Giấc mơ bất động sản với giá 50 USD mỗi phần: Hành trình sụp đổ của RealT tại Detroit
Tuyển chọn TechFlowTuyển chọn TechFlow
Giấc mơ bất động sản với giá 50 USD mỗi phần: Hành trình sụp đổ của RealT tại Detroit
Dù trên chuỗi có hoàn hảo đến đâu đi nữa, cũng không thể che đậy được sự thối nát ở thế giới ngoại tuyến.
Chuyên sâu báo cáo Web3Tác giả: Joel Khalili
Biên dịch: Luffy, Foresight News
Năm 2019, hai anh em người Canada đã chia nhỏ bất động sản thành các “token chỉ với giá 50 USD mỗi token” thông qua tiền mã hóa, xây dựng tại Detroit một đế chế bất động sản sở hữu hàng trăm căn nhà và thu hút hơn 10.000 nhà đầu tư trên toàn cầu. Họ tuyên bố sử dụng blockchain để “biến mọi người thành chủ nhà”, hứa hẹn lợi nhuận cao vượt trội, khiến các token từng bị mua sạch trong nháy mắt. Nhưng đằng sau câu chuyện mã hóa lộng lẫy ấy là sự sụp đổ thực tế: nhà ngập nước, mốc meo, cháy nổ, sập đổ; người thuê phải vật lộn trong môi trường nguy hiểm; chính quyền địa phương ban hành hàng trăm lệnh xử phạt vi phạm; các bên đổ lỗi cho nhau. Cuối cùng, vụ việc dẫn đến các vụ kiện tụng, niềm tin tan vỡ — một cuộc thí nghiệm tài chính tưởng chừng mang tính đổi mới đã hoàn toàn biến thành một thảm họa.
Nhà báo Joel Khalili của tạp chí Wired đã tái hiện toàn bộ quá trình nổi lên rồi sụp đổ của huyền thoại mã hóa RealT thông qua điều tra thực địa, vạch trần hiện thực khắc nghiệt của bất động sản được mã hóa: dù trên chuỗi có hoàn hảo đến đâu, cũng không thể che lấp sự mục nát ngoài đời thực.
Dưới đây là bản dịch tiếng Việt bài báo của Joel Khalili:
Trở thành chủ nhà với 50 USD: Lời nói dối về chủ nghĩa lý tưởng trong bất động sản mã hóa
Tôi bước trên một cầu thang gỗ dẫn xuống tầng hầm của một căn nhà song lập được xây dựng vào những năm 1920 ở khu Đông Detroit, bang Michigan. Một mùi khó chịu ùa tới, pha trộn giữa gạch ẩm, nước đọng, nấm mốc và thuốc tẩy. Cornell Dorris đi trước tôi; ông đã sống ở đây gần một thập kỷ. Dorris ngoài bốn mươi tuổi, có hai cô con gái thường ghé thăm vào cuối tuần. Ông làm nghề nấu thịt xông khói và tổ chức tiệc.
Người cho thuê nhà Dorris không phải người bình thường. Khoảng bốn năm trước, tòa nhà này đã được một công ty khởi nghiệp tên RealToken (gọi tắt là RealT) mua lại. Công ty này có một kế hoạch đầy tham vọng: sử dụng công nghệ tiền mã hóa để “dân chủ hóa đầu tư bất động sản”. Ý tưởng là một bất động sản có thể được chia nhỏ thành hàng nghìn token mã hóa, mỗi token có giá khoảng 50 USD. Người nắm giữ token sẽ được hưởng một phần tiền thuê từ bất động sản đó, với lợi suất hàng năm lên tới 12%. Họ còn có thể hưởng lợi từ việc tăng giá trị tài sản.
Nhà đầu tư rất nhiệt tình với khái niệm này, và RealT cũng mở rộng mạnh mẽ tại Detroit, mua liền một mạch khoảng 500 tòa nhà. Ngoài ra, công ty còn mua thêm khoảng 200 bất động sản tại hơn 40 thành phố khác ở châu Mỹ, nâng tổng giá trị danh mục tài sản lên khoảng 150 triệu USD. Vì lý do quy định pháp luật, cư dân Hoa Kỳ không được phép tham gia đầu tư, nhưng ít nhất 16.000 người từ 150 quốc gia đã mua token của RealT. Mặc dù dữ liệu đáng tin cậy rất khó tiếp cận, RealT từng tự nhận mình là “nền tảng mã hóa bất động sản lớn nhất thế giới xét trên mọi chỉ số”.
Tầng hầm căn hộ song lập nơi Cornell Dorris sinh sống bị ngập nước
Tuy nhiên, dù RealT đạt thành công rực rỡ trong giới tiền mã hóa, công ty lại gặp muôn vàn rắc rối ngoài đời thực. Mùa hè năm ngoái, chính quyền thành phố Detroit đã khởi kiện RealT cùng các nhà sáng lập của công ty, cáo buộc họ vi phạm “hàng trăm quy định về vệ sinh môi trường”. Căn nhà nơi Dorris sinh sống là một trong nhiều bất động sản bị thanh tra viên thành phố xác định là “không phù hợp để ở”. Dorris kể với tôi rằng, mặc dù chủ nhà cũ cũng không hoàn hảo — đôi khi để ông tự lo sửa chữa — thì kể từ khi RealT tiếp quản, tình trạng tòa nhà rõ ràng trở nên tồi tệ hơn. Các thanh tra viên phát hiện thiếu báo động khói, bồn tắm không có nước nóng. “Giờ tôi chỉ có thể tắm đứng bên cạnh bồn rửa,” Dorris nói. “Chuột tha hồ chạy dưới tầng hầm, còn sóc thì nhảy nhót trên tầng trên.”
Theo ước tính của Zillow, thị trường bất động sản Mỹ có quy mô tổng cộng 55.000 tỷ USD, trong đó bất động sản mã hóa chiếm một phần cực kỳ nhỏ. Tuy nhiên, theo số liệu của Deutsche Bank, khái niệm mua tài sản theo hình thức phân mảnh thông qua tiền mã hóa đã phát triển thành một ngành công nghiệp trị giá 30 tỷ USD chỉ trong vài năm ngắn ngủi. Thế nhưng tại Detroit, viễn cảnh trở thành chủ nhà chỉ với một khoản chi nhỏ lại mâu thuẫn trực diện với những bất tiện thực tế mà chính các căn nhà và cư dân đang phải đối mặt.
Mặt trước và mặt bên ngôi nhà số 8821 đường Prairie đều mất hết cửa sổ; bậc thang hiên nhà sụp đổ, các tấm ốp bị cong vênh
RealT do hai anh em người Canada là Rémy và Jean‑Marc Jacobson sáng lập. Họ không phải sinh đôi nhưng trông khá giống nhau: cả hai đều đeo kính, tóc chải bóng mượt và để râu bạc. Cả hai đều tự nhận là những người theo chủ nghĩa tự do kiên định, ủng hộ thị trường tự do và giảm thiểu can thiệp của chính phủ. Chúng tôi gặp nhau qua Zoom; Jean‑Marc tỏ ra nhiệt tình, nhưng đôi lúc cũng sắc bén. Tôi cố gắng đặt một câu hỏi một cách tế nhị, nói vòng vo một chút, nhưng ông ấy liền bảo tôi: “Cứ hỏi thẳng đi.”
Hai anh em Jacobson lớn lên tại Canada và châu Âu, trong một gia đình nổi tiếng với những câu chuyện ly kỳ và các vụ kiện tranh chấp kéo dài khắp toàn cầu. Vụ ly hôn của một người chị họ của họ gây chấn động dư luận, sau đó leo thang thành một cuộc chiến giành hàng triệu đô la tài sản, vốn từng bị phong tỏa tại Quần đảo Bahamas và cuối cùng người chị giành thắng lợi. Chồng của người chị này từng bị kết án treo vì liên quan đến một băng nhóm buôn bán vũ khí trái phép sang Angola. Cha của họ là một nhà tài chính; năm 2003, một phóng viên từng hỏi trong một bài báo về tài sản gia đình, và nhận được câu trả lời: “Đừng hỏi, thì tôi sẽ không cần giấu.”
Rémy và Jean‑Marc cho biết sự nghiệp bất động sản của họ bắt đầu từ việc cải tạo và bán lại nhà tại Quebec và một số vùng của Hoa Kỳ. Sau đó, vào đầu những năm 2010, họ tiếp xúc với Bitcoin. Gần như ngay lập tức, họ đã khởi động hoạt động đào Bitcoin riêng và sau đó thành lập thêm nhiều công ty khác cùng một tổ chức phi lợi nhuận. Hai anh em cũng từng vướng vào rắc rối liên quan đến Bitcoin: họ từng sa chân vào một vụ lừa đảo dạng Ponzi và đã đạt thỏa thuận dàn xếp với một khách hàng từng tố cáo công ty họ giữ lại số tiền mã hóa trị giá hàng triệu đô la ngày nay.
Theo Jean‑Marc, từ năm 2013, hai anh em Jacobson đã bắt đầu suy nghĩ về cách kết hợp chuyên môn về bất động sản và tiền mã hóa của mình. Trong tài chính truyền thống, người ta có thể đầu tư vào các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) để hưởng một phần thu nhập cho thuê từ danh mục bất động sản. Tuy nhiên, điều này thường yêu cầu khoản đầu tư tối thiểu hàng ngàn đô la. Hai anh em luôn tìm kiếm một phương pháp tương tự bằng tiền mã hóa, nhưng cho phép đầu tư với số tiền thấp hơn rất nhiều. Đến năm năm sau, Rémy mới nhận được cuộc gọi từ luật sư, và đó chính là bước đột phá.
Thông thường, việc bán một căn nhà cho một ngàn người là điều bất khả thi. Nhưng nếu hai anh em Jacobson chuyển quyền sở hữu bất động sản sang một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), họ có thể tạo ra và bán các token mã hóa đại diện cho cổ phần của công ty đó.
Hai anh em Jacobson bắt đầu tìm địa điểm để thử nghiệm khái niệm mã hóa của mình. Detroit nổi tiếng với giá nhà rẻ và các chương trình tái phát triển đô thị đầy tham vọng, rõ ràng là lựa chọn lý tưởng. “Detroit là một thành phố vừa thoát khỏi tình trạng phá sản, và đang trên đà phục hồi,” Jean‑Marc nói. “Nơi đây tự nhiên trở thành một điểm tiềm năng cho tăng trưởng giá trị. Quan trọng hơn hết, đây cũng là nơi thích hợp để làm đẹp và cải thiện môi trường cộng đồng.”
Họ mua căn nhà đầu tiên — một căn nhà đơn độc bình thường tại số 9943 đường Marlowe ở Tây Detroit. Tháng 4 năm 2019, họ mã hóa căn nhà này, phát hành 1.000 token; số tiền thu được từ việc bán token được dùng để chi trả các loại phí, chi phí sửa chữa và hoa hồng 10% cho hai anh em Jacobson. Ngoài ra, họ dự kiến sẽ trích 2% từ thu nhập cho thuê trong tương lai, còn lại dùng để chi trả chi phí bảo trì, thuế và các khoản khác, phần còn dư sẽ phân phối cho người nắm giữ token.
Jean‑Marc kể với tôi rằng trong ngày giao dịch đầu tiên, RealT chỉ bán được chưa tới năm token. Hai anh em mời bạn bè, người thân mua vào và cố gắng quảng bá sản phẩm trên X (trước đây là Twitter), Medium và qua các cuộc phỏng vấn truyền thông. “Ban đầu, mọi người đều rất hoài nghi,” Jean‑Marc nói. “Chúng tôi bán được rất, rất, rất ít.” Khoảng năm tháng sau, hai anh em Jacobson cân nhắc bán lại căn nhà, hoàn tiền cho những người đã mua token rồi rút lui.
Thế nhưng, token của căn nhà số 9943 đường Marlowe dần bắt đầu được bán ra. Đến ngày 13 tháng 12, toàn bộ token đã được bán hết. Lúc đó, căn nhà có 107 nhà đầu tư đến từ 33 quốc gia, mỗi người nắm giữ trung bình 0,93% cổ phần, cùng chia sẻ khoản thu nhập cho thuê hàng ngày là 25,22 USD.
Hai anh em Jacobson tạo một nhóm trò chuyện trên Telegram dành riêng cho nhà đầu tư nói tiếng Pháp, và nhu cầu về token RealT bắt đầu tăng vọt. Năm 2020, RealT mở rộng mạnh mẽ tại Detroit: họ lần lượt mã hóa một tòa chung cư trên đường Appoline, một tòa nhà bốn căn trên đường Schaefer, rồi một căn nhà đơn độc trên đường Mansfield. Trong năm đó, họ đã mã hóa gần 50 bất động sản.
Khi lên kế hoạch mở rộng thêm tại Detroit, hai anh em hợp tác với Shawn Reed — một chuyên gia bất động sản. Theo hồ sơ tòa án, Reed bắt đầu giúp RealT tìm kiếm bất động sản, thậm chí hỗ trợ cải tạo một số tòa nhà để RealT tiến hành mã hóa. Hai anh em Jacobson không hề biết rằng Reed có quá khứ bất hảo: ông từng ngồi tù vì tội gian lận ngân hàng và từng bị gọi là “chủ nhà khu ổ chuột”. Những thương vụ do Reed thúc đẩy đã giúp RealT đáp ứng kịp nhu cầu token tăng vọt thời điểm đó.
Tôi phỏng vấn một nhà đầu tư có biệt danh TokNist trên Telegram, người cho biết ngay từ lần đầu tiên nghe về RealT, ông đã hiểu rõ mô hình này. Là một công dân Pháp đang sinh sống tại châu Á, TokNist luôn mong muốn mua bất động sản nhưng không thể vay được tiền. RealT cung cấp một cách đầu tư nhỏ lẻ, không cần ngân hàng tham gia. “Rất nhiều người giống tôi,” TokNist nói. “Họ không phải những nhà đầu cơ giàu có. Họ chỉ là những người bình thường, mong muốn sở hữu một phần bất động sản và thu nhập ổn định.”
Năm 2022, TokNist bắt đầu mua lượng lớn token RealT. Quá trình này không hề suôn sẻ. Mỗi khi RealT chuẩn bị niêm yết một bất động sản mới, ông đều túc trực trước máy tính, theo dõi đồng hồ đếm ngược. Trang web thường xuyên sập, màn hình trở nên trắng xóa hoặc token biến mất khỏi giỏ hàng. “Token của bất động sản được bán sạch trong chớp mắt. Cùng một ngày có thể có sáu đến bảy bất động sản được niêm yết, và chỉ vài phút sau, tất cả token đều đã hết,” TokNist kể với tôi. “Điều này chứng tỏ nhu cầu thực sự rất lớn.”
Đằng sau hậu trường, hai anh em Jacobson bắt đầu gặp khó khăn trong việc quản lý danh mục bất động sản ngày càng phình to. Năm 2023, một ngân hàng đã tịch thu quyền chuộc lại một bất động sản thương mại thuộc sở hữu của hai anh em tại Miami, bang Florida, do họ chậm thanh toán khoản vay và bị phán quyết bồi thường 10,4 triệu USD. Chính quyền thành phố Miami cũng vừa xác định bất động sản này là công trình không an toàn. (Hai anh em Jacobson mô tả trải nghiệm này như một “quyết định chiến lược” trong bối cảnh đại dịch COVID-19 và khẳng định đây là ngoại lệ duy nhất trong hồ sơ kinh doanh tại Florida của họ.) Cùng năm đó, chính quyền thành phố Chicago đã phạt nhiều công ty LLC thuộc RealT vì các cáo buộc về nhà xuống cấp, vi phạm quy chuẩn xây dựng và nợ nần chồng chất. Đây là tín hiệu sớm cho thấy những rắc rối sắp ập đến tại Detroit.
Sự xuống cấp, cháy nổ và những cư dân bị bỏ rơi: Đế chế bắt đầu sụp đổ
Mùa hè năm 2024, Aaron Mondry đang tìm kiếm một chủ đề báo chí mới. Là phóng viên của Outlier Media — một cơ quan truyền thông địa phương phi lợi nhuận, Mondry lúc đó đang viết loạt bài có tiêu đề “Các nhà đầu cơ tại Detroit”, tập trung vào thị trường bất động sản thành phố. Sau đó, một nguồn tin mách ông một mẫu hình kỳ lạ trong hồ sơ đăng ký quyền sở hữu bất động sản của hạt Wayne, bang Michigan.
Khi lật giở hồ sơ, Mondry phát hiện hàng loạt bất động sản tại Detroit do các công ty LLC mang tên có chứa cụm “RealToken” nắm giữ. Đến thời điểm đó, thông qua mạng lưới các công ty con LLC này, RealT đã mua và mã hóa hàng trăm bất động sản tại Detroit, trở thành một trong những chủ nhà lớn nhất thành phố. Trong số đó, nhiều bất động sản là nhà riêng, được RealT mua theo giao dịch số lượng lớn với các chủ nhà khác — đôi khi thậm chí không trực tiếp kiểm tra hiện trạng nhà. Các bất động sản của RealT tập trung chủ yếu tại các khu dân cư thu nhập thấp, đa số là người da đen ở khu Đông và Tây Detroit.
Mondry lập danh sách các bất động sản của RealT và bắt đầu gõ cửa từng nhà. Rất nhanh chóng, ông nhận ra một mẫu hình đáng kinh ngạc: nhiều căn nhà ông ghé thăm ở tình trạng vô cùng tồi tệ, phần lớn dường như bị bỏ hoang, và khi tra cứu các cơ sở dữ liệu khác nhau, ông phát hiện nhiều bất động sản đã lâu không nộp thuế bất động sản.
Tháng 2 năm 2025, Mondry đăng bài đầu tiên trong loạt bài viết về RealT, dựa trên hồ sơ công khai và các cuộc trò chuyện với người thuê nhà. Những bài báo này cáo buộc RealT quản lý kém, cắt giảm chi phí và thờ ơ với người thuê nhà; một số người thuê kể với Mondry rằng họ đang sống trong môi trường bẩn thỉu và nguy hiểm. Cùng thời điểm đó, thanh tra xây dựng thành phố cảnh báo RealT rằng hệ thống báo động khói, đèn chiếu sáng khẩn cấp và cửa chống cháy tại một tòa chung cư trên đường Cadieux đều không hoạt động. Đến tháng 3, một vụ cháy lớn đã thiêu rụi toàn bộ tòa nhà này.
Tòa chung cư số 10410 đường Cadieux vẫn bị bỏ hoang kể từ vụ cháy tháng 3 năm 2025, tàn tích cháy đen được bịt kín bằng ván gỗ
Đầu tháng 9 năm 2025, khi tôi đi từng nhà để điều tra, tôi cũng nghe thấy những mô tả tương tự. Tôi lái chiếc xe thuê đi ngang qua những chiếc rổ bóng rổ bị gạch vụn đè chặt, ngửi thấy mùi thịt nướng và âm nhạc phát ra từ phía sau hàng rào — những khoảnh khắc vui vẻ đời thường này tạo nên sự tương phản sắc nét với tình trạng tồi tệ của các bất động sản RealT mà tôi chứng kiến trong cộng đồng.
Tôi dừng xe trước tòa chung cư trên đường Cadieux và thấy tàn tích cháy đen đã bị bịt kín bằng ván gỗ. Tại khu vực Grand River–St. Marys ở Tây Bắc, một nhóm tự xưng là băng đảng cho biết họ đã chiếm giữ tòa nhà hai tầng bằng gạch số 14881 đường Greenfield, với mái che màu đỏ nổi bật. Trong một đoạn video YouTube, nhóm này tuyên bố họ đang cho thuê các căn hộ xuống cấp này với tư cách là chủ nhà. “Đây đúng là khách sạn năm sao dành riêng cho người nghiện,” một người trong nhóm nói. Hai bất động sản RealT khác mà tôi ghé thăm đều đầy lỗ đạn. Nhiều người thuê nhà cho biết họ đang từ chối trả tiền thuê, hy vọng buộc chủ nhà tiến hành sửa chữa.
Tại một quán cà phê Tim Hortons ở Redford, Tây Detroit, tôi gặp Maya — một người thuê nhà của RealT, sống trong một căn nhà gạch đỏ vuông vức gần đó. Mỗi khi Maya về nhà, bà thường đỗ xe trên lối vào, ngồi trong xe đôi khi tới một giờ đồng hồ trước khi dám bước vào nhà. Trần phòng ngủ bị thấm nước, để lộ một lỗ lớn, phô bày cấu trúc đỡ mái bằng gỗ. Sơn bong tróc, những mảnh cách nhiệt ẩm mốc và vàng úa rũ xuống phòng ngủ. Maya chỉ dám ở trong phòng tắm, nhà bếp và phòng khách — bà ngủ ngay tại phòng khách. “Thành thật mà nói, tôi có lẽ không nên ở đây, nhưng tôi đang cố gắng tìm một chỗ ở khác,” Maya nói. “Nơi này chẳng khác nào một khu ổ chuột.”
Cách nhà Maya vài dãy phố, tôi gõ cửa nhà Monica. Bà sống trong một căn nhà nằm phía nam con đường nổi tiếng Eight Mile, đã ở đây sáu năm và gần đây sống cùng hai cháu nhỏ. Token của căn nhà này do 331 người nắm giữ, nhờ khoản tiền thuê do Monica đóng góp, họ đạt lợi suất đầu tư trung bình 9,3% mỗi năm. Monica kể với tôi rằng hệ thống sưởi bị hỏng, nguồn cung cấp nước không ổn định — tôi có thể nhìn thấy một số cửa sổ bị vỡ và mái nhà bị hư hại. Một cây cổ thụ đã chết khô vươn cao trước sân. Ban đêm, Monica không thể ngủ vì lo sợ có người đột nhập qua các cửa sổ vỡ. Bà nói mình đã nhiều lần xin vào các trung tâm tạm trú khẩn cấp nhưng luôn trong tình trạng đầy chỗ. “Về nhà đi, con yêu. Về nhà đi,” Monica nói với tôi. “Nơi này thật kinh khủng.”
Trần nhà số 18415 đường Fielding sụp đổ, hành lang chất đầy mảnh thạch cao và vật liệu cách nhiệt ẩm ướt
Các vụ kiện, đổ lỗi lẫn nhau và sự sụp đổ niềm tin: Thí nghiệm mã hóa hoàn toàn mất kiểm soát
Tại Trung tâm Hành chính Thành phố Coleman A. Young, giữa mê cung gạch men màu be và thảm cũ kỹ, tôi tìm thấy Conrad Mallett — người phụ trách toàn bộ các vụ kiện dân sự trên toàn thành phố. Trên tường văn phòng ông treo chân dung Muhammad Ali và các nhân vật quan trọng trong phong trào dân quyền da đen. Mallett từng là Phó Thị trưởng Detroit và Chánh án Tòa án Tối cao bang Michigan. Mùa xuân năm ngoái, ông chú ý đến loạt bài báo của Outlier Media về RealT và tiến hành điều tra. Các thanh tra xây dựng được cử đến đánh giá hiện trạng bất động sản và ghi nhận các vi phạm. “Kết quả cho thấy hàng ngàn bất động sản vi phạm,” Mallett nói với tôi. “Chúng tôi kết luận rằng trong phần lớn trường hợp, người dân đang sống trong những căn nhà không đạt tiêu chuẩn.”
Phó trợ lý của Mallett là Tamara York Cook cử các thanh tra xây dựng đi từng nhà, dán danh thiếp của bà lên cửa trước. Ngay sau đó, điện thoại của bà bắt đầu reo liên tục. “Đa số mọi người đều rất háo hức kể lại trải nghiệm của mình,” bà nói.
Tháng 7, chính quyền thành phố khởi kiện RealT, các nhà sáng lập và 165 công ty LLC liên quan trong một vụ kiện dân sự, cáo buộc họ phạm hàng trăm hành vi gây ô nhiễm công cộng và vi phạm quy định, đồng thời nợ hàng chục ngàn đô la tiền phạt vì để nhà xuống cấp và tiền thuế bất động sản. Đơn kiện nêu rõ 408 bất động sản chưa được cấp “Giấy chứng nhận phù hợp để ở” do chính quyền thành phố cấp. Hai anh em Jacobson trả lời tạp chí Wired: “Về Giấy chứng nhận phù hợp, danh mục tài sản được mã hóa của RealT không có gì khác biệt so với các bất động sản khác trong cùng mã bưu chính.”
Không lâu sau, một thẩm phán ra lệnh cấm tạm thời RealT thu tiền thuê hoặc đuổi người thuê ra khỏi các bất động sản tại Detroit cho đến khi chúng đạt tiêu chuẩn quy định. Lệnh này sau đó được gia hạn, nhưng được nới lỏng để cho phép RealT đuổi những người thuê nhà từ chối trả tiền thuê.
Trên Telegram, một số nhà đầu tư nghe tin về vụ kiện, và Rémy Jacobson lập tức xuất hiện để trấn an. Ngoài những thông tin do hai anh em Jacobson cung cấp, nhà đầu tư gần như không thể tiếp cận được thực trạng tại Detroit. “Chúng tôi cam kết giải quyết mọi vấn đề,” Rémy nói. 21 nhà đầu tư phản hồi bằng biểu tượng trái tim. Jean‑Marc cũng chen vào, ca ngợi mạnh mẽ sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản Detroit.
Cùng thời điểm đó, hai anh em Jacobson thông báo với nhà đầu tư rằng một người mua tiềm năng đã bày tỏ sự quan tâm đến tòa nhà nơi Cornell Dorris sinh sống — tức là tòa nhà có tầng hầm ngập nước. Nếu nhà đầu tư đồng ý bán, họ sẽ nhận được lợi nhuận tổng cộng lên tới 75,61%. Trong một bài đăng trên Telegram, Jean‑Marc mô tả thương vụ này như minh chứng cho sức sống của thị trường bất động sản Detroit và kỹ năng giao dịch của RealT. Trong một cuộc gọi với nhà đầu tư RealT vào cuối tháng 7, Jean‑Marc tuyên bố thương vụ bất động sản này “đã hoàn tất”.
Người mua — East Coast Servicing LLC — có địa chỉ đăng ký trùng với địa chỉ tại Michigan mà RealT sử dụng trong các hồ sơ pháp lý. Hồ sơ được Rémy Jacobson ký thay mặt người mua. Thực tế, hai anh em Jacobson dường như đã thực hiện giao dịch với một công ty khác do chính họ kiểm soát.
Sau khi tôi xác minh lại thương vụ này, vào tháng 2 năm 2026, hai anh em Jacobson gửi email cho nhà đầu tư, thông báo người mua đã rút lui, dù trước đó vào tháng 7 họ từng khẳng định bất động sản “đã được bán xong”. Sau đó, hai anh em nói với tạp chí Wired rằng East Coast Servicing LLC chỉ là công cụ họ dùng để hỗ trợ bán bất động sản cho người mua nước ngoài.
Lập luận cốt lõi trong vụ kiện của chính quyền Detroit nhằm vào RealT là mô hình kinh doanh của công ty vốn đã hàm chứa việc thiếu quan tâm đến bảo trì bất động sản. “Cách họ tạo ra lợi suất hàng năm là không bảo trì nhà theo tiêu chuẩn chất lượng cao,” Mallett cáo buộc.
Jean‑Marc Jacobson bác bỏ cáo buộc này. Ông khẳng định mục tiêu ban đầu của họ là giúp làm đẹp cộng đồng Detroit thông qua việc thu hút thêm nhiều nhà đầu tư. Ông nói rằng mỗi khi RealT mã hóa một bất động sản, họ đều thiết lập một quỹ dành riêng cho bảo trì. Hai anh em Jacobson nhấn mạnh rằng để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn, bất động sản phải luôn có người thuê và thu được khoản tiền thuê đáng kể — trong khi việc cố tình thờ ơ sẽ khiến điều này trở nên bất khả thi.
Ông cho rằng các công ty quản lý bất động sản và các chuyên gia bất động sản khác đã quản lý kém hoặc lừa dối RealT theo những cách khác nhau. Công ty đã khởi kiện một số cá nhân bị cáo buộc này, trong đó có Shawn Reed.
Vào sáng ngày 3 tháng 9, tôi gặp Reed tại sảnh của khách sạn The Henry sang trọng, nằm cách Detroit vài dặm về phía tây. Tôi thấy ông ngồi trên chiếc ghế bành da nâu dưới ánh đèn chùm pha lê, phía sau là ngọn lửa lò sưởi điện nhấp nháy. Reed đầu trọc, để râu đen dài, đi giày bốt da, trông rất nổi bật. Trong suốt cuộc trò chuyện, ông dùng ngón tay vuốt râu.
Lúc đó, mối quan hệ giữa Reed và hai anh em Jacobson đã xấu đi nghiêm trọng. Theo hồ sơ tòa án, đến năm 2024, họ bắt đầu tranh cãi về chi tiết một số giao dịch bất động sản, sau đó lại xung đột về vấn đề cải tạo nhà. Cuối cùng, họ chấm dứt hợp tác. Sau đó, hai anh em Jacobson khởi kiện Reed với cáo buộc đưa ra những tuyên bố gian dối.
Trong vụ kiện đệ trình lên Tòa án bang Michigan vào tháng 2 năm 2025, RealT cáo buộc Reed lập hóa đơn cho các công việc cải tạo và sửa chữa chưa từng được thực hiện. Reed bác bỏ những cáo buộc này. Ông cũng khẳng định trách nhiệm của mình chỉ là hỗ trợ cải tạo một số ít bất động sản của RealT, chứ không phải quản lý thường nhật toàn bộ danh mục tài sản. Đến tháng 6 cùng năm, ông phản tố, cáo buộc RealT cố tình biến ông thành “con dê tế”, nói dối rằng ông chịu trách nhiệm cho tình trạng hỗn loạn tại Detroit. “Tôi chưa bao giờ là người quản lý bất động sản. Đó chưa bao giờ là công việc của tôi,” ông nói với tôi. Vụ kiện vẫn đang trong quá trình tố tụng.
Trong cuộc phỏng vấn, Jean‑Marc từ chối bàn cụ thể về Reed, nhưng nói với tôi: “Đôi khi, khi bạn đặt chân vào một thành phố mới, những người bạn gặp đầu tiên đều là những người sai lầm… Không ai dám khẳng định mình sẽ không bao giờ gặp phải kẻ lừa đảo.”
Khi vụ tranh chấp với Reed được đưa ra tòa, hai anh em Jacobson đã thành lập New Detroit Property Management. Họ chuyển quyền quản lý danh mục bất động sản RealT tại Detroit cho công ty mới này và bổ nhiệm Salvatore Palazzolo — một giám đốc quản lý bất động sản dày dạn kinh nghiệm — làm Phó Chủ tịch. Vào ngày cuối cùng tôi ở thành phố, Palazzolo lái một chiếc SUV màu đen đón tôi tại khách sạn, trên gương chiếu hậu treo một cây thánh giá nhỏ. Ông rất háo hức muốn đưa tôi đi xem những bất động sản RealT gần đây được đội ngũ ông cải tạo.
Trên đường đi, Palazzolo giải thích rằng nhiệm vụ của ông là tìm những bất động sản bỏ hoang có thể nhanh chóng cho thuê và bắt đầu tạo doanh thu chỉ với mức cải tạo nhỏ. Đồng thời, chính quyền thành phố vẫn liên tục ban hành các lệnh phạt đối với những bất động sản xuống cấp, Palazzolo nói điều này có nghĩa là phải điều chuyển đội thi công khỏi công việc cải tạo. “Anh phải hiểu chúng tôi có bao nhiêu bất động sản,” Palazzolo nói. “Chính quyền thành phố phạt chúng tôi dữ dội đến mức khối lượng công việc quá tải, thật sự quá tải.”
Ngay cả sau khi New Detroit hoàn tất cải tạo, vấn đề vẫn tồn tại. Ít nhất đã xảy ra một trường hợp, một người giả danh chủ nhà, thu một khoản phí một lần rồi sắp xếp cho một người nào đó vào ở trong một bất động sản RealT vừa được cải tạo. Hai anh em Jacobson cho biết người mạo danh này đã cố gắng lợi dụng quy định tạm hoãn lệnh đuổi người thuê do tòa án ban hành, khuyên người thuê tiềm năng chỉ cần nộp một khoản tiền nhỏ vào tài khoản ủy thác của chính quyền thành phố là sẽ không bị đuổi.
Palazzolo và tôi dừng xe trước bất động sản đầu tiên: một căn nhà nhỏ bằng gạch đỏ, mái chữ A, viền trắng. Palazzolo kẹp một tập hồ sơ màu đen dưới cánh tay và dẫn tôi tham quan nhà, chỉ ra các hạng mục sửa chữa do ông sắp xếp. Cửa sổ nguyên vẹn, phòng tắm và nhà bếp được cải tạo lại, tường được sơn mới, mái che bị sập đã được khôi phục nguyên trạng, sàn nhà được đánh bóng hoặc trải lại thảm.
Số 14574 đường Strathmoor, một trong những bất động sản RealToken được New Detroit Property Management cải tạo
Phòng tắm và nhà bếp đã được cải tạo lại, mái che bị sập đã được khôi phục, sàn nhà được đánh bóng
Ông còn đưa tôi đi xem thêm năm căn nhà khác có tình trạng tương tự. Chúng không xa hoa, nhưng trông sạch sẽ và phù hợp để ở.
Palazzolo ước tính đến thời điểm đó, New Detroit đã cải tạo khoảng 40 căn nhà cho RealT. Theo hồ sơ tòa án gần đây nhất, công ty này đã giành được “Giấy chứng nhận phù hợp để ở” cho 28 bất động sản liên quan trong vụ kiện. “Tôi nghĩ nhiều người không nhận ra một số bất động sản này tồi tệ đến mức nào. Việc đưa chúng trở lại tiêu chuẩn phù hợp đòi hỏi rất nhiều công sức,” Palazzolo nói. “Chúng tôi thực sự đang nỗ lực để đảm bảo chúng an toàn và giá cả phải chăng.”
Jean‑Marc Jacobson thừa nhận tình trạng bất động sản tại Detroit “tệ hại”, nhưng đồng thời cũng chỉ trích các bên đã phơi bày những vấn đề của RealT. Suốt cả mùa hè, ông gần như hàng tuần đều trao đổi với nhà đầu tư nói tiếng Pháp trên Telegram và liên tục hạ thấp uy tín của phóng viên địa phương Mondry. “Rõ ràng vị phóng viên này không ưa chúng ta. Chúng ta đã biết điều này từ vài tháng trước. Rõ ràng ông ta chỉ viết những gì mình muốn viết, phớt lờ mọi bằng chứng trái ngược,” Jean‑Marc nói với nhà đầu tư trên Telegram vào đầu tháng 7. Vài tuần sau, ông bổ sung: “Ông ta chưa từng có nhiều lượt nhấp chuột như thế trong suốt sự nghiệp. Ông ta vẽ nên hình ảnh chúng ta như những nhà tư bản mã hóa độc ác, tăng giá thuê và khiến những người yếu thế phải chịu khổ.” Hai anh em Jacobson cũng đưa ra những chỉ trích tương tự với tạp chí Wired, cho rằng bài báo này chỉ tiến hành “phân tích bề nổi” và theo đuổi một “kể chuyện mang tính định hướng”. Tháng 9 năm ngoái, Jean‑Marc nói với nhà đầu tư rằng ông cho rằng vụ kiện của chính quyền thành phố là “kết quả của sự tham nhũng hành chính, chương trình nghị sự chính trị, vận hành trong bóng tối và lạm dụng quyền lực”.
Trên Telegram, nhà đầu tư token đôi khi đặt câu hỏi về tính xác thực của vụ kiện chính quyền hoặc các bài báo của Outlier Media. Gần đây, có người đề xuất RealT nên tiến hành kiểm tra lý lịch các công ty quản lý bất động sản. Jean‑Marc đáp lại: “Anh dường như chỉ thích trút giận.” Trong một tin nhắn Telegram khác, Jean‑Marc dường như đang chế giễu một người thuê nhà. “CẢNH BÁO KHẨN CẤP!!! Vòi nước của tôi bị hỏng!!! CẢNH BÁO KHẨN CẤP!!! 🆘” ông viết. Cả ba nhà đầu tư token RealT mà tôi phỏng vấn đều cho biết cộng đồng Telegram tràn ngập tinh thần thù địch. Hai anh em Jacobson bác bỏ nhận định này về bầu không khí trong nhóm Telegram; họ cho rằng căng thẳng nội bộ trong cộng đồng nhà đầu tư là điều bình thường trong thời kỳ khó khăn.
Dẫu vậy, nhà đầu tư vẫn đặt ra những câu hỏi ngày càng gay gắt hơn với hai anh em Jacobson. Tháng 9, nhà đầu tư phát hiện các tài liệu năm 2023 mà họ cho rằng cho thấy RealT đã vay thế chấp tổng cộng 950.000 USD đối với hai bất động sản tại Chicago vài tháng sau khi mã hóa chúng. Một nhà đầu tư gọi đây là “rất đáng ngờ”, bởi điều này khiến người nắm giữ token đối mặt với nguy cơ chủ nợ tịch thu bất động sản nếu khoản vay bị chậm thanh toán. Jean‑Marc khẳng định RealT vay thế chấp để giúp người bán, và người bán sẽ hưởng lợi theo một cách nào đó chưa được nêu rõ. Ông nói các khoản thế chấp này hiện đã được thanh toán xong. “Đôi khi cần thực hiện một số thao tác ở cấp độ công ty,” Jean‑Marc nói với nhà đầu tư. “Nếu chúng ta muốn hoàn tất một giao dịch, đôi khi cần thể hiện một chút sự linh hoạt.” Giáo sư bất động sản tại Trường Kinh doanh Columbia, Tomasz Piskorski, nhận định rằng loại thỏa thuận mà Jean‑Marc mô tả là bất thường. “Tôi không thấy lý do hợp lý nào. Có thể có, nhưng tôi không rõ.”
Cuối tháng 11, nhà đầu tư bắt đầu đặt câu hỏi về một bất động sản RealT tại Chicago: nó đã bị chính quyền thành phố xác định là nguy hiểm và lên kế hoạch phá dỡ từ vài tháng trước, thế nhưng vẫn đang tạo ra thu nhập cho thuê cho người nắm giữ token — nghĩa là vẫn có người ở trong đó. “Tôi bắt đầu thực sự không biết nên nghĩ gì nữa,” một nhà đầu tư RealT viết trên Telegram. Tôi cũng gặp tình huống tương tự tại Detroit. Thirteen bất động sản mà tôi thấy dường như bỏ hoang khi tôi đi khảo sát vào tháng 9 năm ngoái đều được ghi chú trên website là “đã cho thuê toàn bộ”. Ngay cả tòa chung cư bị nghi là do băng đảng chiếm giữ cũng vậy. Hai anh em Jacobson cho biết hệ thống ủy thác do chính quyền Detroit thiết lập đã làm gián đoạn khả năng xác minh tình trạng cư trú của họ.
Một số nhà đầu tư RealT cho biết họ cảm thấy bị hai anh em Jacobson phản bội. Một người nói với tôi rằng ông đã ngừng mua token RealT cho đến khi tranh chấp tại Detroit được giải quyết. Nhà đầu tư TokNist có trụ sở tại châu Á bày tỏ sự hoài nghi về cách quản lý của hai anh em Jacobson. Một nhà đầu tư khác, có biệt danh “Demetrius Flenory” trên một nền tảng hỏi đáp, gửi thư cho hai anh em Jacobson: “Token của chúng ta vốn nên hỗ trợ đổi mới và dân chủ hóa đầu tư bất động sản, nhưng lại gắn liền với những bất động sản mất vệ sinh và nguy hiểm, làm trầm trọng thêm những khó khăn xã hội trong các cộng đồng yếu thế này… Chúng ta không thể làm ngơ trước những vụ bê bối mới nổ ra mỗi tuần.”
Shawn Reed — người từng tuyên bố mình không phải là người quản lý bất động sản — cũng công khai chỉ trích vào năm ngoái, khi ông đăng một đoạn video trên X (trước đây là Twitter), trong đó ông tham quan một tòa nhà xuống cấp mà ông khẳng định thuộc sở hữu của RealT. Trong một phòng, một chiếc giường nệm bẩn nằm trên sàn; trong phòng bên cạnh, các hộp đựng thực phẩm và rác thải chất thành đống. “Nếu tôi nắm giữ token của tòa nhà này, tôi sẽ điên lên mất,” Reed nói sau ống kính. Tuy nhiên, đến thời điểm đó, Reed đã gia nhập một công ty bất động sản mã hóa khác.
Tháng 2, hai anh em Jacobson thông báo với nhà đầu tư rằng họ dự định bán một lượng lớn bất động sản trong danh mục RealT nhằm “tối ưu hóa lợi nhuận tổng thể cho nhà đầu tư”. Tuy nhiên, để giải phóng nguồn vốn nhằm đưa các bất động sản về trạng thái sẵn sàng bán, nhà đầu tư sẽ không còn nhận được bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào, bất kể bất động sản của họ nằm ở đâu. Một số nhà đầu tư biện minh cho quyết định này, nhưng một số khác vô cùng tức giận; họ chất vấn trên Telegram vì sao hai anh em Jacobson có thể đơn phương quyết định ngừng trả tiền thuê cho những bất động sản mà họ sở hữu. Hai anh em Jacobson khẳng định hành động này được phép trong điều khoản của RealT, và với tư cách là hội đồng quản trị, họ có quyền quyết định việc phân phối thu nhập cho thuê, nhưng một số nhà đầu tư coi đây là “hành vi ăn cắp”.
Phiên tòa tại Detroit dự kiến bắt đầu vào tháng 5. Các tranh chấp pháp lý khác của RealT vẫn đang tiếp diễn. Trong khi cố gắng đưa bất động sản của mình ra thị trường, công ty dường như đang triển khai một chiến lược mới tại các quốc gia khác. Hiện RealT đang bán token cho các dự án bất động sản “đang xây dựng” tại Colombia và Panama, nghĩa là nhà đầu tư thực chất đang gây quỹ cộng đồng cho các dự án xây dựng, với kỳ vọng đạt lợi nhuận cao trong tương lai. “Các dự án đang xây dựng tận dụng tối đa khái niệm mã hóa,” Jean‑Marc nói với tôi trong cuộc phỏng vấn. “Chúng có tiềm năng rất tươi sáng.” Tuy nhiên, nhà đầu tư dường như không mấy tin tưởng; những token này đã được niêm yết từ vài tháng trước, nhưng đến nay vẫn còn hàng ngàn token chưa bán được.
Chào mừng tham gia cộng đồng chính thức TechFlow
Nhóm Telegram:https://t.me/TechFlowDaily
Tài khoản Twitter chính thức:https://x.com/TechFlowPost
Tài khoản Twitter tiếng Anh:https://x.com/BlockFlow_News
@WIRED
