비트와이즈(Bitwise) 고문과의 대화: 집 사는 것보다 월세로 사는 게 낫고, 부동산 투자보다 비트코인을 사는 게 낫다

2026.04.22

비트와이즈(Bitwise) 고문과의 대화: 집 사는 것보다 월세로 사는 게 낫고, 부동산 투자보다 비트코인을 사는 게 낫다

완벽한 것은 아무것도 없으며, 비트코인 역시 예외는 아니다. 그러나 비트코인은 계속해서 진화하고 있다.

2026.04.22 - 07:51:05

比特币

Web3 심층 보도에 집중하고 흐름을 통찰

완벽한 것은 아무것도 없으며, 비트코인 역시 예외는 아니다. 그러나 비트코인은 계속해서 진화하고 있다.

정리 및 번역: TechFlow

게스트: 제프 파크(Jeff Park), 비트와이즈(Bitwise) 고문

진행자: 케빈 폴로니에(Kevin Follonier)

팟캐스트 출처: When Shift Happens

원제목: Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make – Bitwise Advisor – Jeff Park | E167

방송일: 2026년 4월 16일

핵심 요약

제프 파크는 숙련된 거시 전략가이자 비트와이즈 고문이다. 그는 현재 금융 체계가 젊은 세대에게 더 이상 의미를 갖지 않으며, 특히 주거비가 치솟고 인공지능(AI)이 한 세대 전체의 일자리를 대체할 가능성이 높은 상황에서 그러하다고 믿는다. 그는 부동산이 실질적으로 감가상각 자산이며, 비트코인은 궁극의 재정적 안식처라고 주장한다. 또한 그는 AI의 급속한 발전이 전 세계 규모로 가장 큰 비트코인 채택 물결을 촉발할 것이라고 예측한다.

그는 “AI 점령(Occupy AI)”이 Z세대와 알파세대에게 결정적인 전환점이 될 것이라고 말한다. 이 시점에서 두 세대는 밀레니얼 세대가 금융위기 당시 겪었던 ‘깨달음의 순간’과 유사한 방식으로 비트코인의 잠재력을 발견하게 될 것이다. 이를 통해 디지털 자산과 투자의 본질에 대해 보다 깊이 이해하게 될 것이다.

또한 제프는 부동산 토큰화(real estate tokenization)의 잠재력에 대해 매우 낙관적인 입장을 취한다. 그는 토큰화가 기존 금융 체계를 근본적으로 바꾸고 일반인들에게 더 공정한 투자 기회를 제공할 수 있다고 믿는다.

이 내용은 이러한 중대한 전환점들이 디지털 자산과 투자에 대한 우리의 이해에 어떤 영향을 미치며, 미래에 어떤 심층적 영향을 줄 수 있는지를 탐구한다.

주요 통찰 요약

부동산과 부의 진실에 관해

“주택 가격 상승의 이유는 집 자체가 더 가치 있게 되었기 때문이 아니라, 달러 가치가 계속 하락하고 있기 때문이다. 집은 감가상각 자산이며, 미국 세법에는 명백히 20~30년 동안 감가상각 비용을 공제할 수 있다고 규정되어 있다—우리는 이미 오래전부터 집이 감가상각 자산임을 알고 있었다.”
“맨해튼의 지난 10년간 평균 주택 가격은 사실상 상승하지 않았다. 정체 상태였다. 실제로 상승한 것은 부의 저장 수단으로서 수요를 받는 최고급 럭셔리 아파트들인데, 이들은 거의 거주되지 않고 단지 부유층의 대차대조표 상에 존재하는 숫자일 뿐이다.”
“올해 미국에서 주택담보대출을 신청한 사람들의 평균 연령은 59세이다. 이는 첫 주택 구입이 아니라, 세 번째나 네 번째 주택 구입이다. 그리고 이들은 인생 첫 주택을 사려는 25세 청년과 직접 경쟁하고 있다.”
“뉴욕에서는 임대 주거가 경제적으로 올바른 선택이다. 자가 주택을 소유하면 세금, 관리비, 수리비, 주택담보보험료, 재산보험료 등 다양한 비용을 부담해야 한다. 이를 모두 계산하면 순수익률은 2%에도 미치지 못하며, 운이 나쁘면 1%조차도 넘지 못한다. 차라리 이 돈을 머니마켓펀드(MMF)에 넣는 것이 낫다.”
“이제 유지비용이 없고, 물리적 공간을 차지하지 않으며, 매년 과세되지도 않으며, 정부의 명단에 오르더라도 자산이 압류될 위험이 없는 더 나은 부의 저장 수단이 생겼다—그것이 바로 비트코인이다.”

AI와 ‘AI 점령(Occupy AI)’에 관해

“우리는 AI만큼 파괴적인 기술을 지금까지 본 적이 없다. AI는 노동력을 완전히 대체할 수 있으며 동시에 기업의 이익을 사상 최고 수준으로 끌어올릴 수 있다. 아마존이 3만 명을 해고했음에도 불구하고 주식시장은 사상 최고치를 기록했다—이것이 바로 ‘자유의지 가격 붕괴(free will price collapse)’의 가장 직관적인 설명이다.”
“AI는 인간의 자율적 의사결정 능력을 앗아가고 있다. 역사를 돌이켜보면 전기, 비행기, 우편 등 모든 기술 혁명은 인간의 능력을 확장시켰지만, AI는 인간의 ‘일 자체’를 사라지게 할 수도 있다.”
“AI의 본질은 결국 당신의 모든 데이터를 집중화하고, 이를 수확한 후 당신을 대체하는 것이다. 만약 내 데이터가 모델을 더 똑똑하게 만든다면, 나는 어떤 형태의 보상을 받아야 한다—그런 보상 메커니즘은 이론적으로 오직 암호화폐만이 실현할 수 있다.”
“모든 세대는 비트코인을 발견하기 위한 각성의 순간이 필요하다. 밀레니얼 세대의 각성은 금융위기였고, Z세대와 알파세대의 각성은 ‘AI 점령(Occupy AI)’이 될 것이다—그들은 AI와의 일자리 경쟁이라는 현실적 고통 속에서 비트코인을 발견하게 될 것이다.”
“AI와 비트코인은 공통된 논리적 핵심—에너지 소비—를 지닌다. 만약 당신이 AI가 초래하는 부정적 외부성을 거부한다면, 같은 에너지를 사용해 생산되는 희소 자산의 다른 면이 바로 비트코인이다. 당신은 비트코인을 선택함으로써 투표할 수 있다.”

투자 프레임워크와 논리에 관해

“가치 투자의 기초 가정—무위험 이율로 모든 것을 가격 책정한다는 원칙—은 무너지고 있다. 왜냐하면 미국의 신용 품질 자체가 도전받고 있기 때문이다. 이 가정을 제거하면 세상이 훨씬 더 선명해진다: 진정한 가치를 이끄는 것은 가격의 저렴함이 아니라 이념이다.”
“당신 어머니는 당신이 생각하는 것보다 투자에 대해 훨씬 더 잘 안다. 그녀는 가장 가치 있는 것들이 때때로 물리적 세계에 존재한다는 것을 안다—예를 들어, 20여 년간 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수를 꾸준히 상회한 에르메스 가방이다.”
“다각화는 죽지 않았다. 다만 시야를 넓혀, 글로벌 유동성 사이클과 전혀 무관한 자산들을 찾아야 한다—금, 미술품, 좋은 와인 등이다. 이 자산들의 논리는 S&P 6800포인트인지 6200포인트인지와 아무런 관련이 없다.”
“내가 진정으로 관심 있는 토큰화는 블랙록(BlackRock) 머니마켓펀드의 토큰화가 아니라, 장테일(long-tail) 자산—최고급 와인, 요트—의 토큰화다. 일반인이 100달러만으로도 소유할 수 있도록 하는 것이야말로 토큰화의 진정한 기회다.”
“비트코인을 보유함으로써 얼마나 많은 상승 수익을 얻을 수 있을지 고민하기보다, 비트코인을 보유하지 않을 경우 어떤 하락 리스크에 노출되는지를 생각해보라. 비트코인을 보유하지 않는다는 것은 본질적으로 비트코인을 공매도하는 것이다.”
“오직 두 가지 자산만 고를 수 있다면, 그 중 하나는 반드시 비트코인이어야 한다—이는 글로벌 자본시장의 다른 모든 것들과 가장 무관하며, 가장 직교적인 자산이다. 또 하나는 달러 기반으로 수익을 창출하는 자산이다.”

사회와 미래에 관해

“미국의 가장 큰 강점이자 동시에 가장 큰 약점은 인구의 다양성이다. 이는 사실 동방에서 이미 알려진 공격 벡터…다양성은 이 나라를 파괴할 것이다.”
“당신이 위층, 아래층, 거리 건너편 이웃까지 모두 동일한 애국주의에 의해 움직이고, 스스로의 운명을 통제할 수 없다는 사실을 깨닫는 순간—그것은 매우 특이한 감각이다.”
“난 아이들에게 ‘숙달은 반복에서 온다’고 말하지 않는다. 나는 ‘연습은 완벽함을 위한 것이 아니라, 진보를 위한 것이다’고 말한다. 무엇도 완벽하지 않다—비트코인도 마찬가지다. 그러나 그것은 진보하고 있다. 우리가 하는 모든 일은 그 이상적인 방향을 향해 추구하는 것이다.”

제프의 초기 화폐 가치 하락 경험

진행자 케빈: 당신은 어린 시절부터 화폐 가치 하락을 직접 경험한 적이 있다고 언급하셨습니다. 그 이야기를 들려주시겠습니까?

제프 파크:

저는 미국과 한국을 오가며 자랐고, 초등학교 시절 일부 기간을 한국에서 보냈습니다. 저는 1997년 아시아 금융위기를 한국에서 직접 겪었습니다. 그 위기는 전 세계를 충격에 빠뜨렸고, 제 마음속에 깊은 흔적을 남겼습니다. 당시 저는 초등학교 2학년, 3학년 정도의 어린이였지만, 온 나라가 기묘한 집단적 상태에 빠져 있다는 것을 느낄 수 있었습니다—위층, 아래층, 거리 건너편 이웃까지 모두 동일한 애국주의에 의해 결집되어, 자신들이 통제할 수 없는 운명에 맞서고 있었습니다. 그 느낌은 매우 특이했습니다: 한 국가의 주권 화폐 가치 하락이 그렇게도 많은 사람들을 하나로 묶을 수 있다는 사실을 깨닫는 순간이었습니다. 대부분의 미국인에게 가장 가까운 비교 사례는 9·11 테러일 것입니다—그 국가적 외상은 좌우를 막론하고 모든 국민을 하나로 모으고, 미국이란 무엇이며 무엇을 의미하는지를 성찰하게 만들었습니다. 화폐 가치 하락 역시 동일한 결속력을 만들어낼 수 있습니다.

1997년의 이 경험은 저에게 큰 충격을 주었지만, 동시에 한 국가의 힘을 보여주기도 했습니다—국민들이 주권 위기에 직면하여 원칙에 따라 조직되고, 국민의 이익을 지키기 위해 움직일 때 나타나는 힘입니다. 또 하나 기억에 남는 일은, 당시 한국 정부가 IMF 구제금융 대출 상환을 위해 국민 전체가 금을 기부하라는 요청을 했다는 점입니다. 미국에서는 IMF가 중립적인 기관처럼 들릴 수 있지만, 많은 개발도상국에서는 IMF는 정치색이 짙은 기관으로, 의심과 경멸의 대상이며, 심지어 정치적 의도를 가진 존재로 여겨지기도 합니다. 저는 아주 어린 시절부터 이런 면을 목격했고, 때때로 이런 경험들이 20년 후 제가 암호화폐의 길로 들어서는 예비 조건이 되었을지도 모른다고 생각합니다.

제프 파크는 누구인가?

진행자 케빈: 그렇다면 당신은 누구신가요?

제프 파크:

저는 제프 파크입니다. 하지만 어떤 의미에서 저는 여러 힘의 교차점에 서 있는 사람입니다. 한편으로 저는 미국에서 자란 한국계 미국인이자 동양적 사고방식을 지닌 사람이므로, 글로벌화가 가져온 번영과 그로 인해 발생하는 사회적 긴장감 사이를 오가는 다리 역할을 할 수 있습니다. 또 다른 측면에서, 저는 2008년에 직장에 입문했는데, 졸업 후 첫 직장이 모건스탠리였고, 바로 글로벌 금융위기의 최전선에 섰습니다.

그러나 이 경험은 곧바로 세상에 어떤 것도 정말로 무너지지 않는 것이 없음을 깨닫게 해주었습니다. 학교에서 배운 많은 것들이 그렇게 단단하지 않다는 사실을 깨닫게 된 것입니다. 이것은 매우 겸손해지는 경험이었지만, 동시에 자신의 사고방식을 구축해나가는 동력으로 전환할 수도 있었습니다. 이 경험은 또한 한 세대의 축소판이 되었습니다—금융위기 속에서 사회에 진입한 밀레니얼 세대로서, 기관과 중개자에 대한 깊은 불신을 형성하였고, 소셜 네트워크와 다양한 사업 및 삶의 모든 측면에서 비보관형(non-custodial), 자율적인 해결책을 갈망하게 되었습니다.

미국의 다양성이 왜 강점이자 약점인가?

진행자 케빈: 당신은 어린 시절에 화폐 가치 하락을 직접 겪었고, 2008년에는 금융 체계의 환상이 무너지는 것을 목격했습니다. 지금 우리는 세계 금융의 중심지인 뉴욕에 있습니다—물가가 비정상적으로 높습니다. 저는 스위스 출신이며 싱가포르에서 살았는데, 이 두 곳도 저렴하지는 않지만 여기에 와서는 정말 비정상적이라고 느낍니다. 저는 일반인이 어떻게 살아갈 수 있는지 도무지 이해할 수 없습니다. 이 모든 것이 당신 어린 시절의 경험과 관련이 있지만, 지금은 훨씬 더 긴박합니다. 우리는 지금 무엇을 보고 있는가? 어떻게 해야 하는가?

제프 파크:

미국의 가장 큰 강점이자 동시에 가장 큰 약점은 인구의 다양성이며, 이 다양성이 인구 구조와 사회 전체에 걸쳐 뿌리내리고 있다는 점입니다. 아시아의 논평가들로부터 미국 제국의 쇠퇴를 예측하는 말을 자주 듣습니다. 그들은 보통 한 가지 핵심 주장을 따릅니다: 다양성은 이 나라를 죽일 것이다. 저는 어린 시절부터 이런 말을 자주 들었습니다. 이 점은 한국-중국, 한국-미국의 지정학적 관계 속에서 항상 은근히 드러났고, 이제는 미국 국내 정치 운동 속에서 전면적으로 표출되고 있습니다. 문제의 핵심은, 인구 구조가 이렇게 다양할 경우, 진정한 국가적 결속력을 형성하기 어렵다는 데 있습니다. 한국에서는 훨씬 간단합니다. 우리 모두 한국인이며, 공통의 역사적 뿌리와 식민지 억압을 겪은 공동의 고통이 있어서, 결속의 벡터를 제공합니다. 그러나 미국은 역사가 너무 풍부하고 복잡해서, 모두가 ‘우리가 함께 희생했다’고 느낄 수 있는 분명한 연결 고리를 찾기 어렵습니다. 한국에는 의무병역제가 있어, 계층이나 교육 수준과 관계없이 모든 남성이 복무해야 하며, 이는 사회적 동질감을 창출하는 데 커다란 역할을 합니다. 이스라엘도 마찬가지입니다. 그런데 미국에서는 이렇게 질문할 수밖에 없습니다: 모두가 공유하는 미국적 경험은 무엇인가? 이 질문에 대한 답은 매우 어렵습니다. 미국 정치는 보통 좌우, 계급, 세대 간의 분열선을 긋지만, 저는 이 모든 차원들이 오히려 방해물이며 회피일 뿐이라고 생각합니다. 진정한 핵심은 젊은 세대 사이에 국가적 결속감이 부족하다는 점이며, 이것이야말로 가장 소중하게 여겨져야 하면서도 가장 형성하기 어려운 것이다.

우리는 오늘날 붕괴된 금융 시스템에서 무엇을 보고 있는가?

진행자 케빈: 현재 금융 시스템은 무엇이 문제인가요?

제프 파크:

우리는 완전히 통제를 잃고 완전히 붕괴된 금융 시스템의 여러 징후를 보고 있습니다. 사람들은 사회적 현상을 설명하기 위해 ‘K자형 경제(K-shaped economy)’라는 용어를 사용합니다. K자형 경제란 일부는 자산 인플레이션으로 엄청난 경제적 번영을 누리고, 다른 시민들은 하락 채널에 놓여 있어, 그들에게는 침체가 진행 중이라는 것을 의미합니다. 그들은 일자리가 없고, 일자리를 찾을 수 없습니다. 두 집단 간 격차는 점점 더 벌어지고 있습니다—이것이 바로 K자형의 의미입니다: 한 줄은 위로 올라가고, 다른 줄은 아래로 내려갑니다.

‘K자형 시스템’이 부동산 시장에서 어떻게 나타나는가?

제프 파크:

뉴욕에서는 부동산이라는 자산 클래스를 통해 이를 확인할 수 있습니다. 뉴욕시 부동산의 지난 10년간 평균 가격이 실제로 상승하지 않고 정체되었다는 사실에 놀랄 수 있습니다. 놀라운 고층 빌딩과 마천루, 중국 및 러시아 자본의 주거용 부동산 개발 진입에 관한 보도 등으로 뉴욕 부동산이 엄청난 번영을 누렸다고 생각하기 쉽기 때문입니다. 그러나 이 보도도 틀린 말은 아닙니다.

부동산에서도 K자형 경제가 나타나고 있는데, 부의 저장 수단으로 수요를 받는 초고급 유닛들이 매우 좋은 성과를 보이고 있습니다. 이 유닛들은 실제로 거주되지 않고, 자산으로서만 존재하며, 사람들이 대차대조표 상에 부를 저장하기 위해 구매합니다. 이 부분은 매우 좋은 성과를 보입니다. 만약 당신이 2,000만 달러짜리 최고층 아파트를 7년 전에 구입했다면, 지금은 3,000만 달러짜리 최고층 아파트로 바꿀 수 있을지도 모릅니다. 당신은 이득을 본 것입니다.

하지만 당신이 실제로 거주하고, 가족을 부양하며, 도시에 생산적인 경제적 기여를 하려는 일반 주택을 구입했다면, 그리고 그 가격이所谓 ‘부담 가능한’ 범위에 가깝다면, 실제 성과는 하락하거나 정체되었을 가능성이 있습니다.

맨해튼에는 ‘럭셔리 세금(luxury tax)’이라는 제도가 있는데, 아파트 판매 가격이 100만 달러를 초과하면 이 세금이 부과됩니다. 그러나 오늘날 뉴욕에서는 100만 달러로는 스튜디오 아파트 하나만 살 수 있습니다. 이 세금은 약 30~40년 전에 도입되었는데, 당시 100만 달러짜리 아파트는 분명 어떤 형태의 사치를 의미했습니다. 그러나 이 세금은 인플레이션과 연동되지 않았고, 정부는 세수 기반을 확대할 수 있는 항목을 인플레이션에 따라 조정할 이유가 없기 때문에, 지금은 거의 모든 2차 시장 거래 아파트가 이 럭셔리 세금의 적용을 받습니다.

도시의 경제적 삶에 더 큰 기여를 하는 주택은 오히려 가격이 하락하거나 정체되었습니다. 뉴욕 자체가 하나의 역설입니다. 그것은 두 가지 인생 이야기가 동일한 장소에서 전개되는 도시입니다. 당신이 싱가포르나 스위스에서 이곳에 오면, 각자의 경험은 완전히 다를 수 있습니다. 이 모든 것은, 제게는 ‘좋은 자산의 부족’이라는 증상으로 보입니다.

부동산 문제는 새롭지 않습니다. 많은 사람들이 자본주의의 쇠퇴를 논할 때, 토지가 본질적으로 희소하다는 점에서 모순을 부동산에 돌립니다. 토지는 희소하며, 물리적 공간을 기반으로 한 공동체도 희소합니다. 맨해튼 부동산이 비싼 이유는 사람들이 상업이 활성화된 지역, 사람들과 가까운 곳에서 일하기를 원하기 때문입니다. 이러한 사회 구성 요소를 중첩시키면, 사회적 권력의 교차로에서 토지의 가치가 역사적 수준을 넘어서게 됩니다. 인류 문명은 반복적으로 이런 상황을 겪어왔습니다: 어떤 장소가 활동의 중심을 방출할 때마다, 토지는 번영하게 됩니다.

미국의 문제는, 전 세계 금융 체계를 운영하는 거대한 특권을 가지고 있다는 데 있습니다. 우리는 종종 ‘달러가 미국 최대의 수출품’이라고 말하는데, 이는 사실입니다. 그러나 그것에는 비용이 따릅니다. 그 비용은 해외 자금이 결국 미국 자산에 재투자되어야 한다는 점입니다. 이것이 무역 적자와 자본계정 흑자 사이의 대응 관계입니다. 만약 미국이 무역 적자를 지속하려면, 정의상 해외 자본이 미국 자산으로 지속적으로 유입되어야 합니다. 이것이 바로 달러가 작동하는 방식입니다.

당신은 본질적으로 미국 자산을 위한 인위적으로 창출된 시장을 만들고 있는 것입니다. 해외 투자자들은 잉여 자금을 보관할 장소가 필요하므로, 이는 매우 어려운 환경을 조성합니다. 왜냐하면 그 시장은 내가 뉴욕에 살고 있는지, 당신이 뉴욕에 살고 있는지, 혹은 우리가 이곳에서 생활하고 경제에 기여하는 생산성과는 무관하기 때문입니다. 그것은 우리로서는 주민의 비용 구조를 기반으로 가격이 책정되지 않고, 미국 자산을 주권적 부의 저장 수단으로서 가격이 책정되기 때문입니다. 부동산 시장에 서로 다른 동기가 존재하면, 가격 문제가 반드시 발생합니다.

새로운 부동산 투자자는 어떻게 생각해야 하는가?

진행자 케빈: 30세 또는 35세의 사람이 몇 년간 저축한 돈으로 합리적인 투자를 하고 싶다고 가정해 봅시다. 그는 뉴욕의 스튜디오 아파트의 최초 대금을 겨우 마련할 수 있을지도 모릅니다. 그런데 당신은 스튜디오 아파트가 이미 100만 달러라고 말씀하셨습니다—이론적으로 100만 달러는 희소하고 사치스러운 가격이어야 하지만, 당신은 그것으로는 부족하다고 하시며, 2,000만 달러짜리 최고층 아파트를 사야 한다고 하셨습니다.

그렇다면 우리 부모 세대가 말했던 ‘집을 사라’, ‘부동산을 사라’는 조언은 우리 세대에게도 여전히 유효한가요?

제프 파크:

부동산은 우리가 진정으로 성찰해야 할 것이 무엇인지 보여주는 훌륭한 사례입니다—즉, 주택 가격이 상승하는 것이 아니라 달러의 가치가 하락하고 있다는 점입니다. 본질적으로 집은 유지보수가 필요한 자산이며, 자본 지출(capital expenditure)입니다—물건은 망가지고 수리가 필요하며, 주택담보세, 재산세, 각종 유지보수 비용이 발생합니다. 집을 구입한 후에도 지속적으로 막대한 자본 투자가 필요합니다. 집은 시간이 지남에 따라 금처럼 가치가 오르지 않으며, 오히려 계속 감가상각되며, 지속적인 수리가 필요하므로, 본질적으로 감가상각 자산입니다. 사실 미국 세법에는 명백히 주택이 오랜 기간 동안 감가상각된다고 규정되어 있고, 부동산 투자자는 20~30년 동안 감가상각 공제를 신청할 수 있습니다. 따라서 우리는 이미 오래전부터 부동산이 감가상각 자산임을 알고 있었습니다.

그렇다면 왜 가격은 계속 오르는가? 첫째, 달러 가치가 지속적으로 하락하기 때문입니다. 둘째, 사람들은 부동산을 주요 저축 수단으로 삼기 때문입니다. 왜냐하면 부동산을 통해 경제적 생산성에 고정될 수 있기 때문입니다—예를 들어, 자녀를 좋은 학교에 보내고 싶을 때, 공립학교는 일반적으로 학군에 따라 배정되므로, 입학 자격을 얻기 위해 막대한 재산세를 내야 합니다. 따라서 주택 소유권 뒤에는 많은 사회적 기능이 얽혀 있으며, 이러한 기능들이 지속적으로 인플레이션에 따라 주택 가격을 끌어올리고 있습니다.

문제는 두 가지 차원에서 발생합니다: 하나는 인구 구조이고, 다른 하나는 유동성 전환 자체입니다. 미국 시장에서 보면, 올해 주택담보대출을 신청한 미국인의 평균 연령은 59세입니다—이 수치는 경고 신호여야 합니다. 59세의 사람은 아마도 첫 주택을 사는 것이 아니라, 두 번째, 세 번째, 네 번째 주택을 사는 것입니다. 그리고 이 사람들은 당신이 언급한 25세의 인생 첫 주택을 사려는 청년과 직접 경쟁하고 있습니다.

우리가 주택 분야에서 직면한 문제는 매우 특별한 세대적 문제입니다: 부동산이 부의 저장 수단으로서의 역할과 가족이 진정으로 안정된 주거지를 확보하고 다음 세대를 양육하려는 사회적 수요가 완전히 대립되어 버렸습니다. 많은 청년의 삶의 여정이 멈춰버렸습니다. 왜냐하면 주택 구입이 도저히 불가능하기 때문입니다. 또 다른 자본 통제 차원도 있습니다: 점점 더 많은 뉴욕 사람들이 뉴욕의 세금이 너무 높아 텍사스 오스틴으로 이주하고 있습니다. 그러나 결과는 무엇인가? 오스틴의 현지 주민들도 매우 불만족합니다. 왜냐하면 그들의 주택 가격이 뉴욕의 경제 기준으로 재설정되었기 때문이며, 그들의 지역 시장 기준이 아니기 때문입니다—이것은 또 다른 부담가능성 위기를 만들어냅니다. 이것은 자본 통제의 문제이자 세대 간 유동성 전환의 문제입니다. 이 두 차원은 정책 입안자가 조정할 수 있는 레버리지입니다. 미국은 유동성 전환을 실험하기 위해 50년 만기 주택담보대출을 제안한 바 있습니다. 그러나 이것은 이 사회의 가장 큰 문제—즉, 청년들이 주택을 살 수 없다는 문제—의 시작에 불과합니다.

진행자 케빈: 저는 이성적인 일반 남성의 관점에서 생각해봅니다: 몇 년간 일했고, 여자친구가 있고, 결혼하고, 자녀가 생기면, 대체로 주택이 필요할 것입니다. 그러나 저는 그것이 현명한 투자이길 바라며, 제 수십 년간의 급여와 많은 노동을 그 안에 투입하고 있습니다. 그런데 지금 당신은 대부분의 이런 투자가 좋은 투자가 아니라 나쁜 투자라고 말씀하시네요. 그렇다면 제가 30세나 35세이고, 10만, 20만, 50만 달러를 저축해 주택담보대출을 신청할 수 있다면, 도대체 어떻게 해야 합니까?

제프 파크:

바로 이것이 문제입니다. 저는 뉴욕으로 이주하는 사람들에게 자주 말합니다: 뉴욕은 본질적으로 임대자 시장이며, 임대 주거가 경제적으로 더 유리합니다. 왜냐하면 자가 주택을 소유하면 세금, 공용비, 유지보수비, 주택담보보험료, 재산보험료 등을 모두 부담해야 하며, 이 모든 비용은 수익을 흡수하여 자본화율(cap rate)이 2% 미만으로 떨어지고, 운이 좋으면 2% 정도이며, 때로는 1% 미만이 되기 때문입니다. 즉, 당신은 머니마켓펀드에 투자해 3.5%의 수익을 얻는 것보다 못한 상황입니다. 당신이 1% 미만의 수익률을 받아들이는 이유는 단지 주택 가격이 오를 것이라고 기대하기 때문이며, 따라서 전체 투자 경로는 사실상 주택 가격 상승에 베팅하는 것입니다.

청년들에게는, 적어도 뉴욕에서는, 임대 주거가 경제적으로 올바른 선택입니다. 그러나 당신이 가족을 갖게 되면 제 관점은 바뀔 것입니다. 자녀가 생기면 안정성이 더욱 중요해집니다—자녀가 어느 학교에 갈지 확정해야 하고, 향후 15년간의 삶을 계획해야 하며, 이러한 안정감과 확정성은 프리미엄을 지불해야 합니다. 따라서 당신은 진정한 약속을 해야 합니다. 그러나 이것은 이미 경제적 결정이 아닙니다. 당신이 그 시점에 주택을 구입하는 것은 주택 가격이 오를 것이라고 기대해서가 아니라, 가족을 구성하고 안정적인 사회적 안전망을 필요로 하기 때문입니다. 이것이 바로 청년들이 점점 더 자녀를 원하지 않는 이유라고 생각합니다: 경제적으로는 언제든지 임대 주거가 최선의 선택입니다—자녀를 갖기 전까지는 말입니다. 그러나 자녀를 갖게 되면 임대 주거는 더 이상 불가능해지고, 전체 순환이 끊깁니다. 자녀를 갖지 않거나, 자녀를 갖되 그 압박에 직면하기를 거부할 수밖에 없습니다.

또 다른 흔히 언급되는 선택지는, 부모 세대가 사망하고 유산이 상속되는 것을 기다리는 것입니다. 이는 아시아에서 매우 일반적이며, 일본에서는 특히 심각하고, 한국에서도 유사한 문제가 있습니다—거의 모든 부가 베이비붐 세대에 집중되어 있으며, 이 부는 결국 상속될 것이지만, 그 사이에는 시간 차이가 있습니다. 그들은 더 오래 살고, 밀레니얼 세대는 성장하고 있지만, 자산은 그에 따라 가격이 하락하지 않습니다. 이 시간 차이는 청년과 노년 사이에 거대한 마찰을 일으킵니다.

사람들이 현재의 주택 투자 위기에 어떻게 대응할 수 있는가?

진행자 케빈: 그렇다면 저는 60세나 70세가 되어 부모님이 돌아가신 후 유산을 물려받기를 기다려야 하거나, 다른 길을 찾아야 합니다. 25세, 30세, 35세의 사람들은 다른 방법이 있습니까?

제프 파크:

네, 있습니다. 지금은 부동산보다 더 나은 부의 저장 수단이 분명히 존재합니다. 이 부는 유지보수가 필요하지 않으며, 물리적 공간을 차지하지 않으며, 수리가 필요하지 않으며, 매년 과세되지 않으며, 정부가 어떤 이유로든 압류할 위험도 없습니다—그것이 바로 비트코인입니다. 비트코인이 저에게 그렇게 중요한 이유는, 그것이 부동산의 압박 포인트를 직접 완화시킬 수 있기 때문입니다. 다시 말해, 한 사람이 과거에 뉴욕에서 4,000만 달러짜리 최고층 아파트를 구입한 것은 부를 저장하기 위해서였고, 5,000만 달러를 이동시켜야 했기 때문이며, 역사적으로 그는 5,000만 달러를 쉽게 이동시키는 방법을 몰랐습니다. 이제 그는 직접 비트코인을 구입할 수 있습니다. 당신은 연간 서비스 성격의 세금을 내지 않아도 되고, 압류를 걱정할 필요도 없습니다. 이론적으로 미국의 재산권에는 다양한 가능성이 존재하며, 만약 어느 날 당신이 특정 명단에 오르도록 판단된다면 자산이 압류될 수 있지만, 비트코인은 그런 걱정을 하지 않아도 됩니다.

이는 해당 자금이 더 이상 부동산으로 흐르지 않음을 의미합니다. 만약 이 자금이 부동산으로 흐르지 않는다면, 부동산 수요 곡선은 재설정될 것이며, 주택 가격은 하락할 수 있고, 청년들은 주택을 살 수 있게 될 것입니다. 물론 주택 가격 상승을 계속 보호하려는 거대한 정치적 장치가 존재합니다. 왜냐하면 주택 소유는 부를 창출하는 것이며, 미국의 꿈의 기초적인 사회적 계약이기 때문입니다. 그러나 비트코인은 이 기본 전제를 근본적으로 도전하고 있습니다.

저는 이것이 비트코인 보급의 가장 큰 시험대라고 생각합니다: 더 많은 사람들이 부동산 등 다른 자산 대비해 비트코인을 주요 저축 수단으로 간주하고, 동일한 결론에 도달해야 합니다—즉, 이는 사회 전체에 이익이 된다는 점입니다. 단기적인 고통은 주택 가격 하락일 수 있지만, 부의 저장 수단으로서는 효율성이 더 높고, 오늘날의 재산 제도보다 훨씬 덜 차별적입니다.

주택 가격 상승의 근본 원인은 주택 자체가 더 가치 있게 되었기 때문이 아니라, 달러 가치가 계속 하락하고 있으며, 인간은 생산성이 높은 곳에 모이려는 경향이 있기 때문입니다—자본주의의 자연 법칙은 강자가 강해지는 것입니다. 수출이 없다면 이 긴장은 결국 끊어질 것입니다. 우리는 이미 뉴욕에서 이를 보고 있습니다—자본주의 세계의 등대인 이 도시에, 좌파 성향이 강한 시장이 당선된 것입니다. 아무도 이런 날이 올 것이라고 예상하지 못했습니다.

지혜로운 투자자 프레임워크 분석

진행자 케빈: 당신이 쓴 글에 대해 이야기해 봅시다—『지혜로운 투자자의 몰락과 이념적 투자자의 부상』. 지혜로운 투자자란 무엇이며, 왜 몰락했습니까?

제프 파크:

“지혜로운 투자자”는 저는 워렌 버핏(Warren Buffett), 벤저민 그레이엄(Benjamin Graham) 등 투자자의 접근 방식을 설명하기 위해 빌려온 프레임워크입니다. 사람들이 가치 투자를 말할 때, 과거에는 매우 구체적인 의미가 있었습니다: 현금흐름 대비 저렴한 주식을 사고, 성장주 대비 거래 배수가 낮은 주식을 사며, 이익 재투자보다 배당금에 주목하는 것. 요약하자면 한 단어—저렴함입니다.

저의 주장은, 이 시대는 이미 끝났으며, 오래전에 끝났다는 것입니다—왜냐하면 오늘날 전 세계에서 가장 좋은 성과를 내는 자산을 보면, 저렴함이 좋은 수익을 가져다주지 않기 때문입니다. 진정으로 좋은 성과를 내는 것은 오히려 희소성 있는 것들입니다, 제가 언급한 최고층 럭셔리 아파트처럼 말입니다. 지혜로운 투자자 프레임워크는 학교에서 가르치는 많은 가정에 기반을 두고 있지만, 저는 이러한 가정들이 이미 완전히 무너졌다고 생각합니다.

그 핵심 가정 중 하나는 모든 자산은 무위험 이율로 가격이 책정되어야 한다는 것입니다. 무위험 이율은 국채 이율입니다—이것은 모든 가격 책정 모델의 기초이며, 자본자산가격결정모형(CAPM), 할인현금흐름(DCF), 주식 리스크 프리미엄의 기초입니다. 그러나 우리에게 무위험 이율에 대한 모든 인식이 바뀌고 있으며, 이것이 60/40 투자 포트폴리오가 점점 더 실패하는 이유이기도 합니다—미국 국채와 주식 시장 간 상관관계가 점점 더 높아지고 있기 때문입니다. 왜냐하면 ‘무위험’이라는 근본 개념이 도전받고 있기 때문입니다. 왜냐하면 미국의 신용 품질이 도전받고 있기 때문입니다.

‘무위험 이율이 모든 자산 가격 책정의 앵커’라는 가정을 제거하면, 세상이 훨씬 더 선명해집니다: 오늘날 사람들이 진정으로 구매하고 있는, 이념적 무게를 지닌 것은 무엇인가? ‘저렴함’을 넘어서는 가치 창출의 동력은 무엇인가? 이것이 제가 말하는 ‘이념적 투자자(ideological investor)’입니다. 문화, AI가 사람들의 투자 이념에 미치는 영향, 지정학—이것들은 모두 실제 가치 창출 메커니즘이지, 헷징해야 할 잡음이 아닙니다.

이념적 투자자는 무엇을 하는가?

진행자 케빈: 이념적 투자자는 구체적으로 어떻게 행동합니까?

제프 파크:

이념적 투자자는 미래에 무슨 일이 일어날지에 대해 많은 시간을 생각합니다—그러나 과거의 모델은 이를 알려주지 못합니다. 왜냐하면 그 모델들의 전제가 재작성되고 있기 때문입니다. 따라서 당신은 외부를 바라봐야 합니다. 이런 시장에서 어떻게 우위를 점할 수 있을까요? 당신은 자금의 흐름을 깊이 생각하고, 유동성 패러다임의 변화를 고민하며, 다양한 자산의 구매자가 어디서 오는지 생각해야 합니다. 또한 자산 조작 가능성과, 어떻게 자신을 그 조작에서 벗어나게 할 수 있을지 고민해야 합니다. 따라서 당신은 다수의 사람들이 당신에게 알려주지 않은 방식으로 특정 역학에서 탈출할 수 있는 투자 프레임워크를 구축해야 합니다.

간단한 예를 들어보면, 어머니들은 어떤 것이 가치 있는지를 천부적으로 직관합니다. 그녀들은 가장 가치 있는 것들이 때때로 물리적 세계에 존재한다는 것을 압니다—예를 들어, 유일무이한 보석이나, 지난 20여 년간 S&P 500 지수를 꾸준히 상회한 에르메스 가방 같은 것들입니다. 최고급 미술품도 전통적인 주식 투자 범주에 속하지 않지만, 자산 분산 도구로서의 역할을 할 수 있는 또 다른 자산입니다. 어머니들이 이런 투자 패러다임에 대한 통찰력은, 전통적인 금융 자문 교육을 받은 사람들보다 훨씬 뛰어납니다.

당신의 재정 자문가는 다음과 같이 말합니다: 60/40 포트폴리오, 주식과 채권을 사고, 더 많은 자금이 있다면 사모주식, 사모신용, 벤처캐피탈을 사라. 그러나 이 모든 것은 본질적으로 동일한 것입니다—그것들은 모두 무위험 이율과 거시경제 주기와 관련된 하나의 글로벌 아비트리지 거래에 연결되어 있습니다. 당신이 진정으로 원하는 것은 이 모든 것과 완전히 무관한 자산 풀이며, 이것이야말로 진정한 다각화입니다.

이 프레임워크 하에서 암호화폐와 비트코인은 유용한 대리자입니다—왜냐하면 비트코인 ETF가 출시되기 이전까지, 이 투자자들은 주식 시장과 상호 독립적이었고, 비트코인 가격 변동은 주식시장의 등락과 무관했기 때문입니다. 저는 주류 자산보다 먼저, 개인 투자자들이 여전히 탐색하고 혜택을 볼 수 있는 많은 기회가 있다고 생각합니다. 암호화폐, 금, 에르메스 가방, 포켓몬 카드, 스니커즈 등이 모두 예시입니다.

데이터가 부의 창출에서 수행하는 중요한 역할

제프 파크:

아직 제품-시장 적합성(product-market fit)을 찾지 못한 또 다른 중요한 자산 클래스는 바로 데이터입니다. 당신의 데이터는 실제로 매우 가치 있지만, 대부분의 사람들은 그것을 어떻게 현금화할지 몰라 무료로 넘겨주고 있습니다. 저 같은 밀레니얼 세대는 페이스북의 성장 과정에서 무지하게 데이터를 넘겨주었고, 그 대가를 인식하지 못했습니다. 그러나 젊은 세대는 더 깨어 있으며, 크리에이터 경제에 대해 더 잘 알고 있으며, 데이터 흐름의 중개자로서 한 단계에서 이익을 얻는 방법을 알고 있습니다. 따라서 저는 데이터가 미래에 자산 클래스가 될 수 있으며, 모든 개인이 자신이 무엇을 소유하고 있는지, 그것을 어떻게 현금화할 수 있는지를 인식해야 한다고 생각합니다.

예측 시장(prediction market)은 훌륭한 예입니다—저는 이것이 폭발적으로 성장할 거대한 자산 클래스가 될 것이라고 생각합니다. JP모건의 어떤 재정 자문가도 당신에게 예측 시장에서 어떻게 베팅해야 하는지 앉아서 설명해주지 않습니다. 왜냐하면 그들은 그것을 전문적이지 않다고 생각하기 때문입니다. 그러나 저는 10년 후에는 반드시 그런 사람이 있을 것이라고 확신합니다. 왜냐하면 예측 시장에서 돈을 벌기 위해 필요한 데이터는 극도로 사적이고, 다른 금융 시장과는 완전히 다르며, 수익도 다른 시장과 무관하기 때문입니다. 점점 더 많은 젊은이들이 이 방향으로 나아갈 것입니다. 왜냐하면 그들은 다른 모든 시장이 금융 조작으로 가득 차 있다는 것을 알고 있으며, 조작된 게임에서 놀고 싶지 않기 때문입니다. 이것이 바로 암호화폐가 존재하는 이유이며, 비트코인이 성공한 이유이며, DeFi가 존재하는 이유이며, 사람들이 예측 시장에서 거래하는 이유이며, 스포츠 베팅이 드래프트킹스(DraftKings)와 로빈후드(Robinhood)가 모두 주목하는 분야가 된 이유이며, 2배 레버리지 ETF가 인기를 끌게 된 이유입니다. 이 모든 것은 하나의 추세입니다—개인들이 더 큰 자유와 더 많은 자율성으로 나아가고, 하나의 글로벌 아비트리지 거래에 의해 지배되고 조작된 자산 세계에서 벗어나는 추세입니다.