크리스티에서 암호화폐로 부동산을 살 수 있게 되면서 RWA 분야의 새로운 이정표
글: BUBBLE,律动
「땅을 사라, 이미 더 이상 땅을 만들지 않기 때문이다.」 이것은 20세기에 마크 트웨인의 명언으로 잘못 알려졌으며 부동산 판매 분야에서 자주 사용되는 슬로건이다. 중력은 이 말에 강력한 지지를 보내고 있으며, 인간이 항성간 여행을 할 수 없다는 전제 하에 땅은 비트코인처럼 「증발할 수 없음」과 동일하다.
2025년, 암호화 물결이 실리콘밸리에서 시작해 월스트리트를 거쳐 워싱턴까지 영향을 미치며 규제 준수 절차가 점차 진행됨에 따라 부동산 산업의 기본 구조도 조용히 변화시키기 시작했다. 7월 초, 크리스티 인터내셔널 리얼 에스테이트(Christie's International Real Estate)는 암호화 부동산 거래 전담 부서를 공식 출범시켰으며, 순수 디지털 화폐로 주택 구매를 전 과정 지원하는 최초의 주류 고급 부동산 중개 브랜드가 되었다.
그러나 이것은 단지 시작일 뿐이다. 실리콘밸리의 창업가들부터 두바이 개발자들, 로스앤젤레스의 비버리힐스 고급 주택에서 스페인의 임대 아파트에 이르기까지 블록체인 기술과 디지털 자산을 중심으로 한 일련의 부동산 거래 플랫폼이 부상하고 있으며, 새로운 「Crypto Real Estate」 시장 영역을 형성하고 있다.
왜 암호화가 미국 부동산의 다음 물결을 이끄는가?
미국 부동산 가치는 2024년에 이미 약 50조 달러에 근접하며 세계에서 가장 중요한 자산 시장 중 하나가 되었으며, 이 수치는 10년 전인 2014년에는 약 23조 달러에 불과했으므로, 지난 10년간 해당 분야의 자산 규모가 두 배로 증가했다.
미국 부동산 총량, Awealthofcommonsense 분석 보고서
2025년 6월 NAR 보고서에 따르면 미국 주택 가격 중위값은 43만 5300달러로 작년 동기 대비 2% 상승했다. 주택 재고는 약 153만 채이며, 수요 공급 비율은 4.7개월이다. 높은 주택 가격과 장기적인 공급 부족은 진입 장벽을 높였으며, 계속해서 유지되는 높은 모기지 금리(2025년 7월 현재 30년 고정금리 평균 약 6.75%, 비트코인 모기지 금리는 현재 약 9%) 역시 부동산 가치 연간 상승률보다 항상 높아 거래량을 억제하고 낮은 유동성으로 인해 부동산 투자자들이 새로운 유동성 원천을 모색하게 만들었다.
높은 금리는 부동산 투자자의 낮은 유동성 문제뿐만 아니라 다른 문제들도 막고 있다. 지난 5년간 주택 소유자의 평균 부는 14만 달러 증가했다. 그러나 실제로 많은 가정들이 부동산 자산을 보유하면서도 이를 담보로 유동성을 해방시키는 것을 꺼려한다. 그들의 현금화 경로는 일반적으로 두 가지뿐인데, 하나는 전체 자산을 매각하는 것이고, 다른 하나는 임대하는 것이다. 현재 금리 수준에서 부동산 담보 차입은 좋은 선택이 아니며, 지속적으로 상승하는 주택 가격 하에서는 매각 역시 더 나은 투자 결정이 아닌 것으로 여겨진다.
따라서 전체 50조 달러 규모의 부동산 분야에서 현재 약 70% 정도의 지분(34.98조 달러)이 소유자가 보유하고 있다는 의미이며, 즉 30%만이 차입 자금에 의해 뒷받침되고 있으며 나머지는 모두 구매자의 자기자본이라는 것이다. 예를 들어, 어떤 가정이 50만 달러짜리 주택을 소유하고 있다고 하더라도名义上 그들은 이 집을 소유하고 있지만, 이를 매각하려면 차입분을 공제한 후에야 실제 보유 지분이 되는데, 지분율 70% 기준으로 그들은 이 주택 중 35만 달러의 지분을 보유하고 있는 것이다.
미국 부동산 지분 보유량, 출처: Ycharts
그러나 단순한 수요 공급 관계만으로는 충분하지 않다. RWA라는 개념은 오랫동안 발전해 왔지만 최근 2년 사이에야 본격적으로 폭발하기 시작했으며, 특히 2025년 트럼프 당선 이후 성장 기울기가 더욱 가팔라졌다.
핵심은 규제 준수인데, 특히 부동산처럼 유동성이 낮은 자산 투자자들에게는 더욱 그렇다. FHFA 신임 책임자 윌리엄 퍼틀(William Pulte)은 2025년 3월, 모기지 대기업 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에게 단독주택 모기지 위험 평가 시 암호자산을 달러 전환 없이 보유 자산으로 포함하도록 하는 방안을 마련하라고 지시했다. 이 정책은 은행이 암호화폐를 저축 계좌에 포함 가능한 자산으로 간주하도록 장려하여 차입자 기반을 확대한다.
2025년 7월, 트럼프는 GENIUS 법안에 서명하고 CLARITY 법안 추진에 나섰다. GENIUS 법안은 스테이블코인을 합법적인 디지털 통화로 처음 인정하며, 스테이블코인이 달러 또는 단기 국채 등 안전 자산과 1:1 완전 준비되도록 요구하고 제3자 감사를 의무화한다. CLARITY 법안은 디지털 토큰이 증권인지 상품인지 명확히 하여 업계 종사자들에게 규제 경로를 제공하려 한다.
이러한 일련의 조치들은 해당 분야에 더 큰 안전 마진을 제공하였으며, 부동산이 비트코인처럼 「증발할 수 없는」 희소성 속성(땅은 늘어날 수 없지만 주택 자체는 가능하며, 주택 건설은 마이닝과 같다)을 갖고 있어 두 분야의 결합을 더욱 용이하게 만들었다. 디지털화는 높은 장벽을 깨뜨리는 데 도움이 된다. 회계 4대 중 하나인 딜로이트(Deloitte)는 금융 부문 보고서에서 2035년까지 약 4조 달러의 부동산이 토큰화될 것으로 예측하며, 이는 2024년의 3000억 달러 미만보다 훨씬 높은 수치이다.
토큰화는 대규모 부동산을 소액으로 분할하여 글로벌 투자자들에게 낮은 장벽과 높은 유동성을 제공하며, 자금이 부족했던 판매자와 구매자들에게도 현금 흐름을 창출할 수 있다. 하지만 4조 달러라는 숫자가 설사 매력적으로 들린다 하더라도, 기관이 ETH 시가총액이 미래에 85조 달러에 이를 것이라고 예측하는 것과 마찬가지로 논란의 여지가 있으며, 과연 어느 정도까지 발전했는지를 살펴보기 위해 시장에서 일부 알파를 찾아볼 필요가 있다.
분할? 대출? 임대? 유동성 제공? DeFi처럼 부동산을 즐기기
금, 예술품 등 유동성이 낮은 실물 자산과 달리 부동산은 자체적으로 파생된 금융 속성을 내재하고 있다. 암호화와 연결된 이후에는 더욱 다원화되었다.
이전에도 시도는 있었지만, 2018년 하버(Harbor) 플랫폼과 RealT의 협업을 통해 블록체인 기반 부동산 토큰화 서비스를 선보이며 비교적 초기이면서도 규모 있는 부동산 토큰화 프로젝트 중 하나로 평가받았다.
구체적으로 RealT 플랫폼은 블록체인을 통해 부동산 지분을 거래 가능한 RealToken으로 분할한다. 각 주택은 독립된 법인(Inc/LLC)이 소유하며, 투자자가 RealToken을 구매하면 해당 법인의 일정 지분을 보유하게 되며, 임대 수익을 비율에 따라 공유한다. 플랫폼은 이더리움의 권한 발행 메커니즘을 활용하여 투자 장벽을 낮췄으며(일반적으로 약 50달러 수준), 거래 및 임대 수익 지급은 모두 체인 상에서 이루어지며, 투자자는 전통적인 집주인의 일상 관리 업무를 부담하지 않아도 된다. RealT는 매주 임대 수익을 스테이블코인(USDC 또는 xDAI) 형태로 보유자에게 지급한다.
예상 수익은 순자산 수익률(RONA), 즉 연간 순임대수익 / 부동산 총투자액에서 나온다. 예를 들어, 특정 부동산의 예상 연간 임대 수익에서 비용을 차감한 후 66,096달러이고 총 투자액이 880,075달러라면 RONA는 7.51%이다. 이 수치는 레버리지나 부동산 가치 상승 수익은 포함하지 않는다. 현재 이 플랫폼의 평균 수익률은 6%~16% 사이에서 변동하고 있다.
토큰화 이후 다음 단계는 당연히 활용이다. RealT 자체의 부동산은 대출이 없으며 모든 자금은 RealToken 판매에서 나온다. 그러나 보유자가 자산을 유연하게 활용할 수 있도록 RealT는 RMM(Real Estate Money Market) 모듈을 출시했다.
RMM은 Aave 프로토콜을 기반으로 하며, 여기서 두 가지 작업을 수행할 수 있다. 하나는 유동성 제공으로, DeFi의 LP 이자와 유사하게 USDC 또는 XDAI를 RMM에 예치하면 대응하는 ArmmToken을 얻으며, 이 토큰은 실시간으로 이자를 누적한다. 두 번째는 RealToken을 담보로 차입하는 것으로, 보유한 RealToken 또는 스테이블코인을 담보로 하여 XDAI 등의 자산을 빌릴 수 있다. 대출 금리도 두 가지 선택지가 있는데, 하나는 안정 금리(단기 고정금리와 유사하나 이용률이 너무 높거나 금리가 너무 낮을 경우 조정됨), 다른 하나는 변동 금리(시장 수요 공급에 따라 변동)이다.
대출 경로를 열게 된 것은 레버리지를 가능하게 한다. 수십 년 전 집단 투기 세력이 돈을 빌려 집을 사고, 또 그 대출금으로 다시 집을 사는 것과 같다. RealToken을 담보로 하여 스테이블코인을 빌린 후 다시 RealToken을 구매하고, 이를 반복함으로써 전체 수익률을 높이는 것이다. 다만 레버리지가 한 단계씩 추가될수록 건강지수는 낮아지고 리스크는 증가한다는 점에 유의해야 한다.
참고: 건강지수는 담보 가치 대비 대출 가치 비율의 역수이다. 건강지수가 높을수록 강제청산 리스크는 낮다. 건강지수가 1로 떨어지면 담보 가치가 대출 가치와 같아져 청산이 발생할 수 있다. 청산을 피하는 방법으로는 일부 대출금 상환 또는 담보 추가가 있다. (영구계약의 마진과 유사)
부동산을 「담보」로 대출받는 것 외에도, 최근에는 암호화 네이티브 자산을 담보로 대출받아 주택을 구매하는 방식에 대한 논의가 활발하다. 핀테크 기업 Milo는 비트코인을 담보로 최대 100% 대출비율의 모기지를 제공하며, 2025년 초까지 6500만 달러의 암호 모기지 업무를 완료했고 누적 대출금은 2억 5000만 달러를 초과했다. 정책 면에서도 이러한 모델에 「녹색 신호」를 보내고 있으며, 미국 연방 주택 금융청(FHFA)은 모기지 대기업 Fannie Mae와 Freddie Mac이 위험 평가 시 규정을 준수한 암호자산을 고려하도록 요구하고 있다. 암호 모기지 금리는 일반적으로 전통적인 모기지 금리에 근접하거나 다소 높지만, 주요 매력은 암호자산을 매각하지 않고도 자금을 조달할 수 있다는 점이다.
또한 Redfin의 조사에 따르면 팬데믹 이후 미국에서 약 12%의 첫 주택 구매자들이 암호화폐 수익(매각 또는 담보 대출)으로 계약금을 지불했으며, 여기에 정책 기조의 변화까지 더해져 무조건적으로 「대기업의 진입」을 유도할 것이며, 「Crypto Real Estate」는 처음으로 고급 부동산 경제 회사의 참여를 맞이하게 되었다.
2025년 7월, 크리스티 인터내셔널 리얼 에스테이트(Christie's International Real Estate)는 세계 최초로 암호화폐에 중점을 둔 고급 부동산 부서를 설립하며 전통적인 고급 부동산 중개회사와 디지털 자산의 융합을 상징하는 사례가 되었다. 흥미롭게도 이 조치는 상향식 전략 추진이 아니라 고액 자산가 고객의 실제 수요에 대응한 결과였다.
크리스티의 임원은 "점점 더 많은 부유한 구매자들이 디지털 자산으로 직접 부동산 거래를 완료하기를 원하고 있어, 회사는 자연스럽게 흐름을 따르며 전 과정 암호화 결제를 지원하는 서비스 구조를 구축하게 되었다"고 밝혔다. 남부 캘리포니아 지역에서는 크리스티가 이미 여러 건의 완전한 암호화폐 결제 고급 주택 거래를 완료했으며, 총액은 2억 달러를 초과하며 모두 8자리 수 이상의 최고급 주택 거래였다. 현재 크리스티가 보유한 암호화 우호형 주택 포트폴리오 가치는 10억 달러를 초과하며, 대부분 「순수 암호화폐 입찰」을 수용하는 고급 주택을 포함하고 있다.
순수 암호화폐 결제를 수용하는, 가치 1.18억 달러의 고급 주택 「La Fin」은 로스앤젤레스 벨에어(Bel-Air)에 위치하며, 12개 침실, 17개 욕실을 갖추고 있으며, 6,000평방피트 나이트클럽, 개인 와인 저장고, 영하 온도의 보드카 테이스팅룸, 시가 라운지, 클라이밍월이 있는 피트니스센터 등을 갖추고 있다. 이전 등록 가격은 1.39억 달러에 달했으며, 출처: realtor
크리스티의 암호화 부동산 부서는 비트코인, 이더리움 등의 주요 암호자산 기반 결제 채널을 제공할 뿐만 아니라, 커스터디 기관 및 법률팀과 협력하여 거래가 규정 준수 프레임워크 내에서 완료되도록 보장한다. 암호화폐 결제 커스터디, 세무 및 규제 준수 지원, 자산 매칭(고액 자산가 고객의 특정 투자 수요에 맞춘 전용 암호화 부동산 포트폴리오 제공) 등을 포함한다.
크리스티 부동산 CEO인 아론 키어먼(Aaron Kirman)은 "앞으로 5년 이내에 미국 주택 부동산 거래의 3분의 1 이상이 암호화폐를 포함할 가능성이 있다"고 예측했다. 크리스티의 변화는 고액 자산가층에서 암호자산의 침투율을 반영할 뿐 아니라 전통적인 부동산 거래 모델의 구조적 변화를 예고하고 있다.
인프라가 점차 완비되지만, 아직 「사용자」 교육은 갈 길이 멀다
현재까지 부동산 토큰화 프로젝트는 이미 어느 정도 규모를 갖추었지만, 여전히 기대 수준에는 미치지 못하고 있다. RealT는 지금까지 970채 이상의 임대 주택을 토큰화하여 사용자들에게 거의 3000만 달러의 순수 임대 수익을 제공했다. Lofty는 11개 주에서 148채의 부동산을 토큰화하여 약 7,000명의 월간 활성 사용자를 유치했으며, 이들 사용자는 토큰 보유를 통해 매년 약 200만 달러의 임대 수익을 공유하고 있다. 몇몇 프로젝트의 규모는 거의 모두 수천만에서 수억 달러 수준에서 머물고 있으며, 돌파하지 못하는 데에는 여러 가지 이유가 있을 수 있다.
한편으로 블록체인은 실제로 거래를 지역적 제약에서 벗어나게 하고, 국경을 초월한 실시간 결제를 가능하게 하며, 전통적인 부동산 이전 비용보다 거래 수수료가 낮다. 그러나 투자자들은 이것이 「제로비용」 생태계가 아니라는 점을 이해해야 한다. 토큰 발행 수수료, 자산 관리 수수료, 거래 수수료, 네트워크 수수료 및 잠재적 자본 이득세 등이 새로운 비용 구조를 구성한다. 전통적인 부동산 중개인과 변호사의 「원스톱 서비스」와 비교해 암호화 부동산은 투자자가 스마트 계약, 체인 상 커스터디 및 암호화 세무 규칙을 적극적으로 학습하고 이해해야 한다.
다른 한편으로 유동성은 매력적인 포인트이지만 더 높은 변동성도 수반한다. 토큰화된 부동산은 2차 시장에서 24시간 거래 가능하며, 투자자는 임대 수익을 받을 수 있을 뿐 아니라 언제든지 포지션을 청산할 수 있다. 그러나 유동성이 부족할 경우 토큰 가격이 부동산 자체의 실제 평가 가치보다 훨씬 높거나 낮을 수 있으며, 시장 변동은 실물 부동산 주기보다 빠를 수도 있어 단기 거래의 투기적 성향을 증가시킨다.
또한 많은 플랫폼이 DAO(탈중앙화 자율 조직) 거버넌스를 도입하여 투자자들이 임대료, 수리 등 사항에 대해 투표하도록 한다. 이러한 참여감은 마치 「모노폴리 게임」을 하는 것과 같아 장벽을 낮추고 상호작용성을 높이지만, 동시에 사용자에게 새로운 요구사항을 제시한다. 사용자는 단순히 부동산 관리만 이해하는 것이 아니라 체인 상 거버넌스와 규정 준수 의식도 갖춰야 한다. 충분한 교육이 없는 상태에서 투자자는 리스크를 잘못 판단하여 디지털 부동산을 단기적인 차익 실현 도구로 간주할 수 있으며, 장기 자산 배분으로 보지 않을 수 있다.
즉, 암호화 부동산의 진정한 장벽은 기술이 아니라 인식에 있다. 사용자는 담보율, 청산 메커니즘, 체인 상 거버넌스, 세무 신고 등의 지식을 이해해야 하며, 이는 전통적인 주택 구매 모델에 익숙한 집단에게는 파격적인 전환이다.
규제가 점차 명확해지고 플랫폼 경험 개선 및 주류 금융기관의 참여가 이루어짐에 따라 앞으로 암호화 부동산은 이러한 교육 곡선을 단축할 수 있을 것이다. 그러나 예견 가능한 수 년 내에 업계는 여전히 사용자 교육, 리스크 통제 보급, 규정 준수 안내에 더 많은 자원을 투자해야 하며, 비로소 「암호화 부동산」이 소수의 체험 대상에서 대중적 보급으로 나아갈 수 있을 것이다.
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