Lorsque le Web3 effleure doucement l'immobilier - Première partie
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Lorsque le Web3 effleure doucement l'immobilier - Première partie
En observant le secteur immobilier avec une logique web3, on pourrait trouver de nouvelles pistes de rupture.
Dédié à des analyses Web3 approfondiesI. Sur l'effondrement d'un secteur
Si l’on remonte dans le temps à un an en arrière, soit août 2021, quiconque affirmait sur les réseaux sociaux que, un an plus tard, les prix des obligations de la majorité des entreprises privées figurant parmi les trente premiers promoteurs immobiliers chinois s’effondreraient jusqu’à n’atteindre que quelques unités monétaires aurait été traité de fou et publiquement vilipendé jusqu’à subir une « mort sociale ». À cette époque, même si les affaires n’étaient pas florissantes, ces entreprises comptaient encore des milliards d’actifs, figuraient au classement Fortune 500 et étaient considérées comme des invitées de marque par toutes les institutions financières.
Pourtant, ce scénario apparemment absurde et singulier s’est bel et bien produit : nous avons assisté, impuissants, à l’effondrement d’un secteur entier, passant des festivités à l’écroulement total. En moins d’un an, le cours des obligations est passé de 95 à 5, empruntant une voie de salut aussi dramatique. En comparaison avec le monde cryptographique, réputé pour abriter la plus grande pyramide de Ponzi de l’histoire, qui a vu le bitcoin chuter de son sommet atteint en novembre 2021 à 69 000 dollars jusqu’à environ 20 000 dollars aujourd’hui, quel phénomène paraît le plus surréaliste ?
De nombreux amis travaillant dans l’industrie immobilière traversent actuellement une période d’angoisse profonde, perdant non seulement de la richesse, mais aussi leur santé ainsi que toute confiance dans l’avenir. Nous pourrions envisager d’étendre davantage notre champ temporel et élargir notre perspective horizontale, afin de découvrir peut-être, sur une route qui semble de plus en plus étroite, une bifurcation menant vers un futur où tout devient possible.
II. Trois mille ans de règne foncier
Dans l’histoire du développement humain, la terre a toujours constitué le facteur de production le plus important et la source fondamentale de richesse. Cela est particulièrement vrai dans les cultures agraires du sud du continent eurasiatique, où posséder des terres signifie disposer des bases nécessaires à la création de richesse. Les souverains avisés de l’Antiquité, lorsqu’ils entreprenaient des réformes fiscales, avaient tendance à remplacer l’impôt basé sur le nombre de personnes (impôt au feu) par un impôt foncier, car si les hommes peuvent fuir, la terre, elle, ne bouge pas.
Le continent européen, berceau de la civilisation moderne, adoptait quant à lui le système féodal : roi, ducs, marquis, comtes, vicomtes, barons — le souverain distribuait progressivement les terres, chacun gérait ses terres et ses sujets. Lorsqu’il fallait faire la guerre, il suffisait d’appeler les vassaux à combattre. La terre constituait donc la plus grande récompense accordée aux différentes couches de la noblesse féodale.
Dès la dynastie Zhou en Chine, le système était principalement féodal. Le fameux système des champs en damier (« jingtianzhi »), constamment glorifié par les réformateurs traditionalistes postérieurs, divisait un carré de terrain en neuf parties disposées selon une grille. Les huit parcelles extérieures appartenaient aux paysans, tandis que celle du centre était cultivée collectivement, dont les récoltes étaient reversées à l’État. Même après l’unification de l’Empire par Qin Shi Huang, qui remplaça le système de fiefs par celui des commanderies et préfectures, le régime de propriété foncière privée ne connut guère de transformation majeure.
Du règne des Qin jusqu’à celui des Qing, chaque dynastie ajusta de manière flexible le cadre général de la propriété privée des terres. Par exemple, sous l’empereur Wu de Han, faute de ressources financières dues aux guerres, on rapprocha le système foncier du modèle public, permettant à l’État de prélever davantage sur les paysans. À l’époque des Cinq Barbares, la dernière dynastie des Wei du Nord introduisit le système d’égalisation des terres (« jintianzhi ») afin d’attirer la population et stabiliser l’opinion publique : venez défricher au nord, ces vastes terres seront à vous — une politique similaire à la conquête de l’Ouest aux États-Unis.
Durant la période de la République de Chine, Sun Yat-sen formula clairement le slogan « égalisation des droits fonciers », mais n’arriva jamais à le mettre en œuvre, tant l’opposition était forte. Lors de la première coopération entre le Kuomintang et le Parti communiste, initialement couronnée de succès, les deux partis rompirent brutalement peu avant d’atteindre Wuhan : les équipes de réforme agraire du Parti communiste menaient la révolution foncière en chemin, expropriant précisément les terres appartenant aux familles des officiers moyens et inférieurs de l’armée nationaliste. Pendant que l’on se battait au front, les arrières familiaux étaient pillés, provoquant la colère de l’armée.
Après la libération, le système fut clarifié nettement : coup de balai, la terre devint propriété publique, appartenant à l’État ou aux collectivités. Cette base posée permit plus tard, à partir des années 1990, la réforme du logement. Le Premier ministre Zhu Rongji lança ainsi la première vague de relance économique nationale grâce à cette réforme : la terre appartient à l’État, mais vous pouvez en acquérir l’usage, la vendre et l’acheter. Ce fut ainsi que le peuple découvrit concrètement l’économie de marché, un système qui perdure depuis maintenant trente ans.
Dans la culture des peuples agraires, la terre est perçue comme la racine de toute richesse ; dans la tradition confucéenne orientale, elle reste également la possession ultime du gouvernement central : « Sous le ciel, tout territoire appartient au roi ». Même si la propriété privée existe en apparence, dès que l’État souhaite s’emparer de vos terres, il dispose de multiples moyens pour y parvenir. Pourquoi, en revanche, le principe de propriété privée foncière s’est-il solidement implanté en Occident ? En réalité, cela a exigé plusieurs luttes décisives, comme l’établissement de la Grande Charte anglaise il y a 800 ans : les nobles s’étant rebellés, ils forcèrent le roi à signer un pacte incluant la clause « la propriété privée est sacrée et inviolable ». Autrement dit, même si je commets un crime, vous pouvez m’emprisonner ou me tuer, mais vous ne toucherez ni à mon argent ni à mes terres légalement acquises.
III. Modèle de croissance économique et avancée de WEB3
Revenons à aujourd’hui : l’arrêt complet du secteur immobilier chinois peut être qualifié d’« atterrissage forcé ». Cela rappelle la crise immobilière japonaise après l’Accord de Plaza dans les années 1980, ou encore la crise des subprimes américaine de 2008 — tous sont des corrections économiques intervenant durant une phase descendante du grand cycle économique, avec l’immobilier comme principal vecteur d’ajustement.
Seulement, en Chine, ce redressement qui aurait dû débuter plus tôt a été ignoré puis prolongé en raison du rôle particulier joué par l’immobilier dans les trente premières années de boom économique : il servait de réservoir de richesse nationale, et ne pouvait donc pas être brusquement secoué. Pour reprendre une expression typique du jargon WEB3, l’immobilier, en tant que support de la richesse nationale, est comparable au rôle des NFT (jetons non fongibles) dans la valeur totale bloquée (TVL – Total Value Locked) du monde cryptographique : les deux présentent une forte capacité de stockage d’actifs, mais une liquidité médiocre. Avant la popularisation des NFT en 2021, les marchés baissiers frappaient rapidement, car les investisseurs détenaient principalement des jetons hautement liquides, faciles à vendre même à perte. Or, lors du dernier marché baissier, une partie significative des capitaux était verrouillée dans des NFT — pensez-vous vraiment pouvoir céder rapidement un BAYC (Bored Ape Yacht Club) ?
Parfois, je fais des hypothèses audacieuses en comparant les deux dernières décennies de croissance économique fulgurante en Chine avec le marché haussier de la blockchain amorcé en 2020, et je remarque des points communs intrigants. Les fondations du développement chinois au cours de ces 20 dernières années reposent sur :
- Le transfert mondial des bases de fabrication vers la Chine ;
- L’adhésion à l’OMC ;
- L’émergence du commerce électronique ;
- La révolution du mobile Internet, transformant les modèles opérationnels de tous les secteurs civils. Résultat : « Made in China », exportations en tête, accumulation de richesses, dont une partie s’est consolidée dans le numérique, une autre s’est convertie en immobilier (réservoir). Ainsi, durant les dix premières années, les magnats du classement des cent plus grandes fortunes chinoises étaient soit dans Internet, soit dans l’immobilier.
Ce schéma initial s’est répété de façon assez similaire au cours du siècle dernier : chaque puissance économique mondiale a commencé par devenir l’usine du monde. Du Royaume-Uni, berceau de la révolution industrielle, la production s’est progressivement déplacée vers les États-Unis vers la Première Guerre mondiale, puis vers l’Allemagne et le Japon après la Seconde Guerre mondiale, ensuite vers les « Quatre Dragons d’Asie » dans les années 1970-1980, avant que la Chine continentale n’en devienne le leader incontesté. La seconde moitié de ce parcours intègre alors les forces productives avancées propres à chaque époque, trouvant des applications concrètes adaptées et diffusant leurs bénéfices à toute la société : mécanisation, électrification, industrie électronique de pointe, puis Internet.
Comparons maintenant le marché haussier cryptographique lancé en 2020, qui repose sur de nouvelles bases par rapport aux précédents cycles :
- L’émergence des différentes blockchains publiques ;
- Le développement de l’écosystème DeFi (finance décentralisée) au niveau fondamental ;
- Le lancement d’applications grand public telles que les NFT et les jeux sur chaîne.
Si l’on ose spéculer que ceci n’est que la première moitié du processus, de nombreuses autres applications pratiques pourraient encore se développer : interconnexion et sécurité des infrastructures blockchain ; intégration du DeFi avec la finance traditionnelle ; valorisation des NFT ; essor des applications concrètes dans les domaines du jeu, des réseaux sociaux et du divertissement sous le consensus WEB3 ; percées matérielles dans la réalité augmentée (AR) et virtuelle (VR), construction d’un vaste écosystème favorisant la montée en puissance du métavers…
IV. WEB3 et l’immobilier
Recentrons maintenant notre réflexion sur WEB3 et l’immobilier. Dans le monde réel, l’immobilier est probablement la catégorie d’actif la plus proche des NFT. Outre la forte inertie patrimoniale et la faible liquidité déjà mentionnées, leurs similitudes incluent : une double nature, à la fois d’investissement et d’utilité (bien que l’utilité des NFT soit encore en phase de construction de consensus, avec notamment les passeports d’accès aux jeux sur chaîne) ; la nécessité d’une certification de propriété ; leur caractère essentiellement non fongible ; et une valeur largement déterminée par le consensus social, entre autres.
Un nouveau domaine s’ouvre donc : si la communauté crypto reconnaît aujourd’hui la valeur des terrains du monde virtuel (terres du métavers Sandbox, terrains de Otherside pour les singes, terrains de jeu dans Illuvium), la vague WEB3 pourrait-elle inspirer de nouvelles pistes de transformation pour les biens immobiliers du monde réel ?
Un membre clé de W Labs avait participé dès 2016 à un projet visant à relier l’immobilier réel à la blockchain. Après deux ans d’efforts intenses, le projet s’est achevé sans suite. Son constat : tous les efforts consentis sur la chaîne doivent malgré tout être refaits hors chaîne — tarification, certification, règlement, financement. La technologie blockchain semblait alors un art martial destiné à tuer des dragons inexistants, voire une simple mise en scène. Toutes les étapes hors chaîne restaient indispensables. Comment un secteur aussi centralisé par nature que l’immobilier pourrait-il entrer en résonance chimique avec WEB3, qui brandit justement l’étendard de la décentralisation ?
Je pense au contraire que ce qui était irréalisable il y a cinq ans mérite d’être tenté aujourd’hui — en 2016, la norme ERC-721 n’était même pas encore établie. Les ruptures sectorielles ne surviennent que lorsque les acteurs traditionnels, acculés au pied du mur, prennent conscience de la nécessité d’un changement radical. Ce cheminement s’observe aussi bien dans les énergies renouvelables, les véhicules électriques, ou encore notre secteur d’expertise, le jeu vidéo.
Dans la deuxième partie, nous explorerons certaines pistes que WEB3 pourrait offrir pour sortir l’immobilier de l’impasse, par exemple en cherchant un équilibre entre décentralisation et centralisation : remplacer la gestion traditionnelle des promoteurs par une co-construction via DAO (organisation autonome décentralisée) ; utiliser les SBT (Soulbound Token) pour vérifier l’authenticité de l’identité sur chaîne ; recourir aux NFT pour certifier la propriété des actifs ; appliquer la titrisation blockchain pour le financement.
Celui qui saura construire le premier pont entre le monde virtuel et le monde réel obtiendra les clés d’un chemin vers la liberté.
À suivre.
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