Lorsque le Web3 effleure doucement l'immobilier
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Lorsque le Web3 effleure doucement l'immobilier
Celui qui pourra construire le premier pont entre le monde virtuel et le monde réel obtiendra la voie vers la liberté.
Dédié à des analyses Web3 approfondiesI. Sur l’effondrement d’un secteur
Revenons un an en arrière, à août 2021. Si quelqu’un avait affirmé sur les réseaux sociaux qu’un an plus tard, la majorité des entreprises privées figurant parmi les trente plus grandes promoteurs immobiliers chinois verraient leurs obligations chuter jusqu’à des prix à un seul chiffre, cette personne aurait été traitée de folle et publiquement vilipendée jusqu’à être complètement discréditée. À l’époque, même si les affaires n’étaient pas florissantes, ces groupes comptaient encore des milliards d’actifs, figuraient au classement Fortune 500 et étaient considérés comme des invités de marque par toutes les institutions financières.
Pourtant, cette situation apparemment absurde s’est bel et bien produite : nous avons assisté impuissants à l’effondrement d’un secteur entier, passant de banquets somptueux à l’effondrement total, avec des obligations tombant de 95 à 5 en moins d’un an, plongeant dans une crise aussi violente que désespérée. Et comparons cela au monde du cryptomonnaie, souvent qualifié de plus grande pyramide de Ponzi de l’histoire : Bitcoin est passé de son sommet historique à 69 000 dollars en novembre 2021 à environ 20 000 dollars aujourd’hui – lequel scénario est le plus surréaliste ?
De nombreux amis travaillant dans l’immobilier traversent actuellement une période d’angoisse profonde, perdant non seulement de la richesse, mais aussi leur santé et surtout leur confiance dans l’avenir. Élargissons notre champ de vision dans le temps et élargissons aussi notre perspective géographique : peut-être pourrons-nous découvrir, sur une route qui semble se rétrécir, une bifurcation menant vers un avenir où tout devient possible.
II. Trois mille ans de règne foncier
Dans l’histoire humaine, la terre a toujours été le facteur de production le plus important et la source fondamentale de richesse. Cela est particulièrement vrai dans les cultures agraires du sud du continent eurasiatique, où posséder des terres signifiait disposer des bases de la prospérité. Les souverains avisés de l’histoire, lorsqu’ils entreprenaient des réformes, remplaçaient souvent l’impôt personnel par un impôt foncier : après tout, les personnes peuvent fuir, mais les terres, elles, restent fixes.
En Europe, berceau de la civilisation moderne, le système féodal attribuait progressivement les terres aux seigneurs – ducs, comtes, barons, etc. – par décision royale. Chaque seigneur gérait ses terres et ses sujets, et devait répondre présent en cas de guerre. La terre constituait donc la récompense suprême pour chaque niveau de la hiérarchie féodale.
La Chine suivait également un modèle féodal dès la dynastie Zhou. Le système dit des « champs en damier », loué par les réformateurs ultérieurs adeptes du « retour aux anciennes formes », divisait un carré de terre en neuf parcelles : huit appartenaient aux paysans, tandis que la neuvième, centrale, était cultivée collectivement, sa récolte étant versée à l’État. Même après l’unification sous Qin Shi Huang, lorsque le système administratif passa du « fengjian » (féodal) au « junxian » (préfectures et comtés), le régime de propriété foncière privée ne subit que peu de changements.
Du Qin aux Qing, chaque dynastie a ajusté avec souplesse le cadre général de la propriété privée foncière. Par exemple, sous l’empereur Wu de Han, faute de ressources après de longues guerres, on recentra davantage la propriété sur l’État, augmentant ainsi la pression fiscale sur les paysans. À la fin des périodes des Cinq Barbares, la dynastie des Nord Wei instaura le système d’égalisation des terres (« Jun Tian Zhi ») afin d’attirer la population et stabiliser le pays : venez défricher au nord, ces vastes terres seront à vous – un peu comme la conquête de l’Ouest aux États-Unis.
Pendant la période républicaine, Sun Yat-sen proposa clairement le slogan « égalisation des droits fonciers », mais n’arriva jamais à le mettre en œuvre, tant l’opposition fut forte. Lors de la première coopération entre le KMT et le PCC pour la campagne du Nord, tout allait bien jusqu’à ce que les deux partis se brouillent près de Wuhan : les équipes communistes menaient des réformes agraires en avançant, expropriant les terres des familles des officiers moyens et inférieurs de l’armée nationaliste. On ne pouvait combattre efficacement au front quand les arrières familiaux étaient pillés.
Après la libération, le système fut clarifié : coup net, les terres sont publiques, appartenant à l’État ou aux collectivités. Cela posa les bases des réformes du logement lancées dans les années 1990. Le Premier ministre Zhu Rongji lança la vague initiale de réforme économique grâce à cette réforme immobilière : les terres restent publiques, mais on accorde aux citoyens un droit d’usage transférable. Ce fut ainsi que le peuple découvrit l’économie de marché – un système qui dure depuis trente ans.
Dans la culture des peuples agraires, la terre est donc la racine de toute richesse ; dans la tradition confucéenne orientale, elle reste la possession du pouvoir central : « Sous le ciel, tout est terre du roi ». Qu’elle soit formellement privée ou non, le pouvoir central dispose toujours de moyens pour s’en emparer. Pourquoi, en revanche, la propriété foncière privée s’est-elle si bien implantée en Occident ? En réalité, cela n’a été acquis qu’après plusieurs conflits, comme avec la Magna Carta anglaise il y a 800 ans, imposée par la noblesse au roi, dont l’un des principes fondateurs est : « la propriété privée est sacrée et inviolable ». Même si je commets un crime, vous pouvez m’emprisonner ou me tuer, mais vous ne touchez ni à mon argent ni à mes terres légalement acquises.
III. Modèle de développement économique et percée de WEB3
Revenons à aujourd’hui : l’arrêt complet du secteur immobilier chinois constitue une « atterrissage forcé », similaire à l’éclatement de la bulle immobilière japonaise après l’accord de Plaza dans les années 1980, ou à la crise des subprimes américaine de 2008 – tous étant des corrections économiques intervenant durant une phase descendante du grand cycle économique, portées par le secteur immobilier.
Mais en Chine, ce redressement nécessaire, retardé et prolongé par le système de gestion spécifique et le régime public, a été évité trop longtemps. Pendant les trente premières années de croissance économique fulgurante, l’immobilier a joué le rôle de réservoir de richesse nationale, rendant toute réforme radicale risquée. Pour parler en langage WEB3, l’immobilier, en tant que réserve de richesse nationale, ressemble au NFT (jeton non fongible) par rapport à la valeur totale verrouillée (TVL) du monde cryptographique : tous deux ont une forte capacité de stockage d’actifs mais une liquidité limitée. Avant la popularisation des NFT en 2021, les baisses de marché arrivaient vite car les actifs étaient principalement des tokens, faciles à vendre. Mais durant ce dernier marché baissier, une partie importante des capitaux est bloquée dans des NFT – pensez-vous vraiment pouvoir céder rapidement un BAYC (Bored Ape Yacht Club) ?
Parfois, j’imagine comparer les vingt dernières années de croissance économique chinoise au boom blockchain amorcé en 2020, et je trouve des similitudes frappantes. Les fondations du développement chinois ont été :
- Le transfert mondial de la base manufacturière vers la Chine ;
- L’adhésion à l’OMC ;
- L’essor du commerce électronique ;
- La révolution du mobile internet transformant tous les secteurs civils. Résultat : « Made in China », exportations en tête, accumulation de richesse, dont une partie s’est investie dans Internet, une autre dans l’immobilier (réservoir). Ainsi, pendant dix ans, les milliardaires du classement chinois étaient soit issus du numérique, soit du bâtiment.
Cette première phase suit une régularité observée depuis un siècle : chaque puissance économique mondiale commence par devenir usine du monde – de la Grande-Bretagne à l’Amérique vers 1914, puis l’Allemagne et le Japon après la Seconde Guerre mondiale, les Tigres asiatiques dans les années 1970-80, avant que la Chine ne devienne le leader mondial de la fabrication industrielle. La deuxième phase intègre ensuite les technologies productives avancées de l’époque – mécanisation, électrification, électronique de pointe, puis Internet – créant des applications concrètes bénéficiant à toute la société.
Comparons maintenant le boom cryptographique depuis 2020, qui repose sur de nouvelles bases distinctes des précédents cycles :
- L’émergence des différentes blockchains ;
- La construction de l’écosystème DeFi à la couche fondamentale ;
- Le lancement d’applications grand public comme les NFT et les jeux sur chaîne ;
Si l’on ose spéculer, ce n’est là que la première moitié du chemin, et bien d’autres applications pratiques pourraient suivre : interopérabilité et sécurité des infrastructures blockchain ; intégration du DeFi avec la finance traditionnelle ; valorisation des NFT ; essor des jeux, réseaux sociaux et loisirs sous le consensus WEB3 ; percée matérielle via AR/VR et construction d’un grand écosystème propulsant le métavers…
IV. WEB3 et l’immobilier
Recentrons-nous désormais sur WEB3 et l’immobilier. Ce dernier est, dans le monde réel, l’actif le plus comparable aux NFT. Outre leur forte inertie et faible liquidité, ils partagent d’autres points communs : à la fois investissement et usage (l’utilité des NFT étant encore en cours de construction de consensus, notamment via les passes dans les jeux sur chaîne) ; nécessité de certification d’identité ; nature essentiellement non fongible ; valeur largement déterminée par le consensus collectif, etc.
Un nouveau domaine s’ouvre donc : si la communauté crypto reconnaît déjà une valeur aux terrains du monde virtuel (terres du métavers Sandbox, terrains de Otherside, terrains de jeu dans Illuvium), WEB3 pourrait-il inspirer une transformation des biens immobiliers réels ?
Un membre clé de W Labs a participé dès 2016 à un projet visant à relier immobilier réel et blockchain. Après deux ans d’efforts intenses, le projet a échoué sans bruit. Sa conclusion : tous les efforts sur chaîne doivent malgré tout être refaits hors chaîne – tarification, certification, règlement, financement. La technologie blockchain semblait alors un art martial inutile, voire un simple gadget. Toutes les étapes traditionnelles restaient indispensables. Comment un secteur aussi centralisé que l’immobilier pourrait-il entrer en résonance avec WEB3, qui prône la décentralisation ?
Je pense pourtant que ce qui était impossible il y a cinq ans mérite d’être réessayé aujourd’hui, d’autant que la norme ERC721 n’existait même pas en 2016. Un changement sectoriel ne survient que lorsque les acteurs traditionnels sont acculés et contraints à la réflexion. Que ce soit dans l’énergie nouvelle, les véhicules électriques ou notre propre secteur du jeu, le chemin est souvent similaire.
Dans un prochain article, nous explorerons quelques pistes que WEB3 pourrait offrir à l’immobilier, notamment comment trouver un équilibre entre décentralisation et centralisation : remplacer les promoteurs traditionnels par une organisation DAO (organisation autonome décentralisée) ; utiliser des SBT (jetons liés à l’âme) pour vérifier l’identité sur chaîne ; certifier la propriété via des NFT ; recourir à la titrisation blockchain pour le financement.
Celui qui réussira à construire le premier pont entre monde virtuel et monde réel ouvrira la voie vers la liberté.
V. D’où vient l’argent ?
L’immobilier appartient au secteur financier des « investissements alternatifs », fondé sur la trésorerie et l’effet de levier.
Durant les dix dernières années, les promoteurs chinois ont poussé à l’extrême les deux leviers : « levier opérationnel + levier financier ». Un projet pouvait générer un ROE (taux de rentabilité des capitaux propres) infini. Pourquoi ? Exemple : un terrain de 10 millions de dollars, acheté avec 30 % d’apport (3 millions), financé par des fonds privés, des trusts ou des prêts informels (« pré-financement »). La construction démarre, l’entrepreneur général avance les coûts, puis le prêt bancaire arrive, permettant de poursuivre les travaux. Une fois le stade de prévente atteint, les paiements des acheteurs (y compris les crédits immobiliers) affluent.
Le promoteur calcule simplement : si (pré-financement + avances de l’entrepreneur + prêt bancaire + paiements des acheteurs) > (prix du terrain + coûts de construction + frais divers), le solde est son profit pur. Comme il n’a mis aucun capital initial, son taux de rendement peut être infini.
Ce modèle chinois à profits illimités sans mise initiale était évidemment insoutenable, mais tant que la chance souriait au casino, qui pouvait résister à une telle tentation ? Depuis la crise d’Evergrande, les promoteurs à rotation rapide, faute de trésorerie, se sont effondrés les uns après les autres.
Observons maintenant les modèles de trésorerie des projets WEB3 : un projet est lancé, financé par des institutions, puis fait un IDO ou INO. Il génère des revenus (frais de transaction) et des dépenses. Tant que : financement institutionnel + IDO + INO + revenus > coûts opérationnels + remboursements aux investisseurs, il réalise un bénéfice net.
Ne sentez-vous pas quelque chose ? C’est encore plus lucratif que l’immobilier ! Il est presque impossible pour une équipe de perdre de l’argent. Certains projets malveillants vont plus loin : pour éviter de rembourser les investisseurs, ils prétendent que leur portefeuille a été piraté – après tout, c’est toujours la faute des hackers. À long terme, comme le modèle immobilier chinois, ce mode de « quick cash » dans WEB3 est lui aussi insoutenable. Mais WEB3 en est encore à ses balbutiements, chacun tâtonne et expérimente.
Si l’on intégrait les processus immobiliers classiques dans le système WEB3, la chaîne de financement pourrait-elle devenir :
- Étape 1 : Projet international « complexe métavers », obtention d’avantages politiques et fonciers ;
- Étape 2 : INO. Vente de NFTs à des investisseurs institutionnels et individuels. Les détenteurs de NFTs possèdent une part du « complexe métavers » (titrisation de la propriété), générant le premier flux de trésorerie pour payer le terrain. L’équipe développeuse conserve des NFTs fondateurs représentant une part du projet, liés à un SBT, non transférables ;
- Étape 3 : IDO. Émission d’un token représentant une part des revenus (titrisation des revenus). Ce token peut être utilisé dans le complexe réel (paiement des charges, etc.), comme Elon Musk acceptant Dogecoin pour Tesla. Ce second flux finance la construction et l’exploitation ;
- Étape 4 : Engagement d’une partie des tokens auprès d’institutions crypto contre des stablecoins (U), générant un troisième flux pour couvrir les coûts restants.
Ces quatre étapes peuvent être combinées. Les tokens et NFTs peuvent être cotés sur des exchanges numériques conformément à la réglementation locale, assurant fluidité du financement et des sorties.
VI. Redéfinition des rôles
Suite à la publication de cet article, des professionnels de l’immobilier ont soulevé une question centrale : la conception et la certification d’actifs physiques exigent l’approbation des autorités locales. Il faut donc un entité légale représentant tous les intérêts du projet. Ce rôle était auparavant rempli par la société projet créée par le promoteur. Dans un modèle WEB3, comment ce rôle doit-il être redéfini ?
Les tâches opérationnelles restent similaires : conception, permis, construction, commercialisation, administration, finances – toujours gérées par des professionnels. Mais dans le modèle traditionnel, le promoteur est le maître d’ouvrage (client), tandis que dans le modèle WEB3, il devient prestataire. Alors qui est le client ? C’est l’organisation DAO composée des détenteurs de NFT. Illustrons par un exemple :
- Un promoteur visionnaire souhaite acheter un terrain pour un « complexe métavers ». Après sélection de sites potentiels, il lance un financement via NFT auprès d’investisseurs institutionnels et de la communauté DAO initiale. L’équipe conserve une part de NFTs fondateurs. Ces NFTs représentent la propriété du projet. Le terrain est ensuite transféré à une entité juridique A.
- La communauté DAO, composée de tous les détenteurs de NFTs, adopte une charte définissant ses règles de fonctionnement et décisions. Elle élit un comité de gouvernance chargé de la gestion quotidienne, gère la trésorerie DAO via multisignature, engage l’équipe du promoteur comme développeur et gestionnaire de l’entreprise A, et nomme un cabinet d’avocats ou un tiers de supervision pour surveiller le promoteur (gestion des sceaux, comptes, budgets, etc.). Ainsi, l’argent est contrôlé par la DAO, les actifs sont supervisés dans l’entreprise A : séparation entre flux financiers et actifs physiques, minimisant les risques de malversations.
- Les membres de la communauté DAO sont à la fois participants et fans. Ils incluent : détenteurs de NFTs, détenteurs de tokens, spéculateurs, partenaires du promoteur et superviseurs. Pour proposer ou voter une motion, il faut détenir un NFT ou un certain nombre de tokens. Le comité de gouvernance assure la communication quotidienne avec le promoteur et le superviseur.
Un système tripartite d’intérêts liés et de contrôle mutuel est ainsi créé :
- Le promoteur reste l’opérateur, détient une part du projet, mais gère une entreprise A ne contenant que les actifs (terrain). Les fonds doivent être demandés à la trésorerie DAO ;
- La communauté DAO représente les propriétaires, principaux bénéficiaires du projet, et supervise le promoteur via des experts ;
- Les membres DAO sont à la fois décideurs et investisseurs, pouvant initier ou voter sur les grandes décisions.
VII. Quelle est l’essence de WEB3 ?
Dans le modèle immobilier traditionnel, un conflit permanent oppose acheteurs et promoteurs : votre gain est ma perte, notamment sur le prix et la qualité. Moins de qualité, prix plus élevé = plus de profit pour le promoteur, plus de perte pour l’acheteur. D’où les innombrables mouvements de contestation.
Dans le modèle hypothétique WEB3, les rôles de propriétaire et d’opérateur sont dissociés. Le véritable propriétaire est la communauté DAO. Le promoteur peut détenir une part, mais ne peut pas la transférer librement grâce au SBT (lié à l’identité). Les grandes décisions relèvent de la DAO, qui supervise aussi le promoteur.
Certains promoteurs trouvent cela humiliant : « Pourquoi, dans le modèle traditionnel, je faisais ce que je voulais, alors qu’avec WEB3, je dois obéir comme une épouse soumise ? » Désolé, mais si vous refusez ces conditions, les utilisateurs futurs ne joueront pas le jeu. Je parie que l’identité du consommateur et celle du participant tendront à fusionner. Regardez les jeux sur chaîne : la plupart des joueurs sont membres de la communauté. Tout projet qui ignore la communauté est condamné.
Ce n’est pas nouveau : le succès de Xiaomi repose justement sur le livre « Sentiment d’appartenance », où les utilisateurs sont aussi les acheteurs. L’éveil de la conscience utilisateur est la principale différence entre WEB3 et WEB2. On peut prédire que les grandes plateformes WEB2, ayant longtemps profité des données privées des utilisateurs, verront leurs beaux jours révolus.
Certains vieux routards de l’immobilier diront : « Ce que tu décris, c’est juste un mélange de “financement participatif”, de “petit actionnariat opérateur” et de “fonds privés” d’il y a quelques années. » Oui, logiquement similaire, mais la rupture apportée par WEB3 est majeure : utiliser des tokens pour certifier des actifs privés de façon décentralisée, des contrats intelligents pour garantir transparence et impartialité, et des scénarios d’usage profonds pour transformer la consommation utilisateur. Voilà, selon moi, l’essence de WEB3.
Autrefois, des tonnes de documents contractuels réglaient les droits et obligations, et en cas de litige, des procès interminables s’ensuivaient. Avec WEB3, ce qui est à vous reste à vous, dans votre portefeuille personnel. Le code a déjà défini comment tout fonctionnera à l’avenir – automatiquement, immuablement. C’est l’esprit même de Satoshi Nakamoto : « agir sans avoir besoin de faire confiance ».
VIII. Conclusion
Le PIB annuel chinois atteint 100 000 milliards de yuans. Les ventes immobilières étaient proches de 20 000 milliards par an ces trois dernières années, mais devraient tomber à environ 10 000 milliards cette année – une chute vertigineuse. L’impact sur l’économie nationale est colossal. En vingt ans d’immobilier, voir un pilier de l’économie subir une telle correction en un an pousse à réfléchir sur l’avenir du secteur.
Parler de WEB3 aujourd’hui semble prématuré : matériellement et logiciellement, tout est encore embryonnaire. Facebook, rebaptisé Meta, a investi des milliards de dollars sans résultat visible. WEB3 est encore immature : plus de fraudeurs que d’utilisateurs, plus de capitaux spéculatifs que de vrais projets. Pourtant, un certain consensus existe déjà, surtout chez les jeunes.
Le mois dernier, j’ai participé à « Dalifolia – Assurons que WEB3 ait lieu à Dali », rassemblant des milliers de nomades numériques. C’est chez les jeunes que naît le futur. Il y a 25 ans, avec nos ordinateurs 486 et nos connexions modem, aurions-nous imaginé pouvoir marcher partout avec un petit écran, regarder des vidéos et faire du shopping instantanément ?
Cet article propose, à partir des pratiques actuelles de WEB3, un modèle applicable à des projets immobiliers concrets. Peut-être est-ce du fantasme ou de la théorie pure, mais le potentiel est immense. De nombreuses études ont chiffré ce marché, comme le fameux gâteau de 22,5 billions.
Aujourd’hui, l’essentiel est d’oser expérimenter. Tant qu’on garde l’avenir en tête, l’espoir demeure.
Partagez librement. Création originale difficile – merci de citer « Laboratoire Gua Tian (W Labs) » comme source.
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