兆ドル規模の市場を抱える不動産トークン化が、なぜ注目を集めていないのか？

2026.05.28

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兆ドル規模の市場を抱える不動産トークン化が、なぜ注目を集めていないのか？

宣伝効果は十分だったが、不動産のトークン化は結局、理想の青写真を実現できなかった。

2026.05.28 - 01:23:02

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宣伝効果は十分だったが、不動産のトークン化は結局、理想の青写真を実現できなかった。

執筆：Sean Lee（フォーブス誌）

翻訳・編集：Saoirse（Foresight News）

長年にわたり、トークン化技術は不動産投資モデルを革新する突破口として注目されてきた。

理論的には、そのメリットは明確だ。投資家は高品質な不動産資産を小口単位で所有でき、従来の数カ月を要するプロセスとは異なり、数分で投資を完了できる。さらに、従来の不動産投資では得られない流動性も実現可能である。しかし現実には、こうした理想はいまだ実現に至っていない。

長年の発展を経ても、約300兆ドル規模の世界の不動産市場において、トークン化不動産のシェアは依然として0.1％未満にとどまっている。より広義の「実物資産のトークン化」市場ですら、チェーン上での総額は約310億ドルに過ぎず、全体市場に占める比率はごくわずかである。

理想と現実の間に横たわる巨大なギャップは、もはや無視できないほど大きくなっている。

今日においても、高品質な商業用不動産への投資を実現するには、依然として仲介機関への依存、高額な投資最低額、長期にわたる資産保有期間が不可欠である。不動産トークンの持分を円滑に売買できるという構想は、いまだ大規模な実用化に至っていない。

問題の本質は、トークンの数が不足していることではなく、こうしたトークンを信頼性の高い金融商品へと昇華させるための、法的・運用・コンプライアンス体制が整っていない点にある。

方向性の根本的な逆転

初期のトークン化探求における核心的な誤りの一つは、「技術そのもの」に優先的に焦点を当て、投資家の視点から課題を考えなかったことである。

OneAsset社の創業者兼CEOであるソニア・ショウ氏は、業界全体が初めから間違った方向へ進んでしまったと指摘する。「関係者は『どの資産をブロックチェーン上に移行できるか？』ばかりを考えているが、不動産投資家が真に気にしているのは『いかにして資産に対する信頼を築けるか？』という点だ。」

この結果、多数の関連製品が市場に登場した。これらは一見不動産資産と連動しているように見えるものの、裏付けとなる堅固な基盤インフラが欠如している。資産の所有権の明確化がなされず、収益分配ルールも曖昧であり、謳われる「流動性」はあくまで理論上の話にすぎない。

こうした状況こそが、多くの機関投資家がいまだ慎重な姿勢を崩さない理由である。業界全体が、トークン化を単なる付加機能と捉え、システム構築の根幹として位置づけてこなかったのである。

基盤インフラの顕著な不足

本質的に、トークン化不動産業界は、一見当たり前のようだが極めて重要な諸要素——法的効力を持つ資産所有権、コンプライアンスを満たした資産譲渡メカニズム、専門的な運用および収益分配サービス、そして既存の金融システムとの相互運用性——を長期間欠いてきた。

これらはまったく新しい概念ではなく、むしろ従来の不動産投資分野における標準的な要件である。こうしたルールをトークン化の枠組みに再現することが、まさに業界が直面する最大の難関なのである。

ショウ氏は次のように説明する。「法的に有効な所有権枠組み、コンプライアンスを満たした譲渡メカニズム、そして規制対応型のサービス体制を構築するには、膨大な時間と専門的人材、さらには規制当局の深層的な関与が不可欠である。」

こうした作業は進行が遅く、コストも非常に高く、しかも多くが裏方作業であるため、外部からはほとんど見えにくい。これが、多くの初期プロジェクトがこうした課題を軽視してきた理由でもある。ショウ氏が述べるように、業界の大多数のプロジェクトは資金調達のスピードを優先し、基盤インフラの徹底的な構築を後回しにしてきたのだ。

上述のコア要素が欠けていれば、たとえトークン化不動産が技術的には成立しても、信頼できる金融商品にはなり得ない。彼女は補足して、「こうした基盤がなければ、他のすべては単なる表面的な取り組みにすぎない」と語る。

機関投資家の慎重姿勢の根源

伝統的な投資家にとって、彼らが疑問視しているのはトークン化というアイデアそのものではなく、現時点の業界エコシステムである。

アラブ首長国連邦（UAE）のプライベートウェルスマネージャーであるケビン・クローサー氏は、「このモデル自体のロジックは妥当だが、未整備なインフラと規制フレームワークが、実装を大きく阻害している」と指摘する。

機関投資家にとって最も大きな課題は、規則の不明確さである。資産の所有権、権利の法的効力、国境を越えた規制適用など、多くの問題について、いまだ明確な答えが提示されていない。このような状況では、機関が資金を安心して配分することは極めて困難である。

さらに、現実的な観点から言えば、多くの機関投資家およびハイネットワース個人は、すでに成熟したチャネルを通じて不動産資産に投資している。

クローサー氏は、「彼らが現在利用している投資ツールは、ガバナンス構造が明確である。トークン化は一部のプロセスで効率を向上させる可能性はあるが、現時点ではむしろ不確実性と複雑性を増幅させている」と指摘する。

成熟したモデルに求められる特徴

もし欠落していた基盤インフラが整えば、投資体験は質的に変化するだろう。

ショウ氏の構想によれば、投資家はコンプライアンスを満たした審査プロセスを経て、高品質な機関レベルの不動産資産へ投資でき、かつ最低投資額は従来基準よりも大幅に低減される。収益分配は完全に透明であり、物件の賃貸収入と直接連動する。

とりわけ重要なのは、資産が実際に実現可能な流動性を獲得することである。投資家は規制対応型の二次市場を通じて保有ポジションを退出でき、従来の不動産取引に伴う煩雑な手続きから解放される。

しかし現時点で、こうした理想的なモデルは依然として遠い存在である。実物資産のトークン化の一部領域では、決済速度の向上や流動性の改善が実現しているものの、不動産に特化した成熟事例は極めて少ない。

業界に見られる前向きな兆候

ただし、業界を取り巻く外部環境が徐々に変化しつつある兆しは明らかである。

アラブ首長国連邦（UAE）などの規制当局は、より明確なデジタル資産規制ルールの策定を開始している。UAE仮想資産規制局（VARA）の規則に基づき運営されるTokinvestなどの企業は、すでにトークン化不動産商品を正式にリリースしている。こうした承認の実績や証券型トークン（Security Token）に関する一連の措置は、トークン化金融商品（不動産トークンを含む）が、段階的に公式な承認を得つつあることを意味する。

同時に、実物資産のトークン化の他の分野——国債トークンや流動性ファンドなど——でも注目度が高まり、機関投資家の参入が顕著に増加している。また、大手資産運用会社も継続的に投資を拡大しており、一部の細分化された分野はすでに機関投資家の基準を満たしていることが示唆される。

業界の議論の焦点も変化している。

ショウ氏は、「初期のプロジェクトは常に資産所有権に関する論争を避けられなかった。投資家は常に『私は実際にどのような権利を保有しているのか？これらの権利はいかにして法的に保護されるのか？』と問い続けた。しかし、これまで満足のいく回答は得られなかった」と述べる。今や業界は、こうした核心的課題に真正に向き合い、解決に向けて動き出しているのである。