À l'autre bout du monde, un ensemble d'appartements tokenisés s'est vendu en un jour
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À l'autre bout du monde, un ensemble d'appartements tokenisés s'est vendu en un jour
Les « super particuliers » peuvent désormais investir directement dans l'immobilier, mais...
Dédié à des analyses Web3 approfondiesRédaction : jk, Odaily Planet Daily
À l'autre bout du monde, un ensemble d'appartements tokenisés s'est vendu en une journée. Le 26 mai 2025, le Département foncier de Dubaï (Dubai Land Department, DLD), en collaboration avec la société fintech immobilière Prypco et le fournisseur d'infrastructure blockchain Ctrl Alt, a officiellement lancé « Prypco Mint », la première plateforme de tokenisation immobilière au Moyen-Orient. Ce projet a permis de financer intégralement, en seulement un jour, un premier appartement représentant un actif réel (RWA) sur la blockchain XRP Ledger.
Cette plateforme constitue une composante clé de la stratégie blockchain du gouvernement des Émirats arabes unis, dont l'objectif est que 7 % environ des transactions immobilières à Dubaï soient enregistrées sur blockchain d'ici 2033. À cette échéance, la taille totale des actifs concernés devrait atteindre 16 milliards de dollars américains.
Jusqu'alors, la plupart des projets immobiliers RWA restaient limités à des initiatives indépendantes sans caution officielle, reposant entièrement sur la crédibilité d'une seule entreprise. En raison de la brièveté de l'histoire du secteur Web3 et du manque de confiance manifeste des utilisateurs envers ces projets, aucun projet immobilier RWA n'était véritablement devenu incontournable. L'initiative de Dubaï pourrait combler ce vide.
Pourquoi Dubaï ?
Un autre facteur qui a empêché bon nombre de projets RWA de sortir du cercle restreint, c’est que les biens immobiliers tokenisés ne se situaient pas dans des zones particulièrement attractives. Or, dans le secteur immobilier mondial, Dubaï est sans conteste une ville phare ; ses investissements immobiliers très dynamiques attirent massivement des capitaux étrangers. Sur les réseaux sociaux, lorsque vous tapez « Dubaï », il est fort probable que le mot « immobilier » apparaisse automatiquement en complément.
Pourquoi Dubaï est-elle célèbre ? Tout simplement grâce à son potentiel de valorisation et à son très haut ratio loyer/prix.
Récemment, le marché immobilier de Dubaï n’a cessé de se réchauffer. Selon un rapport de CBRE, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 18 % en 2024, et cette hausse atteignait déjà 20 % au premier trimestre 2025. Parallèlement, le volume des transactions immobilières a atteint un nouveau sommet, avec 45 474 transactions au premier trimestre 2025, soit une augmentation de 22 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance s’explique notamment par la politique du « visa doré » mise en place par le gouvernement de Dubaï, qui équivaut à un séjour prolongé de cinq ou dix ans accordé aux acheteurs, attirant ainsi de nombreux individus fortunés. De plus, la position géographique stratégique de Dubaï, son environnement politique stable et sa structure économique diversifiée constituent autant de fondations solides pour la croissance continue du marché immobilier.
En termes de rendement sur investissement, le marché immobilier de Dubaï se distingue nettement. Les données montrent qu’à Dubaï, le ratio loyer/prix est d’environ 1:132, et avec près de 90 % de population étrangère, le taux de rendement locatif atteint 8 à 9 %, bien supérieur aux 2 à 3 % observés à Shanghai. Ce rendement élevé permet aux investisseurs de récupérer leur mise initiale relativement rapidement, généralement en 10 à 12 ans. En outre, le gouvernement des Émirats arabes unis n’impose ni impôt sur le revenu personnel ni impôt sur les plus-values, ce qui renforce encore davantage l’attractivité de l’investissement.
Il ne s'agit pas d'une publicité, mais bien de la réalité du marché immobilier au Moyen-Orient au cours des dix dernières années.
Bien sûr, le marché de Dubaï a connu une forte hausse au cours de la dernière décennie, et certains analystes pensent que 2025 pourrait marquer un sommet, invoquant notamment des surfaces en construction élevées ou un ralentissement de l'afflux de population. Néanmoins, selon les données historiques, l'investissement immobilier à Dubaï reste extrêmement porteur.
Quel type d'actif a été vendu en une journée ?
Le modèle économique des biens immobiliers RWA est simple : la propriété d’un appartement est tokenisée, chaque détenteur de jetons détenant une part du bien. Les revenus générés par la valorisation ou les loyers sont ensuite distribués aux détenteurs proportionnellement à leurs parts. Ainsi, même sans capacité d’achat complète, les investisseurs peuvent inclure l’immobilier dans leur portefeuille, avec une liquidité de sortie nettement supérieure.
Peut-être dans une stratégie de marketing de rareté, PrypcoMint n’a mis en ligne qu’un seul appartement lors de son lancement.
Ce projet immobilier tokenisé, situé dans le quartier central de Business Bay à Dubaï, est un appartement deux pièces appartenant au complexe résidentiel Prive by Damac, développé par le promoteur immobilier reconnu Damac. D’une superficie d’environ 130,88 m², il comprend deux chambres et trois salles de bains. Le bien offre une vue panoramique sur le lac et dispose d’équipements de service hôtelier.
Caractéristiques du premier bien tokenisé, source : site officiel de Prypco
En une journée, cet appartement a obtenu 100 % de son financement sur Prypco Mint, pour un prix total de 2,4 millions de dirhams (environ 5,8 millions de yuans chinois). Un total de 1 308 800 jetons a été émis, avec la participation de 224 investisseurs. Peut-être comme avantage réservé aux premiers investisseurs, ce prix était nettement inférieur à l’évaluation officielle du marché : selon l'évaluation du Dubai Land Department, la valeur marchande de ce bien est de 2,89 millions de dirhams, soit un prix d'achat sur la plateforme inférieur d'environ 16,96 %. Cela offre aux investisseurs un gain latent non réalisé d’environ 20,42 %.
Sur le plan des revenus, le loyer annuel estimé pour cet appartement est de 175 000 dirhams, correspondant à un rendement locatif net de 5,17 % la première année. Combiné aux anticipations de valorisation du capital, le taux de rendement total annuel de cet appartement est estimé à un maximum de 14,77 %. À ce jour, le rendement net réalisé s’élève à 5,31 %, et le bien est déjà engagé dans un processus de location.
Selon le site officiel, le seuil d’entrée pour les investisseurs peut descendre jusqu’à 2 000 dirhams (environ 4 000 yuans chinois), avec une valeur estimée à environ 3 476,82 dirhams après 5 ans, soit un rendement cumulé sur 5 ans de 73,84 %. Il convient de noter que ces chiffres sont des estimations fournies par le site web et ne reflètent pas nécessairement les rendements réels.
Estimation des revenus sur cinq ans, source : site officiel de Prypco
Concernant les frais de transaction, la plateforme ne prélève aucune commission de tokenisation. Les investisseurs doivent uniquement payer les frais officiels. Toutefois, cet avantage devrait probablement être temporaire et ne pas être maintenu à long terme. La propriété entière de cet appartement a été enregistrée sur XRP Ledger via l’architecture technique de Ctrl Alt, et les informations de propriété sont synchronisées en temps réel avec la base de données gouvernementale du Dubai Land Department.
Tous types de rapports disponibles sur le site officiel. Source : site officiel de Prypco
Peut-on acheter ? Est-ce positif pour XRP ?
Malheureusement, si vous n’êtes pas résident des Émirats arabes unis, vous ne pouvez pas acheter, et la vente de cet unique appartement est désormais terminée. Cependant, cela ne signifie pas que d'autres opportunités ne seront pas offertes à l’avenir.
D’un point de vue réglementaire, ce projet de tokenisation est actuellement accessible uniquement aux détenteurs d’une carte d’identité des Émirats arabes unis. Autrement dit, seuls les personnes travaillant ou étudiant à Dubaï, ou ayant déjà acquis un visa doré en achetant un bien immobilier aux Émirats, sont éligibles. Le paiement doit être effectué exclusivement en dirhams, nécessitant donc un compte bancaire local. Le cadre réglementaire est supervisé conjointement par la Banque centrale des Émirats arabes unis, l’Autorité de régulation des actifs virtuels de Dubaï (VARA) et la Fondation pour l’avenir de Dubaï. Le partenaire financier du projet est la banque Zand Digital Bank.
Communiqué officiel de la municipalité de Dubaï, source : site officiel de la municipalité de Dubaï
Strictement parlant, ce projet ne correspond pas encore à l'idéal RWA tant espéré. Un projet RWA idéal devrait remplir les critères suivants :
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Permettre à différents investisseurs de participer à l’achat d’un même bien immobilier, avec une propriété clairement définie par jetons ;
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Permettre le paiement direct via des actifs blockchain ;
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Permettre de suivre la hausse ou la baisse des prix immobiliers via le cours des jetons ;
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Permettre aux détenteurs de jetons de percevoir périodiquement des dividendes locatifs proportionnels à leurs parts ;
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Permettre de vendre tout ou partie de ses jetons à tout moment.
Actuellement, l’initiative de PrypcoMint n’a concrétisé que les points 1, 3 et 4 : la propriété d’un bien est clarifiée via des jetons, assurant la distribution et le partage des revenus entre plusieurs investisseurs. Toutefois, le paiement doit s’effectuer en monnaie fiduciaire, et le mécanisme de sortie reste flou. Cela ressemble fortement à la détention immobilière via une société ou un trust, dont les actions ou droits de propriété seraient cotés en bourse.
Néanmoins, il s’agit déjà d’un pas considérable pour les RWA. Cet appartement fait partie des premiers projets immobiliers inscrits sur blockchain dans le cadre du plan gouvernemental de Dubaï, et s’inscrit dans la stratégie globale de 16 milliards de dollars de biens tokenisés. Ce montant provient des prévisions officielles visant à tokeniser environ 7 % du volume total des transactions immobilières à Dubaï d’ici 2033.
Ainsi, à court terme, l’impact positif sur XRP devrait rester limité, car seules les informations de propriété et les jetons ont été enregistrés sur la chaîne, sans ouverture de vente publique sur blockchain. Toutefois, si une telle ouverture avait lieu à l’avenir, la demande en frais de gaz générée par un marché immobilier tokenisé de 16 milliards de dollars serait sans aucun doute très élevée. Actuellement, nous pourrions donc nous trouver à un point bas en termes de capture de valeur. Mais tout cela dépendra de la capacité de cette plateforme RWA à produire continuellement de nouveaux projets, ce qui pourrait véritablement créer une nouvelle vague d’enthousiasme immobilier à Dubaï, portée par une base d’investisseurs encore plus large.
P.S. En envisageant les choses sous un autre angle… toutes les informations immobilières sont désormais sur blockchain, les prix d’achat sont transparents et vérifiables, et à l’avenir, la vente publique sur chaîne et la revente instantanée des jetons de propriété pourraient devenir possibles… n’est-ce pas là précisément la vision proclamée par la finance décentralisée, celle d’un coup dur porté aux intermédiaires financiers ? Cela pourrait-il annoncer la disparition totale des agents immobiliers à Dubaï ? Affaire à suivre.
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