수조 달러 규모의 시장을 보유하고 있음에도 불구하고, 부동산 토큰화는 왜 주목받지 못하고 있는가?
글쓴이: Sean Lee, 포브스
번역·편집: Saoirse, Foresight News
오랜 기간 동안 토큰화 기술은 부동산 투자 방식을 혁신할 수 있는 돌파구로 여겨져 왔다.
이론적으로 보면 그 장점은 명확하다. 투자자들은 우량 부동산 자산을 소액 단위로 분할해 소유할 수 있으며, 전통적인 방식처럼 수 개월이 걸리는 대신 몇 분 만에 투자를 완료할 수 있다. 또한 전통 부동산에서는 불가능했던 높은 유동성도 확보할 수 있다. 그러나 현실에서는 이러한 아름다운 비전이 여전히 실현되지 못하고 있다.
수년간의 발전에도 불구하고, 규모 약 300조 달러에 달하는 글로벌 부동산 시장에서 토큰화된 부동산의 점유율은 여전히 0.1% 미만이다. 더 광범위한 실물 자산 토큰화 시장조차 전체 시장에서 고작 310억 달러 규모에 불과하며, 이는 거대한 시장에서 극소수에 불과한 비중이다.
이상과 현실 사이의 거대한 격차는 이제 더 이상 무시할 수 없는 상황에 이르렀다.
지금 이 순간에도 우량 상업용 부동산에 투자하려면 여전히 중개 기관을 통해야 하며, 높은 투자 진입 장벽과 긴 자산 보유 기간을 감수해야 한다. 부동산 토큰 지분을 원활하게 매매할 수 있다는 구상 역시 아직까지 규모 있는 실제 적용 사례로 이어지지 못하고 있다.
문제는 결코 토큰의 양이 부족한 데 있는 것이 아니라, 이런 토큰을 신뢰할 수 있는 금융 상품으로 만들기 위한 체계적인 법적·운영적·규제적 인프라가 부재한 데 있다.
방향 설정의 본말전도
초기 토큰화 탐색 과정에서 범한 핵심 오류 중 하나는 기술 자체에 우선적으로 집중했지, 투자자의 관점에서 문제를 바라보지 않았다는 점이다.
OneAsset 창립자이자 최고경영자(CEO)인 소니아 쇼(Sonia Shaw)는 “산업 전체가 처음부터 잘못된 방향으로 나아갔다”고 지적한다. “업계 관계자들은 ‘어떤 자산을 블록체인에 올릴 수 있을까?’만 고민했지, 부동산 투자자들이 진정으로 관심을 갖는 질문—‘어떻게 해야 특정 자산에 대한 신뢰를 구축할 수 있을까?’—는 간과했다.”
그 결과, 시장에는 다수의 관련 제품이 쏟아져 나왔다. 이들 제품은 부동산 자산과 연계된 듯 보이지만, 이를 뒷받침할 수 있는 체계적인 기반 인프라가 부족하다. 자산 소유권의 정의는 모호하고, 수익 배분 규정은 혼란스럽다. 또所谓 ‘유동성’ 역시 이론상의 개념에 머무르고 있다.
이것이 바로 수년간의 시도에도 불구하고 기관 투자자들이 여전히 관망 태도를 유지하는 이유다. 업계는 일반적으로 토큰화를 핵심 기반 구축보다는 부가적인 기능으로 인식해 왔다.
기반 인프라의 명백한 한계
근본적으로 토큰화 부동산 산업은 일련의 기초적이면서도 매우 중요한 요소를 지속적으로 결여해 왔다. 여기에는 법적 효력을 갖는 자산 소유권, 규제 준수를 전제로 한 자산 이전 메커니즘, 전문적인 운영 및 수익 배분 서비스, 그리고 기존 금융 체계와의 상호 운용성 등이 포함된다.
이러한 요소들은 전혀 새로운 개념이 아니다. 오히려 전통적 부동산 투자 분야에서 이미 널리 통용되는 표준이다. 그런데 이 같은 규칙을 토큰화 체계 내에서 재현하려는 것이 바로 산업이 직면한 가장 큰 난제다.
쇼는 “합법적인 소유권 프레임워크, 규제 준수 기반의 이전 메커니즘, 그리고 규제 당국의 감독 하에 운영되는 서비스 체계를 구축하기 위해서는 막대한 시간과 전문 인력, 그리고 규제 당국의 심층적 참여가 필수적”이라고 설명한다.
이런 작업은 진척 속도가 느리고, 비용이 막대하며, 대부분 후방에서 이루어지는 은폐된 작업이라 외부에 잘 드러나지 않는다. 따라서 초기 많은 프로젝트들이 이러한 핵심 과제를 회피하거나 경시해 왔던 것이다. 쇼는 “업계 대부분의 프로젝트가 자금 조달 속도에만 초점을 맞추고, 인프라의 심층적 구축은 소홀히 했다”고 지적한다.
만약 위와 같은 핵심 요소가 부재한다면, 토큰화 부동산이 아무리 기술적으로 가능하더라도 믿을 수 있는 금융 상품이 될 수 없다. 그녀는 “이러한 기반이 없으면 나머지 모든 것은 단지 겉치레일 뿐”이라고 덧붙였다.
기관 투자자들이 관망하는 근본 이유
전통적 투자자들에게 있어 의문의 대상은 토큰화라는 개념 자체가 아니라 현재의 산업 생태계다.
아랍에미리트(UAE)의 프라이빗 웨얼스 매니저 케빈 크라우서(Kevin Crowther)는 “이 모델 자체는 논리적으로 타당하지만, 미흡한 인프라와 규제 체계가 실현을 크게 가로막고 있다”고 말한다.
기관 입장에서 가장 큰 고통 포인트는 규칙의 모호함이다. 자산 소유권, 권익의 법적 효력, 지역 간 규제 적합성 등 다양한 문제가 여전히 명확한 해답을 찾지 못하고 있다. 이런 상황에서 기관은 자금을 안심하고 배치하기 어렵다.
더불어 현실적인 고려 사항도 존재한다. 대부분의 기관과 고순도 자산가들은 이미 성숙한 채널을 통해 부동산 자산에 투자하고 있다.
크라우서는 “현재 사용 중인 투자 도구는 거버넌스 구조가 명확하다. 토큰화는 일부 과정에서 효율성을 높일 수는 있지만, 현재 단계에서는 오히려 더 많은 불확실성과 복잡한 문제를 야기한다”고 지적한다.
성숙한 모델이 갖춰야 할 특징
만약 누락된 인프라가 제대로 구축된다면, 투자 경험은 질적으로 변화할 것이다.
쇼의 구상에 따르면, 투자자는 규제 준수 기반의 진입 절차를 거쳐, 우량 기관급 부동산 자산에 투자할 수 있으며, 최소 투자 금액도 전통적인 기준보다 훨씬 낮아질 것이다. 수익 배분은 투명하게 공개되며, 직접적으로 해당 부동산의 임대 수익과 연동될 것이다.
특히 중요하게는, 자산이 실제 실행 가능한 유동성을 확보하게 된다는 점이다. 투자자는 규제 당국의 감독 하에 운영되는 2차 시장을 통해 보유 지분을 언제든지 매도할 수 있게 되며, 전통적 부동산 거래의 번거로운 절차에서 벗어날 수 있다.
하지만 현재로서는 이러한 이상적인 모델은 여전히 요원하다. 실물 자산 토큰화의 일부 분야에서는 결제 속도가 빨라지고 유동성이 개선되기는 했으나, 부동산 분야에 특화된 성숙한 사례는 여전히 극소수에 불과하다.
산업에 나타난 긍정적 신호
그럼에도 불구하고, 산업의 외부 환경이 서서히 변화하고 있음을 보여주는 여러 징후가 나타나고 있다.
아랍에미리트(UAE) 등 지역의 규제 기관은 점차 더 명확한 디지털 자산 규제 규칙을 도입하고 있다. UAE 가상자산규제청(VARA)의 규칙에 따라 운영되는 토크인베스트(Tokinvest) 등 기업은 이미 공식적으로 부동산 토큰화 상품을 출시했다. 일련의 승인 절차 완료 및 디지털 증권 관련 조치는, 토큰화 금융 상품(부동산 토큰 포함)이 점차 공식적인 인정을 받고 있음을 의미한다.
동시에 실물 자산 토큰화의 다른 분야에서도 열기가 높아지고 있다. 국채 토큰, 유동성 펀드 등 분야에서 기관 참여도가 현저히 증가했으며, 대형 자산운용사들도 지속적으로 투자를 확대하고 있다. 이는 일부 세부 분야가 이미 기관의 기준을 충족하고 있음을 시사한다.
또한 업계의 논의 중심도 변화하고 있다.
쇼는 “초기 프로젝트는 항상 자산 소유권에 대한 논쟁을 피할 수 없었다. 투자자들은 늘 이렇게 물었다. ‘내가 실제로 어떤 권익을 소유하는가? 이 권익은 어떻게 법적으로 보호되는가?’ 그러나 과거에는 이에 대해 만족스러운 답변을 줄 수 없었다.” 이제 업계는 이러한 핵심 문제를 직면하고 해결을 시작하고 있다.
투자 가치 여전히 검증 필요
투자 관점에서 보면, 부동산 토큰화는 새로운 수익원을 창출하지는 않는다. 그 핵심 가치는 기존 부동산 자산의 투자 진입 장벽을 낮추고, 운영 효율성을 높이며, 자산 유동성을 개선하는 데 있다.
쇼는 “부동산 토큰은 안정적인 수익을 창출하는 실물 부동산에 대해 투자자가 실질적이고 합법적인 권익을 보유한다는 것을 의미한다”고 말한다.
이 정의는 매우 중요하다. 그것은 실제 수익 창출에 기반한 지속 가능한 모델과, 단순히 시장 서사나 2차 시장 과열에 의존하는 모델을 명확히 구분해 주기 때문이다.
그럼에도 불구하고, 대규모 기관 자금을 유치하려면 부동산 토큰화 모델은 실질적인 경쟁 우위를 입증해야 한다.
크라우서는 “주류 자본의 관심을 끌기 위해서는 부동산 토큰화가 단순한 기술 혁신을 넘어서 실제적인 경제적 가치를 입증해야 한다. 현재 단계에서 대부분의 관련 구조는 기존 부동산 투자 방식을 단지 더 복잡한 형태로 재현한 것에 불과하다”고 평가한다.
향후 전망
부동산 토큰화의 다음 단계는 새로운 프로젝트나 새로운 토큰의 발행 수가 아니라, 실제 운영 성과를 겨루는 단계가 될 것이다.
쇼는 “기관은 단순한 백서만으로 무작정 진입하지 않는다. 플랫폼이 규모화된 규제 준수 기반 운영을 실현하고, 추적 가능하고 감사 가능한 완전한 운영 기록을 보유할 때 비로소 행동에 나선다”고 말한다.
이는 현재 전체 산업이 넘어야 할 핵심 장벽이기도 하다.
앞으로 얼마간의 기간 동안, 규제 체계의 완비 수준과 플랫폼의 실제 운영 성과가, 이러한 ‘인프라 우선’ 전략이 초창기 비전을 실현할 수 있을지를 결정할 것이다.
만약 이 길이 성공적으로 열린다면, 부동산 토큰화는 차츰차츰 원래의 이상적 청사진에 다가갈 것이다. 반대로 계속해서 정체 상태를 유지한다면, 산업의 이상과 현실 사이의 격차는 계속해서 존재할 것이다.
결국 오늘날 기술은 더 이상 산업 발전의 장애물이 아니다. 진정한 병목은 기반 인프라와 규제 체계에 있다.
TechFlow 공식 커뮤니티에 오신 것을 환영합니다
Telegram 구독 그룹:https://t.me/TechFlowDaily
트위터 공식 계정:https://x.com/TechFlowPost
트위터 영어 계정:https://x.com/BlockFlow_News
Forbes
