Web3が不動産にそっと触れるとき

2022.10.08

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Web3が不動産にそっと触れるとき

仮想世界と現実世界を結ぶ最初の橋を架けることができるのは、自由への道を手に入れる者である。

2022.10.08 - 08:27:36

web3房地产NFTDAO

Web3業界の深掘り報道に専念し潮流を洞察

仮想世界と現実世界を結ぶ最初の橋を架けることができるのは、自由への道を手に入れる者である。

一、ある業界の崩壊について

もし時間を一年前に戻すと、つまり2021年8月に、「一年後に中国の不動産企業トップ30に入る民営企業の大部分が、その社債価格を一桁台まで下げることになる」と誰かが微信（WeChat）の友人圈（Moments）で言ったら、おそらく「精神病」として通報され、金融機関の賓客でありながらも、当時はまだ千億規模の資産を持ち、フォーチュングローバル500にも名を連ねていた。

しかし、この一見荒唐無稽に見える現象は実際に起こってしまった。宴会から楼閣の崩壊まで、債券価格は95から5へ、わずか一年足らずで、あまりにも惨烈な救済の道を歩んでいる。対して、史上最大のピラミッド・スキームと称される暗号資産（クリプト）世界では、ビットコインは2021年11月の高値6万9000ドルから熊市入りし、現在は約2万ドル。どちらがより魔幻的だろうか？

When WEB3 Gently Passes Over Real Estate

不動産業界に従事する多くの友人たちが、今まさに最も暗い時期の不安の中にいる。失われたのは財産だけでなく、健康や将来への希望も大きい。だが、時間軸を長く引き、視野を広げてみれば、一見狭まるばかりの道の先に、新たな分岐点が生まれ、すべてが可能になる未来へとつながるかもしれない。

二、三千年の歴史における土地の支配

人類の発展史において、土地は常に最も重要な生産資料であり、富の源泉であった。特に農耕文化が中心のアジア・ヨーロッパ大陸南部では、土地を持つことが富の基礎となった。歴史的に賢明な帝王が改革を行う際、しばしば「人頭税」から「土地税」へと移行した。要するに、「人は逃げられるが、土地は逃げられない」というわけだ。

近代文明の源流であるヨーロッパ大陸では封建領主制度が採用された。「公侯伯子男」といわれる階級の中で、王が土地を段階的に分配し、各領主はその土地上の住民と収入を管理すればよい。戦時には召集に応じればよかった。そのため、土地は封建諸侯にとって最大の恩賞であった。

When WEB3 Gently Passes Over Real Estate

中国も周朝から封建制度を基盤としていた。「井田制」と呼ばれる後世の改革家たちに称賛される制度は、正方形の土地を九宮格に分け、外側の八区画は農民個人のもの、中央の一区画は共同耕作し、その収益を国家に納めるというものだった。その後、秦始皇が中国を統一し、「分封制」から「郡県制」へと行政制度を変えたとしても、土地の私有制度に関しては大きな変更はなかった。

秦から清に至るまで、各王朝は土地私有制という枠組みの中で柔軟な調整を行ってきた。例えば、漢武帝は戦費調達のために土地制度を国有寄りに寄せ、農民からより多くの利益を得ようとした。五胡十六国時代の北魏は、人口流入と民心安定のために、「均田制」という私有寄りの制度を導入した。つまり、「北方へ開拓に来い、ここに広大な農地がある。来た者に与える」というもので、アメリカの西部開拓とよく似ている。

民国時代には孫文が明確に「平均地権」をスローガンに掲げたが、実際には実行されなかった。反対勢力が多すぎたのだ。国民党と共産党が初めて協力して北伐を進めた際、順調に進んでいたが、武漢に近づいたあたりで決裂した。共産党の土改チームが前線とともに進軍しながら土地改革を行い、その対象が国民党軍の中下級将校の出身地の土地だったため、前線で戦っている最中に後方の家族の土地が没収される事態となり、軍隊が反発したのである。

解放後、制度は明確になった。土地は完全に公有制、すなわち国家および集団所有とされた。これが1990年代からの住宅制度改革の基礎となった。朱鎔基首相はこの住宅改革によって国民経済改革の第一波を牽引した。土地は国家のものだが、使用権を与え、売買も可能にした。これにより一般市民が商品経済を知るようになった。この状況は30年間続いている。

農耕民族の文化的認識では、土地こそがすべての富の根源である。東洋の儒教伝承においても、「普天之下、莫非王土（天下のすべては王の土地である）」というように、土地は中央政府の手中にある。表面的には私有制でも、私が土地を動かしたいと思えば、方法はいくらでもあるのだ。なぜ西洋世界では土地の私有制がうまく定着したのか？実は、イギリスの『大憲章』（マグナ・カルタ）が800年前に成立したのも、貴族たちが国王に反旗を翻し、強制的に契約を結ばせた結果である。その中で「私人財産は神聖かつ不可侵」と明記され、「たとえ犯罪を犯しても、身柄は拘束・処刑されても、合法的な金銭や土地までは没収できない」とされたのである。

三、経済発展モデルとWEB3の進撃

現代に戻ると、今回の中国不動産業界の全面停止は一種の「ハードランディング」と言える。これは、1980年代のプラザ合意後の日本における不動産バブル崩壊や、2008年のアメリカのサブプライム危機と類似しており、いずれも経済の大循環における下行局面で、不動産業界を主体とする是正プロセスである。

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ただし、中国は特有の管理体制と公有制度のもとで、本来もっと早く調整すべきところが遅延してきた。なぜなら、過去30年の経済爆発的成長期において、不動産は国民の富を蓄える「貯水池」として機能しており、大きな混乱を避ける必要があったからだ。WEB3の言葉で言えば、不動産が国民財産に果たす役割は、暗号世界全体のTVL（ロックされた総価値）に対するNFT（Non-Fungible Token）に類似している。どちらも資産の固定性が強く、流動性が低いという特徴を持つ。2021年にNFTが普及する前は、熊市が急速に訪れても、人々が保有する資産はほとんどがトークン形式で流動性が高かったため、損切りも容易だった。しかし今回の熊市では、一部の資金がNFTにロックされている。BAYC（Bored Ape Yacht Club）のようなNFTを簡単に手放せるだろうか？

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時々私は空想する。中国のここ20年の高度経済成長と、2020年以降のブロックチェーン市場の上昇相場を比較すると、いくつか興味深い共通点が見えてくる。中国のこの20年間の改革開放の基盤は以下の通りだ：

製造業の中国への移転；
WTO加盟；
ECの台頭；
モバイルインターネットがすべての民間産業の運営モデルを破壊的に変革した。

その結果、中国製造、輸出主導で富を蓄積し、その一部はインターネット分野に沈殿し、もう一部は不動産（貯水池）に変換された。そのため、中国の富豪ランキングの上位にいたのは、インターネット系か不動産系の人物ばかりだった。

このパターンの前半部分は、ここ100年間ほぼ同じ流れだ。世界的な経済大国の第一歩は、まず「世界の工場」となることだ。産業革命の発祥地イギリスから、第一次大戦頃に米国へ、第二次大戦後はドイツ・日本へ、1970-80年代はアジアの四小龍へ、そして中国が急速に世界の製造業の中心となった。その後半部分は、その時代の先端的な生産力要素が加わり、適切な応用が社会全体に普及することで形成される。機械化→電気化→高度電子産業→インターネットと続く。

それに対して、2020年以降の暗号資産市場の上昇相場は、以前とは異なる新たな基盤を築いた：

各パブリックチェーンの台頭；
基盤層アプリケーションであるDeFiエコシステムの構築；
NFTやチェーンゲームなど、一般層に浸透するアプリの登場；

これらはまだ前半戦に過ぎず、今後さらに多くの実用的応用が広がっていくはずだ：パブリックチェーンなどのインフラの相互運用性と安全性の向上、DeFiと伝統的金融の接続、NFTの機能拡張、ゲーム・SNS・エンタメなどWEB3コンセンサスに基づく実用アプリの発展、ハードウェア面でのAR+VRの突破とメタバース生態系の構築…

四、WEB3と不動産

ここで話を整理し、WEB3と不動産に戻ろう。現実世界における不動産という資産カテゴリは、NFTに最も似ている。前述の「資産の固定性が高く、流動性が低い」という点に加え、共通点は以下だ：投資価値と実用価値の両方を持つ（NFTの実用価値はまだコンセンサス形成中だが、チェーンゲームのパスカードなどが例）；所有権の確定が必要；主要な種類が非代替性資産であること；価値が人々の合意に大きく依存する、など。

そこで新しい領域が浮かび上がる。現在の暗号資産コミュニティが「仮想世界の土地」（Sandboxのメタバース土地、Othersideの猿用地、Illuviumのゲーム内土地など）に価値があると認めているなら、WEB3の波は現実世界の土地や住宅に新たな発想と変化をもたらせるだろうか？

W Labsの核心メンバーの一人は、2016年に既に現実の不動産プロジェクトとブロックチェーンを接続するプロジェクトに参加していたが、2年間の熱意ある取り組みも、結局は頓挫してしまった。彼の結論は、「ブロックチェーン上で行ったすべての努力は、現実世界では依然として価格設定、所有権確定、決済、融資といったプロセスを一からやり直さなければならない。ブロックチェーン上の技術はまるで“屠竜の技”であり、あるいは単なる話題作りにすぎず、従来のオフチェーンのプロセスは一つも省けない」というものだった。そもそも伝統的産業の中でも極めて中央集権的な不動産業界が、分散化を掲げるWEB3とどのように化学反応を起こせるのだろうか？

しかし私は、5年前に実現できなかったことが、今ならば再挑戦できるかもしれないと考える。2016年当時はERC721標準さえ存在していなかったのだ。業界の変革は、先行者が行き詰まり、痛感した末に初めて突破口を開くものだ。新エネルギー、電気自動車、あるいは私たちが注力するゲーム業界も、同様の道をたどってきた。

次回は、WEB3が不動産業界の打開策となる可能性のあるアイデアについて考察しよう。例えば、分散化と中央集権の衝突の中でバランスを見出すことはできないか：DAO（Decentralized Autonomous Organization）による共同開発が従来のデベロッパー運営に取って代わる；SBT（Soulbound Token）でユーザーのチェーン上アイデンティティを検証；NFTで資産の所有権を確定；ブロックチェーン証券化の手法で資金調達を行う。

誰が仮想世界と現実世界をつなぐ最初の橋を架けることができるか。その者が自由への道を掴むだろう。

五、資金はどこから来るのか？

不動産は金融業界の「代替投資（Alternative Investment）」カテゴリーに属し、その核はキャッシュフローとレバレッジである。

過去10年間、中国の不動産開発業者は「運営レバレッジ＋金融レバレッジ」という二つのレバーを極限まで活用した。あるプロジェクトのROE（自己資本利益率）が無限大に近づく理由を説明しよう。例：1000万ドルの土地をデベロッパーが取得。頭金30%（300万ドル）は信託、私募、または民間ファイナンス（「前期融資」）で調達。建設開始後、請負業者が工事費用を前払いしてくれる。ある程度工事が進むと、銀行の開発ローンが下り、建物をさらに進めることができる。予約販売の条件を満たせば、購入者の支払い（銀行の住宅ローンを含む）も入ってくる。

つまり、デベロッパーは計算する。もし「前期融資＋請負業者の前払い＋開発ローン＋購入者支払い」が「土地代＋建設費＋その他費用」を上回れば、その差額が純利益となる。デベロッパー自身の初期投資がゼロに近ければ、ROEは理論上無限大になる。

このような中国独自の「ゼロコスト・巨額利益」モデルは、明らかに持続不可能だが、カジノで連勝しているように華やかで、誰がこの誘惑に抗えただろうか？恒大集団の危機を皮切りに、高速回転を追求したデベロッパーたちは資金繰りが悪化し、次々と倒れていった。

When WEB3 Gently Passes Over Real Estate

一方、現時点でのWEB3プロジェクトのキャッシュフローを見てみよう。プロジェクト立案 → 機関投資家からの資金調達 → IDO（Initial DEX Offering）やINO（Initial NFT Offering） → 運営中の収入（取引手数料など）と支出。つまり「機関からの調達＋IDO＋INO＋プロジェクト収入」が「運営コスト＋機関への返済」を上回れば、純利益となる。

気づいただろうか？これは不動産よりもさらに高い利益率ではないか？プロジェクトチームが損をするのは難しいほどだ。悪意のあるプロジェクトチームは、機関への返済を避けるために「ウォレットの資金がハッカーに盗まれた」と言い訳する。いつだって「ハッカーのせい」にできる。中国型不動産と同様に、長期的にはこのようなWEB3プロジェクトの「短利」モデルも持続不可能だが、現時点ではWEB3はまだ黎明期であり、皆が試行錯誤しながら進んでいる。

もし不動産の基本プロセスをWEB3の体系に組み込めば、資金調達の観点から以下のように変化するのではないか：

ステップ1：海外プロジェクトとして「メタバース複合施設」を立案し、政策的・地価的優遇措置を獲得；
ステップ2：INO。機関および個人投資家向けにNFTを販売。NFT保有者は「メタバース複合施設」の所有権（証券化された所有権）を享受し、土地代の支払いに充てる初回資金を得る。開発者チームは創世NFTを保有し、一定のプロジェクト所有権を表すが、SBTにより譲渡不可とする；
ステップ3：IDOによる資金調達。発行するトークンはプロジェクトの一部収益権（証券化された収益権）を表し、同時に「メタバース複合施設」内で消費や支払い（例：管理費の支払い）に使える。テスラがドージコインでの購入を認めたのと同じイメージ。これにより2回目の資金を確保し、建設費や運営費に充てる；
ステップ4：一部のトークンを暗号資産金融機関に担保として預け、ステーブルコインUを借り入れ、3回目の資金を確保し、残余コストを支払う。

以上の4ステップを併用でき、トークンやNFTは地域の法規制に従ってデジタル取引所に上場し、資金調達と出口戦略を両立できる。

六、各関係者の再定義

前編公開後、不動産業界の関係者からいくつかの質問が出た。最も核心的なのは、「現実資産の開発・所有権確定は地方政府の承認が必要であり、法的実体を通じてプロジェクトの全関係者を代表しなければならない」という点だ。従来は開発者が設立するプロジェクト会社がその役割を担っていたが、WEB3化された場合、この役割はどう変わるのか？

この役割の実務内容に大きな変更は不要だ。設計、許認可、建設、販売、行政、財務という六大分野の専門業務は、引き続き専門のデベロッパーに任せればよい。違いは、従来のビジネスモデルではデベロッパーが「発注者（甲方）」だったのが、WEB3モデルでは「受注者（乙方）」になることだ。では、発注者は誰か？それはNFT保有者からなるDAO組織である。具体例で説明しよう：

メタバースに先見性を持つデベロッパーが「メタバース複合施設」用地を購入しようと計画し、候補地を複数選定後、機関投資家および初期DAOコミュニティメンバーにNFTによる資金調達を開始する。開発者チーム自身も一定割合の創世NFTを保有。NFTはプロジェクトの所有権を表す。土地の所有権確定後、これを法人A社に移管する。
DAOコミュニティはすべてのNFT保有者が意思決定を行う組織であり、DAO憲章（ホワイトペーパー）、議事規則、意思決定メカニズムを制定する。DAOコミュニティはガバナンス委員会を選出し、日常管理を担当し、DAO財庫のマルチシグ管理を行う。また、デベロッパーをプロジェクト開発者兼A社管理者として雇用。さらに法律事務所または第三者管理機関をA社の監督者として任命し、デベロッパーの不正行為を防止（印鑑管理、口座管理、予算・決算制度など）。これにより、資金はDAOコミュニティが掌握し、資産はA社で監督される。資金と資産が分離され、デベロッパーの悪用リスクを最小限に抑える。
DAOコミュニティのメンバーはプロジェクトの参加者・ファンであり、以下のグループから構成される：NFT保有者、トークン保有者、投機目的の関心者、デベロッパーおよび監督機関のパートナー。提案者・投票者の資格は明確に規定：NFT保有者または一定量以上のトークン保有者に限定。ガバナンス委員会は、日常的にデベロッパーおよび監督機関との連絡を担当する。

こうして、三方の利害が結びつき、互いに監視する仕組みが形成される：

デベロッパーは引き続き運営責任者であり、プロジェクトの一部所有権を持つが、管理するA社には土地などの資産しかなく、資金はDAO財庫から申請する必要がある；
DAOコミュニティはプロジェクト所有権の代表者であり、最大の受益者。専門機関を雇い、デベロッパーを監視する；
DAOコミュニティのユーザーは意思決定者であり、投資家でもある。重大な意思決定に対して提案・投票できる。

七、WEB3の本質とは何か？

従来の不動産ビジネスモデルでは、購入者とデベロッパーの対立が常にある。「あなたが儲けたら私は損する」という構図が、価格や住宅品質に集中する。品質を落とし、価格を上げれば、デベロッパーの利益は増え、購入者の損失も増える。そのため、さまざまな抗議活動が後を絶たない。

一方、上記の仮想的なWEB3モデルでは、デベロッパーの「所有者」と「運営者」という二重の役割が分離される。所有者はDAOコミュニティであり、デベロッパーは一部の所有権を持つが、SBTにより譲渡不可とされる。プロジェクトの重大な意思決定はDAOコミュニティの承認が必要であり、さらに監督機関がデベロッパーを監視する。

あるデベロッパーは「従来のモデルでは楽しくやれていたのに、なぜWEB3では小妻のように扱われるのか」と不満を漏らすだろう。だが、もしそれを受け入れなければ、将来のユーザーは支持しない。筆者（瓜哥）は大胆に予測する。今後、消費者の「利用者」と「参加者」の身分がますます融合していく。現行のチェーンゲームを見ればわかる。大多数のプレイヤーは自らがコミュニティの一員であり、開発チームがコミュニティを無視すれば即死路である。

これはまったく新しいことではない。小米（Xiaomi）のスマホが成功したのも、「参与感（参加意識）」という本に書かれたように、「参加者＝購入者」だったからだ。ユーザーの自律意識の覚醒こそが、WEB3とWEB2の最大の違いであり、WEB2の巨大企業がユーザーの個人データを使って儲ける時代は二度と戻らないだろう。

When WEB3 Gently Passes Over Real Estate

ある不動産業界のベテランは言うだろう。「君の話は、数年前の不動産『クラウドファンディングモデル』＋『代建業者による小株運営』＋『私募ファンド』の混合じゃないか？」論理的には似ているが、WEB3がもたらす革新は以下の点だ：トークンによる非中央集権的な個人資産の所有権確定、スマートコントラクトによる公正かつ透明な取引保証、ユーザーが深く参加できる応用シーンによる消費のアップグレード。これが筆者が考えるWEB3の本質である。

従来のモデルでは、多数の文書契約で当事者の権利義務を規定し、違反があれば訴訟となり、何年も揉め続ける。一方、WEB3のメリットは「あなたのものはあなたのもの」という点にある。それは個人のウォレットにあり、将来の執行方法はコードですでに定義されており、自動的かつ誰にも変更できない。中本聡が提唱した「信頼不要（Trustless）」の精神が実現される。

八、本文のまとめ

中国のGDPは年間100兆元。商品住宅の年間売上高は過去3年間でほぼ20兆元だったが、今年は約10兆元と推定され、事実上半減している。これは国民経済への大きな打撃である。20年間不動産業界に携わってきた者として、支柱産業が一年でこれほど痛みを伴う調整を強いられるのを目の当たりにし、この業界の将来を考えざるを得ない。

WEB3は現時点ではまだ時期尚早かもしれない。ハードウェア・ソフトウェアともに未熟な段階だ。Facebookは長年取り組み、社名までMetaに変え、数十億ドルを投じたが、ほとんど反響がない。今のWEB3はまだ混沌とした状態で、詐欺師がユーザーを上回り、投機マネーがプロジェクトを上回っている。しかし、一定のコンセンサスはすでに形成されており、特に若者の間に根付いている。

筆者は先月、「WEB3が大理で確実に起こる」をテーマにしたDalifoliaに参加した。数千人のデジタルノマドが集う若者たちのコンセンサスこそが未来である。25年前、486パソコンでダイヤルアップ接続していた時代に、今のように小さな画面を持ち歩き、動画やショッピングができる未来を想像できただろうか？

本稿は現行のWEB3プロジェクトの手法を基に、具体的な不動産プロジェクトに適用可能なモデルを構想したものである。空想であろうと机上の空論であろうと、市場の潜在力は大きい。多くの調査機関が示すように、例えば下記の22.5兆円という巨大市場がある。

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