50달러 한 장으로 꾸는 부동산 꿈: RealT의 디트로이트 몰락之路
작가: Joel Khalili
번역: Luffy, Foresight News
2019년, 두 명의 캐나다 형제는 암호화폐를 활용해 부동산을 ‘단 50달러짜리 토큰’으로 분할해 디트로이트에 수백 채의 주택을 보유하고 전 세계 1만 명 이상의 투자자를 끌어모은 부동산 제국을 건설했다. 이들은 블록체인 기술을 통해 “누구나 집주인이 될 수 있다”고 선언하며 높은 수익률을 약속했고, 해당 토큰은 한때 폭발적인 인기를 끌며 순식간에 매진됐다. 그러나 화려한 암호화폐 스토리 뒤에는 현실 세계의 붕괴가 있었다. 누수, 곰팡이, 화재, 구조 붕괴 등이 잇따랐고, 세입자들은 위험한 환경 속에서 고군분투했다. 시 당국은 수백 건의 위반 행정처분을 내렸고, 관련 당사자들 간 책임 떠넘기기가 계속됐다. 결국 소송과 신뢰 붕괴로 이어졌으며, 일견 혁신적으로 보였던 금융 실험은 완전히 재앙으로 전락했다.
Wired지 기자 Joel Khalili는 현장 조사를 통해 RealT의 암호화폐 신화가 어떻게 부상했고, 또 어떻게 붕괴됐는지를 생생히 재현하며, 토큰화된 부동산의 잔혹한 현실을 드러냈다. 즉, 체인 위에서는 아무리 완벽해도, 오프라인의 부패는 가릴 수 없다는 것이다.
다음은 Joel Khalili의 보도를 한국어로 번역한 내용이다.
50달러로 집주인이 되기: 암호화 부동산의 유토피아적 거짓말
나는 미시간주 디트로이트 동부에 위치한 1920년대 지어진 연립주택의 지하실로 내려가는 나무 계단을 걷고 있었다. 습한 벽돌 벽, 고인 물, 곰팡이, 표백제 냄새가 뒤섞인 특유의 냄새가 코를 찔렀다. 앞서 걸어가는 사람은 Cornell Dorris였다. 그는 이곳에 거의 10년째 살고 있었다. 40대 중반의 Dorris는 딸 둘을 두었고, 주말마다 딸들이 찾아왔다. 그는 훈제 육류와 행사 요리로 생계를 꾸렸다.
눈이 어두운 빛에 익숙해지자, 나는 바닥에 널브러진 쥐 배설물과 지하실 전체 바닥을 덮친 검은색 고인 물을 확인할 수 있었다. “비가 오면 물이 바로 들어오죠,”라고 Dorris가 말했다. 공기는 비정상적으로 무겁게 느껴졌고, 나는 그 자리에서 즉시 떠나고 싶다는 강렬한 충동을 느꼈다.
Dorris의 집주는 일반적인 사람이 아니었다. 약 4년 전, 이 건물은 RealToken(줄여서 RealT)이라는 스타트업에 의해 인수됐다. 이 회사는 암호화폐 기술을 이용해 ‘부동산 투자를 민주화한다’는 야심찬 계획을 추진했다. 핵심 아이디어는 하나의 부동산을 수천 개의 암호화 토큰으로 분할해, 각 토큰을 약 50달러에 판매하는 것이었다. 토큰 보유자는 해당 부동산의 일부 임대료를 분배받을 수 있었고, 연간 최대 12%의 수익률을 기대할 수 있었다. 또한 부동산 가치 상승에도 참여할 수 있었다.
투자자들은 이 개념에 열광했고, RealT는 디트로이트에서 대규모로 확장해 약 500채의 건물을 일시에 매입했다. 더불어 아메리카 대륙의 다른 40여 개 도시에서도 약 200채의 부동산을 추가로 구입해, 자산 포트폴리오 총액을 약 1억 5,000만 달러까지 끌어올렸다. 규제상 미국 거주자는 투자에 참여할 수 없었지만, 150개 국가에서 최소 1만 6,000명 이상이 RealT 토큰을 구매했다. 신뢰할 만한 데이터 확보는 어렵지만, RealT는 스스로를 “모든 지표에서 세계 최대 규모의 부동산 토큰화 플랫폼”이라고 소개한 바 있다.
Cornell Dorris가 거주하는 복층 아파트의 지하실이 침수됨
그러나 RealT는 암호화폐 커뮤니티에서는 큰 성공을 거뒀지만, 현실 세계에서는 끊임없는 문제에 직면했다. 지난 여름, 디트로이트 시는 RealT 및 그 창립자들을 상대로 소송을 제기했는데, ‘수백 건의 위생 규정 위반 행위’를 이유로 했다. Dorris가 거주하는 이 건물은 시 점검관들이 ‘거주 불가능’하다고 판단한 다수의 주택 중 하나였다. 그는 이전 집주인도 완벽하지는 않았고 때때로 스스로 수리 작업을 맡겼지만, RealT가 인수한 이후 이 건물의 상태가 분명 악화됐다고 말했다. 점검관들은 연기 감지기 부재, 욕조 온수 불량 등을 발견했다. “저는 지금 수세미 옆에서 샤워만 할 수 있어요,”라고 Dorris는 말했다. “지하실엔 쥐가 있고, 1층엔 다람쥐가 있어요.”
Zillow의 추정에 따르면, 미국 부동산 시장의 총 규모는 55조 달러에 달하지만, 토큰화된 부동산은 그중 극소수에 불과하다. 그러나 드وي치 은행(Deutsche Bank) 자료에 따르면, 단기간 내에 암호화폐를 통한 자산 분할 구매 개념은 이미 300억 달러 규모의 산업으로 성장했다. 그러나 디트로이트에서는 소액 투자만으로도 집주인이 될 수 있다는 낙관적 비전이, 실제 주택과 그 주민들의 불편함과 정면 충돌하고 있었다.
프레리 스트리트 8821번지의 주택 정면 및 측면 창문이 모두 사라졌고, 베란다 계단은 무너졌으며, 패널도 변형됨
RealT는 캐나다 출신의 형제 Rémy와 Jean-Marc Jacobson이 설립했다. 이들은 쌍둥이가 아니지만 매우 닮았고, 안경을 쓰고 머리를 반짝이는 기름기로 빗질했으며, 흰 섞인 수염을 기르고 있었다. 두 사람 모두 강력한 자유지상주의자라고 자처하며, 자유시장을 지지하고 정부 개입을 최소화하려 한다. 우리가 Zoom으로 만났을 때, Jean-Marc는 열정적이었지만 가끔 날카로웠다. 나는 질문을 우회적으로 하려 했는데, 그는 “직접 물어보세요”라고 말했다.
Jacobson 형제는 캐나다와 유럽에서 자랐으며, 이야기가 많고 전 세계적으로 소송이 끊이지 않는 가족 출신이다. 그들의 언니는 논란이 많은 이혼 소송을 겪었고, 결국 수백만 달러 규모의 자산을 놓고 싸움을 벌였는데, 이 자산은 바하마 군도에 압류되어 있던 것으로 알려졌다. 언니는 결국 승소했다. 그들의 처남은 앙골라에 불법 무기를 판매한 단체와 연루돼 집행유예를 선고받았다. 아버지는 금융인으로, 2003년 한 기자가 가족 재산 규모를 묻자 “묻지 마세요. 그러면 제가 숨기지도 않을 겁니다”라고 답했다고 한다.
Rémy와 Jean-Marc는 부동산 경력을 퀘벡과 미국 일부 지역에서 주택 리모델링 및 재판매 사업으로 시작했다고 밝혔다. 이후 2010년대 초, 비트코인을 접하게 됐고, 거의 즉각적으로 자체 비트코인 채굴 사업을 시작했다. 이후 여러 기업과 비영리 단체도 설립했다. 형제는 비트코인 관련 문제에도 휘말린 적이 있는데, 한때 폰지 사기 사건에 휘말렸고, 현재 수백만 달러 가치가 된 암호화폐를 회사가 유보했다고 주장하는 고객과 합의한 바 있다.
Jean-Marc에 따르면, Jacobson 형제는 2013년부터 부동산과 암호화폐 분야의 전문 지식을 결합하는 방법을 고민하기 시작했다. 전통 금융에서는 부동산 투자신탁(REITs)에 투자함으로써 다양한 부동산 포트폴리오에서 일부 임대 수익을 얻을 수 있다. 그러나 일반적으로 수천 달러 이상의 투자가 필요하다. 형제는 암호화폐를 사용해 유사한 상품을 만들되, 훨씬 낮은 금액으로 투자할 수 있도록 하는 방법을 계속 탐색했다. 그러다 5년 후, Rémy가 변호사로부터 전화를 받으면서 돌파구를 찾았다.
일반적으로 한 채의 집을 천 명에게 팔 수는 없다. 그러나 Jacobson 형제가 부동산 소유권을 유한책임회사(LLC)에 이전하면, 이 회사의 지분을 대표하는 암호화 토큰을 생성·판매할 수 있게 된다.
Jacobson 형제는 토큰화 개념을 시험할 장소를 찾기 시작했다. 저렴한 주택 가격과 야심 찬 도시 재개발 계획으로 유명한 디트로이트는 분명 그들에게 이상적인 선택지였다. “디트로이트는 파산에서 막 벗어난 도시이며, 이미 회복의 길에 들어섰습니다,”라고 Jean-Marc는 말했다. “이곳은 자연스럽게 잠재적 가치 증가 지점이 되었습니다. 무엇보다도, 이곳은 지역 공동체의 미화와 개선에도 적합합니다.”
그들은 디트로이트 서부 마롤웨 스트리트 9943번지에 있는 평범한 단독주택을 첫 번째 부동산으로 매입했다. 2019년 4월, 이 부동산을 토큰화해 1,000개의 토큰을 발행했고, 판매 수익은 각종 비용과 수리비, 그리고 Jacobson 형제에게 지급되는 10% 수수료로 사용됐다. 또한 미래 임대 수익에서 2%를 차감하고, 나머지 수익은 유지보수비, 세금 및 기타 비용 지출 후 남은 부분을 토큰 보유자에게 분배할 계획이었다.
Jean-Marc는 나에게 첫날 거래에서 RealT가 5개 미만의 토큰만 판매했다고 말했다. 형제는 친구와 가족에게 구매를 부탁했고, X(Twitter), Medium, 언론 인터뷰 등을 통해 홍보를 시도했다. “처음에는 모두 의심스러워했습니다,”라고 Jean-Marc는 말했다. “우리는 정말, 정말, 정말 적게 팔았어요.” 약 5개월 후, Jacobson 형제는 이 집을 되팔고 이미 토큰을 구매한 사람들에게 환불한 뒤 사업을 접으려고 했다.
그러나 마롤웨 스트리트 9943번지의 토큰은 서서히 팔리기 시작했다. 12월 13일까지는 전량 매진됐다. 당시 이 부동산에는 33개 국가에서 온 107명의 투자자가 있었고, 평균 각자 0.93%의 지분을 보유해 하루 25.22달러의 임대 수익을 공유했다.
Jacobson 형제는 프랑스어권 투자자를 위해 Telegram에서 채팅 그룹을 개설했고, RealT 토큰에 대한 수요는 급증하기 시작했다. 2020년, RealT는 디트로이트에서 급속히 확장했다: 애폴린 스트리트의 아파트 건물, 쉐퍼 스트리트의 4연립주택, 맨스필드 스트리트의 단독주택을 차례로 토큰화했다. 그 해, 그들은 약 50채의 부동산을 토큰화했다.
디트로이트에서 추가 확장을 계획할 때, 형제는 부동산 전문가 Shawn Reed와 협력하기 시작했다. 법원 문서에 따르면, Reed는 RealT를 위해 부동산을 물색했고, 때로는 토큰화를 위해 리모델링까지 지원했다. Jacobson 형제는 몰랐지만, Reed는 불명예스러운 과거를 갖고 있었다: 은행 사기 혐의로 복역한 전력이 있었고, ‘슬럼랜드로드(Slumlord)’라는 별명도 있었다. 그가 주도한 거래는 당시 급등하던 토큰 수요를 따라잡는 데 RealT를 도왔다.
나는 Telegram에서 ‘TokNist’라는 닉네임을 쓰는 한 투자자를 인터뷰했다. 그는 RealT를 처음 접했을 때 이 모델을 즉각 이해했다고 말했다. 이 아시아에 거주하는 프랑스 국민은 늘 부동산을 사고 싶었지만, 대출을 받지 못했다. RealT는 은행을 통하지 않고 소액으로 투자할 수 있는 방식을 제공했다. “저처럼 그런 사람들이 많습니다,”라고 TokNist는 말했다. “그들은 부유한 투기꾼이 아닙니다. 단지 부동산의 일부를 소유하고 싶어 하고, 안정적인 수익을 원하는 평범한 사람들입니다.”
2022년, TokNist는 RealT 토큰을 대량으로 매입하기 시작했다. 그러나 이 과정은 순탄치 않았다. RealT가 새 부동산을 상장할 때마다 그는 컴퓨터 앞에 앉아 카운트다운을 지켜봤다. 웹사이트는 자주 다운됐고, 화면이 흰색으로 변하거나 장바구니에서 토큰이 사라지기도 했다. “부동산 토큰은 순식간에 매진됐습니다. 하루에 6~7채의 부동산이 상장될 때도 있었고, 몇 분 안에 모든 토큰이 사라졌죠,”라고 TokNist는 말했다. “이건 수요가 정말 크다는 것을 의미합니다.”
한편, Jacobson 형제는 급격히 팽창하는 부동산 포트폴리오 관리에서 문제를 겪기 시작했다. 2023년, 한 은행은 형제가 플로리다주 마이애미에서 운영하던 또 다른 상업용 부동산에 대해 담보권 실행을 실시했는데, 이는 대출 연체 때문이었고, 1,040만 달러의 지급 명령이 내려졌다. 마이애미 시는 이 부동산을 ‘위험 건물’로 지정하기도 했다.(Jacobson 형제는 이 사건을 코로나19 팬데믹 상황에서 내린 전략적 결정이라며, 자신들의 플로리다 사업 기록에서 예외적인 사례라고 설명했다.) 같은 해, 시카고 시는 RealT가 소유한 여러 LLC에 대해 건물 노후화, 건축 규정 위반, 채무 불이행 혐의로 벌금을 부과했다. 이는 디트로이트에서 다가올 문제의 초기 신호였다.
노후화, 화재, 버려진 세입자: 제국의 붕괴 시작
2024년 여름, Aaron Mondry는 새로운 보도 소재를 찾고 있었다. 비영리 지역 뉴스 기관 Outlier Media의 기자인 Mondry는 당시 디트로이트 부동산 시장에 관한 ‘디트로이트의 투기꾼들’ 시리즈를 준비 중이었다. 그러던 중 한 정보원이 미시간주 웨인 카운티 부동산 등기 기록에서 이상한 패턴을 지적해 주었다.
기록을 살펴보던 Mondry는 디트로이트의 다수 주택이 ‘RealToken’이라는 이름이 포함된 LLC에 의해 소유되고 있음을 발견했다. 당시 RealT는 이러한 수많은 LLC 자회사를 통해 디트로이트에서 수백 채의 부동산을 매입·토큰화했고, 도시 최대 규모의 집주인 중 하나가 되었다. 그중 다수는 단독주택으로, RealT는 다른 집주인들과 대량 거래를 통해 매입했으며, 때로는 직접 현장을 확인하지도 않았다. RealT의 부동산은 디트로이트 동부와 서부의 저소득, 흑인 중심 지역에 집중되어 있었다.
Mondry는 RealT 부동산 목록을 정리해 일일이 방문하기 시작했다. 곧 그는 놀라운 패턴을 발견했다: 그가 방문한 많은 주택이 극도로 열악한 상태였고, 다수는 비어 있는 듯 보였으며, 다양한 데이터베이스를 조회해 보니, 여러 부동산이 오랫동안 재산세를 납부하지 않은 것으로 나타났다.
2025년 2월, Mondry는 공공 기록과 세입자 인터뷰를 바탕으로 RealT에 관한 첫 번째 시리즈 보도를 발표했다. 이 보도는 RealT가 광범위한 관리 부실, 허술한 공사, 세입자 무시 등의 행위를 저질렀다고 비난했고, 일부 세입자들은 자신들이 더럽고 열악한 환경에서 살고 있다고 Mondry에게 말했다. 거의 동시에, 시 건축 점검관은 카디외 스트리트의 한 아파트 건물에 대해 연기 감지기, 비상 조명, 방화문이 작동하지 않는다고 RealT에 경고했다. 3월, 이 건물에 화재가 발생했다.
2025년 3월 카디외 스트리트 10410번지에서 발생한 화재 이후 이 아파트 건물은 폐쇄된 채로 남아 있으며, 탄 흔적은 나무 판자로 막혀 있음
2025년 9월 초, 내가 직접 방문해 본 결과 역시 유사한 상황을 목격했다. 나는 렌터카를 타고, 석탄 찌꺼기로 눌러진 농구대를 지나고, 울타리 너머서 풍겨오는 바비큐 냄새와 음악 소리를 들었다—이런 일상의 즐거움은 내가 지역 사회에서 본 RealT 부동산의 열악한 상태와 뚜렷한 대조를 이뤘다.
나는 카디외 스트리트의 아파트 건물 앞에 차를 세웠고, 탄 흔적은 나무 판자로 막혀 있었다. 북서부 그랜드 리버-세인트 메리스 지역에서는 ‘갱단’을 자칭하는 단체가 그린필드 스트리트 14881번지—붉은 색 차양이 돋보이는 2층 벽돌 아파트—를 장악했다고 주장했다. 유튜브 영상에서 이 단체는 파손된 단위를 ‘집주인’으로서 임대한다고 선언했다. “마약 중독자에게는 진짜 5성급 호텔이죠,”라고 인터뷰에 응한 한 인물이 말했다. 내가 방문한 또 다른 두 채의 RealT 주택은 총탄 자국으로 가득했다. 여러 세입자들은 수리가 이루어질 때까지 임대료 납부를 거부하고 있다고 말했다.
디트로이트 서부 레드포드의 팀 호튼스(Tim Hortons) 커피숍에서 나는 RealT 세입자인 Maya를 만났다. 그녀는 근처에 있는 정사각형 모양의 붉은 벽돌 집에 살고 있었다. Maya가 집에 돌아갈 때마다, 그녀는 차도에 차를 세우고 종종 1시간 가까이 차 안에 앉아 있다가야 집 안으로 들어갔다. 침실 중 하나의 천장에서 물이 새어 나와 커다란 구멍을 만들었고, 목재 지지 구조가 드러나 있었다. 벽지는 벗겨지고, 습기로 누렇게 변한 단열재 조각들이 침실 안으로 늘어져 있었다. Maya는 욕실, 주방, 거실에서만 머무르며, 거실에서 잠을 잤다. “솔직히 말해, 여기서 살면 안 되겠지만, 저는 지금 어디에 살지 고민 중이에요,”라고 Maya는 말했다. “여긴 진짜 슬럼이에요.”
Maya의 거주지에서 몇 블록 떨어진 곳에서 나는 Monica의 문을 두드렸다. 그녀는 유명한 에이트 마일 로드 이남의 주택에 6년째 살고 있었고, 최근에는 손자 두 명과 함께 생활하고 있었다. 이 주택의 토큰은 331명이 보유하고 있으며, Monica가 납부하는 임대료를 통해 평균 연 9.3%의 투자 수익률을 얻고 있었다. Monica는 난방이 고장 났고, 수도 공급도 불안정하다고 말했다—나는 일부 창문이 깨져 있고, 지붕이 손상된 것을 직접 볼 수 있었다. 앞마당에는 이미 말라죽은 거대한 나무가 우뚝 서 있었다. 밤이 되면, Monica는 깨진 창문으로 누군가 침입할까 봐 잠을 이루지 못했다. 그녀는 여러 차례 긴급 피난소 입소를 신청했지만, 항상 만원이었다고 말했다. “집에 가세요, 사랑하는 사람아. 집에 가세요,”라고 Monica는 나에게 말했다. “여긴 너무 무섭습니다.”
필딩 스트리트 18415번지의 천장이 무너졌고, 복도에는 석고 조각과 습한 단열재가 쌓여 있음
소송, 책임 전가, 신뢰 붕괴: 토큰화 실험이 완전히 통제를 잃다
콜먼 A. 영 시청 5층, 미색 타일과 낡은 카펫이 얽힌 미로 속에서 나는 도시 전체 민사 소송을 담당하는 Conrad Mallett를 찾았다. 그의 사무실 벽에는 무하마드 알리와 흑인 민권 운동의 주요 인물들의 초상화가 걸려 있었다. Mallett는 전 디트로이트 부시장이자 미시간주 대법원장이었으며, 지난 봄 Outlier Media의 RealT 보도를 주목하고 조사를 시작했다. 건축 점검관들은 부동산을 평가하고 위반 사항을 기록했다. “결과적으로 수천 채의 부동산에서 위반이 발견됐습니다,”라고 Mallett는 말했다. “우리는 대부분의 경우 사람들이 부적합한 주택에 거주하고 있다는 결론을 내렸습니다.”
Mallett의 부하 Tamara York Cook는 건축 점검관들에게 각 가정을 방문해 자신의 명함을 현관문에 붙이도록 지시했다. 곧 그녀의 전화는 끊이지 않았다. “대부분의 사람들은 자신의 경험을 이야기하고 싶어 했습니다,”라고 그녀는 말했다.
7월, 시는 RealT, 창립자, 그리고 관련 165개 LLC를 상대로 수백 건의 공공 폐해 및 규제 위반, 수십만 달러의 건물 노후화 벌금 및 재산세 체납 혐의로 민사 소송을 제기했다. 소송에 따르면, 408채의 부동산이 시가 ‘거주 가능’하다고 인정하는 ‘적합 인증서’를 획득하지 못했다. Jacobson 형제는 Wired지에 “적합 인증서 측면에서 RealT의 토큰화 자산 포트폴리오는 관련 우편번호 지역 내 다른 부동산과 비교해 우열을 가릴 수 없습니다”라고 밝혔다.
이후 곧, 판사는 RealT가 디트로이트 부동산을 규격에 맞추기 전까지 임대료를 징수하거나 세입자를 퇴거시키는 것을 금지하는 임시 금지 명령을 내렸다. 이 명령은 이후 연장되었지만, 임대료를 납부하지 않는 세입자의 퇴거는 허용하도록 완화되었다.
Telegram에서 일부 투자자들이 소송 소식을 듣자마자 Rémy Jacobson이 즉각 나서 위안을 줬다. Jacobson 형제로부터 얻는 정보 외에는 RealT 투자자들이 디트로이트의 실상을 거의 알 수 없었다. “우리는 모든 문제를 해결하기 위해 노력하고 있습니다,”라고 Rémy는 말했다. 21명의 투자자가 하트 이모티콘으로 응답했다. Jean-Marc도 끼어들어 디트로이트 부동산 시장의 급속한 성장을 대대적으로 홍보했다.
거의 동시에, Jacobson 형제는 Cornell Dorris가 거주하는, 즉 지하실이 침수된 그 건물에 잠재적 구매자가 관심을 보였다고 투자자들에게 알렸다. 투자자들이 매각에 동의한다면, 총 수익률 최고 75.61%를 얻을 수 있다고 했다. Telegram 게시물에서 Jean-Marc는 이 거래를 디트로이트 부동산 시장의 활력과 RealT의 거래 기술을 입증하는 사례라고 묘사했다. 7월 말 RealT 투자자들과의 통화에서 Jean-Marc는 이 부동산 거래가 “완료됐다”고 발표했다.
구매자 East Coast Servicing LLC의 등록 주소는 RealT가 문서에서 사용한 미시간주 주소와 동일했다. 문서는 Rémy Jacobson이 구매자 대리인으로 서명했다. Jacobson 형제는 실제로 자신들이 통제하는 또 다른 회사와 거래를 한 것으로 보인다.
나는 이 거래를 확인하기 위해 후속 조사를 진행했고, 2026년 2월 Jacobson 형제는 투자자들에게 구매자가 철회했다는 이메일을 보냈다. 이는 그들이 7월에 이미 부동산이 ‘거래 완료’됐다고 발표했던 것과 모순된다. 형제는 Wired지에 대해 East Coast Servicing LLC는 단지 외국 구매자에게 부동산을 판매하는 데 도움을 주기 위한 도구일 뿐이라고 설명했다.
디트로이트 시는 RealT에 대한 소송에서 핵심 주장으로, 이 회사의 비즈니스 모델 자체가 부동산 관리 소홀을 내재하고 있다고 지적했다. “그들은 고품질 기준으로 주택을 관리하지 않음으로써 연간 수익률을 창출할 수 있습니다,”라고 Mallett는 비난했다.
Jean-Marc Jacobson은 이 주장을 부인했다. 그는 처음부터 더 많은 사람들이 투자함으로써 디트로이트 공동체의 미화를 돕는 것을 목표로 했다고 말했다. RealT가 부동산을 토큰화할 때, 유지보수를 위한 기금을 설정한다고 설명했다. Jacobson 형제는 투자자들에게 풍부한 수익을 제공하려면 부동산이 계속해서 임대되고, 높은 임대료 수입을 창출해야 하며, 고의적인 소홀은 이를 불가능하게 만들 것이라고 지적했다.
그는 부동산 관리 회사와 기타 부동산 전문가들이 부동산을 제대로 관리하지 않거나 RealT를 속이는 방식으로 행동했다고 주장했다. 회사는 이미 이들 중 몇 명을 상대로 소송을 제기했으며, Shawn Reed도 포함된다.
9월 3일 오전, 나는 디트로이트 서쪽 몇 마일 떨어진 화려한 호텔 더 헨리(The Henry) 로비에서 Reed를 만났다. 나는 크리스털 샹들리에 아래 갈색 가죽 안락의자에 앉아 있는 그를 발견했고, 뒤로는 전자 벽난로의 깜빡이는 불꽃이 보였다. 그는 대머리에 긴 검은 수염을 기르고, 카우보이 부츠를 신고 있어 매우 인상 깊었다. 대화 중 그는 손가락으로 수염을 쓰다듬었다.
그때까지 Reed와 Jacobson 형제의 관계는 이미 악화되었다. 법원 문서에 따르면, 2024년부터 그들은 특정 부동산 거래의 세부사항을 두고 다투기 시작했다. 이후 리모델링 문제에서도 충돌이 일어났고, 결국 협력을 중단했다. 그리고 Jacobson 형제는 Reed를 상대로 허위 진술 혐의로 소송을 제기했다.
2025년 2월 미시간주 법원에 제기된 소송에서 RealT는 Reed가 실제로 수행되지 않은 수리 및 리모델링 작업에 대해 청구서를 발행했다고 주장했다. Reed는 이 혐의를 부인했다. 또한 그는 자신의 역할은 소수의 RealT 부동산 리모델링을 돕는 것뿐이지, 전체 자산 포트폴리오의 일상 관리가 아니라고 주장했다. 같은 해 6월, 그는 RealT가 자신을 희생양으로 삼으려 한다며, 디트로이트의 혼란 상황에 대해 자신이 책임이 있다고 거짓으로 주장했다고 반소했다. “저는 결코 부동산 관리자가 아니었고, 그것이 제 업무가 아니었습니다,”라고 그는 나에게 말했다. 이 소송은 현재 진행 중이다.
인터뷰에서 Jean-Marc는 Reed에 대해 구체적으로 언급하지 않으려 했지만, “가끔 새로운 도시에 진입할 때 처음 만나는 사람들은 전부 잘못된 사람들일 수 있습니다… 누구라도 사기꾼을 만나지 않으리라고 자신 있게 말할 수는 없습니다”라고 말했다.
Reed와의 분쟁이 법정까지 갔을 때, Jacobson 형제는 New Detroit Property Management를 설립했다. 형제는 RealT 디트로이트 자산 포트폴리오 관리 권한을 이 신설 회사에 넘기고, 경험이 풍부한 부동산 관리자 Salvatore Palazzolo를 부사장으로 임명했다. 내가 이 도시에서 마지막 날, Palazzolo는 검은색 SUV를 타고 호텔 앞에서 나를 기다렸고, 후면 거울에는 작은 십자가가 걸려 있었다. 그는 팀이 최근 리모델링한 RealT 부동산을 보여주고 싶어 했다.
차를 타고 이동하면서 Palazzolo는 자신의 임무가 소규모 리모델링만으로도 빠르게 임대가 가능하고 수익을 창출할 수 있는 공실 부동산을 찾아내는 것이라고 설명했다. 동시에, 시는 계속해서 노후 건물에 대한 벌금을 부과하고 있었고, Palazzolo는 이를 위해 리모델링 작업에서 시공팀을 빼야 한다고 말했다. “우리가 관리하는 부동산 수가 얼마나 많은지 아셔야 합니다,”라고 Palazzolo는 말했다. “시가 우리에게 벌금을 부과하는 속도가 너무 빠르고, 일이 너무 많습니다.”
New Detroit가 리모델링을 완료한 후에도 문제는 계속됐다. 최소한 한 사례에서는 누군가 가짜 집주인을 사칭해, 일시적인 수수료를 받아 리모델링된 RealT 부동산에 사람을 입주시키는 일이 있었다. Jacobson 형제는 이 사칭자가 법원의 퇴거 금지 명령을 악용해, 임시 입주 희망자에게 시의 신탁 계좌에 소액만 입금하면 퇴거되지 않을 것이라고 조언했다고 주장했다.
Palazzolo와 나는 첫 번째 부동산 앞에 차를 세웠다: 인자형 지붕과 흰색 테두리가 돋보이는 작은 붉은 벽돌 집이었다. Palazzolo는 검은색 파일 폴더를 겨드랑이에 끼고 집을 안내하며, 그가 완료한 수리 작업을 하나씩 지적했다. 창문은 완전히 복구되었고, 욕실과 주방은 리모델링됐으며, 벽은 새로 칠해졌고, 무너진 차양은 제자리로 복구됐고, 바닥은 광택 처리되거나 새 카펫이 깔렸다.
스트래스무어 스트리트 14574번지, New Detroit Property Management가 리모델링한 RealToken 부동산 중 하나
욕실과 주방은 리모델링됐고, 무너진 차양은 복구됐으며, 바닥은 광택 처리됨
그는 또 다른 다섯 채의 유사한 상태의 주택을 보여줬다. 이 주택들은 사치스럽지는 않지만, 깨끗하고 거주 가능한 모습이었다.
Palazzolo는 당시까지 New Detroit가 RealT를 위해 약 40채의 주택을 리모델링했다고 추정했다. 최근 법원 문서에 따르면, 이 회사는 소송 대상 28채의 부동산에 대해 적합 인증서를 취득했다. “사람들이 일부 부동산이 얼마나 심각하게 악화됐는지 인식하지 못하고 있을 수 있습니다. 이들을 적합 기준으로 회복시키는 데는 엄청난 노력이 필요합니다,”라고 Palazzolo는 말했다. “우리는 진심으로 이들을 안전하고 저렴하게 만들기 위해 노력하고 있습니다.”
Jean-Marc Jacobson은 디트로이트 부동산의 상태가 ‘끔찍하다’고 인정했지만, RealT 문제를 폭로한 여러 당사자들을 비판하기도 했다. 여름 내내 그는 거의 매주 Telegram에서 프랑스어권 투자자들과 소통하며, 현지 기자 Mondry를 반복적으로 폄하했다. “분명 이 기자는 우리를 싫어합니다. 우리는 몇 달 전부터 알고 있었습니다. 분명 그는 자신이 선택한 내용만 쓰고, 모든 반박 증거를 무시합니다,”라고 Jean-Marc는 7월 초 Telegram에서 투자자들에게 말했다. 몇 주 후 그는 이렇게 덧붙였다. “그는 지금까지 한 번도 이렇게 많은 클릭 수를 기록해 본 적이 없습니다. 그는 우리를 악랄한 암호화 자본가로 묘사하며, 임대료를 올리고 약자들을 괴롭힙니다.” Jacobson 형제는 Wired지에 대해서도 유사한 비판을 제기했는데, 본 기사가 ‘피상적인 분석’을 했고, ‘목적 지향적 서사’를 추구했다고 주장했다. 지난 9월, Jean-Marc는 투자자들에게 시의 소송이 ‘행정 부패, 정치적 의제, 불투명한 조작, 권력 남용’의 산물이라고 생각한다고 말했다.
Telegram에서 토큰 투자자들은 가끔 시의 소송이나 Outlier Media의 보도가 근거 있는지 의문을 제기했다. 최근에는 RealT가 부동산 관리 회사에 대한 배경 조사를 실시했어야 했다는 제안이 나왔다. Jean-Marc는 “당신은 분명 분노를 풀고 싶어 하시는 것 같네요”라고 응답했다. 또 다른 Telegram 메시지에서 Jean-Marc은 세입자 한 명을 희화화하는 듯한 말투를 썼다. “긴급 경고!!! 내 수도꼭지가 고장 났어요!!! 긴급 경고!!! 🆘”라고 그는 썼다. 내가 인터뷰한 세 명의 RealT 토큰 보유자 모두 Telegram 커뮤니티가 적대적이라고 말했다. Jacobson 형제는 Telegram 그룹의 분위기가 적대적이지 않다고 부인했으며, 어려운 시기에 투자자 커뮤니티 내 긴장이 고조되는 것은 자연스러운 현상이라고 설명했다.
그럼에도 불구하고, 투자자들은 Jacobson 형제에게 점점 더 날카로운 질문을 던졌다. 9월, 투자자들은 2023년 문서를 발견했는데, 이 문서는 RealT가 시카고의 두 부동산을 토큰화한 지 수개월 후, 총 95만 달러 규모의 담보 대출을 받았음을 보여주었다. 한 투자자는 이를 ‘매우 의심스럽다’고 지적했는데, 이는 대출 연체 시 대출자가 부동산을 압류할 위험이 토큰 보유자에게 전가되기 때문이다. Jean-Marc는 RealT가 담보 대출을 받은 것은 판매자에게 도움을 주기 위해서였고, 판매자는 어떤 구체적으로 밝히지 않은 방식으로 이득을 봤다고 주장했다. 그는 이 담보 대출은 이제 모두 상환됐다고 말했다. “때때로 기업 차원의 조치가 필요합니다,”라고 Jean-Marc는 투자자들에게 말했다. “우리가 거래를 성사시키려면 때때로 유연성을 보여줘야 할 때도 있습니다.” 컬럼비아 비즈니스 스쿨 부동산 교수 Tomasz Piskorski는 Jean-Marc가 묘사한 이런 조치가 정상적이지 않다고 말했다. “합리적인 이유를 찾을 수 없습니다. 혹시 있을 수도 있지만, 저는 잘 모르겠습니다.”
11월 말, 투자자들은 시카고의 한 RealT 부동산을 두고 의문을 제기하기 시작했다. 이 부동산은 몇 달 전 시에 의해 위험 건물로 지정되어 철거 계획까지 수립됐음에도, 토큰 보유자들에게 여전히 임대 수익을 제공하고 있었고, 이는 누군가 실제로 거주하고 있다는 의미였다. “저는 이제 정말로 어떻게 생각해야 할지 모르겠습니다,”라고 한 RealT 투자자는 Telegram에서 말했다. 나도 디트로이트에서 유사한 상황을 목격했다. 지난 9월 내가 방문했을 때는 공실로 보였던 13채의 부동산이, RealT 웹사이트에서는 모두 ‘전부 임대 완료’로 표시되어 있었다. 갱단이 점거했다고 알려진 아파트 건물도 예외가 아니었다. Jacobson 형제는 디트로이트 시가 설치한 신탁 시스템이 입주 여부를 확인하는 데 방해가 되었다고 주장했다.
일부 RealT 투자자들은 자신들이 Jacobson 형제에 의해 배신당했다고 느꼈다. 한 투자자는 디트로이트 분쟁이 해결될 때까지 RealT 토큰 구매를 중단했다고 말했다. 아시아 기반 투자자 TokNist는 Jacobson 형제의 경영 방식에 대해 의문을 제기했다. 또 다른 Q&A 플랫폼에서 ‘Demetrius Flenory’라는 닉네임을 쓰는 투자자는 Jacobson 형제에게 다음과 같이 편지를 보냈다. “우리의 토큰은 혁신과 부동산 투자 민주화를 지지해야 했지만, 오히려 위생 불량하고 위험한 부동산과 연결되며, 이러한 약자 공동체의 사회적 고통을 악화시키고 있습니다… 우리는 매주 터져 나오는 새로운 스캔들을 무시할 수 없습니다.”
자신을 부동산 관리자가 아니라고 주장했던 Shawn Reed는 지난해 공개적으로 비판을 가하기도 했다. 그는 X에서 RealT 소유라고 주장하는 파손된 건물을 방문한 영상을 게시했다. 한 방에서는 더러운 매트리스가 바닥에
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