세계의 다른 끝에서 한 세트의 '토큰화된 아파트'가 하루 만에 완판되었다
글: jk, Odaily 스타 데일리
세계의 다른 한편에서는 '토큰화된 아파트' 한 세트가 하루 만에 완판되었다. 2025년 5월 26일 두바이 토지청(Dubai Land Department, DLD)은 부동산 핀테크 기업 Prypco와 블록체인 인프라 제공업체 Ctrl Alt과 함께 중동 최초의 부동산 토큰화 플랫폼 'Prypco Mint'를 정식 출시했으며, XRP Ledger 체인 상에서 실제 세계 자산(RWA) 아파트의 전액 자금 조달을 성공적으로 마쳤다. 소요 시간은 고작 하루였다. 이 플랫폼은 UAE 정부의 블록체인 전략의 중요한 일부로, 2033년까지 두바이 부동산 시장 거래량의 약 7%를 블록체인에 올릴 목표를 가지고 있다. 그때 예상되는 총 자산 규모는 160억 달러에 이를 전망이다.
기존에는 대부분의 RWA 부동산 프로젝트가 공식적인 후원 없이 독립된 단위 프로젝트 수준에 머물렀으며, 기본적으로 단일 회사의 신용에 전적으로 의존했다. 그러나 Web3 산업의 역사가 짧고 사용자들이 프로젝트에 대한 신뢰도 낮은 등의 이유로, 일반 대중에게 잘 알려진 RWA 부동산 프로젝트라는 것이 존재하지 않았다. 이번 두바이의 움직임은 이러한 공백을 메울 수 있을지도 모른다.
왜 하필 두바이인가?
기존 많은 RWA 프로젝트가 주류에 진입하지 못한 또 다른 이유는, 해당 토큰화된 부동산이 특별히 주목받는 지역이 아니었기 때문이다. 반면 글로벌 부동산 시장에서 두바이는 명실상부한 핫스팟 도시이다. 여기서 뜨거운 부동산 투자는 다수의 외국 자본을 끌어모았으며, 소셜 미디어에서 '두바이'를 검색하면 거의 확실히 자동 완성으로 '부동산'이라는 단어가 따라온다.
왜 두바이는 유명할까? 간단하다. 가치 상승 가능성과 매우 높은 임대 수익률 때문이다.
최근 몇 년간 두바이 부동산 시장은 지속적으로 과열되고 있다. CBRE의 보고서에 따르면, 2024년 두바이 주택 가격은 평균 18% 상승했으며, 2025년 1분기에는 이미 20% 상승했다. 동기간 부동산 거래량도 사상 최고치를 기록했는데, 2025년 1분기 거래 건수는 45,474건으로 전년 동기 대비 22% 증가했다. 이러한 성장 추세는 두바이 정부가 시행한 '골드 비자(Golden Visa)' 정책 덕분인데, 이는 집을 구입하면 5년 또는 10년 장기 거주권을 준다고 볼 수 있어 고자산층의 부동산 투자를 적극적으로 유도하고 있다. 또한 두바이의 지리적 이점, 안정적인 정치 환경, 다변화된 경제 구조는 부동산 시장의 지속적인 성장을 위한 견고한 기반을 제공한다.
투자 수익 측면에서도 두바이 부동산 시장은 우수한 성과를 보여준다. 데이터에 따르면 두바이의 임대 수익률은 약 1:132이며, 외국인 인구 비율이 90%에 달해 임대 수익률이 8~9%에 이르며, 상하이 등 도시의 2~3%보다 훨씬 높다. 이러한 높은 임대 수익률은 투자자가 비교적 짧은 시간 내에 원금을 회수할 수 있게 해주며, 일반적으로 10~12년 이내에 투자 원금을 회수할 수 있다. 게다가 UAE 정부는 개인 소득세 및 자본 이득세를 전면 면제함으로써 투자 매력을 더욱 높이고 있다.
이것은 광고가 아니라, 지난 10년간 중동 부동산 시장의 현실이다.
물론, 두바이 시장은 지난 10년간 매우 높은 상승률을 기록했기 때문에 올해가 정점일 것이라는 주장도 많다. 현재 건설 중인 면적이 많고 인구 유입 속도가 느려지고 있다는 등의 다양한 데이터를 근거로 들고 있다. 하지만 지금까지의 데이터만 본다면, 두바이 부동산 투자는 분명히 매우 뜨겁다.
그렇다면 하루 만에 완판된 자산은 정확히 무엇인가?
RWA 부동산의 비즈니스 모델은 간단하다. 하나의 부동산 소유권을 토큰화하여, 각 토큰 보유자가 부동산의 일부 소유권을 가지게 하고, 부동산에서 발생하는 가치 상승 수익과 임대 수익은 모든 소유권 보유자에게 토큰 비율에 따라 배분된다. 이렇게 되면 투자자는 전체 부동산을 직접 구매할 능력이 없더라도 부동산을 자신의 투자 포트폴리오에 포함시킬 수 있으며, 유동성도 훨씬 더 좋다.
아마도 희소성 마케팅을 위해 PrypcoMint는 오픈 첫날 단 한 채의 아파트만을 토큰화 대상으로 내놓았다.
자금 조달을 완료한 이 부동산 토큰화 프로젝트는 두바이 중심지인 비즈니스 베이(Business Bay)에 위치하며, 유명 개발업체 Damac이 건설한 주거 단지 Prive by Damac 내의 2룸(침실 2개, 욕실 3개) 유닛이다. 전용 면적은 약 130.88㎡이며, 호수 전경을 한눈에 조망할 수 있는 것이 특징이며 호텔식 서비스 시설도 갖추고 있다.
첫 번째 토큰화된 부동산 현황, 출처: Prypco 공식 웹사이트
이 아파트는 Prypco Mint에서 하루 만에 100% 자금 조달을 완료하였으며, 총 가격은 240만 디르함(약 580만 위안)이었고, 총 1,308,800개의 토큰을 발행하였으며, 총 224명의 투자자가 참여했다. 아마도 초기 투자자에 대한 혜택일 수 있는데, 이 가격은 공식 시장 평가액보다 명백히 낮다. 두바이 토지청의 평가에 따르면 해당 유닛의 시장 가치는 289만 디르함이며, 플랫폼의 실제 구매 가격은 약 16.96% 낮아 투자자들에게 약 20.42%의 미실현 평가 이익 공간을 제공했다.
수익 측면에서 이 유닛의 예상 연간 임대 수입은 175,000 디르함이며, 첫해 순 임대 수익률은 5.17%이다. 자본 상승 기대치를 고려하면 이 아파트의 연간 총 수익률은 최대 14.77%까지 도달할 것으로 추정된다. 현재까지 실현된 순 수익률은 5.31%이며, 물건은 이미 임대 절차에 들어갔다.
공식 웹사이트에서 확인할 수 있듯이, 투자 진입 장벽은 최저 2,000 디르함(약 4,000위안)까지 가능하며, 예상되는 5년 후 가치는 약 3,476.82 디르함이며, 5년 누적 수익률은 73.84%에 달한다. 참고로 이것은 공식 웹사이트에서 제공하는 예측치일 뿐, 실제 수익을 보장하지는 않는다.
5년 수입 예측, 출처: Prypco 공식 웹사이트
거래 수수료 측면에서 플랫폼 자체는 토큰화 수수료를 전혀 부과하지 않으며, 투자자는 공식 수수료만 지불하면 된다. 그러나 이것은 초기 투자자에 대한 혜택일 가능성이 높으며, 향후 유지될 가능성은 낮다. 해당 유닛의 전 소유권은 Ctrl Alt의 기술 아키텍처를 통해 XRP Ledger에 등재되었으며, 소유권 정보는 두바이 토지청의 정부 데이터베이스와 실시간으로 동기화된다.
웹사이트에는 각종 보고서가 모두 구비되어 있다. 출처: Prypco 공식 웹사이트
구매할 수 있을까? XRP에 긍정적인 영향을 줄까?
아쉽게도 UAE 거주자가 아니라면 구매할 수 없으며, 현재 이 한 채의 판매도 이미 종료되었다. 다만 향후 다시 열릴 가능성은 배제할 수 없다.
규제 측면에서 이 토큰화 프로젝트는 현재 UAE 신분증 소지자에게만 개방되어 있다. 즉 두바이에서 일하거나 공부하거나, 혹은 UAE 내 부동산 구매를 통해 골드 비자 소지자여야 하며, 결제는 디르함만 가능하고 현지 은행 계좌가 필요하다. 감독 체계는 UAE 중앙은행, 두바이 가상자산 규제청(VARA), 두바이 미래 재단이 공동 구성하며, 금융 협력사는 Zand Digital Bank이다.
두바이 시정부 공식 뉴스 발표, 출처: 두바이 시정부 공식 웹사이트
엄밀히 말하면, 이것은 당신이 꿈꾸는 RWA 프로젝트는 아니다. 이상적인 RWA 프로젝트는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다:
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여러 투자자가 한 채의 부동산에 공동 투자하고, 토큰 수량에 따라 소유권을 명확하게 나눌 수 있어야 한다;
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블록체인 자산을 통해 직접 결제할 수 있어야 한다;
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토큰 가격으로 주택 가격의 상승 또는 하락 수익을 추적할 수 있어야 한다;
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보유한 토큰 수량에 따라 정기적으로 임대 수익을 분배받을 수 있어야 한다;
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언제든지 전부 또는 일부를 자유롭게 매각할 수 있어야 한다.
현재로서는 PrypcoMint의 이번 시도는 '한 채의 부동산을 토큰화해 소유권을 명확히 하고, 여러 투자자에게 분배 및 수익 배분을 실현한다'는 의미에서 위의 1, 3, 4 항목만 부분적으로 달성했을 뿐, 결제는 반드시 법정통화를 통해야 하며, 매각 메커니즘도 여전히 불분명하다. 이는 마치 회사나 신탁을 통해 부동산을 소유하고, 그 회사 지분이나 신탁 소유권을 증권거래소에서 거래하는 것과 매우 유사하다.
그럼에도 불구하고, 이것은 RWA가 내딛은 매우 큰 한 걸음이다. 이 아파트는 두바이 정부 계획상 최초로 자산을 블록체인에 올리는 부동산 프로젝트이며, 도시 전체의 160억 달러 규모 토큰화 전략의 일부이기도 하다. 이 시가총액은 공식 예측에 기반한 것으로, 2033년까지 두바이 부동산 거래 총액의 약 7%를 토큰화하겠다는 목표에서 비롯된다.
따라서 단기적으로 XRP에 큰 긍정 효과는 기대하기 어렵다. 아직 단순히 부동산 소유권 정보와 토큰을 블록체인에 올렸을 뿐, 공개 판매를 위한 블록체인 거래는 시작되지 않았기 때문이다. 하지만 향후 공개 판매가 시작된다면, 160억 달러 가치의 토큰화 부동산이 발생시키는 가스 수요는 분명히 매우 클 것이며, 지금은 가치 포착의 저점일 가능성이 있다. 그러나 이런 모든 것은 해당 RWA 플랫폼이 지속적으로 새로운 프로젝트를 생산해내는 데 달려 있으며, 이것이 진정으로 '더 분산된 개인 투자자들'이 만들어내는 두바이 부동산의 새로운 붐을 만들 수 있을지도 모른다.
P.S. 다른 각도에서 생각해보면, 이런 조치는... 부동산 정보 전부를 블록체인에 올리고, 구매 가격을 투명하게 공개하며, 향후 블록체인상 공개 판매와 소유권 토큰의 자유 매각을 시작한다면... 이것이 바로 탈중앙화 금융(DeFi)이 선언했던 비전, 금융 중개자에 대한 차원이 다른 타격이 아닌가? 이것이 결국 두바이 부동산 중개업계의 완전한 몰락을 의미할 수도 있지 않을까? 지켜보자.
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