世界のもう一方の端で、一連の「トークン化されたアパート」が1日で売り切れた
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世界のもう一方の端で、一連の「トークン化されたアパート」が1日で売り切れた
「超個人投資家」も直接不動産投資ができるようになったが、しかし……
Web3業界の深掘り報道に専念し潮流を洞察執筆：jk、Odaily 星球日報
世界のもう一方の端では、「トークン化されたアパート」が1日で完売した。2025年5月26日、ドバイ土地局（Dubai Land Department, DLD）は不動産FinTech企業PrypcoおよびブロックチェーンインフラプロバイダーCtrl Altと連携し、中東初の不動産トークン化プラットフォーム「Prypco Mint」を正式にリリースした。このプラットフォームを通じて、XRP Ledger上でリアルワールド資産（RWA）としての初の実際のアパートの全額資金調達が成功裏に完了し、所要時間はわずか1日であった。本プラットフォームは、アラブ首長国連邦政府のブロックチェーン戦略の重要な構成要素であり、2033年までにドバイ不動産市場の取引の約7％をブロックチェーン上に移行することを目指している。その際に予想される総資産規模は160億ドルに達すると見込まれている。
これまで、大多数のRWA不動産プロジェクトは公式な後押しを受けない独立プロジェクトに留まっており、基本的に単一企業の信用に完全に依存していた。しかし、Web3業界の歴史がまだ浅く、ユーザーによるプロジェクトへの信頼が明らかに不足しているなどの要因から、いわゆる「誰もが知っている」RWA不動産プロジェクトは存在しなかった。今回、ドバイの取り組みはこうした空白を埋める可能性を秘めている。
なぜドバイなのか？
これまで多くのRWAプロジェクトが話題にならなかったもう一つの理由は、それらがトークン化した物件が不動産のホットスポットではない地域だったことである。一方、世界の不動産業界においてドバイは疑いなくホットな都市である。ここでの活発な不動産投資は大量の外国資本を惹きつけており、ソーシャルメディアで「ドバイ」と検索すれば、ほぼ確実に「不動産」という語が自動補完されるだろう。
なぜドバイは有名なのか？とても簡単だ。価格上昇の余地と非常に高い家賃収益率である。
近年、ドバイの不動産市場は継続的に過熱している。CBRE（世邦魏理仕）の報告によると、2024年にドバイの住宅価格は平均18％上昇し、2025年第1四半期にはすでに20％の上昇率を記録している。同時に、不動産取引件数も過去最高を更新しており、2025年第1四半期には45,474件に達し、前年同期比22％増加した。この成長傾向の背景には、ドバイ政府が導入した「ゴールドビザ」政策がある。これは住宅購入により5年または10年の長期滞在権を得られる制度であり、多数の高純資産層の投資を引き寄せている。さらに、ドバイの地理的優位性、安定した政治環境、多様な経済構造も不動産市場の持続的な成長に堅固な基盤を提供している。
投資リターン面でも、ドバイの不動産市場は優れたパフォーマンスを示している。データによると、ドバイの家賃収益率は約1:132であり、外国人人口が90％近くに達しているため、家賃利回りは8～9％に達する。これは上海などの都市の2～3％を大きく上回る水準である。このような高い家賃利回りにより、投資家は比較的短期間で投資元本を回収でき、通常10〜12年で回収可能である。さらに、アラブ首長国連邦政府は個人所得税および譲渡所得税を完全に免除しており、この政策が投資魅力をさらに高めている。
これは広告ではない。過去10年間にわたる中東不動産市場の現実である。
もちろん、ドバイ市場は過去10年間で非常に高い上昇率を達成しており、今年がドバイ不動産市場の頂点であるとする見方も少なくない。建設中の物件面積の増加や人口流入の鈍化など、さまざまなデータが根拠として挙げられている。しかし、過去のデータだけを見れば、ドバイの不動産投資は確かに非常に活発である。
では、1日で完売した資産とは一体何か？
RWA不動産のビジネスモデルはシンプルである。ある不動産の所有権をトークン化し、各トークン保有者が部分的な所有権を持つ。そして、物件の価格上昇益や家賃収入は、保有するトークン量に応じてすべての所有者に分配される。これにより、投資家は物件全体を直接購入できなくても不動産を投資ポートフォリオに組み入れることができ、退出時の流動性も明らかに向上する。
おそらくサプライズマーケティングの一環として、PrypcoMintは初日公開時にたった1つのアパートのみをトークン化対象とした。
資金調達が完了したこのRWAプロジェクトは、ドバイの中心部にある商業湾（Business Bay）エリアに位置する。有名開発業者Damacが建設する住宅複合施設「Prive by Damac」内の2LDKユニットである。専有面積は約130.88平方メートル、間取りは2室3衛である。湖を一望できる景観が特徴で、ホテル並みのサービス設備も備えている。
最初のトークン化物件の概要、出典：Prypco公式サイト
この物件はPrypco Mint上で1日以内に100％の資金調達を達成し、総額は240万ディラム（約人民元580万）であった。合計1,308,800枚のトークンを発行し、224人の投資家が参加した。おそらく早期投資家への特典として、この価格は明らかに公式市場評価額を下回っている。ドバイ土地局の評価によると、この物件の時価は289万ディラムであり、プラットフォームでの実際の購入価格は約16.96％低く、投資家にとっては約20.42％の未実現含み益が生まれることになった。
収益面では、この物件の予想年間家賃収入は175,000ディラムであり、初年度の純家賃利回りは5.17％となる。資本価値の上昇期待を加味すると、このアパートの年間トータルリターンは最大14.77％に達すると推定されている。現時点での実現純リターンは5.31％であり、物件はすでに賃貸手続きに入っている。
公式サイトによると、投資家の最低参入額は2000ディラム（約人民元4000）まで下げられ、5年後の予想価値は約3476.82ディラムとなり、5年間の総リターンは73.84％に達すると見込まれる。ただし、これは公式サイトが提示する予測値であり、実際の収益を保証するものではないことに注意が必要である。
5年間の収益予測、出典：Prypco公式サイト
取引手数料に関しては、プラットフォーム自体はトークン化手数料を一切課していない。投資家は公式手数料のみ支払えばよい。ただし、これはおそらく初期投資家向けの特典であり、将来的には継続されない可能性が高い。この物件の全所有権は、Ctrl Altの技術基盤によってXRP Ledger上に登録されており、所有権情報はドバイ土地局の政府データベースとリアルタイムで同期されている。
公式サイトには各種レポートが揃っている。出典：Prypco公式サイト
購入できるのか？XRPにとって好材料か？
残念ながら、アラブ首長国連邦の居住者でない場合は購入できない。また、現時点でこの1物件の販売はすでに終了しているが、将来の開放の可能性を否定するものではない。
コンプライアンスの観点から、このトークン化プロジェクトは現在、アラブ首長国連邦の身分証明書保持者のみに開放されている。つまり、ドバイで就労／学習している者、あるいはアラブ首長国連邦での不動産購入によりゴールドビザ保有者となっている人だけが資格を持ち、かつディラムでの支払いのみ受け付けている。すなわち、現地の銀行口座が必要となる。監督体制はアラブ首長国連邦中央銀行、ドバイ仮想資産規制当局（VARA）、ドバイ未来財団の共同運営となっており、金融パートナーはZand Digital Bankである。
ドバイ市政府の公式プレスリリース、出典：ドバイ市政府公式サイト
厳密に言えば、これはあなたが夢見るようなRWAプロジェクトではない。理想のRWAプロジェクトは以下の点を満たすべきである：
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異なる投資家が同一物件に投資でき、トークン量に応じて所有権が明確に定義されること；
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直接ブロックチェーン上の資産で支払いができること；
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トークン価格が物件価格の上昇・下落を追跡できること；
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保有するトークン量に応じて定期的に家賃配当を受け取れること；
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いつでも全量または一部を売却できること。
現時点では、PrypcoMintの今回の試みは「1物件がトークンにより所有権を明確にし、複数の投資家への分配および配当を実現する」という点で、上記の1、3、4を達成しているに過ぎず、支払いは法定通貨による必要があり、退出メカニズムも不明瞭である。これは会社や信託を通じて不動産を保有し、その株式や信託受益権を証券取引所で売買する仕組みと非常に類似している。
それでも、これはRWAにとって非常に大きな一歩である。このアパートはドバイ政府計画のもとで最初に資産をブロックチェーン上に登録した不動産プロジェクトの一つであり、同市の160億ドル規模のトークン化戦略の一部でもある。この市場規模は、2033年までにドバイ不動産取引総額の約7％をトークン化するという公式予測に基づいている。
したがって、短期的にはXRPにとって大きな好材料とはならないだろう。現状は物件の所有権情報とトークンのブロックチェーン登録のみで、公募販売は開始されていないためである。しかし、将来いったん開放されれば、160億ドル規模のトークン化不動産が生むガス需要は間違いなく非常に高くなるだろう。現時点は価値獲得の底打ち局面かもしれない。しかし、これらはすべてRWAプラットフォームが継続的に成果を上げていくことに依存しており、それが「より分散した小口投資家たち」によって支えられるドバイ不動産の新たなブームを本当に作り出すかもしれない。
P.S. 別の視点から考えてみよう。この取り組み――物件情報のすべてをブロックチェーン上に登録し、購入価格を真に透明化し、将来はブロックチェーン上での公募販売や所有権トークンの随時売却を可能にする――これはまさにかつてDeFi（分散型金融）が掲げたビジョン、金融仲介業者に対する次元の異なる打撃そのものではないだろうか？これは果たして、将来ドバイの不動産仲介業界の完全な衰退を意味するのか？しばらく様子を見ていこう。
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