính đến đầu năm 2025, Milo đã phát hành tổng cộng hơn 65 triệu USD khoản vay mua nhà thế chấp bằng tiền mã hóa.
Đáng chú ý, trước đây các khoản vay như vậy thường không đáp ứng tiêu chuẩn cho vay thế chấp liên bang Mỹ, không thể đóng gói bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, do đó chi phí vốn cao và lãi suất cũng cao theo. Nếu đạo luật được thông qua, hệ thống này có tiềm năng giảm thêm lãi suất. Ngoài ra, do biến động giá tài sản mã hóa dữ dội, Milo vẫn áp dụng mức độ thế chấp vượt mức nhất định để đảm bảo an toàn khoản vay.
Ledn
Ledn có trụ sở tại Canada, nổi tiếng với sản phẩm "khoản vay được hỗ trợ bằng Bitcoin" (Bitcoin-Backed Loans), trở thành một trong những nền tảng gốc hệ sinh thái mã hóa đầu tiên khám phá các sản phẩm cho vay thế chấp tài sản trên chuỗi theo cấu trúc. Sản phẩm chính của Ledn cho phép người dùng thế chấp Bitcoin để nhận khoản vay fiat (như USD hoặc USDC), LTV thường ở mức 50%, tiền được giải ngân ngay lập tức, kỳ hạn vay ngắn nhất có thể tính theo tuần. Khác với Milo, Ledn không gắn trực tiếp với giao dịch bất động sản, mà là một giải pháp thanh khoản ngắn hạn, đáp ứng nhu cầu của người dùng muốn có tiền mặt mà không cần bán Bitcoin. Ngoài ra, Ledn cũng cung cấp tài khoản tiết kiệm và dịch vụ lãi kép bằng Bitcoin và USDC. Nền tảng này nhấn mạnh an toàn và tuân thủ, tài sản thế chấp được ký quỹ tại các tổ chức bên thứ ba và kiểm toán định kỳ, đặc biệt có ảnh hưởng nhất định tại thị trường Canada và Mỹ Latinh.
Moon Mortgage
Moon Mortgage là nền tảng cho vay hướng tới người dùng gốc hệ sinh thái mã hóa, chuyên cung cấp dịch vụ "mua nhà thế chấp bằng Bitcoin" cho các nhà sáng lập Web3, thành viên DAO và các nhà đầu tư mã hóa không có lịch sử tín dụng truyền thống. Sản phẩm chủ lực của Moon Mortgage cho phép người dùng dùng BTC hoặc ETH làm tài sản thế chấp để đăng ký khoản vay mua nhà theo cấu trúc truyền thống, trong khi bất động sản được dùng làm thế chấp thứ cấp, giải quyết vấn đề bất đối xứng giữa tài sản và thu nhập của người vay. Nền tảng này hợp tác với các bên cho vay và ký quỹ tuân thủ tại Mỹ để cung cấp cho người dùng cơ chế lãi suất và hoàn trả giống như vay mua nhà truyền thống, đồng thời sử dụng mô hình đánh giá tự phát triển thay cho điểm tín dụng FICO, tập trung đánh giá lịch sử tài sản trên chuỗi và khả năng chịu rủi ro của người dùng. Moon Mortgage định vị chuyên sâu hơn, phục vụ nhóm người mua "crypto-native", nhấn mạnh triết lý "không cần bán coin vẫn có thể sở hữu nhà", là một trong số ít dự án vay mua nhà công khai hướng tới nhóm người có danh tính trên chuỗi tại thị trường Mỹ.
People’s Reserve
People’s Reserve là dự án cơ sở hạ tầng tài chính mã hóa do CJK Konstantinos sáng lập, hướng tới xây dựng hệ thống vay mua nhà và tín dụng lấy Bitcoin làm trung tâm. Dự án đang phát triển nhiều sản phẩm tài chính "dẫn dắt bằng Bitcoin", bao gồm khoản vay thế chấp tự thanh toán (Self-Repaying Mortgage) và công cụ cho vay (HEBLOC – Home Equity Bitcoin Line of Credit) đổi giá trị vốn chủ sở hữu nhà lấy tính thanh khoản Bitcoin. Triết lý thiết kế cốt lõi của People’s Reserve là giải phóng giá trị kinh tế của Bitcoin trong khi đảm bảo quyền sở hữu cho người dùng. Các sản phẩm này sẽ không dùng Bitcoin thế chấp để thế chấp lại (không rehypothecate), và áp dụng cơ chế ký quỹ đa chữ ký để tránh tài sản người dùng bị kiểm soát bởi tổ chức tập trung. Đồng thời, People’s Reserve mong muốn lãi suất cho vay của mình có thể ngang bằng với khoản vay mua nhà truyền thống, từ đó nâng cao khả năng chấp nhận mainstream của tài chính mã hóa. Hiện nền tảng vẫn đang trong giai đoạn phát triển sản phẩm, chưa chính thức ra mắt, nhưng đã mở kênh đăng ký thông báo trên website, dự kiến ra mắt dịch vụ thử nghiệm đầu tiên vào ngày 4 tháng 7.
Cơ sở hạ tầng
Beeline Title
Beeline Title không phải là nhà cung cấp khoản vay mã hóa, mà là công ty dịch vụ blockchain chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đăng ký quyền sở hữu và ký quỹ kỹ thuật số cho khoản vay thế chấp mã hóa. Tổ chức này tập trung số hóa quy trình đăng ký quyền sở hữu bất động sản và kết hợp với cơ chế ký quỹ tài sản mã hóa, từ đó thực hiện đăng ký quyền sở hữu và quản lý nợ vay toàn chuỗi, không giấy tờ. Theo AInvest, Beeline Title sẽ chính thức ra mắt nền tảng dịch vụ toàn quốc vào tháng 8 năm 2025, lúc đó sẽ hỗ trợ hoàn tất các giao dịch cho vay bất động sản thế chấp bằng Bitcoin đầu tiên. Sự xuất hiện của Beeline cho thấy việc kết nối giữa tài sản mã hóa và bất động sản đang dần được chuẩn hóa và tuân thủ, đặt nền tảng thể chế và kỹ thuật cho việc triển khai quy mô lớn trong tương lai.
Về cơ sở hạ tầng, MicroStrategy cũng đã có đóng góp tương ứng, họ phát triển một mô hình tín dụng BTC, Pulte đã trực tiếp bày tỏ sự quan tâm trên mạng xã hội X.
Bitcoin có thể thay đổi "luật cũ" không?
Từ công ty chứng khoán trăm năm tuổi tại Phố Wall đến cơ quan quản lý tài chính nhà ở liên bang, từ tuyên bố công khai của Trump đến việc tái cấu trúc cấu trúc vốn ngành bất động sản, trật tự tài chính lấy Bitcoin làm đòn bẩy đang thấm dần từ trên xuống dưới. Danh tính của Bitcoin đang chuyển mình từ "tiền mặt kỹ thuật số" đến "vàng điện tử", và giờ đây sắp trở thành "phương tiện tín dụng", cung cấp cho tài chính truyền thống một cách tổ chức vốn mới. Kiến trúc này kết hợp "tài sản phi tập trung + công cụ tín dụng cấp liên bang" đang rung chuyển logic thiết kế sâu xa nhất của khoản vay thế chấp.
Trong tương lai, khi Fannie Mae và Freddie Mac thực sự chấp nhận Bitcoin trở thành một phần trong mô hình bảo hiểm của họ, có lẽ một khuôn mẫu tài chính và hệ sinh thái mới即将ra đời, Bitcoin đại diện không chỉ là nơi cất giữ của cải, mà còn là một đòn bẩy mới có thể khuấy động nhà ở, thuế khóa, tín dụng và thậm chí cả quản trị quốc gia.
Và việc thể chế hóa khoản vay mua nhà bằng Bitcoin có lẽ sẽ trở thành "công cụ" mang tính biểu tượng nhất trong thời đại "MAGA" của Trump.
Chào mừng tham gia cộng đồng chính thức TechFlow
Nhóm Telegram:https://t.me/TechFlowDaily
Tài khoản Twitter chính thức:https://x.com/TechFlowPost
Tài khoản Twitter tiếng Anh:https://x.com/BlockFlow_News
BlockBeats
