Entretien avec un conseiller de Bitwise : Mieux vaut louer qu’acheter une maison, et mieux vaut investir dans le bitcoin que dans l’immobilier
TechFlow SélectionTechFlow Sélection
Entretien avec un conseiller de Bitwise : Mieux vaut louer qu’acheter une maison, et mieux vaut investir dans le bitcoin que dans l’immobilier
Rien n’est parfait — pas même le bitcoin — mais il progresse.
Dédié à des analyses Web3 approfondiesRédaction & traduction : TechFlow
Invité : Jeff Park, conseiller chez Bitwise
Animé par : Kevin Follonier
Source du podcast : When Shift Happens
Titre original : Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make – Bitwise Advisor – Jeff Park | E167
Date de diffusion : 16 avril 2026
Synthèse des points clés
Jeff Park est un stratège macroéconomique expérimenté et conseiller chez Bitwise. Il est convaincu que le système financier actuel a perdu tout sens pour les jeunes, notamment en raison du coût exorbitant du logement et de la menace croissante que représente l’intelligence artificielle (IA) pour l’emploi d’une génération entière. Selon lui, l’immobilier est en réalité un actif déprécié, tandis que le bitcoin constitue le refuge financier ultime. En outre, il prédit que l’accélération fulgurante de l’IA déclenchera la vague d’adoption du bitcoin la plus importante jamais observée à l’échelle mondiale.
Il évoque ainsi le concept d’« Occupy AI » comme un tournant décisif pour les générations Z et Alpha. À ce moment précis, ces deux générations découvriront le potentiel du bitcoin de manière similaire à l’« épiphanie » vécue par la génération Y lors de la crise financière. Ce processus leur permettra de mieux comprendre la nature même des actifs numériques et de l’investissement.
En outre, Jeff affiche un optimisme très marqué quant au potentiel de la tokenisation immobilière. Il estime que celle-ci est susceptible de transformer radicalement le système financier existant et d’offrir aux particuliers des opportunités d’investissement plus justes.
Ce contenu explore comment ces moments décisifs façonnent notre compréhension des actifs numériques et de l’investissement, ainsi que leurs conséquences profondes pour l’avenir.
Résumé des idées fortes
La vérité sur l’immobilier et la richesse
- « L’augmentation des prix immobiliers ne provient pas d’une hausse intrinsèque de la valeur des biens, mais bien de la dépréciation continue du dollar. L’immobilier est un actif déprécié : la loi fiscale américaine l’affirme explicitement, autorisant une déduction pour amortissement sur une période de 20 à 30 ans — nous savons donc depuis longtemps qu’il s’agit d’un actif déprécié. »
- « Le prix moyen des logements à Manhattan n’a pas augmenté au cours de la dernière décennie ; il est resté stable. Ce qui a véritablement grimpé, ce sont les appartements de luxe destinés exclusivement à la conservation de la richesse — ils ne sont pas habités, mais figurent simplement comme une ligne comptable dans le bilan des riches. »
- « Cette année, l’âge moyen des Américains demandant un prêt hypothécaire est de 59 ans. Il ne s’agit pas d’un premier achat immobilier, mais bien d’un troisième ou d’un quatrième achat. Ces personnes sont en concurrence directe avec un jeune de 25 ans souhaitant acquérir son premier logement. »
- « À New York, louer est économiquement la meilleure décision. Lorsqu’on est propriétaire, on paie des impôts fonciers, des frais de copropriété, des frais d’entretien, une assurance hypothécaire et une assurance habitation — le rendement net est inférieur à 2 %, voire inférieur à 1 % dans les cas défavorables. Il serait plus judicieux d’investir ce capital dans un fonds monétaire. »
- « Nous disposons désormais d’un meilleur moyen de conserver la richesse : un actif qui ne nécessite aucun entretien, n’occupe aucun espace physique, n’est pas soumis à une imposition annuelle, et ne risque pas d’être saisi par l’État après votre inscription sur une quelconque liste — c’est le bitcoin. »
L’IA et le mouvement « Occupy AI »
- « Nous n’avons jamais connu une technologie aussi disruptive que l’IA, capable à la fois de remplacer massivement la main-d’œuvre et de générer des profits records pour les entreprises. Amazon licencie 30 000 employés, tandis que la Bourse atteint des sommets historiques — c’est là la preuve la plus explicite de l’effondrement du “prix de la libre volonté”. »
- « L’IA s’attaque progressivement à la capacité humaine de prendre des décisions autonomes. Chaque révolution technologique antérieure — l’électricité, l’aviation, le courrier — a amplifié les capacités humaines, alors que l’IA risque de faire disparaître le travail lui-même. »
- « L’essence même de l’IA consiste à centraliser progressivement toutes vos données, à les exploiter, puis à vous remplacer grâce à elles. Si mes données contribuent à rendre les modèles plus intelligents, je dois recevoir une forme de compensation — or, seule la cryptomonnaie peut théoriquement offrir un tel mécanisme. »
- « Chaque génération a besoin d’un moment de prise de conscience pour découvrir le bitcoin. Pour la génération Y, ce fut la crise financière ; pour les générations Z et Alpha, ce sera “Occupy AI” — elles découvriront le bitcoin à travers la douleur concrète de devoir rivaliser avec l’IA pour obtenir un emploi. »
- « L’IA et le bitcoin partagent un noyau logique commun : la consommation d’énergie. Si vous rejetez les externalités négatives engendrées par l’IA, alors l’autre face de la même pièce — l’énergie utilisée pour produire un actif rare — est le bitcoin. Vous pouvez voter pour le bitcoin. »
Le cadre et la logique d’investissement
- « L’hypothèse fondamentale de l’investissement de valeur — à savoir que tout doit être valorisé par rapport au taux d’intérêt sans risque — est en train de s’effondrer, car la qualité du crédit américain elle-même est remise en question. Une fois cette hypothèse écartée, le monde devient plus clair : ce qui crée réellement de la valeur, c’est l’idéologie, non pas le caractère bon marché ou non d’un actif. »
- « Votre mère connaît probablement l’investissement mieux que vous ne l’imaginez. Elle sait que les actifs les plus précieux peuvent parfois résider dans le monde physique — par exemple, un sac Hermès, dont la performance a constamment surpassé celle de l’indice S&P 500 au cours des vingt dernières années. »
- « La diversification n’est pas morte ; elle exige simplement d’élargir son champ de vision afin de rechercher des actifs véritablement indépendants du cycle mondial de liquidité — or, œuvres d’art, grands crus… ces actifs n’ont aucun lien avec le niveau de l’indice S&P, qu’il soit à 6 800 ou à 6 200 points. »
- « Ce qui m’intéresse vraiment dans la tokenisation, ce n’est pas la tokenisation des fonds monétaires de BlackRock, mais celle des actifs de niche — grands crus, yachts — permettant à n’importe qui d’acquérir une fraction pour seulement 100 dollars. Voilà où réside le véritable potentiel de la tokenisation. »
- « Plutôt que de vous interroger sur les gains potentiels liés à la détention de bitcoin, demandez-vous plutôt : à quels risques baissiers suis-je exposé si je ne possède pas de bitcoin ? Ne pas détenir de bitcoin revient fondamentalement à vendre à découvert le bitcoin. »
- « Si je ne pouvais choisir que deux actifs, le bitcoin en ferait nécessairement partie — c’est l’actif le plus orthogonal, le moins corrélé à tous les autres éléments des marchés financiers mondiaux. L’autre actif serait un actif productif libellé en dollars. »
Société et avenir
- « Le plus grand atout des États-Unis est aussi leur plus grande faiblesse : la diversité de leur population. C’est en fait un vecteur d’attaque connu en provenance d’Orient… La diversité finira par détruire ce pays. »
- « Lorsque vous réalisez que vos voisins d’étage, ceux de la rue, sont tous animés par un même sentiment patriotique, incapable de maîtriser leur propre destin — cela procure une sensation singulière. »
- « Je ne dis pas à mes enfants que “la pratique rend parfait”, mais que la pratique n’a pas pour but la perfection, elle vise le progrès. Rien n’est parfait — pas même le bitcoin — mais il progresse. Tout ce que nous faisons tend vers cet idéal. »
Les premières expériences de Jeff avec la dépréciation monétaire
Kevin, l’animateur : Vous avez mentionné avoir été très tôt confronté à la dépréciation monétaire durant votre enfance. Pouvez-vous nous en parler ?
Jeff Park :
J’ai grandi à la fois aux États-Unis et en Corée du Sud, et j’ai passé une partie de mon école primaire en Corée. J’y ai vécu la crise financière asiatique de 1997, un événement qui a secoué le monde entier et laissé une empreinte profonde en moi. J’étais alors en CE1 ou CE2, mais je ressentais déjà une sorte d’état collectif singulier — tous, voisins d’étage, de rue, étaient unis par un même patriotisme face à un destin qu’ils ne pouvaient contrôler. Cela procure une sensation étrange : réaliser qu’une dépréciation de la monnaie souveraine d’un pays peut rassembler les gens à ce point. Pour la plupart des Américains, l’expérience la plus proche serait sans doute le 11-Septembre — ce traumatisme national ayant uni toute la nation, indépendamment des opinions politiques, autour de la question de ce qu’est l’Amérique et de ce qu’elle représente. La dépréciation monétaire produit un effet similaire.
Cette expérience de 1997 m’a profondément marqué, mais m’a également révélé la force d’un pays — lorsque ses citoyens se mobilisent, de façon cohérente et éthique, face à une crise souveraine pour défendre leurs intérêts. Une autre chose me revient clairement : le gouvernement coréen avait alors demandé à tous les citoyens de faire don de leur or afin de renforcer les réserves de change et de rembourser le prêt du FMI. Aux États-Unis, le FMI peut sembler une institution neutre, mais dans de nombreux marchés émergents, il est perçu comme une entité hautement politique, objet de suspicion, voire de mépris, soupçonné de poursuivre des objectifs géopolitiques. J’ai très tôt pris conscience de cette dimension, et je me demande parfois si ces expériences ont pu, d’une certaine façon, préfigurer mon engagement, vingt ans plus tard, dans le domaine de la cryptomonnaie.
Qui est Jeff Park ?
Kevin, l’animateur : Alors, qui êtes-vous ?
Jeff Park :
Je suis Jeff Park, mais je représente, en un sens, la convergence de multiples forces. D’un côté, je suis un Coréen-américain ayant grandi aux États-Unis, doté d’une sensibilité culturelle orientale qui me permet d’agir comme un pont entre les récits occidentaux et orientaux — qu’il s’agisse de la prospérité apportée par la mondialisation ou des tensions sociales qu’elle engendre. D’un autre côté, sur le plan générationnel, j’ai intégré le monde professionnel en 2008 — mon premier emploi était chez Morgan Stanley, juste au cœur de la crise financière mondiale.
Mais cela vous apprend vite que rien n’est véritablement indestructible, et que beaucoup de choses enseignées à l’école ne reposent pas sur des bases aussi solides qu’on pourrait le croire. Cela vous rend humble, mais peut aussi devenir une source de motivation pour construire votre propre cadre de pensée. Cette expérience m’a fait incarner une génération — celle des milléniaux entrés sur le marché du travail pendant la crise financière, nourrissant dès lors une méfiance profonde à l’égard des institutions et des intermédiaires, et aspirant, dans tous les domaines — réseaux sociaux, projets professionnels ou vie personnelle — à des solutions autonomes, non gardées.
Comment la diversité américaine est à la fois un atout et une faiblesse
Kevin, l’animateur : Vous avez personnellement vécu la dépréciation monétaire dans votre enfance, puis avez vu l’illusion du système financier se briser en 2008. Aujourd’hui, nous sommes à New York — le centre financier mondial — où les prix sont scandaleusement élevés. Je viens de Suisse et j’ai vécu à Singapour, deux endroits coûteux, mais ici, c’est encore pire. Je ne comprends pas comment les gens ordinaires peuvent survivre — tout cela est lié à ce que vous avez vécu enfant, mais aujourd’hui, la situation est encore plus urgente. Que regardons-nous ? Que devons-nous faire ?
Jeff Park :
Le plus grand atout des États-Unis est aussi leur plus grande faiblesse : la diversité de leur population, qui traverse toute la structure démographique et le tissu social. Vous entendez souvent des analystes asiatiques prédire le déclin de l’empire américain, en mettant en avant un argument central : la diversité finira par détruire ce pays. J’entendais fréquemment ce discours dans mon enfance. Ce thème apparaît régulièrement dans les relations géopolitiques entre la Corée, la Chine et les États-Unis, et ces tendances sont désormais pleinement visibles dans les mouvements politiques américains. Le cœur du problème réside dans l’incapacité, dans une société aussi diverse, à forger une véritable cohésion nationale. En Corée, c’est simple : nous sommes tous coréens, partageons une histoire commune et avons subi ensemble l’oppression coloniale — ces souffrances communes constituent un vecteur puissant d’unité. Aux États-Unis, l’histoire est trop riche et complexe pour identifier facilement un point de ralliement évident, un sacrifice partagé qui fasse dire à chacun : « Nous avons tous souffert ensemble. » En Corée, le service militaire obligatoire impose à tous les hommes, quelle que soit leur classe sociale ou leur niveau d’éducation, une expérience commune extrêmement forte de solidarité sociale — Israël fonctionne de la même manière. Aux États-Unis, on se demande : quelle est donc l’expérience américaine commune à tous ? Cette question est difficile à répondre. La politique américaine trace traditionnellement ses lignes de fracture entre gauche et droite, classes sociales, générations, mais je considère que ces axes sont des distractions, des échappatoires. L’enjeu véritable réside dans le manque de sentiment d’appartenance nationale chez les jeunes générations — ce qui est précisément ce qu’il faut le plus chérir, et ce qu’il est le plus difficile de construire.
Que voyons-nous aujourd’hui dans un système financier en ruine ?
Kevin, l’animateur : Quel est le problème actuel du système financier ?
Jeff Park :
Nous assistons aux manifestations d’un système financier totalement désynchronisé et en pleine décomposition. On utilise le terme d’« économie en K » pour décrire ce qui se passe au niveau sociétal. Une « économie en K » signifie que certains profitent d’une prospérité économique considérable grâce à l’inflation des actifs, tandis que d’autres citoyens sont entraînés vers le bas, vivant une récession — ils sont sans emploi, ou ne trouvent pas de travail. L’écart entre les deux ne cesse de s’élargir — c’est précisément ce que symbolise la lettre K : une ligne montante, une ligne descendante.
Comment le système « en K » se manifeste-t-il sur le marché immobilier ?
Jeff Park :
Vous pouvez observer ce phénomène à New York, via la catégorie d’actifs qu’est l’immobilier. Vous seriez surpris d’apprendre que le prix moyen des logements à New York n’a pas augmenté au cours des dix dernières années — il est resté stable. Vous seriez surpris, car de nombreux récits donnent l’impression d’une prospérité immobilière extraordinaire à New York, notamment à cause des gratte-ciel spectaculaires et des investissements de capitaux chinois et russes dans le secteur résidentiel. Mais ce n’est pas faux non plus.
Ce que nous observons sur le marché immobilier est également une économie en K : les unités ultra-luxueuses, achetées comme instruments de préservation de la richesse, connaissent une forte demande. Elles ne sont pas destinées à l’habitation, mais servent de réserve de valeur, inscrite dans le bilan des investisseurs — et leur performance est excellente. Si vous avez acheté un penthouse de 20 millions de dollars il y a sept ans, vous pourriez aujourd’hui en obtenir un de 30 millions — vous êtes gagnant.
Mais si vous avez acheté un logement ordinaire — celui dans lequel vous comptez vivre, élever une famille, et contribuer activement à l’économie urbaine — et dont le prix se situe dans la fourchette supposée « abordable », sa performance réelle est probablement nulle ou négative.
À Manhattan existe une « taxe sur les palaces » : dès qu’un appartement est vendu au-dessus de 1 million de dollars, cette taxe s’applique. Or, aujourd’hui à New York, 1 million de dollars ne vous permettrait d’acheter qu’un studio. Cette taxe a été créée il y a trente ou quarante ans, à une époque où un appartement à 1 million de dollars représentait effectivement un luxe. Comme elle n’est pas indexée sur l’inflation — et que le gouvernement n’a bien sûr aucune intention de revaloriser un levier fiscal élargissant sa base — presque toutes les transactions du marché secondaire sont désormais concernées.
Les logements les plus utiles à la vie économique urbaine voient donc leurs prix stagner ou baisser. New York est en soi une contradiction : c’est une ville où deux récits de vie se déploient simultanément au même endroit. En venant de Singapour ou de Suisse, vous verrez que chaque individu peut y vivre une expérience radicalement différente. Tout cela, selon moi, est un symptôme de la pénurie d’actifs de qualité.
Le problème de l’immobilier n’est pas nouveau. Lorsque beaucoup parlent du déclin du capitalisme, ils pointent du doigt l’immobilier, car la terre est, par définition, une ressource rare. La rareté du sol implique la rareté des communautés bâties sur cet espace physique. Manhattan est cher parce que les gens veulent travailler dans des zones dynamiques, là où les interactions humaines sont nombreuses. Lorsque vous superposez ces composantes sociales, la valeur du sol s’élève au-delà de son niveau historique, portée par cette convergence de pouvoir social. L’histoire de la civilisation humaine est jalonnée de tels exemples : dès qu’un lieu devient un centre d’activité, le sol qui l’abrite prospère.
Le problème américain réside dans le fait qu’il détient un privilège immense : celui de faire fonctionner le système financier mondial. On dit souvent que le dollar est la plus grande exportation des États-Unis — c’est vrai, mais cela a un coût. Ce coût, c’est que les capitaux offshore doivent inévitablement revenir et être investis dans des actifs américains. C’est précisément la relation entre déficit commercial et excédent de la balance des capitaux. Si les États-Unis continuent à accumuler des déficits commerciaux, ils doivent, par définition, attirer en permanence des capitaux offshore vers leurs actifs. C’est ainsi que fonctionne le dollar.
Vous créez donc, en quelque sorte, un marché artificiel pour les actifs américains. Les investisseurs offshore ont besoin d’un endroit où placer leurs soldes — ce qui crée un environnement très difficile. Car ce marché n’a aucun lien avec le fait que vous ou moi vivions réellement à New York, ni avec notre contribution productive à l’économie locale. Il n’est pas défini par notre structure de coûts en tant que résidents, mais par la valeur attribuée aux actifs américains en tant que réserve de valeur souveraine. Lorsque différents motifs animent un marché immobilier, des problèmes de tarification sont inévitables.
Comment un nouvel investisseur immobilier devrait-il réfléchir ?
Kevin, l’animateur : Pour une personne âgée de 30 ou 35 ans, ayant épargné un peu d’argent et cherchant un investissement raisonnable, que devrait-elle penser ? Elle pourrait à peine réunir l’acompte pour un studio à New York, or vous dites qu’un studio coûte désormais 1 million de dollars — théoriquement, 1 million de dollars devrait être rare et luxueux, mais vous affirmez qu’il faut plutôt acheter un penthouse à 20 millions.
Alors, la stratégie que nos parents nous ont transmise — « achetez une maison, investissez dans l’immobilier » — reste-t-elle valable pour notre génération ?
Jeff Park :
L’immobilier est un excellent exemple illustrant ce que nous devons vraiment remettre en question : ce n’est pas tant la hausse des prix immobiliers, mais la baisse de la valeur du dollar. Fondamentalement, une maison nécessite un entretien constant — c’est une dépense en capital : les équipements se dégradent, des réparations sont nécessaires, il faut payer des taxes hypothécaires, des impôts fonciers et divers frais d’entretien. Une fois achetée, une maison exige des investissements constants. Une maison ne se transforme pas en or avec le temps ; au contraire, elle se déprécie, et vous devez la réparer continuellement — elle est donc fondamentalement un actif déprécié. En effet, le code fiscal américain stipule explicitement que les biens immobiliers se déprécient sur une longue période, et qu’un investisseur peut déduire cet amortissement sur une durée de 20 à 30 ans. Nous savons donc depuis longtemps que l’immobilier est un actif déprécié.
Pourquoi alors ses prix augmentent-ils ? Tout d’abord, parce que le dollar se déprécie continuellement. Ensuite, parce que les gens utilisent l’immobilier comme principal véhicule d’épargne, car il les ancre dans la productivité économique — par exemple, vous souhaitez inscrire votre enfant dans une bonne école, or les écoles publiques sont généralement attribuées selon les quartiers, et vous devez payer de lourdes taxes foncières pour y accéder. Ainsi, la propriété immobilière est liée à de nombreuses fonctions sociales, qui font continuellement monter les prix en suivant l’inflation.
Le problème provient de deux dimensions : la structure démographique et la transformation même de la liquidité. Sur le marché américain, l’âge moyen des Américains demandant un prêt immobilier cette année est de 59 ans — ce chiffre devrait alerter. À 59 ans, on achète probablement sa deuxième, troisième ou quatrième maison, et cette génération est en concurrence directe avec le jeune de 25 ans que vous évoquez, qui cherche à acheter sa première résidence.
Le problème que nous rencontrons dans le secteur du logement est un problème générationnel très spécifique : le rôle de l’immobilier comme réserve de valeur est désormais en totale contradiction avec le besoin social fondamental d’un foyer familial stable pour élever la prochaine génération. De nombreux jeunes voient leur parcours de vie bloqué, car l’accession à la propriété leur est totalement inaccessible. Il y a aussi une dimension de contrôle des capitaux : de plus en plus de New-Yorkais déménagent à Austin, au Texas, parce que les impôts à New York sont trop élevés. Mais le résultat ? Les habitants d’Austin sont eux-mêmes mécontents, car leurs prix de l’immobilier sont désormais alignés sur les références économiques de New York, et non sur leur propre marché local — ce qui crée une nouvelle crise de l’accessibilité. Il s’agit d’un problème de contrôle des capitaux, mais aussi d’une question de transformation intergénérationnelle de la liquidité. Ces deux dimensions sont des leviers sur lesquels les décideurs politiques peuvent agir. Les États-Unis ont envisagé des prêts hypothécaires sur 50 ans pour tester cette transformation de la liquidité. Mais ce n’est qu’un début face au problème le plus grave de la société : les jeunes ne peuvent tout simplement pas se permettre d’acheter une maison.
Kevin, l’animateur : Je réfléchis, en homme rationnel ordinaire : j’ai travaillé quelques années, j’ai une compagne, je vais me marier, avoir des enfants, et j’aurai très probablement besoin d’une maison. Mais je souhaite aussi que ce soit un investissement intelligent, car j’y ai investi plusieurs années de salaire, de travail acharné. Or, vous me dites aujourd’hui que la plupart de ces investissements ne sont pas bons, mais mauvais. Alors, si j’ai 30 ou 35 ans, que j’ai épargné 100 000, 200 000 ou 500 000 dollars, et que je peux demander un prêt, que dois-je faire ?
Jeff Park :
C’est précisément là que réside le problème. Je dis souvent aux nouveaux arrivants à New York que la ville est fondamentalement un marché locatif, et que louer est économiquement plus avantageux. Car lorsque vous êtes propriétaire, vous payez des impôts, des charges de copropriété, des frais d’entretien, une assurance hypothécaire, une assurance habitation — toutes ces dépenses réduisent vos revenus au point que votre taux de capitalisation peut tomber sous 2 %, et parfois même sous 1 %, ce qui signifie que vous feriez mieux d’investir votre argent dans un fonds monétaire rapportant 3,5 %. Vous acceptez néanmoins un rendement inférieur à 1 % uniquement dans l’espoir d’une hausse des prix immobiliers — toute votre stratégie repose donc sur une spéculation sur cette hausse.
Pour les jeunes, au moins à New York, louer est la décision économiquement la plus judicieuse. Toutefois, mon avis change dès que vous fondez une famille. Une fois que vous avez des enfants, la stabilité devient primordiale — vous devez savoir dans quelle école ils iront, planifier les quinze prochaines années, et cette sécurité et cette certitude ont un coût, vous devez donc faire un engagement. Mais ce n’est plus alors une décision purement économique. Vous achetez à ce stade non pas parce que les prix vont monter, mais parce que vous fondez une famille et avez besoin d’un filet de sécurité sociale stable. C’est aussi pourquoi, selon moi, de plus en plus de jeunes ne souhaitent pas d’enfants : économiquement, louer indéfiniment est la solution optimale — jusqu’à ce que la naissance d’un enfant vous oblige à changer de stratégie. Et si vous avez un enfant, vous ne pouvez plus louer — le cercle est rompu. Soit vous renoncez aux enfants, soit vous les avez, mais sous une pression telle que vous ne voulez plus y faire face.
Une autre option fréquemment évoquée est d’attendre le décès de la génération précédente pour hériter. C’est très courant en Asie, particulièrement critique au Japon, et similaire en Corée — une masse considérable de richesse est concentrée entre les mains de la génération du baby-boom, qui sera inévitablement transmise, mais avec un décalage temporel. Cette génération vit plus longtemps, tandis que les milléniaux grandissent sans que les actifs ne baissent en prix. Ce décalage temporel crée une friction considérable entre jeunes et aînés.
Comment faire face à la crise actuelle de l’investissement immobilier ?
Kevin, l’animateur : Je dois donc attendre que mes parents, à 60 ou 70 ans, décèdent pour hériter, ou chercher une autre voie. Existe-t-il d’autres solutions pour les personnes de 25, 30 ou 35 ans ?
Jeff Park :
Oui, il existe aujourd’hui un meilleur moyen de conserver la richesse que l’immobilier. Ce moyen ne nécessite aucun entretien, n’occupe aucun espace physique, ne requiert aucune réparation, n’est pas soumis à une imposition annuelle, et ne comporte aucun risque de confiscation par l’État pour quelque motif que ce soit — c’est le bitcoin. Le bitcoin revêt une importance capitale à mes yeux, car il atténue directement les tensions sur le marché immobilier. Autrefois, une personne achetait un penthouse de 40 millions de dollars à New York pour préserver sa richesse, car elle devait transférer 50 millions de dollars, et ne savait pas, historiquement, comment déplacer aisément une telle somme. Aujourd’hui, elle peut acheter du bitcoin directement, sans payer de taxes annuelles de nature administrative, ni craindre une saisie. Théoriquement, le droit de propriété américain comporte diverses possibilités : si un jour vous êtes inscrit sur une liste, vos actifs pourraient être confisqués — le bitcoin vous dispense de cette inquiétude.
Cela signifie que ces fonds ne seront plus dirigés vers l’immobilier. Si ces fonds cessent d’affluer vers l’immobilier, la courbe de la demande sera réinitialisée, les prix pourraient baisser, et les jeunes pourraient enfin accéder à la propriété. Bien entendu, un dispositif politique puissant s’emploie à maintenir les prix à la hausse, car la propriété immobilière, synonyme de richesse, est au cœur du pacte social américain — le « rêve américain ». Le bitcoin remet fondamentalement en cause ce principe.
Je considère que c’est le test le plus important de la généralisation du bitcoin : davantage de personnes doivent considérer le bitcoin comme la principale réserve de valeur, comparativement à d’autres actifs comme l’immobilier, et en tirer la même conclusion : cela profite à l’ensemble de la société. La douleur à court terme pourrait être une baisse des prix immobiliers, mais en tant que réserve de valeur, le bitcoin est plus efficace et bien moins discriminatoire que le régime actuel de propriété.
La hausse des prix immobiliers résulte fondamentalement non pas d’une augmentation de la valeur intrinsèque des biens, mais de la dépréciation continue du dollar, ainsi que de la tendance humaine à se regrouper dans des lieux à forte productivité — la loi naturelle du capitalisme étant que les forts deviennent toujours plus forts. Sans exportations, cette tension finira par céder. Nous l’avons déjà observé à New York — ce phare du monde capitaliste a élu un maire aux couleurs nettement progressistes, un scénario que personne n’avait prévu.
Analyse du cadre de l’investisseur avisé
Kevin, l’animateur : Parlez-nous de votre article — « La chute de l’investisseur avisé et l’essor de l’investisseur idéologique ». Qui est l’investisseur avisé ? Pourquoi a-t-il chuté ?
Jeff Park :
« L’investisseur avisé » est un cadre que j’emprunte pour décrire l’approche de Warren Buffett ou de Benjamin Graham. Lorsqu’on évoque l’investissement de valeur, on pense traditionnellement à une série de significations très précises : acheter des actions relativement bon marché par rapport à leurs flux de trésorerie, privilégier les valeurs cotées à des multiples inférieurs à celles des actions de croissance, privilégier les dividendes plutôt que la réinvestissement des bénéfices. En résumé, cela se réduit à un mot : bon marché.
Mon argument est que cette ère est révolue — et depuis longtemps déjà — car si vous examinez les meilleurs actifs mondiaux actuels, le caractère « bon marché » ne garantit pas de bons rendements. Ce qui réussit le mieux, ce sont précisément les actifs rares, comme ces penthouses dont je parlais. Ce cadre de l’investisseur avisé repose sur de nombreuses hypothèses enseignées à l’école, mais je considère que ces hypothèses se sont aujourd’hui totalement effondrées.
L’une de ces hypothèses centrales est que tous les actifs doivent être valorisés par rapport au taux d’intérêt sans risque. Ce taux correspond au rendement des obligations d’État — c’est la base de tous les modèles de valorisation, du modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM), des flux de trésorerie actualisés (DCF) et de la prime de risque actions. Or, notre conception même du taux d’intérêt sans risque est en train de changer — c’est pourquoi le portefeuille 60/40 perd de plus en plus de son efficacité : la corrélation entre les obligations d’État américaines et les marchés boursiers augmente, car le concept même de « sans risque » est remis en cause. Pourquoi ? Parce que la qualité du crédit américain est elle-même remise en question.
Une fois que l’hypothèse « le taux d’intérêt sans risque est l’ancre de la valorisation de tous les actifs » est écartée, le monde devient plus clair : quels sont les actifs que les gens achètent réellement aujourd’hui, porteurs d’un poids idéologique ? Quelles sont les forces de création de valeur qui vont au-delà du critère du « bon marché » ? C’est ce que j’appelle l’« investisseur idéologique ». La culture, l’impact de l’IA sur les idéologies d’investissement, la géopolitique — ce sont des mécanismes réels de création de valeur, et non du « bruit » à neutraliser.
Que fait concrètement l’investisseur idéologique ?
Kevin, l’animateur : Que fait concrètement l’investisseur idéologique ?
Jeff Park :
L’investisseur idéologique consacre beaucoup de temps à réfléchir à ce qui se passera demain — or les modèles passés ne peuvent pas vous le dire, car leurs hypothèses sont en train d’être réécrites. Vous devez donc regarder au-delà. Comment obtenir un avantage dans un tel marché ? Vous devez approfondir la réflexion sur les flux de capitaux, sur la transformation des paradigmes de liquidité, sur l’origine des acheteurs de chaque classe d’actifs. Vous devez aussi envisager la possibilité de manipulation des actifs, et réfléchir à la manière de vous en préserver. Vous devez donc construire un cadre d’investissement vous permettant de sortir de certains dynamismes, d’une manière que la plupart des gens ne vous ont jamais apprise.
Prenons un exemple simple : les mères possèdent une intuition naturelle quant à ce qui a de la valeur. Elles savent que les actifs les plus précieux peuvent parfois résider dans le monde physique — comme un bijou unique ou un sac Hermès, dont la performance a constamment dépassé celle de l’indice S&P 500 au cours des vingt dernières années. Les grandes œuvres d’art constituent un autre type d’actif, hors du champ traditionnel des actions, mais servant efficacement à diversifier la richesse. L’intuition des mères sur ce paradigme d’investissement dépasse largement celle des conseillers financiers formés selon les standards classiques.
Votre conseiller financier vous dit : « Adoptez un portefeuille 60/40, achetez des actions et des obligations, puis, si vous avez plus de moyens, investissez dans le capital-investissement, le crédit privé ou le capital-risque. » Mais fondamentalement, ce sont toutes les mêmes choses — elles sont toutes liées au taux d’intérêt sans risque et au même cycle macroéconomique global de transaction d’arbitrage. Ce que vous recherchez réellement, c’est un autre bassin d’actifs totalement indépendant de ceux-ci — c’est là que réside la véritable diversification.
Dans ce cadre, les cryptomonnaies et le bitcoin constituent des indicateurs utiles — car, au moins avant le lancement des ETF bitcoin, ces investisseurs étaient indépendants du marché boursier, et les variations de prix du bitcoin n’avaient aucun lien avec les hausses ou baisses des marchés boursiers. Je pense que, avant l’entrée massive des actifs traditionnels, les investisseurs particuliers disposent encore de nombreuses opportunités similaires à explorer et à exploiter. Cryptomonnaies, or, sacs Hermès, cartes Pokémon, baskets… voilà des exemples.
Le rôle crucial des données dans la création de richesse
Jeff Park :
Il existe une autre catégorie d’actifs cruciale, encore à la recherche de son ajustement produit-marché : les données. Vos données sont extrêmement précieuses, mais la plupart des gens les donnent gratuitement, car ils ignorent comment les monétiser. Ma génération de milléniaux a naïvement cédé ses données à Facebook en grandissant, sans en percevoir le coût. Mais la génération suivante est plus lucide : elle connaît mieux l’économie des créateurs et sait comment tirer profit d’un rôle intermédiaire dans la circulation des données. Je pense donc que les données pourront devenir une classe d’actifs, et que chaque individu devra prendre conscience de ce qu’il possède et de la manière de le monétiser.
Les marchés prédictifs constituent un excellent exemple — je considère qu’il s’agit d’une classe d’actifs sur le point d’exploser. Aucun conseiller financier de J.P. Morgan ne vous expliquera jamais comment parier sur un marché prédictif, car il jugera cela peu professionnel. Pourtant, je garantis qu’il y en aura un dans dix ans. Car les données nécessaires pour gagner sur les marchés prédictifs sont extrêmement privées, totalement différentes de celles des autres marchés financiers, et les rendements n’ont aucun lien avec les autres marchés. De plus en plus de jeunes s’orientent vers ce domaine, car ils savent que tous les autres marchés sont saturés de manipulations financières, et qu’ils ne veulent pas jouer dans un jeu biaisé. C’est pourquoi les cryptomonnaies existent, pourquoi le bitcoin a réussi, pourquoi la finance décentralisée (DeFi) existe, pourquoi les gens négocient sur les marchés prédictifs, pourquoi les paris sportifs sont devenus une priorité pour DraftKings et Robinhood, pourquoi les ETF à effet de levier x2 sont si populaires. Tout cela relève d’une même tendance : les individus aspirent à une plus grande liberté, à plus d’autonomie, en s’éloignant d’un monde d’actifs dominé et manipulé par un seul arbitrage global.
Comment Jeff conçoit la diversification de son portefeuille
Kevin, l’animateur : Raoul Pal a déclaré dans ce programme que la diversification est morte — tout ne dépend que d’un seul facteur : l’excès de monnaie fiduciaire et la dépréciation des devises, et qu’il a donc tout placé en cryptomonnaies. Que pensez-vous de cela ? Comment construisez-vous personnellement votre portefeuille autour de ce constat ?
Jeff Park :
Je suis à la fois d’accord et en désaccord avec lui. Je suis en désaccord parce qu’il ne voit pas assez loin. Lorsqu’il dit qu’il n’a pas besoin de diversification, s’il regarde différentes facettes d’une même transaction, toutes liées à la liquidité mondiale, alors il a entièrement raison, et je suis entièrement d’accord. Mais si vous élargissez votre champ de vision pour imaginer un ensemble d’actifs investissables non soumis à la même dynamique de flux transfrontaliers, alors la diversification prend tout son sens.
Ainsi, dans ma « théorie radicale du portefeuille », que j’ai formulée l’année dernière, j’ai listé 25 actifs différents, qui ne relèvent pas des catégories traditionnelles d’actions, d’obligations, de capital-investissement ou de capital public. L’or en fait partie, et je pense que cette année, il m’a enfin révélé son potentiel. En tant qu’Américain, nous pouvons railler les amateurs d’or, mais revenons sur mon angle culturel — en Asie, l’or constitue une classe d’actifs majeure. Ma famille me donne encore de l’or lors des réunions familiales, comme une expression d’amour, ancrée dans la compréhension asiatique de la conservation de la richesse. L’or est le support de valeur le plus primitif et le plus inviolable qui soit.
Outre l’or, les grandes œuvres d’art constituent un excellent outil de diversification — rares, chargées d’une forte dimension culturelle, capables de générer des rendements composés dans le temps, et totalement indépendantes des niveaux des indices boursiers. En 2008 et 2009, certaines des meilleures opportunités d’investissement se sont présentées sur le marché de l’art. Les grands crus constituent une autre classe d’actifs — limités en quantité, consommables, destinés à disparaître, ce qui conduit certains à spéculer sur les vins pour préserver leur richesse. Concernant la tokenisation, une chose me passionne particulièrement. Si la tokenisation fonctionne comme je l’espère, ce qui m’intéresse n’est pas la tokenisation des fonds de capital-investissement Apollo ou des fonds monétaires de BlackRock — ces structures fonctionnent déjà assez bien, et la tokenisation n’apporterait qu’une amélioration marginale. La véritable opportunité réside dans les actifs de niche — comme les grands crus ou une petite fraction d’un yacht.
Quelle est la contribution de la tokenisation au domaine de l’investissement ?
Kevin, l’animateur : Vous voulez dire que vous pouvez tokeniser une bouteille de vin ou un yacht, permettant ainsi à des personnes ne disposant pas de plusieurs millions de dollars d’acheter une fraction pour 100 ou 1 000 dollars ?
Jeff Park :
Oui. Historiquement, les gens n’ont pas eu accès à ces actifs, car ils étaient difficiles à obtenir, exigeaient une expertise et une capacité de sélection très élevées, et ne bénéficiaient pas de canaux établis pour répondre à cette demande. Mais si vous demandez à n’importe quel milliardaire comment il investit, c’est exactement ainsi qu’il procède — et il y a une raison à cela : les yachts restent très prisés, car ils constituent un excellent support de conservation de la richesse. Le problème, c’est que le seuil d’accès est trop élevé pour le commun des mortels. La tokenisation offre la possibilité de démocratiser véritablement ces actifs alternatifs. J’espère voir, de mon vivant, la « théorie radicale du portefeuille » devenir une réalité — vous et moi pourrons discuter de cette part de 40 % constituée d’actifs non conventionnels, qui ne seront plus les produits que Robinhood ou E*TRADE vous recommandent d’acheter.
L’investissement est-il désormais inaccessible aux particuliers ?
Kevin, l’animateur : Et pour les particuliers ? Ma sœur a 35 ans, elle a un emploi ordinaire et veut épargner pour investir, mais elle ne peut pas réaliser ces opérations complexes. Que doit-elle faire ?
Jeff Park :
J’ai récemment vu une donnée très intéressante : en 2005, seulement 5 à 10 % des Américains ouvraient un compte titres après l’obtention de leur diplôme universitaire. Aujourd’hui, ce chiffre approche les 50 %. Autrement dit, au cours des vingt dernières années, les jeunes sont devenus plus conscients de la gestion de leur patrimoine, ou du moins y sont plus disposés. Leur succès est une autre question, mais ils manifestent un intérêt réel, et commencent à s’intéresser à la finance bien plus tôt que notre génération. C’est encourageant, et je suis optimiste — à condition qu’on leur fournisse les bons outils et les bonnes options.
J’ai aussi remarqué que de nombreux jeunes se lancent dans le commerce de baskets ou de cartes Pokémon. Certains trouveront cela amusant ou marginal, mais sur le plan culturel, je considère que c’est précisément ce que les jeunes doivent faire — ils réfléchissent différemment à la diversification de la richesse, au lieu de simplement suivre à la trace Nvidia et Palantir. Le jeu de la hausse continue des cours est certes possible, mais les jeunes peuvent jouer leur propre jeu. S’ils jouent bien leur jeu, cela recèle une force considérable.
Pourquoi Jeff a-t-il proposé le concept d’« Occupy AI » ?
Kevin, l’animateur : Nous avons évoqué la dépréciation monétaire, les problèmes qu’elle pose au monde et à notre génération, la déconnexion des prix des actifs, et la difficulté croissante d’acheter
Bienvenue dans la communauté officielle TechFlow
Groupe Telegram :https://t.me/TechFlowDaily
Compte Twitter officiel :https://x.com/TechFlowPost
Compte Twitter anglais :https://x.com/BlockFlow_News
深潮TechFlow
