坐擁萬億市場，房地產代幣化為何火不起來？

撰文：Sean Lee，福布斯

編譯：Saoirse，Foresight News

多年來，代幣化技術一直被視作革新房地產投資模式的突破口。

從理論層面來看，它的優勢十分明確：投資者可以小額拆分持有優質房產資產，幾分鐘內就能完成投資操作，而非像傳統模式那樣耗費數月時間，同時還能擁有傳統房地產無法比擬的流動性。然而在現實中，這一美好願景至今仍未能落地。

儘管歷經多年發展，在規模約 300 萬億美元的全球房地產市場中，代幣化房地產的佔比依舊不足 0.1%。即便是範圍更廣的實體資產代幣化領域，其鏈上總規模約 310 億美元，在整個大盤中也僅佔微乎其微的比例。

理想與現實之間的巨大差距已然不容忽視。

時至今日，想要投資優質商業地產，依舊離不開中介機構、高額投資門檻與漫長的資產持有周期。順暢買賣房地產代幣份額的設想，始終未能形成具備規模的實際應用。

問題從來不在於代幣本身數量不足，而是缺失了一套完善的法律、運營與合規體系，無法讓這類代幣成為具備公信力的金融產品。

發展方向本末倒置

早期代幣化探索犯下的核心錯誤之一：優先聚焦技術本身，而非站在投資者的角度思考問題。

OneAsset 公司創始人兼首席執行官 Sonia Shaw 表示，整個行業從一開始就走錯了方向。「從業者只顧思考『哪些資產可以上鍊』，卻忽略了房地產投資者真正關心的問題 —— 如何才能對一項資產建立信任。」

這也導致市面上湧現出大量相關產品。這些產品看似掛鉤房地產資產，卻沒有配套完善的底層架構支撐。資產所有權界定模糊，收益分配規則混亂，所謂的流動性也僅僅停留在理論層面。

這便是多年嘗試過後，機構投資者依舊持觀望態度的原因。行業普遍將代幣化當作一項附加功能，而非搭建體系的核心根基。

基礎設施存在明顯短板

究其根本，代幣化房地產行業一直欠缺一系列基礎卻至關重要的配套要素：具備法律效力的資產所有權、合規的資產流轉機制、專業的運維與收益分配服務，以及和現有金融體系的互通能力。

這些並非全新概念，而是傳統房地產投資領域的通用標準。想要在代幣化體系中復刻這套規則，正是行業面臨的最大難點。

Shaw 解釋道：「搭建合法的所有權框架、合規的流轉機制以及受監管的服務體系，需要投入大量時間、專業資源，也離不開監管層面的深度參與。」

這類工作推進緩慢、成本高昂，且大多屬於幕後工作，很難被外界看到。這也解釋了為何眾多早期項目都對此避重就輕。正如 Shaw 所言，行業內多數項目都一味追求快速募資，卻忽視了基礎設施的深度建設。

如果缺少上述核心要素，即便代幣化房地產能展現出技術能力，也無法成為靠譜的金融產品。她補充道：「沒有這些根基，其餘一切都只是表面功夫。」

機構投資者觀望的根源

在傳統投資者眼中，他們質疑的並非代幣化這一理念，而是當下的行業生態。

阿聯酋私人財富管理師 Kevin Crowther 說道：「這個模式本身邏輯可行，但不完善的基礎設施與監管規則，極大阻礙了行業落地。」

對於機構而言，最大的痛點是規則模糊。資產所有權、權益法律效力、跨區域監管適配等諸多問題，至今仍沒有明確答案。在這種情況下，機構很難放心配置資金。

除此之外還有現實考量：多數機構與高淨值人群，早已通過成熟渠道佈局房地產資產。

Crowther 指出：「他們目前使用的投資工具治理架構清晰。代幣化或許在部分環節能提升效率，但現階段反而增添了更多不確定性與複雜問題。」

成熟模式該具備哪些特徵

倘若補齊了缺失的基礎設施，整個投資體驗將迎來質的改變。

按照 Shaw 的設想：投資者可完成合規准入流程，投資優質機構級房產資產，且起投金額遠低於傳統標準；收益分配公開透明，直接與房產租金收益掛鉤。

尤為關鍵的是，資產將擁有真實可落地的流動性。投資者可通過受監管的二級市場退出持倉，擺脫傳統房產交易流程繁瑣的弊病。

但目前，這樣的理想模式依舊遙不可及。儘管實體資產代幣化的部分賽道已實現更快結算、流動性有所改善，但聚焦房地產領域的成熟案例依舊寥寥。

行業出現積極苗頭

不過，種種跡象表明，行業發展的外部環境正在逐步轉變。

阿聯酋等地區的監管機構，開始出臺更為清晰的數字資產監管規則。依託阿聯酋虛擬資產監管局（VARA）規則運營的 Tokinvest 等企業，已經正式推出代幣化房地產產品。一系列審批落地與數字證券相關舉措，意味著代幣化金融產品（包括房地產代幣）正在逐步獲得官方認可。

與此同時，實體資產代幣化的其他賽道熱度攀升，國債代幣、流動性基金等領域的機構參與度顯著提高，大型資管機構也在持續加碼佈局，說明部分細分賽道已達到機構認可的標準。

行業的討論重心也發生了變化。

Shaw 表示：「早期項目始終繞不開資產所有權的爭議。投資者總會追問：我實際擁有的是什麼權益？這些權益如何受到法律保護？而過去始終無法給出令人滿意的答案。」如今，行業正在直面並著手解決這一核心問題。

投資價值仍有待驗證

從投資角度來看，房地產代幣化並不能創造全新收益來源。它的核心價值，是優化現有地產資產的投資門檻、運作效率與資產流動性。

Shaw 說道：「房地產代幣，代表著持有者對能夠產生穩定收益的實體房產，擁有真實合法的權益。」

這一界定至關重要，它將依託實際收益創造價值的可持續模式，和單純依靠市場敘事、二級市場炒作的模式區分開來。

即便如此，想要吸引大規模機構資金入場，代幣化房地產模式必須拿出實打實的競爭優勢。

Crowther 認為：「想要獲得主流資本青睞，房地產代幣化必須證明自身具備真實的經濟價值，而非僅僅停留在技術創新層面。現階段，多數相關架構只是用更復雜的形式，復刻了現有的地產投資模式。」

未來發展走向

房地產代幣化的下一發展階段，比拼的不再是新項目、新代幣的發行數量，而是實際運營成果。

Shaw 表示：「機構不會僅憑一份白皮書就貿然入局。只有看到平臺實現規模化合規運營，且擁有可追溯、可審計的完整運營記錄，他們才會行動。」

這也是當前整個行業需要跨越的門檻。

未來一段時間內，監管規則的完善程度、平臺落地運營的實際表現，將決定這種「基建優先」的發展思路能否兌現最初的願景。

如果這條路能夠走通，房地產代幣化終將一步步靠近最初的理想藍圖；倘若依舊停滯不前，行業理想與現實之間的鴻溝也將持續存在。

歸根結底，如今技術早已不再是行業發展的阻礙，基礎設施與合規體系，才是真正的瓶頸。