Ở một đầu thế giới, một căn hộ được "token hóa" đã bán hết trong vòng một ngày
Tuyển chọn TechFlowTuyển chọn TechFlow
Ở một đầu thế giới, một căn hộ được "token hóa" đã bán hết trong vòng một ngày
"Siêu cá nhân" cũng có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản rồi, nhưng...
Chuyên sâu báo cáo Web3Bài viết: jk, Odaily Star Daily
Tại một nơi xa xôi trên thế giới, một "căn hộ được mã hóa thành token" đã bán hết chỉ trong một ngày. Vào ngày 26 tháng 5 năm 2025, Cục Đất đai Dubai (Dubai Land Department, DLD) hợp tác cùng công ty fintech bất động sản Prypco và nhà cung cấp hạ tầng blockchain Ctrl Alt chính thức ra mắt nền tảng mã hóa bất động sản đầu tiên tại Trung Đông mang tên "Prypco Mint". Dự án này đã hoàn tất việc huy động vốn cho một căn hộ tài sản thực tế (RWA) trên chuỗi XRP Ledger chỉ trong vòng một ngày. Nền tảng này là một phần quan trọng trong chiến lược blockchain của chính phủ UAE, với mục tiêu đến năm 2033 sẽ đưa khoảng 7% giao dịch bất động sản Dubai lên blockchain. Khi đó, quy mô tài sản tổng cộng dự kiến đạt mức 16 tỷ USD.
Trước đây, phần lớn các dự án RWA trong lĩnh vực bất động sản đều dừng lại ở mức dự án độc lập không có sự bảo trợ chính thức, chủ yếu phụ thuộc hoàn toàn vào uy tín của một công ty riêng lẻ. Do ngành Web3 chưa phát triển đủ lâu và người dùng thiếu niềm tin vào các dự án, nên chưa từng có dự án bất động sản RWA nào thực sự nổi tiếng rộng rãi. Tuy nhiên, lần này hoạt động của Dubai có thể sẽ lấp đầy khoảng trống đó.
Tại sao lại là Dubai?
Một lý do khác khiến nhiều dự án RWA trước đây không tạo được tiếng vang là vì những bất động sản được mã hóa không nằm ở các khu vực nóng về bất động sản. Trong ngành bất động sản toàn cầu, Dubai rõ ràng là một thành phố trọng điểm; thị trường đầu tư bất động sản sôi động tại đây thu hút lượng lớn vốn nước ngoài. Khi tìm từ "Dubai" trên mạng xã hội, rất có thể bạn sẽ thấy cụm từ tự động đề xuất là "bất động sản".
Tại sao Dubai lại nổi tiếng? Rất đơn giản: tiềm năng tăng giá cao và tỷ lệ cho thuê trên giá bán cực tốt.
Gần đây, thị trường bất động sản Dubai liên tục tăng nhiệt. Theo báo cáo của CBRE, giá nhà ở Dubai trung bình tăng 18% trong năm 2024, và riêng quý I năm 2025 đã tăng thêm 20%. Đồng thời, khối lượng giao dịch cũng đạt mức cao kỷ lục, với 45.474 giao dịch trong quý I năm 2025, tăng 22% so với cùng kỳ. Xu hướng tăng trưởng này bắt nguồn từ chính sách "thị thực vàng" do chính phủ Dubai ban hành – gần như mua nhà là được cấp thẻ cư trú dài hạn 5 hoặc 10 năm – thu hút đông đảo nhóm người giàu đầu tư mua nhà. Ngoài ra, lợi thế vị trí địa lý, môi trường chính trị ổn định và cơ cấu kinh tế đa dạng cũng là nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản.
Về mặt lợi nhuận đầu tư, thị trường bất động sản Dubai thể hiện rất nổi bật. Dữ liệu cho thấy tỷ lệ thuê trên giá bán tại Dubai khoảng 1:132, với tới 90% dân số là người nước ngoài, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt mức cao từ 8% đến 9%, vượt xa mức 2%-3% tại các thành phố như Thượng Hải. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao này giúp nhà đầu tư thu hồi vốn trong thời gian ngắn, thường từ 10 đến 12 năm. Hơn nữa, chính phủ UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân hay thuế lợi tức vốn, chính sách này càng làm gia tăng sức hấp dẫn đầu tư.
Đây không phải quảng cáo, mà là tình hình thực tế của thị trường bất động sản Trung Đông trong suốt thập kỷ qua.
Dĩ nhiên, thị trường Dubai đã tăng trưởng rất mạnh trong mười năm qua, nên trong năm nay cũng xuất hiện nhiều ý kiến cho rằng có thể đã chạm đỉnh, viện dẫn các dữ liệu như diện tích xây dựng đang cao, tốc độ tăng dân số chậm lại, v.v. Nhưng xét theo dữ liệu quá khứ, đầu tư bất động sản tại Dubai quả thật rất sôi động.
Vậy tài sản bán hết trong một ngày rốt cuộc là gì?
Mô hình kinh doanh bất động sản RWA rất đơn giản: mã hóa quyền sở hữu một căn nhà thành token, người nắm giữ token sở hữu một phần quyền sở hữu tài sản, và lợi nhuận từ tăng giá trị và tiền thuê nhà sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu theo tỷ lệ token họ nắm giữ. Như vậy, ngay cả khi không đủ khả năng mua trọn căn nhà, nhà đầu tư vẫn có thể đưa bất động sản vào danh mục đầu tư, đồng thời tính thanh khoản khi rút vốn cũng tốt hơn rõ rệt.
Có lẽ nhằm tạo hiệu ứng khan hiếm, PrypcoMint chỉ tung ra duy nhất một căn hộ để mã hóa trong ngày đầu mở bán.
Dự án bất động sản được mã hóa này tọa lạc tại khu vực trung tâm Business Bay ở Dubai, là một căn hộ hai phòng ngủ thuộc tổ hợp căn hộ Prive by Damac do nhà phát triển nổi tiếng Damac xây dựng. Diện tích khoảng 130,88 mét vuông, kiểu căn hai phòng ngủ ba nhà vệ sinh. Dự án nổi bật với tầm nhìn toàn cảnh hồ, trang bị tiện ích dịch vụ theo tiêu chuẩn khách sạn.
Tình trạng căn hộ đầu tiên được mã hóa, nguồn: Website chính thức Prypco
Chỉ trong một ngày, căn hộ này đã huy động vốn 100% trên nền tảng Prypco Mint với tổng giá trị 2,4 triệu Dirham (tương đương khoảng 5,8 triệu Nhân dân tệ), phát hành tổng cộng 1.308.800 token, thu hút 224 nhà đầu tư tham gia. Có thể là ưu đãi dành cho nhà đầu tư sớm, mức giá này rõ ràng thấp hơn định giá thị trường: theo định giá của Cục Đất đai Dubai, giá trị thị trường của căn hộ là 2,89 triệu Dirham, nghĩa là giá mua trên nền tảng thấp hơn khoảng 16,96%, mang lại tiềm năng lợi nhuận chưa thực hiện khoảng 20,42% cho nhà đầu tư.
Về lợi nhuận, dự kiến thu nhập tiền thuê hàng năm của căn hộ là 175.000 Dirham, tương ứng suất lợi nhuận cho thuê ròng năm đầu là 5,17%. Kết hợp kỳ vọng tăng giá vốn, tỷ suất lợi nhuận tổng hàng năm của căn hộ được ước tính tối đa lên tới 14,77%. Tính đến nay, lợi nhuận ròng đã đạt được là 5,31%, và tài sản đã bước vào quy trình cho thuê.
Theo website, mức đầu tư tối thiểu chỉ cần 2.000 Dirham (khoảng 4.000 Nhân dân tệ), giá trị dự kiến sau 5 năm khoảng 3.476,82 Dirham, tổng lợi nhuận trong 5 năm đạt 73,84%. Lưu ý rằng đây là con số dự báo do website cung cấp, không đại diện cho lợi nhuận thực tế.
Dự báo thu nhập 5 năm, nguồn: Website chính thức Prypco
Về phí giao dịch, bản thân nền tảng không thu bất kỳ phí mã hóa nào, nhà đầu tư chỉ cần trả các loại phí chính thức. Tuy nhiên, điều này có lẽ chỉ là chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư giai đoạn đầu và khó có thể duy trì lâu dài. Toàn bộ quyền sở hữu tài sản đã được đưa lên chuỗi XRP Ledger thông qua kiến trúc công nghệ của Ctrl Alt, thông tin quyền sở hữu được đồng bộ hóa thời gian thực với cơ sở dữ liệu chính phủ của Cục Đất đai Dubai.
Các loại báo cáo trên website đầy đủ. Nguồn: Website chính thức Prypco
Có thể mua được không? Có lợi cho XRP không?
Rất tiếc, nếu bạn không phải cư dân UAE thì không thể mua, và hiện tại việc bán căn hộ duy nhất này cũng đã kết thúc, tuy nhiên điều này không có nghĩa là tương lai sẽ không mở cửa trở lại.
Xét về mặt tuân thủ pháp lý, dự án mã hóa này hiện chỉ mở cho những người sở hữu thẻ căn cước UAE. Nghĩa là bạn phải đang làm việc/học tập tại Dubai hoặc đã sở hữu "thị thực vàng" do mua nhà tại UAE, đồng thời chỉ chấp nhận thanh toán bằng Dirham, tức là cần có tài khoản ngân hàng địa phương. Hệ thống quản lý bao gồm Ngân hàng Trung ương UAE, Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo Dubai (VARA) và Quỹ Tương lai Dubai. Đối tác tài chính của dự án là Zand Digital Bank.
Thông cáo báo chí chính thức của chính quyền Dubai, nguồn: Website chính thức chính quyền Dubai
Nói một cách nghiêm ngặt, đây chưa phải là dự án RWA như mơ ước của bạn. Một dự án RWA lý tưởng nên đáp ứng các điều kiện sau:
-
Nhà đầu tư khác nhau có thể cùng đầu tư vào một căn nhà, xác định rõ quyền sở hữu theo lượng token;
-
Có thể thanh toán trực tiếp bằng tài sản trên chuỗi;
-
Giá token phản ánh biến động giá nhà (tăng hoặc giảm);
-
Nhận cổ tức tiền thuê định kỳ theo lượng token nắm giữ;
-
Có thể bán toàn bộ hoặc một phần bất cứ lúc nào.
Hiện tại, nỗ lực của PrypcoMint mới chỉ hoàn thành các điểm 1, 3 và 4 – tức là "một căn nhà sử dụng token để xác định quyền sở hữu, phân phối và chia cổ tức cho các nhà đầu tư khác nhau", nhưng việc thanh toán vẫn phải dùng tiền pháp định, còn cơ chế thoái vốn vẫn chưa rõ ràng, rất giống với việc nắm giữ bất động sản thông qua công ty hoặc quỹ tín thác, rồi niêm yết cổ phần công ty hoặc quyền sở hữu quỹ trên sàn giao dịch chứng khoán.
Dù vậy, đây đã là một bước tiến rất lớn đối với RWA. Căn hộ này là một trong những dự án bất động sản đầu tiên trong kế hoạch của chính phủ Dubai được đưa lên chuỗi, đồng thời là một phần trong chiến lược mã hóa trị giá 16 tỷ USD của thành phố, con số vốn hóa này đến từ dự báo chính thức: đến năm 2033 sẽ có khoảng 7% tổng giá trị giao dịch bất động sản Dubai được mã hóa.
Do đó, trong ngắn hạn, XRP khó có thể hưởng lợi lớn, vì hiện tại chỉ mới đưa thông tin quyền sở hữu và token lên chuỗi, chưa mở bán công khai trên chuỗi. Tuy nhiên, nếu trong tương lai mở bán công khai, nhu cầu gas từ thị trường bất động sản mã hóa trị giá 16 tỷ USD chắc chắn sẽ rất cao, hiện tại có thể là thời điểm bắt đáy giá trị. Tất cả điều này còn phụ thuộc vào việc nền tảng RWA này có tiếp tục sản xuất liên tục hay không, và có thể sẽ thực sự tạo nên một làn sóng mới cho bất động sản Dubai, được nâng đỡ bởi một cộng đồng nhà đầu tư nhỏ lẻ phân tán hơn.
P.S. Nếu suy nghĩ theo một hướng khác, thao tác này... đưa toàn bộ thông tin bất động sản lên chuỗi, giá mua minh bạch và chân thực, trong tương lai có thể mở bán công khai tài sản trên chuỗi và bán token quyền sở hữu bất cứ lúc nào... chẳng phải chính là viễn cảnh mà tài chính phi tập trung (DeFi) từng tuyên bố – một cú "đánh hạ cấp" các trung gian tài chính hay sao? Liệu điều này có đại diện cho sự sụp đổ hoàn toàn của ngành môi giới bất động sản Dubai trong tương lai? Hãy chờ xem.
Chào mừng tham gia cộng đồng chính thức TechFlow
Nhóm Telegram:https://t.me/TechFlowDaily
Tài khoản Twitter chính thức:https://x.com/TechFlowPost
Tài khoản Twitter tiếng Anh:https://x.com/BlockFlow_News
Odaily
