비트코인 주택 담보 대출, 6.6조 달러의 새로운 블루오션
글: BUBBLE, BlockBeats
5월 27일, 캔터 피츠제럴드(Cantor Fitzgerald)는 기관 고객을 대상으로 하는 20억 달러 규모의 비트코인 담보 대출 프로그램을 시작했으며, 초기 거래처로 암호화폐 기업 팔콘엑스(FalconX Ltd.)와 메이플 파이낸스(Maple Finance)를 포함했다. 미국 국채의 공식 인수기관 중 하나인 이 월스트리트의 백년 전통 기관이 시장에 진입한 것은 상징적인 돌파구로 평가받고 있다.
비트코인은 단순한 보유 자산에서 벗어나 신용 체계에 영향을 미칠 수 있는 금융 도구로 변화하고 있다.
그로부터 한 달도 채 지나지 않은 후, 미국 연방 주택금융국(FHFA)의 빌 퍼틀(Bill Pulte) 국장이 또 다른 강력한 신호를 보냈다. 그는 미국 주택금융의 핵심 기관인 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 비트코인 등 암호화폐를 모기지 대출 심사 체계에 포함할 가능성을 연구하라고 지시했다. 이 발언은 시장에 큰 반향을 일으켰으며, 24시간 만에 비트코인 가격은 약 2.87% 상승해 다시 108,000달러를 돌파했다.
Coinbase 광고에서 제기된 철학적 질문처럼: "2012년에는 집 한 채를 사려면 3만 개의 비트코인이 필요했지만 지금은 단 5개면 충분하다. 비트코인 기준으로 집값은 계속 내려가는데, 왜 달러 기준으로는 계속 오르는가?" 그렇다면 이번 비트코인 모기지 대출은 달러 체계에 어떤 영향을 미칠까?
빌 퍼틀의 말이 통할까?
빌 퍼틀은 트위터를 통해 패니메이(FNMA)와 프레디맥(FHLMC)에 준비할 것을 공개적으로 요청했다. 여기서 언급된 패니메이(FNMA)와 프레디맥(FHLMC)는 미국의 정부 지원 기업(GSE)으로, 직접 주택 구매자에게 대출을 제공하지는 않지만, 2차 모기지 시장에서 핵심 '시장 조성자(market maker)' 역할을 한다. 민간 기관이 제공한 주택 대출을 매입함으로써 시장 유동성과 지속 가능성을 보장한다.
2008년 서브프라임 위기 이후 설립된 연방 주택금융국(FHFA)은 이 두 기관을 감독한다. JP모건의 리서치 보고서에 따르면, 2024년 12월 기준 패니메이와 프레디맥은 6.6조 달러 규모의 기관 모기지 담보 증권(MBS)을 보증하고 있으며, 이는 미국 전체 미상환 모기지 부채의 50%를 차지한다. 미국 정부가 전액 신뢰 및 신용 보증을 제공하는 HUD 산하 지니매(Ginnie Mae)의 MBS는 250억 달러로, 전체의 20%를 차지한다.
2024년 12월 기준 기관(지니매, 패니메이, 프레디맥) 모기지 담보 증권 미상환 잔액, 출처: jpmorgan
트럼프 행정부 1기 때 이해관계자들은 다양한 GSE(정부지원기업) 개혁안을 논의했지만 입법적 성과는 없었다. 그러나 퍼틀이 트윗에서 '명령'이라는 강한 어조를 사용한 이유는, 그가 FHFA 위원장으로서 두 기업의 '감독' 이사회 직책을 맡고 있기 때문이다. 2025년 3월 취임 후 그는 인사 및 조직 구조에 대한 대대적인 개혁을 진행하며 두 기관의 다수 이사를 해임하고 스스로 이사회 의장을 맡았으며, 14명의 고위 경영진을 해고하고 전면적인 재편을 실시했다. 이를 통해 FHFA는 GSE에 대한 통제력을 크게 강화했으며, 백악관 및 재무부와 협의해 '묵시적 보증'을 바탕으로 한 공개 상장 방안을 논의하고 있다. 이러한 정책 동향은 금융 시스템에 깊은 영향을 미친다. 이제 FHFA가 암호자산을 모기지 대출 심사 체계에 포함하는 것을 탐색하기 시작하면서, 규제 당국의 암호자산에 대한 태도가 구조적으로 전환되고 있음을 의미한다.
퍼틀의 개인 배경은 이 소식에 더욱 복잡한 의미를 더한다. 미국 3대 주택 건설사인 퍼틀 하우스(Pulte Homes)의 3세 경영주이자, 트럼프 대통령과 마찬가지로 부동산 왕족의 후예인 그는 동시에 트럼프 측근 중 가장 먼저 암호화폐를 공개적으로 지지한 연방 고위 관료 중 한 명이기도 하다. 이미 2019년부터 소셜미디어를 통해 암호자산의 자선 활용을 주장하며 본인의 대규모 비트코인과 솔라나(Solana) 보유 사실을 공개한 바 있다. 또한 게임스톱, 마라톤 디지털(Marathon Digital) 등 변동성이 큰 자산에도 투자한 것으로 알려져 있으며, 일반 정치인들과 달리 투자 스타일이 '데겐(Degen)'에 가깝다. 이전의 '암호화폐 경력'을 종합하면, 그가 암호자산을 미국 가정의 주택 구매 시스템에 도입하려는 것은 일시적인 생각이 아님을 알 수 있다.
정부 내부의 갈등
반면 정부 내부에서는 명확한 입장 차이가 존재한다. ProPublica는 3월, 미국 주거도시개발부(HUD)가 안정화폐와 블록체인 기술을 연방 주택 보조금 추적에 활용하는 방안을 검토하고 있다고 보도했다. 한 HUD 관계자는 블록체인 도입을 추진하는 인물이 어빙 덴니스(Irving Dennis)이며, 그는 글로벌 컨설팅 거물인 EY의 전 파트너였던 신임 최고 부재무관이라고 밝혔다.
FHFA가 관할하는 패니메이와 프레디맥 같은 '반공식 GSE'와 달리, HUD가 관할하는 지니매는 100% 정부 기관이다. 따라서 해당 분야의 논의는 더욱 엄격하게 이루어지고 있으며, 이 제안은 내부에서 격렬한 반발을 겪고 있다. 일부는 이것이 2008년 서브프라임 위기를 유발할 수 있다고 우려하며, 일부 관계자들은 이를 "모노폴리 게임 머니로 돈을 나눠주는 것과 같다"고 비판하기도 한다. 내부 각서에 따르면 HUD는 자체적으로 회계 감사 및 자금 흐름 추적이 가능하며, 블록체인과 암호화폐 결제 도입은 복잡성만 증가시키고, 보조금 가치의 변동이나 준법 문제를 야기할 수 있다고 지적한다.
현재 밀로 크레딧(Milo Credit), 피겨 테크놀로지스(Figure Technologies) 등의 플랫폼은 이미 비트코인 담보 모기지 대출 상품을 제공하고 있다. 그러나 이들이 제공한 대출을 패니메이와 프레디맥에 증권화하여 판매할 수 없기 때문에 대출 금리는 높고 유동성도 제한된다. 하지만 비트코인이 연방 모기지 대출 심사 체계에 포함된다면 대출 금리를 낮출 수 있을 뿐 아니라, 암호화폐 보유자가 레버리지를 활용할 수 있게 되며, 단순히 '홀딩(HODL)'하는 상태에서 벗어나 '미국에서 가정 자산을 구성'하는 방향으로 전환할 수 있다.
물론 위험도 무시할 수 없다. 전 SEC 관계자인 코리 프레이어(Corey Frayer)는 불안정한 암호자산을 FHA가 보증하는 1.3조 달러 규모의 모기지 대출 시스템에 도입할 경우, 시장 가치가 급변하는 사건 하나로도 시스템적 충격을 초래할 수 있다고 경고한다. 법학자 힐러리 앨런(Hilary Allen)은 특히 "가장 취약한 계층을 실험 대상으로 삼아 기술 변화를 강행하는 것은 극도로 위험하다"고 직설적으로 비판한다.
이러한 갈등의 핵심은 미국이 비트코인을 '대체 투자 상품'에서 공공 금융 체계에 공식적으로 포함할 준비가 되었는가에 있다. FHFA의 연구 방향은 보유자의 비트코인 잔액을 직접 주택 구입 계약금 또는 예비 자금 요건으로 인정하는 것으로, 그 깊은 의미는 탈중앙화 자산에 처음으로 '주택 레버리지' 효과를 부여한다는 점이다. 반면 암호자산의 변동성은 이를 '예비 자산'으로 삼을 때 평가 및 리스크 계상에서 어려움을 초래하며, 비트코인 가격이 급격히 변동하는 상황에서도 이를 담보 대출 심사에 사용할지 여부는 금융 감독, 유동성 관리, 나아가 시스템 안정성 문제까지 연결된다.
새로운 FHFA 지침은 무엇을 규정하고 있는가? 이전에는 미국 주민들이 암호화폐로 어떻게 대출을 받았는가?
2008년 서브프라임 위기의 혹독한 교훈으로 인해 현재 미국의 주택 대출 심사는 자산의 적법성에 대해 엄격한 제한을 두고 있다. 즉, 차입자가 암호화폐를 보유하고 있어도 반드시 달러로 환전한 후 미국 규제 은행 계좌에 60일 이상 보관해야만 '성숙 자금(mature funds)'으로 간주되어 심사에 포함될 수 있다. 퍼틀이 제안한 방향은 바로 이러한 절차 장벽을 극복하려는 것이다.
이 공식 지침인 제2025-360호 결정은 두 모기지 대기업이 암호화폐를 차입자의 자산 다양화를 위한 유효한 자산으로 간주하도록 요구한다. 지금까지 암호화폐는 차입자가 대출 종료 전에 디지털 자산을 달러로 환전하지 않는다는 이유로 모기지 리스크 평가에서 제외되어 왔다. 이 지침은 패니메이와 프레디맥이 단독 주택 모기지 리스크 평가 과정에서 차입자의 예비 자금에 암호화폐를 포함시키는 방안을 마련하도록 요구한다. 또한, 이 지침은 암호화폐를 달러로 환전하지 않고도 직접 보유량을 계산하도록 규정하고 있다.
연방 주택금융국(FHFA)은 어떤 암호화폐가 고려 대상이 될 수 있는지에 대해 명확한 '지침'을 제시했다. 미국 감독 하에 있는 중앙화 거래소에서 발행되고 관련 법률을 완전히 준수하는 자산만이 자격을 갖춘다. 또한 기업은 평가 과정에서 리스크 완화 조치를 포함해야 하며, 알려진 암호화폐 시장 변동성에 따라 조정하고, 차입자가 보유한 암호화폐 예비 자산 비율에 따라 적절한 리스크 감축을 시행해야 한다.
변경 사항이 시행되기 전에 기업은 각각의 이사회에서 제안서를 승인 받아야 한다. 이사회 승인 후, 제안서는 연방 주택금융국(FHFA)에 제출되어 검토 및 최종 승인을 받아야 한다. FHFA의 결정은 연방 정부가 금융 절차에서 암호화폐를 인정하는 보다 광범위한 접근 방식과 일치하며, 퍼틀의 발언과도 맥을 같이한다. 즉 "트럼프 대통령이 미국을 세계 암호화폐 수도로 만들겠다는 비전에 부응하기 위해" 이 지침은 미국을 암호화폐 발전 선도 사법관할지로 자리매김하려는 의지를 반영한다.
이는 정확히 무엇을 의미하는가?
众所周히, 유동성이 높은 자산을 담보로 하여 유동성이 낮은 자산을 교환하는 기본 로직은 성립한다. 그러나 BTC는 여러 차원의 이해관계 중심에 위치해 있으며, 미국 담보 대출 자산으로 실제로 인정될 수 있다면 그 '영향력'은 트럼프 취임 전 제안했던 '비트코인 준비법안'의 위력에 필적하거나 그 이상일 수 있다. 그리고 이 영향은 단일 집단에 국한되지 않을 것이며, 미국 국민, 금융기관, 정부 부처 등 다양한 집단에 영향을 미칠 것이다.
얼마나 많은 미국인이 비트코인으로 '집을 사게' 될까? 비트코인을 중개 수단으로 사용하면 얼마나 '절약'할 수 있을까?
미국 부동산 중개회사 Redfin의 수석 경제학자 데릴 페어웨더(Daryl Fairweather)는 "시간이 많고 흥미로운 소비 방법이 부족했던 팬데믹 기간, 많은 사람들이 암호화폐 거래를 시작했다. 일부 투자는 물거품이 되었지만, 동시에 일부는 큰 부를 얻거나 적어도 주택 구입 계약금을 마련할 수 있을 정도의 수준에 도달했다"고 말했다.
Security.org의 2025 암호화폐 소비자 보고서에 따르면, 약 28%의 미국 성인(약 6500만 명)이 암호화폐를 보유하고 있으며, Z세대와 밀레니얼 세대의 비중이 특히 높아, 절반 이상이 암호자산을 보유하거나 보유했던 경험이 있다. 밀레니얼 세대와 Z세대가 미국 부동산 시장에서 차지하는 비중이 점점 커지고 있기 때문에, 암호자산을 주택 구입 수단으로 사용하는 것도 점점 더 보편화될 가능성이 있다.
RedFin은 2021년 한 번의 조사를 통해 연구 기술 회사 Lucid에 의뢰해 1500명의 최초 주택 구입자를 무작위로 샘플링했다. "계약금은 어떻게 마련하셨습니까?"라는 질문에 가장 흔한 답변은 '급여' (52%)였으며, 비교적 드문 답변으로 '가족의 현금 기부'(12%), '퇴직 기금 조기 인출'(10%)이 있었다. 주목할 점은 '암호화폐 판매로 집을 산 사람'의 비율이 2019년에서 2021년 사이 점차 증가해 2021년 말에는 거의 12%에 달했다는 것이다. 4년이 지난 지금, 암호화폐의 보급률이 높아졌으므로 이 비율은 더욱 상승했을 가능성이 있다.
또한 얼마를 절약할 수 있는지에 대해 People's Reserve의 창립자 CJK는 6월 25일 에미상 후보에 오른 영화 제작자 Terence Michael이 트위터 스페이스에서 공유한 이야기를 언급했다. 그는 2017년 집을 사기 위해 100개의 BTC를 팔았는데, 지금 그 집은 50만 달러에 불과하지만 당시 팔았던 BTC는 이미 수천만 달러의 가치를 지닌다. 이러한 계기로 그는 People’s Reserve를 창립했으며, 목표는 더 많은 사람들이 비트코인을 보유한 채로 담보를 통해 집을 살 수 있도록 하는 것이다.
따라서 다음과 같은 가정을 해볼 수 있다. 당신이 2017년에 5만 달러 상당의 비트코인을 구매했다. 2025년이 되면 그 가치는 50만 달러에 달한다. 9만 달러의 자본 이득세를 내고 비트코인을 판매하는 대신, 암호화폐 담보 대출 기관과 협력하여 30만 달러 상당의 BTC를 담보로 제공하고, 30만 달러의 담보 대출을 받는다. 금리는 9.25%이다. 대출 기관은 당신의 비트코인을 트러스트 계좌에 보관하며, 당신은 여전히 비트코인을 소유한다. 매년 약 2.7만 달러(향후 더 낮아질 수 있음)의 이자만 지불하면 되며, 9만 달러의 세금을 절약할 수 있고, 비트코인 가격 상승 추세와 인플레이션 헷지 권리를 유지할 수 있다. 특히 미국의 국가 부채 한도를 5조 달러로 상향하는 '대美麗法案' 하에서는 더욱 그렇다.
프레디맥이 제공한 데이터에 따르면, 현재 미국의 30년 고정 모기지 금리는 일반적으로 7% 수준에서 변동하며, 15년 고정은 약 6% 수준이다.
밀로 크레딧(Milo Credit)과 같이 이미 운영되고 있는 민간 기관은 현재 LTV 50% 수준에서 연 9~10% 금리의 비트코인 대출 서비스를 제공하고 있으며, People’s Reserve와 같은 BTC 생태계 원생 대출 플랫폼은 LTV 33% 기준으로 연 3.5%까지 금리를 낮출 수 있다. 이렇게 계산하면, 50만 달러의 15년 고정 모기지 대출 기준으로 매월 약 1000달러를 절약할 수 있으며, 총 이자 비용은 19만 달러 줄어든다.
모든 기관이 이렇게 낮은 금리를 제공하지는 않겠지만, 현재 정책 및 규정의 추진 하에 주요 미국 대출 기관들에서도 일반 자산과 유사한 금리가 나타날 가능성이 있다. 현재의 미국인들에게 비트코인 대출은 분명히 더 현명한 선택이다.
GSE 민영화를 추진하는 보조 도구
FHFA가 패니메이와 프레디맥에 비트코인 등 암호화폐를 모기지 대출 평가 체계에 포함하라고 요구한 지 한 달 전, 트럼프 미국 대통령은 자신의 소셜미디어 Truth를 통해 "나는 이 훌륭한 기업들(프레디맥, 패니메이)을 공개 상장하는 작업을 추진하고 있다. 하지만 미국 정부는 계속해서 묵시적 보증을 유지할 것이며, 나는 대통령으로서 그들을 확고하게 감독할 것이다"라고 밝혔다.
비트코인 담보 대출 제도의 도입은 GSE 민영화에 간접적이지만 중요한 지원 경로를 제공한다. 주택 금융 시스템에 다양한 담보 자산 유형을 도입할 수 있을 뿐 아니라, 리스크 전이, 자본 형성, 규제 재구성, 정치적 조율 등 여러 차원에서 패니메이와 프레디맥의 정부로부터의 분리 개혁을 위한 공간을 창출할 수 있다.
첫째, 신용 리스크 관리 측면에서 비트코인 등 암호자산 담보 대출은 GSE가 '최후의 대출자' 역할에 대한 부담을 완화할 수 있다. 오랫동안 패니메이와 프레디맥은 신용 기록이나 소득 증빙이 부족한 계층을 포함해 많은 비전통적 차입자에게 금융 보장을 제공해야 하는 정책적 책임을 맡아왔다. 비트코인 담보 대출을 개방하면, 이런 '신용 불가시(cannot be seen)'하지만 '자산 가시(visible)'한 암호 원주민 투자자들이 새로운 메커니즘을 통해 주택 대출 시장에 진입할 수 있게 되며, GSE가 주택普惠性(보편적 접근성) 유지에 독자적으로 짊어지는 부담을 완화할 수 있다. 비트코인은 탈중앙화되고 검증 가능하며 글로벌 유동성이 강한 자산으로서, 그 담보 능력의 제도화는 '제도 외부'의 대체 대출 풀을 구축하는 것과 같으며, 민영화 이후 GSE 자산 풀의 구조적 최적화를 위한 여지를 남긴다.
둘째, 자본 구조 측면에서 비트코인 담보 대출 메커니즘은 암호 원주민 자산의 증권화 경로를 통해 GSE 민영화 과정에 자금 지원을 제공할 수 있다. 현재 GSE가 직면한 가장 큰 장애물 중 하나는 규제 자본 부족이 약 1800억 달러에 달하며, 잉여 이익으로만 이를 메우려면 7년 이상이 걸릴 것으로 예상된다. 만약 비트코인 담보 대출이 규모화되고, 평가 가능하며, 포장 가능한 암호화폐 기반 모기지 담보 증권(Crypto-MBS) 형태로 형성된다면, 새로운 유형의 자본 투자자를 유치할 수 있을 뿐 아니라 GSE 자산 담보 증권의 잠재적 '시장 외 보완물'이 될 수 있다. 이러한 자산의 존재는 GSE가 의회 자금이나 납세자 재정에 완전히 의존하지 않고도 점차 자본 독립을 달성할 수 있음을 의미하며, 정부 철수 과정에서의 시스템적 마찰을 줄일 수 있다.
동시에 이 메커니즘은 주택 금융 감독 모델의 업데이트를 촉진하고 있다. 전통적인 GSE 평가 체계는 소득 증명, 부채 소득 비율, FICO 신용 점수 등 현금 흐름 모델에 기반하고 있지만, 암호자산 담보 대출의 광범위한 사용은 자산 능력, 체인상 이력, 암호 지갑 순자산 평가 기준을 강조한다. 이러한 '소득 중심'에서 '자산 중심'으로의 리스크 관리 논리 전환은 민영화 이후 GSE가 더 유연하고 시장 기반의 신용 평가 모델을 구축하는 데 도움이 될 뿐 아니라, 향후 새로운 유형의 담보 자산 통합을 위한 제도적 기반을 마련한다. 규제 기관이 암호자산을 평가 모델에 포함할 수 있다면, GSE는 미래에 사업 영역을 확장해 더 광범위한 금융 자산 보험에 참여할 기회를 가지며, 시장 기반 경쟁력을 강화할 수 있다.
더욱 중요한 것은 정치적 차원에서 비트코인 담보 대출의 확산은 '기술 대체론(technological substitution theory)' 담론 공간을 구축하여 트럼프 정부의 GSE 민영화 추진에 여론 완충을 제공한다는 점이다. 민영화는 항상 민주당, 주거 권리 단체, 일부 주 정부의 강력한 저항에 직면해 왔으며, 이들은 정부로부터의 분리가 중저소득 가정의 금융 접근성을 해칠까 걱정한다. 반면 암호자산 담보 메커니즘의 합법화는 또 다른 정책 옵션을 제공한다. 즉 정부가 직접 보증을 철회하는 동시에, 시장이 기술, 자산, 리스크 공동 부담 메커니즘을 통해 대체적인 금융 지원을 제공할 수 있다는 것이다. 이러한 논리는 여론 균형을 맞추는 데 도움이 될 뿐 아니라, 정책 입안자들이 정부 부채 감소와 주택 금융 안정 유지 사이에서 더 유연한 협상 카드를 가질 수 있도록 한다.
따라서 비트코인 대출 메커니즘이 GSE 민영화의 직접적 도구는 아니지만, 그 제도화는 민영화 과정에 중요한 '금융 완충대(financial buffer zone)'를 제공하고 있다. 주택 금융 시장의 담보 자산 구조를 확장하고, GSE의 정책적 책임 공간을 해제하며, 자본 대체 경로를 제공하고, 금융 탈중앙화 개혁에 대한 시장 수용 의지를 강화한다. '더 작고 효율적인 정부'와 '강력한 시장'을 추구하는 새로운 정치 주기에서 암호자산의 신용 기능은 구조적 주택 금융 개혁을 추진하는 중요한 구성 요소로 점점 부상하고 있다.
비트코인은 얼마나 많은 모기지 '압박'을 해소할 수 있을까?
현재 비트코인 시가총액은 약 2.1조 달러로, 미국 주택 모기지 시장의 약 17%에 해당한다. 전체 비트코인 시가총액이 모기지 담보 지원에 참여할 수 있다면, 2.1조 달러의 BTC 시장은 LTV 50% 기준 1.05조 달러의 대출 원금을 지원할 수 있으며, 기존 주택 대출 잔액의 약 8~9%를 차지한다. 만약 그 절반만을 담보로 수용한다고 해도 여전히 5250억 달러의 대출 원금을 지원할 수 있으며, 4~5%를 차지한다. ETF, 일부 상장 기업, 주권 국가의 보유분은 쉽게 참여하기 어렵지만, 이 부분은 현재 총량의 약 10% 수준에 불과하다.
따라서 비트코인 모기지 대출이 제도화된다면 암호 커뮤니티에 깊은 의미를 부여할 뿐 아니라, 기존 금융에 전례 없는 자산 전환력을 제공하며, 기존 금융 체계를 파괴하지 않고도 BTC 가치의 구매력을 해방하는 선순환 경로를 열 수 있다. 즉 정책이 전면적으로 시행된다면 비트코인 대출은 주택 시장에 수천억 달러 규모의 새로운 자금 조달력을 제공할 수 있으며, 이는 현재 암호 담보 대출 시장의 100배 이상에 달한다.
《대而美法案》
빌 퍼틀의 발언이 비트코인 모기지 대출 사업에 긍정적인 신호라면, 《대美丽法案》의 공식 서명 및 시행은 '미국 부동산 산업'에 대한 강력한 정책적 지원이다. 그 핵심 조항 중 하나는 기존 《감세 및 고용법》에서 설정한 QBI(합격 사업 소득, Qualified Business Income) 공제 비율 20%를 영구적으로 23%로 상향 조정하는 것이다. 이 조정은 유한합자회사, S-corp 구조 또는 REITs를 통해 부동산에 투자하는 개인 및 법인에게 직접적인 혜택을 주며, 이들의 유효 한계세율은 약 28.49%로 낮아진다.
임대 수입을 중심으로 재무제표를 구성하는 부동산 기업에게는 세후 현금흐름이 눈에 띄게 개선되며, 자본 구조가 더욱 최적화된다. 또한 이 개혁은 비트코인 등 자산 보유자가 법인을 설립해 부동산을 구입하는 진입 비용을 간접적으로 낮추며, '체인상 자산 - 체인하 부동산' 간 연결을 위한 더 견고한 준법 프레임워크를 제공한다.
동시에 《대美丽법》은 100% 추가 감가상각 제도를 복원 및 연장하고, 섹션 179의 즉시 공제 상한선을 250만 달러로 상향 조정하여 부동산 프로젝트의 초기 자본 지출을 더 빠르게 세전 공제에 포함할 수 있도록 한다. 이는 신축 물건, 창고 시설, 생산성 자산에 대한 집중 투자를 장려할 뿐 아니라, 금리 불확실성이 커지는 상황에서 부동산 개발업체가 보다 안정적인 현금흐름 곡선을 구축할 수 있도록 한다. DAO, LLC 또는 SPV 방식을 통해 비트코인 자산을 레버리지화해 부동산을 구입하려는 투자자나 RWA 프로젝트 관계자에게 감가상각 정책의 복원은 임대 수익 지연 및 자산 처분 주기가 긴 문제를 효과적으로 헷지해주며, BTC 등 디지털 자산을 부동산 프로젝트에서 더 유동적인 기초 수익권으로 전환하는 데 유리하다.
비트코인 + 부동산, 트럼프가 큰 그림을 그리고 있는 것 같다.
자유 시장의 '상륙 작전' 프로젝트는 무엇이 있나?
대출 기관
Milo Credit
Milo Credit는 2022년부터 미국 최초의 암호화폐 담보 주택 대출 상품을 출시한 미국 플로리다주 소재 핀테크 기업이다. 이 회사의 비즈니스 모델은 사용자가 비트코인, 이더리움 또는 USDC 등의 디지털 자산을 담보로 제출하면, 현금 계약금 없이도 주택 가치의 최대 100%까지 대출을 받을 수 있도록 한다. 이 대출 구조는 자본 이득세를 유발하지 않으며, 강제 청산 메커니즘도 없어 차입자가 암호화폐의 상승 잠재력을 유지한 채 주택 구입 자금을 확보할 수 있다.
Milo는 최대 500만 달러까지 대출을 제공하며, 기간은 최장 30년, 현재 연간 금리는 약 9~10% 수준이며, 조기 상환에 대한 벌금도 부과하지 않는다. 담보 자산의 보안은 Coinbase, Gemini, BitGo 등의 제3자 트러스트 기관이 관리한다. 2025년 초 기준 Milo는 누적 6,500만 달러 이상의 암호 담보 주택 대출을 실행했다.
주목할 점은 이전까지 이러한 대출은 미국 연방 주택 모기지 대출 기준에 부합하지 않아 패니메이 또는 프레디맥에 증권화하여 판매할 수 없었기 때문에 자금 조달 비용이 높고 금리도 상대적으로 높았다. 그러나 법안이 통과되면 이 시스템은 금리를 더욱 낮출 수 있다. 또한 암호자산 가격의 급격한 변동성으로 인해 Milo는 여전히 대출 안전성을 보장하기 위해 일정 수준의 과다 담보(over-collateralization) 방식을 채택하고 있다.
Ledn
Ledn은 캐나다에 본사를 둔 회사로, '비트코인 담보 대출(Bitcoin-Backed Loans)'로 잘 알려져 있으며, 체인상 자산을 이용한 구조화된 대출 상품을 세계 최초로 탐색한 암호 원생 플랫폼 중 하나이다. Ledn의 핵심 제품은 사용자가 비트코인을 담보로 제출하면 법정통화(달러 또는 USDC) 대출을 받을 수 있도록 하며, 일반적으로 LTV는 50%, 자금은 즉시 입금되며, 최단 대출 기간은 주 단위 이자 계산이 가능하다. Milo와 달리 Ledn은 부동산 거래와 직접 연결되지 않으며, 비트코인을 매각하지 않고도 현금을 확보하려는 사용자의 단기 유동성 해결책으로 활용된다. 또한 Ledn은 비트코인과 USDC의 저축 계좌 및 복리 서비스도 제공한다. 이 플랫폼은 보안과 준법성을 강조하며, 담보 자산은 모두 제3자 기관에 트러스트되며 정기 감사를 거치며, 특히 캐나다와 라틴아메리카 시장에서 영향력을 가지고 있다.
Moon Mortgage
Moon Mortgage는 암호 원주민 사용자를 대상으로 하는 대출 플랫폼으로, Web3 창업자, DAO 멤버, 전통적 신용 기록이 없는 암호 투자자들에게 '비트코인 담보로 집 사기' 서비스를 제공하는 데 특화되어 있다. Moon Mortgage의 주력 제품은 사용자가 BTC 또는 ETH를 담보로 제출하여 전통적인 구조의 주택 대출을 신청할 수 있도록 하며, 부동산은 2차 담보로 설정되어 차입자의 자산과 소득 불일치 문제를 해결한다. 이 플랫폼은 미국의 규제 대출 기관 및 트러스트 기관과 협력하여 사용자에게 전통적인 모기지 대출과 동일한 금리 구조와 상환 메커니즘을 제공하며, 자체 개발한 평가 모델로 FICO 신용 점수를 대체해 사용자의 체인상 자산 이력과 리스크 감내 능력을 평가한다. Moon Mortgage는 더욱 수직적인 포지셔닝을 하고 있으며, crypto-native 구매자를 위한 서비스에 집중하며 '코인을 팔지 않고도 집을 살 수 있다'는 개념을 강조한다. 미국 시장에서 체인상 정체성을 가진 인구를 공개적으로 대상으로 하는 모기지 프로젝트 중 드문 사례이다.
People’s Reserve
People’s Reserve는 CJK Konstantinos가 설립한 암호 금융 인프라 프로젝트로, 비트코인을 중심으로 한 모기지 대출 및 신용 체계 구축을 목표로 한다. 이 프로젝트는 자가상환 모기지(Self-Repaying Mortgage) 및 주택 자산 가치를 비트코인 유동성과 교환하는 대출 도구(HEBLOC, Home Equity Bitcoin Line of Credit) 등 다양한 '비트코인 기반' 금융 상품을 개발 중이다. People’s Reserve의 핵심 설계 철학은 사용자의 비트코인 소유권을 보장하면서도 그 경제적 가치를 해방하는 것이다. 이러한 제품은 담보된 비트코인을 재담보(rehypothecate)하지 않으며, 다중 서명 트러스트(multi-sig custody) 메커니즘을 채택해 사용자 자산이 중앙화 기관에 의해 통제되는 것을 방지한다. 또한 People’s Reserve는 대출 금리를 전통적인 주택 대출 수준으로 맞추어 암호 금융의 주류 수용도를 높이려는 목표를 가지고 있다. 현재 이 플랫폼은 제품 개발 단계에 있으며 공식 출시 전이지만, 홈페이지에서 알림 구독을 받고 있으며, 7월 4일에 첫 번째 테스트 서비스를 출시할 예정이다.
인프라
Beeline Title
Beeline Title은 암호 대출 제공자가 아니라, 암호 담보 대출을 위한 부동산 등기 및 디지털 트러스트 인프라를 구축하는 블록체인 서비스 회사이다. 이 기관은 부동산 등기 절차를 디지털화하고 암호자산 트러스트 메커니즘과 결합함으로써 완전한 체인상, 무종이화된 부동산 소유권 등기 및 채권 관리를 실현하는 데 집중하고 있다. AInvest 보도에 따르면 Beeline Title은 2025년 8월 전국 서비스 플랫폼을 정식 론칭하며, 첫 번째 비트코인 담보 부동산 대출 거래를 지원할 예정이다. Beeline의 등장은 암호자산과 부동산 간 연결이 점차 표준화되고 준법화되고 있음을 의미하며, 향후 대규모 적용을 위한 제
TechFlow 공식 커뮤니티에 오신 것을 환영합니다
Telegram 구독 그룹:https://t.me/TechFlowDaily
트위터 공식 계정:https://x.com/TechFlowPost
트위터 영어 계정:https://x.com/BlockFlow_News
BlockBeats
