웹3가 부동산을 스쳐간 순간 (상편)
1. 한 산업의 붕괴에 대하여
시간을 일 년 전, 즉 2021년 8월로 되돌려보자. 그때 누군가 친구들 사이에서 "일 년 뒤 중국 부동산 30대 기업 내 대부분의 민영기업이 발행한 채권 가격이 한 자릿수까지 폭락할 것이다"라고 말했다면 아마 정신병자 취급을 당하며 사회적 죽음을 맞았을 것이다. 당시만 해도 모두의 사정이 넉넉하진 않았지만 그래도 천억 위안 규모의 자산을 보유한 기업들이었고, 세계 500대 기업에도 이름을 올렸으며 금융기관들의 주요 거래처였기 때문이다.
그러나 이처럼 터무니없고 기이하게 보였던 일이 실제로 벌어지고 말았다. 눈앞에서 한 산업이 연회를 벌이다가 순식간에 무너지는 광경을 지켜봐야 했다. 채권 가격은 95에서 불과 1년 만에 5로 추락했고, 이제는 극심한 구조조정의 길을 걷고 있다. 역사상 최대 피라미드 사기라 일컬어지는 암호화폐 시장과 비교해보자. 비트코인은 2021년 11월 6만 9천 달러의 고점 이후 약세장에 진입했고 현재는 2만 달러 수준이다. 어느 쪽이 더 환상적인가?
주변의 많은 부동산 업계 관계자들이 최악의 시기에 처해 있으며, 재산뿐 아니라 건강과 미래에 대한 자신감마저 잃고 있다. 하지만 시간의 축을 좀 더 길게, 시야를 좀 더 넓게 가져본다면 좁아만 보이는 길 속에서도 새로운 갈림길을 발견할 수 있을지 모른다. 그 길은 모든 가능성이 열린 미래로 이어질지도 모른다.
2. 3천 년 동안 왕이었던 땅
역사적으로 인류 문명에서 땅은 가장 중요한 생산 요소이자 부의 원천이었다. 특히 농경 중심 문화를 지닌 아시아와 유럽 남부 지역에서는 땅을 소유하는 것이 곧 부의 기반이 되었다. 역사적으로 현명한 군주들이 개혁을 추진할 때 종종 인두세(人頭稅) 중심에서 토지세 중심으로 세제를 바꾸곤 했는데, 이는 사람들은 도망칠 수 있어도 땅은 도망칠 수 없다는 의미였다.
현대 문명의 발원지인 유럽 대륙은 봉건 영주제를 채택했다. 공, 후, 백, 자, 남 등 계급에 따라 국왕이 하위 계층에게 땅을 분봉해주고, 각자는 자신의 영지 내 인민과 자원을 관리했다. 전쟁이 발생하면 국왕이 소집하면 함께 싸우는 구조였다. 따라서 땅은 각 봉건 영주들에게 주어지는 가장 큰 보상이었다.
중국 역시 주나라부터 봉건제도를 중심으로 운영되었다. 후세의 '고대를 본받아 제도를 개혁한다'는 사상가들이 극찬했던 정전제(井田制)는 정사각형 땅을 3×3 격자로 나누어 외곽 8칸은 농민 개인 소유로 하고, 가운데 1칸은 공동 경작하여 수확물을 국가에 바치는 제도였다. 이후 진시황이 중국을 통일하고 행정체제를 '분봉제'에서 '군현제'로 바꿨지만, 토지 소유제도 자체에는 큰 변화가 없었다.
진나라부터 청나라까지 각 왕조는 토지 사유제라는 큰 틀 안에서 탄력적으로 조정을 반복했다. 예를 들어 한무제 시절은 전쟁 비용으로 재정이 바닥나자 토지제도를 공유제 방향으로 다소 조정해 농민에게서 더 많은 수익을 거두었다. 오호난화 시기의 북위 왕조는 인구 유입과 민심 안정을 위해 사유제 성향의 '균전제(均田制)'를 도입했는데, 북방 미개척지를 개간하면 그 땅을 개인 소유로 인정한다는 내용으로, 미국 서부 개척 시기와 유사하다.
민국 시기 손문 선생 역시 명확히 "토지 평등화"를 주장했으나 실제로 시행되진 못했다. 반대 세력이 너무 강력했기 때문이다. 국민당과 공산당이 처음 협력해 북벌을 진행할 때 초기에는 순조롭게 진군했으나 우한에 접근하자마자 두 당이 결렬되었다. 공산당 조직원들이 전선을 따라 진격하면서 동시에 토지개혁을 추진했는데, 이로 인해 국민당 군대 중하위 장교들의 고향 땅이 몰수되는 사태가 벌어졌다. 전선에서 싸우는 도중 후방의 가족이 피해를 입자 군대가 반발한 것이다.
해방 후 중국은 명확히 토지 공유제를 확립했다. 토지는 국가와 집단이 소유하며 개인 소유는 인정되지 않는다. 이것이 1990년대 주택 제도 개혁의 기반이 되었고, 주룽지 총리는 이 주택 개혁을 통해 국민경제 개혁의 첫 물결을 일으켰다. 토지는 국가 소유지만 사용권을 부여하고 이를 거래할 수 있도록 함으로써 일반 국민들에게 상품경제 개념을 알려주었으며, 이는 지금까지 30년 가까이 이어져왔다.
농경 중심 민족의 문화 인식에서 땅은 모든 부의 근원이며, 동양 유교 전통에서는 땅이 곧 중앙정부의 소유물이라는 인식이 강하다. “보통천지, 맥비왕토(普天之下，莫非王土)”란 말처럼, 표면상 사유제라도 정부가 개입하려 한다면 얼마든지 방법이 있다. 서구 세계에서 토지 사유제가 잘 정착된 이유는 단순히 이론적인 합의 때문이 아니라 실제로 몇 차례 충돌을 거쳐 확립된 결과다. 예를 들어 800년 전 영국에서 귀족들이 반란을 일으켜 국왕을 압박해 체결한 『대헌장』에는 “사유재산은 신성불가침”이라는 조항이 포함되어 있는데, 내가 법을 어기더라도 감옥에 가거나 처형될 수는 있지만 합법적으로 소유한 돈이나 땅은 침해받지 않는다는 뜻이다.
3. 경제 성장 모델과 WEB3의 도전
현재로 돌아와 보면 이번 중국 부동산 산업의 전면적 멈춤은 일종의 '하드랜딩(hard landing)'이라 할 수 있다. 이는 1980년대 일본의 플라자합의 이후 부동산 버블 붕괴나 2008년 미국의 서브프라임 위기와 유사한 양상이다. 모두 경제 장기 사이클의 하락 국면에서 부동산 산업을 중심으로 한 조정 메커니즘이 작동한 경우다.
다만 중국은 특유의 관리 체계와 공유제 하에서 본래 이미 시작되었어야 할 조정이 오랫동안 지연되어 왔다. 지난 30년간 중국 경제의 급성장기에서 부동산은 국민 부의 저수지 역할을 했기 때문에 쉽게 대대적인 조정을 가하기 어려웠다. 웹3 용어로 표현하자면, 부동산이 국민 부에 차지하는 위치는 NFT(Non-Fungible Token)가 암호화폐 전체 TVL(Total Value Locked)에서 차지하는 위치와 유사하다. 모두 자산 침전성이 강하고 유동성이 낮은 특징을 지닌다. 2021년 NFT가 본격적으로 확산되기 전까지는 약세장이 빠르게 도래했다. 대부분의 사람들이 보유한 자산이 유동성이 좋은 토큰 형태였기 때문에 손실을 각오하고 빠르게 매도할 수 있었지만, 이번 약세장에서는 일부 자금이 NFT에 묶여 있어 쉽게 빠져나올 수 없다. BAYC(Bored Ape Yacht Club) 같은 프로젝트가 정말 쉽게 팔릴 수 있을까?
가끔 나는 중국의 지난 20년간 고속 성장과 2020년부터 시작된 블록체인 호황기를 비교해보곤 하는데, 흥미로운 공통점을 발견할 수 있다. 중국의 지난 20년 개혁개방 과정에서의 몇 가지 기반 요소는 다음과 같다:
- 제조 기지가 중국으로 이전;
- WTO 가입;
- 전자상거래의 부상;
- 모바일 인터넷이 민간 산업 전반의 운영 방식을 혁신함. 그 결과 중국 제조업이 발전하고 수출이 주도하며 부를 축적했으며, 이 중 일부는 인터넷 분야에 침전되고, 일부는 부동산(저수지)으로 전환되었다. 그래서 지난 10년간 중국 부자 순위 상위권은 인터넷 기업가이거나 부동산 사업가였다.
이러한 경로의 전반부는 지난 100년간 거의 유사하게 반복되었다. 글로벌 경제 강국이 되기 위한 첫걸음은 모두 제조 공장이 되는 것이다. 산업혁명의 발상지였던 영국에서 시작해 1차 세계대전 무렵 미국으로 옮겨졌고, 2차 세계대전 후 독일과 일본을 거쳐 1970~80년대 아시아 4小龙(싱가포르, 홍콩, 한국, 대만)을 거쳐 마침내 중국이 급속도로 세계 제조업의 중심이 되었다. 그러나 후반부 경로는 시대별로 첨단 생산력을 반영하는 요소가 추가되며 적절한 실용화를 통해 사회 전반에 혜택을 주었다. 기계화, 전기화, 고급 전자산업, 그리고 인터넷까지.
2020년부터 시작된 암호화폐 호황기를 다시 살펴보면, 이전 호황기와 구별되는 몇 가지 새로운 기반을 마련했다:
- 각 퍼블릭 체인들의 부상;
- 기반 인프라로서 DeFi 생태계의 형성;
- 대중화를 이끈 NFT 및 블록체인 게임의 등장;
대담하게 가정해보면, 이것은 아직 전반부에 불과하며 앞으로 더 많은 실제 응용 분야가 열릴 여지가 있다. 퍼블릭 체인 인프라의 상호 운용성과 보안 강화; DeFi와 전통 금융의 연계; NFT의 가치 확장; 게임, 소셜, 엔터테인먼트 등 다양한 분야에서 웹3 컨센서스 하의 활발한 실용화; 하드웨어 측면에서 AR+VR의 돌파와 메타버스 대규모 생태계 구축…
4. WEB3와 부동산
다시 WEB3와 부동산으로 시선을 돌려보자. 현실 세계에서 부동산이라는 자산 클래스는 NFT와 가장 유사한 특성을 지닌다. 앞서 언급한 자산 침전성 강함, 유동성 낮음 외에도 다음과 같은 공통점이 있다. 투자 가치와 실용 가치를 동시에 지닌다(NFT의 실용성은 아직 컨센서스 형성 중이며, 블록체인 게임의 패스카드 등이 그 예); 소유권 확인이 필요함; 주요 카테고리가 모두 비동질화 자산임; 가치는 주로 사람들의 합의에 의해 결정됨 등.
그렇다면 새로운 질문이 제기된다. 현재 암호화폐 커뮤니티가 가상 세계의 땅(Sandbox 메타버스 토지, Otherside 원숭이 땅, Illuvium 게임 내 땅 등)에 가치를 부여한다고 인정한다면, WEB3의 물결이 현실 세계의 토지와 주택에 새로운 아이디어와 변화를 줄 수 있을까?
W Labs의 핵심 멤버 중 한 명은 2016년 이미 현실 부동산 프로젝트를 블록체인과 연결하는 프로젝트에 참여했지만, 2년간 열심히 추진했음에도 결국 실패로 끝났다. 그의 결론은, 블록체인 상에서의 모든 노력이 현실 세계에서는 여전히 기존 절차를 다시 밟아야 한다는 것이었다. 가격 책정, 소유권 등록, 정산, 자금 조달 등 모든 과정에서 블록체인은 마치 용을 잡기 위한 기술처럼 비현실적이거나 단지 허풍에 불과했으며, 오프체인에서 필요한 절차 하나도 줄어들지 않았다는 것이다. 본래 전통 산업 중에서도 중앙집중화가 매우 심한 부동산 산업이 어떻게 탈중앙화를 지향하는 WEB3와 화학반응을 일으킬 수 있을까?
하지만 나는 5년 전에 실패했던 시도가 지금 다시 도전해볼 수 없는 것은 아니라고 생각한다. 어쨌든 2016년에는 ERC-721 표준조차 존재하지 않았다. 산업의 변혁은 기존 참여자들이 궁지에 몰리고 깊이 성찰한 후에야 비로소 돌파구를 찾을 수 있는 법이다. 신에너지, 전기차, 혹은 우리가 집중하고 있는 게임 산업까지도 모두 유사한 경로를 걸어왔다.
다음 편에서는 WEB3가 부동산 산업의 돌파구를 마련할 수 있는 몇 가지 아이디어를 살펴보겠다. 예를 들어 탈중앙화와 중앙화의 충돌 속에서 균형점을 찾는 방안 말이다. DAO(decentralized autonomous organization)를 활용해 기존 개발업체의 운영 방식을 대체하고, SBT(Soulbound Token)로 체인 상 신원의 진위를 검증하며, NFT로 자산 소유권을 증명하고, 블록체인 기반 증권화 방식으로 자금을 조달하는 것 등이 가능하다.
가상 세계와 현실 세계를 최초로 연결하는 다리를 건설하는 자가 바로 자유로 가는 길을 얻을 것이다.
본문 계속됩니다.
공유 환영합니다. 원문 작성은 쉽지 않으며, 반드시 ”과전연구소 W Labs” 출처를 밝혀주세요.
과전연구소 디스코드:https://discord.gg/wggdao
과전연구소 트위터:https://twitter.com/GuaTianGuaTian
과전연구소 심층 연구 장문 미러:https://mirror.xyz/iamwgg.eth
과전연구소 미디엄:https://guatianwgg.medium.com/
TechFlow 공식 커뮤니티에 오신 것을 환영합니다
Telegram 구독 그룹:https://t.me/TechFlowDaily
트위터 공식 계정:https://x.com/TechFlowPost
트위터 영어 계정:https://x.com/BlockFlow_News
瓜田实验室W Labs
