50ドルで叶う不動産投資の夢：RealTのデトロイト崩壊の道
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50ドルで叶う不動産投資の夢：RealTのデトロイト崩壊の道
チェーン上がどれほど完璧でも、オフラインの腐敗を覆い隠すことはできません。
Web3業界の深掘り報道に専念し潮流を洞察執筆：ジョエル・カヒリ
翻訳：ルフィー、Foresight News
2019年、カナダ出身の兄弟が暗号資産を活用して不動産を「1枚50ドルのトークン」に分割し、デトロイトで数百棟の物件を保有する不動産帝国を築き上げ、世界中から1万人以上の投資家を惹きつけた。彼らはブロックチェーン技術を用いて「誰もが大家になれる」と謳い、高利回りを約束した結果、トークンは一時的に争奪戦を引き起こすほど人気を集めた。しかし、輝かしい暗号資産物語の裏側では現実が崩壊していた——建物は雨漏りし、カビが生え、火災や倒壊が相次ぎ、入居者は危険な環境で苦闘を強いられ、市当局からは数百件もの違反通告が出され、関係各者が互いに責任をなすりつけ合った。最終的には訴訟に発展し、信頼は完全に失墜。一見革新的な金融実験は、結局惨事へと成り下がってしまった。
『WIRED』誌の記者ジョエル・カヒリは、現地取材を通じて、RealTという暗号資産不動産神話がいかにして台頭し、そして崩壊に至ったかを克明に再構築。トークン化された不動産の過酷な現実を暴く——ブロックチェーン上ではどんなに完璧でも、現実の腐食を覆い隠すことはできないのだ。
以下はジョエル・カヒリによるレポートの日本語訳である。
50ドルで大家に——暗号資産不動産のユートピア的虚構
私はミシガン州デトロイト東部にある、1920年代に建てられた双子住宅の地下室へと通じる木製の階段を登っていた。湿ったレンガ壁、溜まった水、カビ、そして塩素臭が混ざった独特の匂いが、一気に鼻を突いた。私の前を歩いているのはコーネル・ドリスで、ここにほぼ10年間住んでいる。40代半ばのドリスには娘が2人おり、週末になると訪ねてくる。彼の生計はベーコンの燻製やイベント向けのケータリングで立てている。
ドリスの大家は、ごく普通の人ではない。およそ4年前、この建物は「RealToken（略称：RealT）」というスタートアップ企業によって購入された。同社は、暗号資産技術を用いて「不動産投資を民主化する」という野心的な計画を掲げていた。そのコンセプトとは、1つの不動産を数千枚の暗号トークンに分割し、1枚あたり約50ドルで販売するというものだ。トークン保有者は、その不動産の賃料の一部を受け取り、年率最大12％のリターンを得られるほか、不動産価値の上昇益も享受できる。
投資家たちはこのアイデアに熱狂し、RealTはデトロイトで大規模な拡大を遂げ、約500棟の建物を一気に購入した。さらに、アメリカ大陸内の他の40都市以上でも約200物件を取得し、総資産額は約1億5,000万ドルに達した。規制上の理由から米国居住者は投資参加が認められていないが、150カ国から少なくとも1万6,000人がRealTトークンを購入している。信頼できるデータは得にくいものの、RealTはかつて自らを「あらゆる指標において、世界最大の不動産トークン化プラットフォーム」と称していた。
コーネル・ドリスが住む二世帯住宅の地下室が浸水している
だが、RealTは暗号資産界では大成功を収めた一方で、現実世界では次々とトラブルに巻き込まれていった。昨年夏、デトロイト市はRealTおよびその創業者を相手取り、「衛生基準違反が数百件に及ぶ」として提訴した。ドリスが住む物件も、市の検査官によって「居住に適さない」と判定された多数の物件の一つだった。彼によると、以前の大家も完璧ではなかったが、ときどき修理を自分に任せるなどしたものの、RealTが所有権を取得して以降、建物の状態は明らかに悪化したという。検査官は、煙感知器の欠如、浴槽に温水が出ないことなどを確認。「今はシンクの前に立ってシャワーを浴びるしかない」とドリスは語る。「地下にはネズミがいるし、2階にはリスがいる。」
Zillow社の推計によると、米国の不動産市場規模は55兆ドルに上るが、そのうちトークン化不動産が占める割合は極めて小さい。しかしドイツ銀行のデータによれば、わずか数年の間に、暗号資産を用いて資産の断片を購入するという概念は、すでに300億ドル規模の業界へと成長している。ところがデトロイトでは、「少額投資で誰でも大家になれる」という理想が、建物そのものやそこに暮らす人々の現実の不便さと衝突してしまった。
プレーリー通り8821番地の住宅の正面・側面の窓はすべてなく、ポーチの階段は崩落し、外壁パネルも歪んでいる
RealTを設立したのはカナダ出身のレミ・ジャコブソンとジャン＝マルク・ジャコブソンという兄弟だ。双子ではないが、どちらも眼鏡をかけ、油で固めた髪、そして白み始めたひげが特徴的で、よく似ている。両者とも、自由市場を強く支持し、政府介入を最小限に抑えることを信条とする堅固なリバタリアン（自由意志主義者）であると自称している。Zoomでのインタビューでは、ジャン＝マルクが情熱的ではあるが、ときに鋭さを帯びることもあった。私が質問を婉曲に言い始めた際、彼はこう言った。「ストレートに聞いてください。」
ジャコブソン兄弟はカナダおよびヨーロッパで育ち、世界的な法廷闘争にまみれた、物語に満ちた家庭の出身である。姉の離婚騒動は大々的な注目を集め、最終的にはバハマ諸島に凍結されていた数百万ドル規模の財産を巡る激しい争いへと発展し、姉が勝訴した。また、義兄はアンゴラへの違法武器売却に関与したグループとの関係が判明し、執行猶予付きの有罪判決を受けている。父親は金融業界の人物であり、2003年に記者が家族の富について尋ねた際、返答は「聞かないでくれ。そうすれば、隠さなくて済むから。」だったという。
レミとジャン＝マルクは、不動産事業をカナダ・ケベック州および米国の一部地域でリノベーション・転売から始め、その後2010年代初頭にビットコインに出会った。直後から彼らは自前のビットコインマイニング事業を立ち上げ、さらに複数の他社および非営利団体を創設した。兄弟はビットコイン関連のトラブルにも巻き込まれており、過去にはポンジスキームに巻き込まれ、現在では数百万ドル相当の暗号資産を不当に留保しているとして訴えた顧客と和解している。
ジャン＝マルクによれば、2013年頃から兄弟は不動産と暗号資産の専門知識を融合させる方法を模索し始めていた。伝統的な金融では、不動産投資信託（REIT）に投資することで、複数の不動産から得られる賃料の一部を受け取ることが可能だが、通常は最低数千ドルの出資が必要になる。兄弟は、これを暗号資産で実現し、はるかに低額での投資を可能にする方法を探っていた。突破口が開かれたのは、5年後のレミが弁護士から電話を受けたときだった。
通常、1つの住宅を1,000人に売るというのは不可能だ。しかし、ジャコブソン兄弟が不動産の所有権を有限責任会社（LLC）に移転すれば、その会社の株式を表す暗号トークンを作成・販売することが可能になる。
ジャコブソン兄弟は、トークン化の実証実験を行う場所を模索し始めた。安価な住宅価格と意欲的な都市再生計画で知られるデトロイトは、まさに最適の選択肢だった。「デトロイトは破綻から復興しつつある都市であり、すでに回復の道を歩んでいます」とジャン＝マルクは語る。「自然と、潜在的な価値上昇の可能性を持つ場所となりました。何より重要なのは、この街はコミュニティの美化・改善にも適している点です。」
彼らは最初の物件として、デトロイト西部マーロウ通り9943番地の平凡な一戸建てを購入した。2019年4月、この物件をトークン化し、1,000枚のトークンを発行。売上金は諸経費・修繕費および兄弟への10％手数料の支払いに充てられた。また、今後の賃料収入から2％を控除し、残りは維持管理費・税金・その他費用の支払いに充て、余剰分をトークン保有者に分配することも計画された。
ジャン＝マルクは私に、取引初日にはRealTが売却できたのは5枚未満だったと語った。兄弟は親族・友人らに購入を依頼し、X（旧Twitter）、Medium、メディアインタビューなどでも宣伝を試みた。「当初は皆、非常に懐疑的でした」とジャン＝マルクは言う。「私たちが売れたのは、本当に、本当に、本当に僅かでした。」約5か月後、兄弟はこの住宅を売却し、既にトークンを購入した投資家に全額返金して、プロジェクトを終了させようとしていた。
しかし、マーロウ通り9943番地のトークンは徐々に売れ始め、12月13日にはすべて売り切れた。当時、この物件には33カ国から107人の投資家が参加しており、平均して1人あたり0.93％の権益を保有し、1日あたり25.22ドルの賃料収入を共有していた。
ジャコブソン兄弟はフランス語圏の投資家のためのTelegramグループを立ち上げ、RealTトークンへの需要は急騰した。2020年、RealTはデトロイトで爆発的な拡大を遂げた：アポリン通りのアパート棟、シェーファー通りの四世帯住宅、マンスフィールド通りの一戸建てを次々とトークン化。この1年間で、約50物件がトークン化された。
デトロイトでのさらなる拡大を計画する中、兄弟は不動産専門家ショーン・リードと提携した。裁判所文書によると、リードはRealTのために物件探しを行い、場合によってはリノベーションの支援まで行ったという。ジャコブソン兄弟は知らずに、リードが不名誉な過去を抱えていた——銀行詐欺で服役経験があり、「スラム大家」と呼ばれていた人物だった。彼が仲介した取引は、当時急増していたトークン需要に対応するうえでRealTを助けた。
私はTelegram上で「TokNist」というユーザー名で活動する投資家に取材した。彼はRealTを初めて知った瞬間、そのビジネスモデルを即座に理解したと語った。アジア在住のフランス国籍の彼は、長年不動産購入を望んでいたが、融資を受けることができなかった。RealTは銀行を介さず、小口投資で不動産にアクセスできる手段を提供した。「私と同じような人はたくさんいます」とTokNistは言う。「彼らは裕福な投機家ではなく、ただ普通の人たちで、不動産の一部を持ちたい、安定した収益を得たいと思っているだけです。」
2022年、TokNistはRealTトークンを大量に購入し始めた。しかしその過程は順調ではなかった。RealTが新物件を公開する際には、彼はパソコンの前に座り、カウントダウンを見守っていた。サイトは頻繁にクラッシュし、画面は真っ白になり、あるいは買い物かごからトークンが消えることもあった。「物件トークンは一瞬で売り切れました。1日に6～7物件が公開されることもあり、数分後にはすべてのトークンが売り切れていました」とTokNistは私に語った。「これは、需要が本当に大きかったことを示しています。」
裏側では、ジャコブソン兄弟は膨張し続ける物件ポートフォリオの管理に課題を抱え始めていた。2023年、ある銀行が兄弟がフロリダ州マイアミで展開していた別の商業投資における不動産（商業用物件）の差押え権を行使し、滞納ローンの支払いと1,040万ドルの支払い命令が下された。マイアミ市も、この物件を「危険建築物」と認定していた。（ジャコブソン兄弟は、この経験を「パンデミックを踏まえた戦略的意思決定」と説明し、フロリダでの事業記録における例外的事象と位置付けている。）同年、シカゴ市はRealT傘下の複数のLLCに対して、建物の老朽化・建築基準違反・債務滞納を理由に罰金を科した。これは、デトロイトにおける問題の前触れだった。
荒廃・火災・置き去りにされた入居者——帝国の崩落が始まる
2024年夏、アーロン・モンドリーは新たな取材テーマを探していた。非営利の地方ニュース機関「Outlier Media」の記者であるモンドリーは、当時「デトロイトの投機家たち」と題するシリーズ記事を執筆中で、同市の不動産市場に焦点を当てていた。その後、情報提供者から、ミシガン州ウェイン郡の不動産登録記録に奇妙なパターンがあると指摘された。
記録を調べていくと、モンドリーは多数のデトロイト不動産が「RealToken」を含む名称のLLCによって所有されていることに気づいた。この時点で、こうした多数のLLC子会社を通じて、RealTはデトロイトで数百物件を購入・トークン化し、同市の最大級の大家の一つとなっていた。多くの物件は一戸建てで、RealTは他の大家とまとめて取引を行い、場合によっては物件を直接確認することもなく購入していた。RealTの物件は、デトロイト東部および西部の低所得層が多く、黒人人口比率が高い地域に集中していた。
モンドリーはRealT物件のリストを作成し、戸別訪問を開始した。すぐに驚くべき傾向が浮かび上がった——訪問した物件の多くが極度に劣悪な状態で、空室も多く、各種データベースを照会すると、多くの物件が長期間にわたって固定資産税を未納であったことが判明した。
2025年2月、モンドリーは公共記録と入居者へのインタビューに基づく、RealTに関する第一報を発表した。これらの報道では、RealT社による広範な管理不全・手抜き工事・入居者無視が告発され、一部の入居者は不潔で劣悪な環境で生活していると語った。ほぼ同時期、市の建築検査官は、カディュー通りのアパート棟について、煙感知器・非常照明・防火ドアがいずれも機能していないと警告した。3月、この建物は大火災に見舞われた。
2025年3月のカディュー通り10410番地の火災以来、このアパート棟は空室のまま放置され、焦げた残骸は板で封鎖されている
2025年9月初旬、私が戸別訪問を行った際も、同様の報告を多く聞いた。私は借りた車で走り、石炭の塊で押さえられたバスケットボールゴールを通り過ぎ、フェンスの向こうから漂ってくるバーベキューの香りや音楽を聞きながら進んだ——こうした日常の喜びの断片は、私がこの地域で目にしたRealT物件の劣悪な状況と、鮮烈な対比を成していた。
私はカディュー通りのアパート棟前に車を停め、焦げた残骸が板で封鎖されているのを確認した。北西地区のグランドリバー＝セントメアリーズ・コミュニティでは、自称「ギャング」の集団が、目立つ赤色の日よけのある2階建てのレンガ造りアパート「グリーンフィールド通り14881番地」を支配していると主張していた。YouTubeの動画では、この集団が「大家として」これらの荒廃したユニットを貸し出していると述べていた。「麻薬中毒者にとっては、まるで5つ星ホテルだ」と、インタビューに応じたメンバーの一人が語った。私が訪問した他の2棟のRealT物件は、弾痕だらけだった。複数の入居者は、修繕を強制するために家賃の支払いを拒否していると語った。
デトロイト西部のレッドフォードにあるティム・ホートンズで、私はマヤに会った。彼女はRealTの入居者で、近くの角張った赤レンガ造りの一戸建てに住んでいる。マヤが帰宅すると、彼女は車道に車を停め、車内で1時間近く座ってからようやく家に入る。「寝室の天井から水漏れがあり、大きな穴が開いていて、木製の屋根骨がむき出しになっている」と彼女は語る。壁の塗装は剥がれ、湿って黄色くなった断熱材の破片が寝室に垂れ下がっている。マヤは浴室・キッチン・リビングのみで過ごしており、就寝もリビングで行っている。「正直なところ、ここに住んではいけないのかもしれません。でも、新しい住まいを探している最中なんです」とマヤは言う。「ここは文字通りスラムです。」
マヤの住居から数ブロック離れた場所で、私はモニカのドアを叩いた。彼女は有名なエイトマイル通りの南側の住宅に6年間住んでおり、最近は2人の孫と一緒に暮らしている。この住宅のトークンは331人に保有されており、モニカが支払う家賃から平均9.3％の年率リターンが得られている。モニカは、暖房が故障し、給水も不安定だと語った——私はいくつかの窓が割れ、屋根が損傷しているのを目撃した。玄関の庭には、すでに枯死した大きな木がそびえ立っていた。夜になると、モニカは割れた窓から侵入されるのではないかと心配して眠れないという。「緊急避難所に入ろうと何度も申請しましたが、常に満員でした。『おうちに帰りなさい、愛しい人よ。おうちに帰りなさい。』と、モニカは私に語った。「ここは恐ろしいほどひどいんです。」
フィールディング通り18415番地の天井が崩落し、廊下には石膏ボードの破片と湿った断熱材が散乱している
訴訟・責任転嫁・信頼の崩壊——トークン化実験は完全に暴走
コールマン・A・ヤング市政センター5階、迷路のようなベージュ色のタイルと古びたカーペットの間で、私は全市民訴訟を担当するコンラッド・マレットを見つけた。彼のオフィスの壁には、モハメド・アリや黒人民権運動の重要人物の肖像画が飾られていた。マレットはかつてデトロイト副市長およびミシガン州最高裁判所首席判事を務めており、昨春、Outlier MediaによるRealTに関する報道に注目し、調査を開始した。建築検査官が物件を評価し、違反行為を記録した。「結果として、違反物件は数千件に上りました」とマレットは私に語った。「我々は、大多数の場合、人々が不適合な住宅に住んでいるという結論に達しました。」
マレットの副手タマラ・ヨーク・クックは、建築検査官を戸別訪問に送り込み、自分の名刺を各戸の玄関ドアに貼らせた。すぐに彼女の電話は鳴り続けた。「ほとんどの人々は、自分の経験を語ることを非常に待ち望んでいました」と彼女は語る。
7月、市はRealTおよびその創業者、さらに165の関連LLCを相手取り、公衆妨害および規制違反行為が数百件に及び、数十万ドルの荒廃物件罰金および固定資産税の未納があるとして民事訴訟を提起した。訴状によると、408物件が市が発行する「適合証明書（Certificate of Compliance）」を取得できていないという。ジャコブソン兄弟は『WIRED』誌に対し、「適合証明書に関しては、RealTのトークン化ポートフォリオは、関連する郵便番号エリア内の他の物件と比べて優れているわけでも劣っているわけでもありません」と述べた。
その後間もなく、裁判官は臨時差止命令を発令し、これらのデトロイト物件が基準を満たすまでの間、RealTが家賃を徴収したり入居者を退去させたりすることを禁じた。この命令は後に延長されたが、家賃を支払わない入居者については退去を許可する緩和措置が講じられた。
Telegramでは、一部の投資家が訴訟のニュースを耳にし、レミ・ジャコブソンが直ちに登場して鎮静化を図った。ジャコブソン兄弟から得られる情報以外に、RealT投資家はデトロイトの実情をほとんど把握できなかった。「我々はすべての問題解決に全力を尽くします」とレミは語った。21人の投資家がハートの絵文字で反応した。ジャン＝マルクも加わり、デトロイト不動産市場の急成長を大々的に宣伝した。
ほぼ同じ時期、ジャコブソン兄弟は投資家に対し、コーネル・ドリスが住む地下室が浸水している物件の売却に興味を示した潜在的買主がいると伝えた。投資家が売却に同意すれば、総リターンは最大75.61％となるとされた。ジャン＝マルクはTelegramの投稿で、この取引を「デトロイト不動産市場の活力とRealTの取引手腕の証」と位置付けた。7月末に行われたRealT投資家向けの電話会議で、ジャン＝マルクはこの物件取引が「完了した」と発表した。
買主「East Coast Servicing LLC」の登録住所は、RealTが公式文書で使用していたミシガン州の住所と同一だった。契約書はレミ・ジャコブソンが買主を代表して署名していた。つまりジャコブソン兄弟は、実質的に自身が支配する別の会社と取引を行っていたのだ。
この取引について私が追跡調査を行った後、2026年2月、ジャコブソン兄弟は投資家にメールを送付し、「買主が撤退した」と伝えた。7月には「取引は完了した」と言っていたにもかかわらずである。兄弟はその後『WIRED』誌に対し、East Coast Servicing LLCは外国の買主に物件を販売する際に補助するためのツールにすぎないと説明した。
デトロイト市がRealTに対して提起した訴訟の核心的主張は、同社のビジネスモデルそのものが物件の維持管理を怠る構造を持っているという点だ。「彼らが年率リターンを生み出す方法は、物件を高品質な基準で維持しないことなのです」とマレットは非難する。
ジャン＝マルク・ジャコブソンはこの非難を否定。彼らの本来の目的は、より多くの人々の投資を呼び込むことでデトロイトのコミュニティの美化を支援することだったと主張した。RealTが物件をトークン化する際には、維持管理のための基金を設けると説明した。また、投資家に豊かなリターンを提供するには、物件が継続的に賃貸され、十分な賃料収入を得ることが不可欠であり、意図的に管理を怠ることは、その全てを不可能にするという点も指摘した。
彼は、物件の管理会社やその他の不動産専門家が物件の管理を怠ったり、他の形でRealTを欺いたりしたと主張。すでに、その中の何人か、特にショーン・リードを相手取り訴訟を起こしている。
9月3日の午前、私はデトロイトから西へ数マイル離れた豪華なホテル「ザ・ヘンリー」のロビーでリードに会った。私は、電子式の暖炉の炎が揺らめく背後、クリスタルのシャンデリアの下で、茶色の革製アームチェアに座る光頭で長い黒ひげを蓄えた、目立つ人物を発見した。会話中、彼は指でひげを撫でていた。
その時点ですでに、リードとジャコブソン兄弟の関係は悪化していた。裁判所文書によると、2024年には特定の物件取引の詳細を巡って争いが始まり、その後、リノベーションの問題でも対立が起きた。最終的に協力関係は終了し、ジャコブソン兄弟はリードを詐欺的虚偽表示で訴えた。
2025年2月にミシガン州裁判所に提出された訴状において、RealTはリードが実施されなかった修理・リノベーションについて請求書を発行したと主張。リードはこれらの主張を否認。また、自分の役割は少数のRealT物件のリノベーションを支援することに限定されており、全体のポートフォリオの日常管理は担っていなかったと主張した。同年6月、彼は逆訴訟を提起し、RealTが自分を「生け贄」にしようとしており、デトロイトの混乱の責任を不当に押し付けていると訴えた。「私は決して物件管理会社ではありません。それは私の仕事ではなかったのです」と彼は私に語った。訴訟は現在も進行中である。
インタビューの中でジャン＝マルクは、リードについて具体的に語ることを避けたが、「新しい都市に進出する際、最初に出会うのは往々にして間違った人物ばかりです…… 誰だって騙されることはあります」と語った。
リードとの紛争が裁判所に持ち込まれた頃、ジャコブソン兄弟は「New Detroit Property Management」を設立していた。兄弟はRealTのデトロイト物件ポートフォリオの管理権をこの新会社に委譲し、経験豊富な物件管理専門家サルヴァトーレ・パラッツォロを副社長に任命した。私がこの街での最終日、パラッツォロは黒のSUVでホテルの外で私を待っていてくれた。バックミラーには小さな十字架が掛かっていた。彼は、チームが最近リノベーションを終えたRealT物件を私に見せることを熱望していた。
車中でパラッツォロは、彼の任務は、わずかなリノベーションで速やかに賃貸可能となり、収益を生み始めることができる空室物件を見つけることだと説明した。一方で、市は依然として荒廃物件に対する罰金を出し続けており、パラッツォロによると、それはリノベーション作業から施工チームを引き離さなければならないということを意味する。「私たちがどれだけ多くの物件を抱えているか、理解してください」とパラッツォロは語った。「市は異常なほど罰金を出してきて、作業量は本当に、本当に膨大です。」
New Detroitがリノベーションを終えた後でも、問題は残った。少なくとも1件の事例では、大家を名乗る人物が、RealTのリノベーション済み物件に誰かを入居させるために一時金を徴収した。ジャコブソン兄弟によると、このなりすましは、裁判所が退去禁止命令を一時停止した規定を利用し、この見込み入居者に対し、市が指定する託管口座に少量の支払いを行うだけで退去を免れられると勧めたという。
パラッツォロと私は最初の物件の前に車を停めた。人字屋根の小さな赤レンガ造りの住宅で、白い縁取りが施されている。パラッツォロは黒いファイルケースを脇に抱え、私が見学する中で、彼が手配した修繕箇所を次々と指し示した。窓はすべて無事で、浴室・キッチンは改装され、壁は塗装され、崩落していた日よけは元の位置に戻され、床は研磨または新しいカーペットが敷かれていた。
ストラスムーア通り14574番地——New Detroit Property Managementがリノベーションを終えたRealToken物件の一つ
浴室・キッチンは改装され、崩落していた日よけは元通りに復旧、床は研磨済み
彼はさらに、同程度の状態の物件をもう5棟見せてくれた。それらは豪華とは言えないが、清潔で居住に適しているように見えた。
パラッツォロは、その時点でNew DetroitがRealTのために約40棟の住宅をリノベーション済みであると推定した。最近の裁判所文書によると、同社は訴訟対象の28物件について、適合証明書を取得済みである。「人々は、これらの物件がどれほどひどい状態だったのかを理解していないと思います。合格基準まで回復させるには、莫大な労力が必要です」とパラッツォロは語る。「私たちは、これらを安全で手頃な価格の住宅にしようと、本当に努力しています。」
ジャン＝マルク・ジャコブソンは、デトロイト物件の状態が「ひどい」ことを認めつつも、RealTの問題を暴露した関係者を批判した。この夏、彼はほぼ毎週Telegramでフランス語圏の投資家と交流し、地元記者モンドリーを何度も貶めた。「明らかに、この記者は私たちを嫌っています。数か月前から分かっていました。明らかに、彼は自分が書きたいことだけを書き、すべての反証を無視しているのです」とジャン＝マルクは7月初旬のTelegram投稿で投資家に語った。数週間後、彼はさらに「彼のキャリアでこれほど多くのクリック数を記録したことはありません。彼は私たちを、賃料を吊り上げ、弱者を苦しめる邪悪な暗号資産資本家として描こうとしています」と付け加えた。ジャコブソン兄弟は『WIRED』誌に対しても同様の批判をし、本稿の報道を「表面的な分析」であり、「意図的な物語作り」を追求したものだと非難した。昨年9月、ジャン＝マルクは投資家に対し、市の訴訟は「行政の腐敗・政治的思惑・不透明な操作・権力の乱用」の産物であると語った。
Telegramでは、トークン投資家が時折、市の訴訟やOutlier Mediaの報道の妥当性を疑問視することもある。最近では、RealTが物件管理会社の背景調査を怠ったのではないかという指摘もあった。これに対しジャン＝マルクは「あなたはただ憎悪を吐き出したいようですね」と返答した。別のTelegramメッセージでは、入居者を嘲笑しているようにも見える。「緊急アラート！！！蛇口が壊れました！！！緊急アラート！！！🆘」と彼は書いた。私が取材した3人のRealTトークン保有者は、いずれもTelegramコミュニティが敵対的であると語った。ジャコブソン兄弟は、Telegramグループの雰囲気が敵対的であると否定；困難な時期には投資家同士の緊張が高まるのは当然だと主張した。
それでも、投資家はジャコブソン兄弟にますます厳しい質問を投げかけるようになった。9月、投資家たちは2023年の文書を発見し、RealTがシカゴの2物件を数か月前にトークン化した後、総額95万ドルの抵当権設定を行ったと判断した。ある投資家はこれを「非常に怪しい」と評し、万一ローンの支払いが滞った場合、債権者が物件を差し押さえるリスクがトークン保有者に及ぶと指摘した。ジャン＝マルクは、RealTが抵当権設定を行ったのは売主の便宜を図るためであり、売主が何らかの不明確な形で利益を得たと主張した。また、これらの抵当権はすでに完済済みであると述べた。「時には、会社レベルでの何らかの措置が必要になります」とジャン＝マルクは投資家に語った。「取引を成立させるためには、時に柔軟性を示す必要があります。」コロンビア大学ビジネススクールの不動産教授トマシュ・ピスクルスキ氏は、ジャン＝マルクが説明したこのような取り決めは異常であると指摘する。「合理的な理由は思いつきません。もしあるなら、私には分かりません。」
11月下旬、投資家はシカゴのRealT物件について疑念を呈し始めた。数か月前に市によって「危険」と判定され、解体が計画されていたにもかかわらず、依然としてトークン保有者に賃料収入を生み出していた——つまり、誰かがそこに住んでいるということだ。「私は本当に、どう考えればいいのか分からなくなってきました」とあるRealT投資家がTelegramで語った。私もデトロイトで同様の事例に遭遇した。昨年9月に私が訪問した際、空室に見えた13物件は、すべてウェブサイト上で「全室賃貸中」と表示されていた。前述の疑似ギャングが占拠していたアパート棟も同様だった。ジャコブソン兄弟は、デトロイト市が設置した託管制度が、彼らが入居状況を確認する能力を妨げていると説明した。
一部のRealT投資家は、ジャコブソン兄弟に裏切られたと感じている。ある投資家は、デトロイトの紛争が解決されるまでRealTトークンの購入を停止すると語った。アジアを拠点とする投資家TokNistは、ジャコブソン兄弟の経営を疑問視している。また、Q&Aプラットフォーム上で「デメトリウス・フレノリー」というユーザー名で活動する投資家は、ジャコブソン兄弟にこう手紙を送った。「私たちのトークンは、イノベーションと不動産投資の民主化を支援すべきものでした。それが、不衛生で危険な物件と結びつき、こうした弱者の多いコミュニティの社会的困難をさらに悪化させている…… 私たちは、毎週のように新たに浮上するスキャンダルを無視することはできません。」
自称「物件管理会社ではない」ショーン・リードも昨年、公に批判を表明した。彼はX（旧Twitter）で、RealTの所有物件だと主張する荒廃した建物を訪問した動画を投稿した。ある部屋では汚れたマットレスが床に広げられ、隣の部屋では食品容器などのゴミが山積みになっていた。「もし私がこの建物のトークンを保有していたら、怒り狂ってしまうでしょう」とリードはカメラに向かって語った。ただし、その頃にはリードは別のトークン化不動産会社に加入していた。
2月、ジャコブソン兄弟は投資家に対し、RealTポートフォリオの多数の物件を売却する計画を発表した。その目的は「投資家の総合的なリターンの最適化」であると説明した。しかし、物件を売却可能な状態まで回復させるための資金を捻出するため、投資家は今後、どこに所在する物件であれ、賃料収入を一切受け取れなくなるという。一部の投資家はこの決定を擁護したが、他は激しく怒り、Telegramで「なぜジャコブソン兄弟が、私たちが所有する物件の賃料支払いを一方的に停止できるのか」と問い質した。ジャコブソン兄弟は、この措置はRealTの規約で認められており、取締役として賃料収入の配当を決定する権限があると主張したが、一部の投資家はこれを「盗難」と同列に扱った。
デトロイトでの裁判は5月に開始される予定である。RealTの他の法的紛争も継続中である。物件を市場に売り出す試みと並行して、同社は新たな国で新たな戦略を展開している。RealTは現在、コロンビアおよびパナマの「建設中」物件のトークンを販売しており、投資家は実質的に建築プロジェクトを共同出資し、将来の高リターンを期待している。「建設中プロジェクトは、トークン化の概念を非常に有効に活用しています」とジャン＝マルクはインタビューで語った。「非常に明るい可能性を秘めています。」しかし投資家たちはあまり信じていないようで、これらのトークンは数か月前にすでに上場しているが、今なお数千枚が売れ残っている。
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