Gạch và khối: Nghiên cứu các dự án bất động sản trong thị trường RWA
Tuyển chọn TechFlowTuyển chọn TechFlow
Gạch và khối: Nghiên cứu các dự án bất động sản trong thị trường RWA
Khái niệm về việc token hóa tài sản và các đợt phát hành token chứng khoán (Security Token Offerings, viết tắt là STO) thời điểm đó có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay.
Chuyên sâu báo cáo Web3Tác giả: Coresky
Giới thiệu
Khái niệm tài sản thực tế (Real World Assets - RWA) trong thị trường tiền mã hóa không phải là khái niệm mới được giới thiệu gần đây; ít nhất từ năm 2018, khái niệm này đã tồn tại, khi đó việc token hóa tài sản và phát hành chứng khoán token (Security Token Offerings - STO) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa trưởng thành và thiếu lợi thế sinh lời rõ rệt, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành quy mô thị trường đầy đủ.
Đến năm 2022, khi Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền mã hóa. Do đó, việc token hóa trái phiếu kho bạc Mỹ như một loại RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền mã hóa. Các dự án DeFi lớn như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan Chase, Siemens hay thậm chí một số chính phủ, bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, thị trường xuất hiện một số ít dự án RWA bất động sản. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách khác nhau, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm ngưỡng tham gia cho nhà đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích từng dự án cụ thể, đánh giá ưu nhược điểm thiết kế và tiềm năng thị trường của RWA bất động sản. Vì các dự án này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan được thảo luận sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản khu vực này.
Các phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực đầu tư khổng lồ. Theo nghiên cứu của Statista công bố tháng 3/2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt mức khổng lồ 1,3 nghìn tỷ USD. Trong khi đó, thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc token hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục đích sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản linh hoạt và đa dạng hơn, thu hút nhóm nhà đầu tư rộng lớn hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này thường có ba hình thức chính:
1) Tài trợ sở hữu phân mảnh bất động sản.
2) Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản theo khu vực cụ thể.
3) Dùng token bất động sản để thế chấp vay vốn.
Ngoài ra, việc đưa bất động sản lên blockchain dưới dạng token còn có tiềm năng cải thiện tính minh bạch và dân chủ hóa quản trị tài sản.
Nếu bạn quen thuộc với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), một loại hình công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho các bất động sản sinh lời. REIT mang lại cơ hội đầu tư tương tự quỹ tương hỗ, cho phép nhà đầu tư cá nhân tiếp cận thu nhập chia cổ tức và lợi nhuận tổng thể từ bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương. REIT và RWA bất động sản có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều hiệu quả trong việc hạ thấp ngưỡng đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không trao quyền quản lý hay sở hữu thật cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, chúng cung cấp một khuôn mẫu tham khảo cho các dự án RWA bất động sản thông qua việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư trong khung pháp lý nghiêm ngặt.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về ưu và nhược điểm của chúng.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu nhược điểm như trên. Nhưng khi đi sâu vào từng trường hợp cụ thể, ta thấy rằng do cách thức quản lý và sản phẩm khác nhau, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế riêng biệt trong quá trình vận hành.
Phân tích các trường hợp điển hình
Trong chương này, tôi chọn phân tích ba dự án RWA bất động sản. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản và đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng các dự án này vẫn ở giai đoạn sơ khai, sản phẩm của họ chưa trải qua kiểm chứng và thử nghiệm dài hạn trên thị trường.
‣ RealT
Ra mắt năm 2019, RealT là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ để nhà đầu tư cá nhân tham gia thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (chủ yếu trên Gnosis).
RealT mua bất động sản nhà ở, tuân thủ quy định Mỹ để token hóa tài sản, ủy thác trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê cho bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê từ bất động sản được phân phối cho người nắm giữ token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, họ được tách biệt pháp lý với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web nêu rõ, nếu công ty vi phạm, người sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý tài sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giao thức không yêu cầu RealT phải tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token nhận tiền thuê hàng tháng, sau khi trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý thường là 10%.
Lấy căn nhà ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323.020 USD, mỗi token giá 52,10 USD, phát hành tổng cộng 6.200 token. Bất động sản này tạo ra 2.600 USD tiền thuê mỗi tháng. Sau khi trừ tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận hàng tháng là 1.978 USD, tổng năm là 23.736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 USD, tương ứng suất sinh lợi hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, nghĩa là RealT không cần đồng đầu tư với khách hàng, duy trì mô hình gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn và giám sát cơ quan quản lý. Nhờ cách này, đội ngũ RealT tiết kiệm được rất nhiều thời gian quản lý, tập trung tìm kiếm bất động sản phù hợp và đưa lên thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán giúp chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng tạo ra thách thức. Khi khoản đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý cho công ty trở nên quá cao và không bền vững. Báo cáo của Laurens Swinkels giải thích xung đột lợi ích giữa người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn cơ quan quản lý để vận hành bất động sản của họ; nếu RealT sở hữu lớn, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý vì quản lý kém ảnh hưởng nặng nề đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, trước tiên sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, thứ hai các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả người nắm giữ token kỳ vọng cổ đông lớn sẽ giám sát cơ quan quản lý có hiệu quả hay không. Mặt khác, nếu RealT sở hữu quá ít, họ có thể thiếu động lực để lựa chọn kỹ lưỡng và giám sát tích cực, điều này khiến việc giám sát hiệu quả cơ quan quản lý trở nên cực kỳ khó khăn đối với hàng ngàn nhà đầu tư cá nhân.
Bằng cách xem xét mười token bất động sản gần nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để xác định số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản. Như biểu đồ cho thấy, RealT chia nhỏ bất động sản thành số lượng token khác nhau để đảm bảo giá mỗi token khoảng 50 USD. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người. Giờ hãy kết hợp số lượng token mỗi người nắm giữ để tính toán phạm vi đầu tư của nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 USD, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 USD, 1% đầu tư vượt mức này. Điều này cho thấy RealT phần nào đã thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư cá nhân và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Tiếp theo, tra cứu dữ liệu giao dịch trên địa chỉ ví của RealT trên mạng chính Gnosis (địa chỉ: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã phân phối khoảng 6 triệu USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5%-3% tiền thuê tùy theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương doanh thu nền tảng khoảng 150.000-180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị buộc phải tham gia đầu tư bất động sản, và nếu tham gia thì mức độ không có giới hạn hay minh bạch cụ thể, nên lợi nhuận RealT thu được từ tiền thuê là không rõ.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware làm thực thể cốt lõi. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ đóng vai trò vận hành dự án RealT. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC tại Delaware làm công ty mẹ cho chuỗi công ty bất động sản. Cũng giống Real Token Inc., Real Token LLC (LLC: Công ty trách nhiệm hữu hạn) không sở hữu tài sản bất động sản nào; mục đích chính là đơn giản hóa thủ tục pháp lý, cho phép người dùng ký hợp đồng với một công ty duy nhất để đầu tư vào mọi bất động sản. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC chuỗi tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC chuỗi sở hữu một bất động sản và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới hệ thống RealT.
‣ Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch biến động giá thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng kiến trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl ra mắt Parcl Labs Price Feed để tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có thể đặt cược xu hướng giá, mở vị thế mua hoặc bán đối với giá bất động sản khu vực đó.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến vận hành bất động sản thực tế do không có giao dịch mua bán thực sự. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ Coinbase, Solana Ventures, DragonFly và nhiều công ty nổi tiếng khác trong ngành, và do tính độc đáo nên hợp lý khi đưa vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Testnet của Parcl ra mắt trên Solana vào tháng 5/2022, hiện tại TVL đạt 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm vận hành, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 USD, người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50 người.
(Sự sụt giảm khối lượng giao dịch ngày 26/10 là do nâng cấp Parcl V3, thay đổi địa chỉ pool và đóng nhiều cặp giao dịch, do đó khối lượng sau ngày này không được tính vào)
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về vận hành, đội ngũ Parcl tích cực ra mắt Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Dù có những lợi thế này và được nhiều tổ chức đầu tư danh tiếng hậu thuẫn, Parcl vẫn duy trì mức độ chú ý và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng tỏ thị trường tiền mã hóa vẫn chưa sẵn sàng đón nhận sản phẩm chỉ số bất động sản.
‣ Reinno
Các công ty tiền mã hóa lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Ripple thông báo vào tháng 7 rằng đội tiền kỹ thuật số ngân hàng trung ương của họ đang thử nghiệm hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản để vay thế chấp. MakerDAO cũng hợp tác với Robinland để hỗ trợ vay thế chấp bằng bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn dùng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn với các token bất động sản do họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống một sản phẩm cho vay token hơn là thực sự nâng cao tính thanh khoản vốn cho chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án ngừng hoạt động, ra mắt năm 2020 và dừng hoạt động năm 2022, dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến RWA bất động sản đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản đã token hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể gửi hồ sơ bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ thành lập một công ty mục đích đặc biệt (SPV - Special Purpose Vehicle, công ty con do công ty mẹ tạo ra để cách ly rủi ro tài chính. Địa vị pháp lý độc lập khiến nghĩa vụ của nó an toàn ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Tại Mỹ, SPV thường tương đương LLC) tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho token bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi token làm tài sản thế chấp để vay, hạn mức vay dựa trên giá trị token.
(Lý do RealT, Reinno và nhiều dự án khác chọn đăng ký tại Delaware là: 1, Delaware sở hữu hệ thống luật doanh nghiệp toàn diện, cập nhật nhanh và chuyên nghiệp nhất nước Mỹ và toàn cầu, mang lại độ an toàn và tin cậy cao hơn so với các tiểu bang khác tại Mỹ và các khu vực pháp lý toàn cầu; 2, phần lớn các startup công nghệ Mỹ, 2/3 Fortune 500 và 80% công ty IPO tại Mỹ chọn đăng ký tại Delaware; 3, bất kỳ cá nhân toàn cầu nào cũng có thể dễ dàng thành lập công ty Delaware tại nhà qua dịch vụ trực tuyến, tối thiểu chỉ vài trăm USD. Dịch vụ đăng ký này thậm chí cung cấp quyền truy cập vào mọi công cụ và tài liệu cần thiết để vận hành công ty, bao gồm số nhận dạng nhà tuyển dụng (EIN) và mã số thuế, đồng thời tự động tạo điều lệ công ty.)
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp nhà ở: sau khi người dùng mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng, họ có thể token hóa quyền sở hữu để huy động vốn. Số tiền thu được dùng để trả nợ ngân hàng, sau đó khách hàng trả khoản vay này cho giao thức theo lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn mang tính tập trung và ngoại tuyến, thường khách hàng phải đến văn phòng và nộp hồ sơ bất động sản. Phương pháp như Reinno tiềm ẩn một số rủi ro rõ ràng. Thứ nhất, nếu người vay vi phạm và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải người cho vay, sẽ khó kiện người vay. Thực tế Reinno không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về bản chất do những người dùng chọn cung cấp vốn trên nền tảng Reinno thực hiện. Việc thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài trợ token bất động sản phân mảnh, khiến không có khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ những người cho vay này. Reinno không cung cấp biện pháp chi tiết nào để giảm thiểu rủi ro vi phạm này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản sau khi vay quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp ngân hàng sau khi Reinno hoàn tất tài trợ thế chấp, hành vi chuyển nhượng quyền sở hữu này không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, dẫn đến "tiêu dùng kép" giá trị tài sản đối với người cho vay. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động, và các dự án RWA bất động sản trong tương lai sẽ cần khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết các vấn đề này.
Một số dự án RWA bất động sản khác không được đưa vào bài viết này vì những lý do sau: 1, rất giống các dự án đã nêu và thị phần nhỏ hơn; 2, vẫn ở giai đoạn khái niệm, thiếu thông tin đủ để thảo luận có ý nghĩa; 3, là dự án RWA có thể hỗ trợ lĩnh vực bất động sản nhưng hiện tập trung vào các RWA khác như trái phiếu hoặc chứng khoán. Dưới đây là danh sách các dự án này, ai quan tâm có thể tự tìm hiểu thêm.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới, chưa xác lập quy mô thị trường rõ ràng hay tạo ra dự án dẫn đầu. Các dự án hiện tại trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng nhỏ. Lĩnh vực này đòi hỏi vận hành tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro, hoặc chọn sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm rủi ro vận hành. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản – tiến bộ trong luật mua bán, thế chấp bất động sản và tuân thủ vận hành là điều không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, chưa có khung rõ ràng và nhất quán nào cho RWA bất động sản để tuân theo. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Mỹ (SEC) phân loại phần lớn token là chứng khoán, Ủy ban Giao dịch Hàng hóa Tương lai (CFTC) coi một số token là hàng hóa, Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính Bộ Tài chính Mỹ (FinCEN) phân loại một số token là tiền tệ, trong khi Cục Thuế Nội bộ (IRS) coi một số token là tài sản chịu thuế. Ngoài ra, không có khung giám sát quốc tế nào để tham khảo. Sự thiếu nhất quán của các cơ quan quản lý trong việc phân loại token bất động sản dẫn đến quy tắc mơ hồ và quy trình rối loạn, cả hai đều đe dọa nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Tuy nhiên, ngay cả trong trạng thái quản lý lộn xộn như vậy, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp tài chính danh tiếng và công ty tiền mã hóa đang nỗ lực thử nghiệm RWA bất động sản, và một số ít dự án đã chứng minh hạn chế tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm vận hành. Với tư cách là một mảng lớn trong lĩnh vực đầu tư tài chính, tin rằng khi khung pháp lý liên quan được xây dựng và hoàn thiện, RWA bất động sản sẽ đón nhận sự phát triển mạnh mẽ và nhanh chóng.
Chào mừng tham gia cộng đồng chính thức TechFlow
Nhóm Telegram:https://t.me/TechFlowDaily
Tài khoản Twitter chính thức:https://x.com/TechFlowPost
Tài khoản Twitter tiếng Anh:https://x.com/BlockFlow_News
