푸 펑: 자산 대개편, 자금은 어디에 투자해야 할까?
출처: 신경제학자
고속 경제 성장 속에서 재산이 재구성되는 것이 의미하는 바는 무엇인가?
대주기 변수 분석은 일반적으로 수십 년에 한 번만 등장하지만, 한 번 등장하면 그 영향은 수십 년간 지속된다. 현재 추세대로라면, 향후 이러한 자산들은 아무런 가치를 잃게 될 것이다.
푸펑이 해설한다: 투자 방향을 어떻게 조정해야 하는가? 어떤 자산이 가치 상승할 것인가? 당신의 직업과 소비는 어떻게 이 흐름에 따라야 하는가?
전문은 다음과 같다:
오늘 태학에서 여러분과 함께 강연할 수 있어 매우 영광이다. 사실 제가 여러분과 가장 먼저 나누고 싶은 핵심 변수는 바로 ‘인구’다. 이 변수는 부동산, 정부 재정 상태, 향후 인프라 투자 등 다양한 분야에 영향을 미치며, 심지어 투자 선호도에도 직접적인 영향을 준다.
핵심 변수: 인구
저는 이미 2018년에 인구의 중대한 전환점을 여러분과 공유했다. 중국의 경우 2015년에 출생률이 급격히 하락하는 ‘클리프(cliff)’ 현상이 발생했다. 현재 중국의 출생 증가율은 거의 0에 가깝다. 이 수치는 지난 10년간 매우 빠르게 변화해 왔으며, 이제 많은 분들이 이를 인식하고 있지만, 사실 이 현상은 10년 전부터 시작된 것이며, 이미 경제와 투자 전반에 영향을 미치고 있다.
저는 인구 문제를 자주 다루는데, 많은 분들이 “당신은 투자 전문가인데, 과거에는 헤지펀드 매니저였는데 왜 시장보다는 고령화, 젊은 층의 저축 분포, 리스크 선호도 같은 주제를 이야기하느냐?”고 물어본다. 저는 단순히 대중의 입맛을 맞추려 하지 않는다. 오히려 지금 제가 가장 근본적으로 고민하고 있는 로직을 직접 공유하고자 한다.
저는 최근 몇 년간 제 딸의 관심사를 관찰해 왔다. 그녀가 좋아하는 것에 저는 곧바로 투자한다. 사실 이 두 가지는 하나의 일이다. 즉, 인구 구조의 중대한 전환점 아래에서 우리의 투자 역시 새로운 방향으로 이끌리고 변화하고 있다는 것이다.
예를 들어, 현재 홍콩 시장에서는 유명한 ‘뉴 컨슈머(New Consumer)’ 개념이 유행하고 있다. 요즘 사람들이 가방에 달고 다니는 ‘라부부(Labubu)’ 인형이나, 최근 몇 년간 크게 인기를 끌고 있는 ‘차오톤(潮玩, 캐릭터 기반 장난감)’, ‘이차원(二次元, 2차원 캐릭터 문화)’, ‘구즈(Gu Zi, 캐릭터 굿즈)’, ‘바지(Ba Ji, 배지)’, ‘립페이스(立牌, 스탠딩 포토카드)’ 등이 그것이다. 또 얼마 전 자동차 산업의 베테랑들과 대화를 나누었을 때, 모두 한목소리로 말했다. “요즘 젊은이들이 차를 살 때 정말 다르다.” 맞다. 최근 제 딸을 위해 차를 사려고 했는데, 결과적으로 우리 세대의 수요와 그녀의 생각과 수요는 완전히 다른 것이었다. 그녀가 V8 엔진이나 V12 엔진을 좋아할까? 기계적 성능을 중시할까? 서스펜션과 브레이크 패드를 분석할까? 아니면 “이 차 진짜 카와이(kawaii)하네!”라고 말하며, 분홍빛으로 예쁘고 인테리어에 6개의 스크린이 연동되어 편안하다고 느낄까? 우리 입장에서는 이것이 ‘차’가 아닌데, 그녀 입장에서는 이것이 바로 ‘차’다.
왜 이런 변화가 일어나는가? 이 역시 인구 구조의 중대한 변화 때문이며, 최근 소비 시장의 주요 소비층은 바로 젊은 층이다. 따라서 전체 소비 시장을 분석할 때, 1차 시장이든 2차 시장이든 간에 반드시 인구 구조 변화를 주의 깊게 살펴봐야 한다.
‘실버 이코노미(Silver Economy)’는 85년생·90년생이 노년기에 접어들어야 비로소 도래한다
이전에 많은 분들이 ‘실버 이코노미’에 대해 언급했지만, 저는 이 용어에 다소 의문을 품고 있다. 왜냐하면 우리가 실버 이코노미를 이해하는 방식에 큰 차이가 있기 때문이다. 저는 인구 구조의 첫 번째 단계에서는 실버 이코노미가 성립되지 않는다고 본다.
말을 쉽게 풀어 설명하자면, 여러분 중 부모님과 함께 사는 분이 계신가? 부모님과 동거한 경험이 있으신 분이라면, 집 안이 부유하든 빈곤하든 상관없이, 어르신들이 늘 보이는 습관을 아실 것이다. 예를 들어, “엄마, 30분 후에 돌아올게요”라고 말하고 나서면, 어르신은 반드시 문을 열고 들어오자마자 불을 끄고 에어컨도 끈다. 그렇다면 “우리 집이 돈이 없어서 그런가?”라고 생각할 수도 있겠지만, 사실 그렇지 않다. 소비 습관은 단순히 ‘돈이 많거나 적음’과는 무관하게, 의식과 인식의 문제이기도 하다. 마찬가지로, 요즘 젊은이들이 외식 앱으로 음식을 주문하고 밀크티를 마시며 장을 보거나 요리를 하지 않는 것도 이와 같은 맥락이다.
이것이 바로 경제와 사회의 이념 구조이며, 이전 세대는 검소함과 절약, 부지런함을 특징으로 한다.
따라서 지금 이 시점에서 우리 부모 세대의 소비력을 자극하는 것은 사실상 어렵다. 그들은 여전히 저축을 선택할 것이다. 비록 돈이 부족하지 않더라도 말이다. 그런데 만약 우리가 노년기에 접어들면, 예를 들어 지금의 85년생·90년생이 나이 들어 실버 이코노미가 진정으로 도래할 것이다.
왜냐하면 그들의 사고방식은 “이 세상에 온 건 쉽지 않았으니, 다음 세대가 잘 살아가길 바란다”는 것이고, 그 다음 세대인 00년대생은 “이 세상에 온 건 힘들었으니, 나는 더 잘 살아야 한다”는 식일 가능성이 높기 때문이다.
즉, 소비 의식과 인구 연령 구조가 결합되었을 때, 우리는 인구의 정점, 총량, 고령화 정도 등 인구 관련 문제가 절대 간과해서는 안 된다는 것을 알 수 있다. 특히 이 ‘대주기 변수’는 빠른 변수가 아니다. 오늘 바뀌고 내일 바뀌는 것이 아니라, 장기적인 주기 변수다. 개혁개방 이후 2015년까지는 아마도 이 문제를 분석할 필요가 없었을 것이다. 그러나 2015년 데이터가 발표된 이후부터는 반드시 분석해야 할 문제로 대두되었다. 그래서 지난 약 10년간 저에게는 항상 이 주제가 최우선적으로 고려되는 항목이었다.
인구 정점과 부동산의 3단계 진화
인구는 또 무엇에 영향을 미칠까? 바로 부동산에도 영향을 미친다. 부동산은 반드시 세 단계를 거친다: 주거 수요 단계, 주거 및 투자 수요 단계, 투기 수요 단계.
2004~2005년 이전까지 중국 부동산은 순수한 주거 수요 단계였다. 주택 시장화 개혁, 경제 성장, 인구 증가 등에 힘입어 국민들은 기본적인 주거 수요를 충족시켰다. 두 번째 단계는 주거 및 투자 수요 단계로, 이 단계 역시 인구와 밀접하게 연결되어 있다—즉, 도시화다.
왜 인구 논의에서 제2차 세계대전이 중요한 분기점인지 아는가? 전쟁 후 인구 구조가 재편되며, 또 하나의 특징이 있는데, 이 점을 많은 분들이 간과하고 있다.
예를 들어, 결혼과 출산, 다자녀 또는 소자녀 여부는 돈과 관련이 있을까? 제 대답은 ‘완전히 관련이 없다’는 것이다. 인터넷 상에서는 현재 사람들이 결혼과 연애, 출산을 꺼리는 이유가 주택 구매 부담, 장모님 부담 등으로 인한 ‘압박감’ 때문이라고 주장한다. 이 때문에 저출산 현상을 과도한 부채와 생활 압박으로 귀결시키는데, 이는 어느 한 단계의 현상에만 해당될 뿐, 전반적인 해석은 부적절하다.
사실 전쟁 종료 후, 빈곤하고 어려운 시기에는 이론상 출산율이 낮아야 하지만, 실제로는 오히려 더 열악한 환경에서 더 빨리 결혼하고 더 많이 낳는 경우가 많다. 따라서 인구는 여러 파동 정점을 이룬다. 20세 이전, 20~30세, 30~40세, 40~50세 등 각 연령대마다 인구 정점이 존재한다.
각국의 제2차 세계대전 후 인구 데이터를 분석해 보면 매우 흥미로운 현상이 나타난다. 전쟁 후 1세대와 2세대는 일반적으로 조혼·조산·다산을 특징으로 한다. 즉, 여러분의 부모 세대는 형제자매가 많고, 대가족을 이루며, 설날에는 30~40명 규모의 대가족이 모여 축하를 나눈다. 그러나 지금은 설날에 3명이 모이는 것조차 쉽지 않다. 이러한 대가족은 조혼·조산·다산의 결과이며, 각 세대의 인구 정점 간 간격이 매우 짧아, 대체로 20세 전후에 부모가 되는 경우가 많다.
하지만 지금은 20세가 아직 ‘아이’이고, 30세도 여전히 젊으며, 40세가 되어서야 연애와 결혼을 고려하기 시작한다. 이것이 바로 지금 우리 자녀 세대의 사고방식이다. 물론 이런 변화는 양면성을 지닌다. 만물은 이롭고 해로운 면을 동시에 갖는 법이며, 완벽한 것은 없다.
그렇다면 인구紅利(홍리, 인구 보너스)의 장점은 무엇인가? 전쟁 후 경제와 관련된 모든 생산요소는 재분배되는데, 그중 가장 핵심적인 요소는 기술이 아니라 바로 ‘사람’이다. 기술을 신봉해 모든 문제를 기술로 해결하려는 오류를 범해서는 안 된다. 만약 기술이 모든 문제를 해결할 수 있다면, 우리는 정상적인 경제 주기조차 없을 것이다.
즉, 초기 단계에서 사람이라는 요소는 어느 국가든 가장 중요한 생산요소다. 그 시기에는 양육이 가능하다면, 인구는 많을수록 좋다. 민난(福建) 지역 가문에서 반드시 ‘인丁(인정, 자손)이 풍성해야 한다’고 강조하는 이유도 바로 이 때문이다. 과거의 모든 경제 활동 형태에서 기술은 사람보다 약했기 때문에, 사람 자체가 가문, 가정, 국가 내에서 가장 핵심적인 변수가 되었던 것이다.
전쟁 후 초기 인구가 충분히 많으면 인구 홍리가 발생한다. 실제로 제2차 세계대전 후 대부분의 국가는 모두 이와 같은 단계를 겪었다.
그러나 단점은 무엇인가? 첫째, 급격한 인구 증가 후 그것을 양육할 수 있을지 여부다. 따라서 식·의·주·행 등 기본 생활 수요 중 가장 중요한 ‘식’이 인구 증가율과 얼마나 잘 맞물리는지가 관건이며, 이것이 생산요소를 ‘이익 요소’로 만들 것인지, 아니면 ‘부담 요소’로 만들 것인지를 결정한다.
둘째, 단점은 인구 정점 간 간격이 너무 좁다는 점이다. 이 영향은 10년 또는 20년 후에야 나타난다. 고속 경제 성장 속에서 재산이 재구성될 때, 인구 정점 간 간격이 너무 좁다는 것은 부동산 수요가 ‘주거 → 투자 → 투기’로 이어지는 전형적인 3단계 정점 구조를 만들어낸다는 의미다. 이 3단계 중 두 번째와 세 번째 단계에서 투자 수익자는 부채를 짊어진 사람들과 매우 가까운 연령대에 위치하게 된다.
개혁개방을 통해 ‘첫 통금(一桶金)’을 얻은 후, 초기 주거 수요 개선을 위해 우리는 주택을 확보했다. 그 당시 80년대생은 아직 태어나지도 않았다. 그러다가 80년대생이 도시로 진입하고 결혼·출산·자립을 시작할 때, 주택 가격은 반드시 상승했다. 그들은 반드시 60년대생·70년대생으로부터 주택을 인수해야 했고, 이 과정에서 세대 간 효과(대체 효과)가 형성되지 못한다. 즉, ‘격대 효과’가 발생한다.
재산은 동일하지만, ‘케이크 나누기’라는 분배 행위는 아직 당신에게 전달되지 않은 상태이므로, 당신은 이미 케이크를 나누는 쪽이 된 것이다. 이 현상은 중국뿐 아니라 전 세계 대부분의 국가에서 동일하게 나타난다. 왜냐하면 전쟁 후 모든 국가의 인구 구조는 이처럼 인구 정점 간 간격이 너무 좁은 문제를 공유하기 때문이다.
일본, 한국, 심지어 동남아시아도 동일한 문제를 겪고 있다. 그래서 저는 이전에 ‘세대 간 분배’라는 개념을 언급한 바 있다. 재산과 인구 사이에는 실제로 재분배 과정이 존재하지만, 이 과정은 단순하다. 너무 빠르면 일부는 분배를 받고 일부는 받지 못하게 되며, 너무 느리면 노동력 부족이 발생한다.
저는 많은 분들에게 이렇게 말한 적이 있다. “앞으로 일본은행이 금리 인상을 단행할 것이며, 일본에서 인플레이션이 발생할 것이다.” 많은 분들이 “일본 경제 성장률이 0~1% 수준인데 어떻게 인플레이션이 발생할 수 있느냐?”며 이해하지 못한다. 이는 큰 오해다.
대부분의 노동자에게, 노동 소득과 임금은 무엇에 의해 결정되는가? 시장경제는 ‘수요와 공급’이 결정한다고 말한다. 즉, 노동 공급이 많고 수요가 작으면, 노동자의 가치는 낮아지고, 이것이 바로 디플레이션의 근원이다. 반대로 노동 공급이 줄고 수요가 유지되면, 수요가 높은 성장률을 필요로 하지 않더라도 공급 부족 현상이 계속되고, 가격은 상승하게 된다.
일본은 우리보다 30년 앞서 이 인구 주기 조정을 겪고 있다. 따라서 현재의 핵심 문제는 일본이 인플레이션을 달성하기 위해 고속 경제 성장이 필요한가 하는 것이다. 많은 분들이 사고의 오류를 범하고 있다. 경제 성장은 총량 개념이며, 가계 부문의 소득 증가와는 ‘분배’라는 핵심 중간 고리가 빠져 있다. 저는 결코 ‘총량의 고성장’이 가계 소득 증가를 이끈다고 주장한 적이 없다. 오히려 총량이 감소하지 않고 유지되는 것만을 보장하려 한다.
그래서 제가 이전에 언급한 바에 따르면, 여러분은 일본의 세대 간 분배 구조를 이해해 보는 것이 좋다. 그런데 많은 네티즌들이 “부 총, 이 말은 간단합니다. 당신이 늙으면, 당신의 돈은 자녀에게 갑니다.”라고 반박한다.
즉, 사람이 늙으면, 예를 들어 65세 이상 인구 비율이 현재 수준, 최신 자료에 따르면 약 2억 명에 달할 때, 그때 당신은 돈을 자녀에게 넘겨줄 것인가? 제가 말씀드리고 싶은 것은, 많은 분들이 사물을 이해할 때 너무 편향된 시각을 갖고 있다는 점이다. 다시 한번 생각해 보라. 당신이 65세가 되었을 때, 자녀에게 어떤 행동을 할 것인가? 예를 들어, 저축 전액, 연금, 퇴직금 등을 모두 자녀에게 넘겨줄 것인가? 만약 당신이 60세인데도 여전히 건강하고 활기차다면, 그렇게 행동한다면, 제가 농담으로 말하자면, 당신의 ‘비참한 노후 생활’이 시작될 것이다.
왜 일본에서는 이런 상황이 발생하는가? 노인이 자녀를 두고 있지만, 사망 후 그의 옷장 서랍을 열면, 마지막 순간까지 남겨진 수천만 엔의 현금을 발견하게 된다. 인터넷 상의 웃긴 이야기는 가볍게 들릴 수 있지만, 때때로 현실을 매우 정확하게 반영한다. 예를 들어, “내가 돈을 모두 자녀에게 주면, 병원에 입원했을 때 치료가 가능해도, 혹시라도 관을 뽑을지도 모른다.” 혹은 “자녀가 경제적으로 어려움을 겪을 경우 내가 지원할 수는 있지만, 모든 재산을 넘겨주는 일은 하지 않는다.” 이처럼 동아시아 문명의 틀 안에서는 재산의 이전과 계승이 일반적으로 노인이 사망한 후에야 대규모로 이루어진다. 그 이전에는 소규모 지원만 가능하다. 예를 들어, 자녀가 차를 사는 것을 도와주거나 일부 자금을 제공하는 정도다. 그러나 모든 자금을 무제한으로 자녀에게 넘겨주고, 그들이 마음껏 사용하도록 하는 일은, 내가 죽기 전까지는 절대 일어나지 않는다. 그래서 저는 제 자녀에게도 분명히 말해 두었다. “내가 죽기 전까지는 내가 먼저 쓴다. 필요하다면 지원해 줄 수는 있지만, 내가 죽은 후에야 그 돈은 네 것이 된다. 원칙적으로, 내가 살아 있는 한 그 돈은 내 것이다.”
투자 리스크 선호도 하락, 저축 증가
또 하나 질문드린다. 사회가 재산을 창출한 후, 초기 재산 창출과 축적은 일반적으로 그 세대에 집중된다. 그런데 그 세대가 노년기에 접어들면 어떤 일이 벌어질까?
이때 바로 투자와 관련된 문제가 발생한다. 리스크 선호도는 하락하고, 저축은 증가한다. 많은 분들이 이 현상의 원인을 ‘자신감 부족’이라고 말한다. 저는 이 의견에 다소 동의하지 않는다. 왜냐하면 ‘자신감 부족’이라는 표현은 우리가 모두 동일한 나이, 동일한 리스크 선호도를 갖는다는 전제를 깔고 있기 때문이다. 이 경우, 사람들의 저축 선호는 외부 환경, 현재 경제 상황, 투자 환경에 대한 자신감 부족에서 비롯된 것으로 설명된다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 사람은 서로 다르고, 재산 분배도 다르다.
그렇다면 현재 리스크 선호도에 영향을 주는 핵심 요인은 무엇인가? 2018~2019년 당시 저는 많은 기관 관계자들과 공유한 바 있다. “중국에서 앞으로 3% 금리의 정기예금을 찾는 것이 매우 어려워질 것”이라고 말했다. 당시 금리는 지속적으로 하락할 것이라고 예측했다. 2018~2019년, 저는 인구 문제, 재산의 급속한 창출, 경제 기적의 성과가 한 세대에 집중되어 고착화됨에 따라 ‘저축 선호, 리스크 회피’ 경향이 나타날 것이라고 설명했다.
그렇다면 노인들이 무엇을 좋아할까? 돈을 저축하는 것을 좋아한다. 리스크 선호도가 낮다. 예를 들어, 투자 업계에서 저는 종종 50대·60대 혹은 은퇴를 앞둔 분들에게 투자 조언을 드리는데, 대부분 고정수익 상품, 배당형 주식, 석탄·석유·수도·가스·전력 등 독점적 산업에 투자하도록 권한다. 배당률이 4% 정도면 아주 좋은 수준이다.
이 투자 방안을 20대 젊은이에게 적용하면, 그는 “일 년 열심히 일해서 겨우 5만 위안을 모았는데, 복리로 성장시켜 달라. 5만 위안을 10만 위안, 10만 위안을 20만 위안, 20만 위안을 40만 위안으로 만들어 달라”고 요구한다. 저는 이에 대해 충분히 공감하며, 결코 “너희는 무모하고 과도하게 투기적이다”라고 말하지 않는다. 이는 바로 서로 다른 인구 연령 구조를 가진 사람들이 완전히 다른 리스크 선호도를 갖는다는 사실을 보여주는 사례다.
그래서 저는 젊은이들에게 자주 “한 번 걸어보라, 자전거가 오토바이가 되는 기회를”라고 말한다. 그러나 실패하더라도, 당신은 아직 젊으니, 절대 다리 위에서 뛰어내리지 말라. 시간도 있고 기회도 많다. 그런데 50대 후반, 은퇴를 눈앞에 둔 분께 “한 번 걸어보라, 자전거가 오토바이가 되는 기회를”라고 말할 수 있을까? 실패하면 그분에게는 기회가 없을 것이다. 따라서 그분에게 필요한 것은, 금리가 아무리 낮더라도 ‘안정성’이다. 따라서 자연스럽게 전체 사회의 투자 리스크 선호도가 하락하게 된다. 물론 이 하락 속에서도 젊은이들의 화려한 세계는 여전히 존재한다. 다만, 그 ‘화려함’은 완전히 다른 형태로 나타날 뿐이다.
요즘 솔직히 말하자면, 여러분 손에 아직 다른 것들이 남아 있나? 예를 들어, 손목에 차는 호두 목걸이가 있는가? 우표는? 집에 붉은 나무(홍목)는? 옥이나 마노, 고미술품, 서예·회화 작품은? 물론 모두가 아시다시피, 제가 방금 언급한 이 모든 것들은 지난 약 10년간 폭락을 거듭해 왔다. 그렇다.
저는 이미 오래전에 이 모든 자산을 전부 처분했다. 누군가는 “이것들은 모두 거품일 뿐”이라고 말하지만, 또 다른 이는 “이것은 전통을 이어가는 가치”라고 주장한다. 이에 대해 저는 전혀 동의하지 않는다. 왜냐하면 이 세대가 모두 사라진 후에도, 그 자산은 여전히 가치가 없을 것이기 때문이다. 가치는 사람이 부여하는 것이며, 어떤 물건이 진정으로 가치가 있는지 없는지는, 그것을 이해하는 능력이 필요하다.
즉, 제가 말하고자 하는 바는, ‘무엇이 가치 있는가’를 반드시 규정할 필요는 없다는 것이다. 왜냐하면 사람이야말로 가치를 부여하는 가장 핵심적인 존재이며, 사람이 변하고, 재산이 변하면, 게임의 규칙도 바뀌기 때문이다. 이것은 동일한 원리다.
그렇다면 최근 제가 투자한 것은 무엇인가? 저는 전부 젊은이들이 좋아하는 것들에 투자했다. 절대 제 개인의 가치관으로 평가하지 않는다. 예를 들어, 제 딸과 아이들이 밀크티를 마시기 위해 줄을 서는 모습을 보고, 여러분은 이런 마케팅 방식을 이해하는가? 4시간을 줄을 서서 한 잔의 밀크티를 마신다. 제 가치관으로는, 그 자리에서 10분만 기다려도 그 가치가 없다고 생각한다.
하지만 중요하지 않다. 젊은이들이 좋아한다면, 우리는 그 마케팅 방식을 그대로 따르면 된다. 그래서 최근 크게 유행한 마케팅 방식은 모두 이런 식이다. 자동차의 안전성, 품질, 엔진 크기, 브레이크 패드 등 전통적인 장점을 홍보하지 않고, “저희 차에는 6개의 스크린이 있고, 안에서 게임도 할 수 있습니다”라고 홍보해야 한다. 왜 소비자를 맞추는가? 물론 여기에는 문제도 있지만, 젊은이들의 인지 방식은 다르기 때문이다.
향후 이러한 자산들은 어떠한 가치도 없을 것이다
이것은 또 어떤 문제들을 야기하는가? 부동산 시장은 이미 종말을 맞았다. 2018년 이후, 부동산 투기 단계는 종료되었고, 주거 및 투자 단계 역시 종료되었다고 저는 판단한다. 이제 남은 단계는 오직 ‘주거’ 단계뿐이다. 그런데 ‘주거’는 인간의 기본적인 식·의·주·행 수요이며, 사람이 없으면 ‘주거’도 존재할 수 없다.
역사적으로, 일본, 한국, 심지어 미국의 부동산 버블을 살펴보면, 그 정점이 무엇인지 아는가? 바로 ‘투기’다. 광기 어린 투기다. 즉, 필요하지도 않은 것을 과도한 가격으로 사는 것이다. 부동산 시장에서 휴양용 주택, 관광용 주택, 노후 생활용 주택 등은 모두 버블의 정점이다.
최근 제가 병을 치료하러 청두로 돌아갔다. 여러분은 지금 청두에서 무슨 일이 벌어지고 있는지 아는가? 도시가 확장될 때는 사람들이 외곽으로 이주하지만, 수축기에는 다시 2환·3환으로 돌아온다. 왜일까? 우리 집에는 4명의 어르신이 계신다. 솔직히 말해, 향후 노후 생활은 관광지나 휴양지가 아니라, 공공 인프라와 복지 시설이 잘 갖춰진 곳에서 이루어질 것이다. 따라서 청두에서는 이전에 2환·3환에서 루산(麓山)·루후(麓湖) 등 외곽으로 이주했던 사람들이, 70세가 되면 다시 2환·3환으로 돌아오는 현상이 나타난다. 그 이유는 ‘삶의 정취’, 생활 인프라, 의료 서비스 등이 풍부하기 때문이다. 도시화가 계속 진행된다면 여전히 기회가 있을 수 있지만, 도시화가 정체되면 기존 공공 자원은 다시 중심 지역에 집중될 것이다.
결국, 우리는 일본이 가장 광기 어린 시절에 스키 리조트 아파트, 휴양 아파트, 해변 아파트 등이 유행했던 것을 기억할 수 있다. 표면적으로 일본의 주택 가격 지수는 1990년 부동산 버블 이전 수준으로 회복된 것처럼 보이지만, 실질적으로는 극심한 양극화가 발생했다. 그 핵심은 바로 ‘주거’라는 단어에 있다. 사람이 살고 있는 곳은 회복되었지만, 사람이 살지 않는 곳은 영원히 회복되지 않을 것이다. 우리가 현재의 인구 추세를 바탕으로 미래를 상상해 보면, 향후 10~15년간 이러한 자산들은 어떠한 가치도 없을 것이다. 누군가는 “임대를 해서 월 100~150위안의 현금 흐름을 얻을 수 있다”고 말하지만, 이 금액은 주택 노후화로 인한 손실조차 메우지 못한다. 바로 이것이 핵심 문제다.
동시에 이는 또 다른 문제, 즉 인프라 투자와도 관련된다. 여러분 중 아마도 모르는 통계가 있다. 주요 노동력 인구, 즉 24~45세 인구는 당연히 전 사회의 주요 납세자 집단이기도 하다. 이들의 인구 비율은 매우 중요하며, 25% 이하로 떨어져서는 안 된다. 즉, 주요 납세자가 4명 중 1명 이하로 줄어들면, 문제는 이미 시작된 것이다.
이 비율이 특정 역사적 수치에 도달할 때, 고정자산 투자 정점과 도시화 정점이 동시에 나타난다.
물론 누군가는 일본의 데이터를 인용해 ‘도시화 정점’을 언급할 수 있다. 이 수치가 나오는 순간, 도시화율이 한 차례 더 상승하는 듯한 모습을 보이기도 한다. 그러나 주의해야 할 점은, 도시화율의 마지막 상승은 ‘도시 확장’이 아니라 ‘농촌 소멸’에 의한 것이라는 점이다. 일본의 ‘헤이세이 대합병(平成大合併)’에서 시정촌이 사라지고 통합된 것처럼, 중국에서는 향후 많은 마을이 사람이 사라지고, 마을 자체가 사라지면서 도시화율이 자연스럽게 상승할 가능성이 있다.
그 결과, 농촌으로 향하는 도로와 철도 등 공공지출은 더 이상 유지할 필요가 없어진다. 마을에 5가구만 살고 있다고 해서 버스 노선을 유지하거나, 도시 중심부 인구가 100만 명에서 80만 명, 60만 명으로 줄어들었을 때, 고집스럽게 6개의 지하철 노선을 건설할 필요는 없다.
2008년으로 시간을 돌려보면, 인력도 풍부했고, 경제 성장도 있었다. 즉, 모든 요소가 갖춰졌고, 모든 투자에 대한 미래 수익을 걱정할 필요가 없었다. 그래서 ‘부자가 되려면 먼저 길을 닦아라’는 고전적인 말이 탄생한 것이다. 이 말은 틀리지 않지만, 그 전제는 ‘인구와 경제 성장이 변하지 않는다’는 것이다.
따라서 우리 이웃 일본, 한국도 마찬가지로, 정점기를 지나면 고정자산 투자는 원래의 절반 수준으로 감소할 것이며, 이에 대응하는 인구 구조는 바로 앞서 언급한 주요 노동력 인구 및 주요 납세자 인구가 전체 인구의 25% 미만이 되는 시점이다. 이때 공공재정, 지하철, 인프라는 어떻게 유지할 것인가? 향후 10년을 내다보면, 우리 역시 이미 고정자산 투자 정점에 도달했다고 보는 것이 타당하다.
말이 거칠게 들릴 수 있지만, 부동산 투자가 ‘주거’로 회귀한다면, 핵심 질문은 ‘사람이 어디에 있는가?’다. 사람이 있는 곳에 ‘주거’가 있고, ‘주거’로 회귀하면서 또 어떤 현상이 나타날까? 그 차이는 극단적으로 커질 것이다. 오래된 주택과 새 주택의 차이는 매우 클 것이다. 마치 사람이 늙는 것처럼, ‘낡고 낡고 작은’ 주택은 더 이상 재개발할 수 없게 될 것이다. 재개발은 본래 인구 정점기와 도시화율 상승 과정에서만 가능한 산물이다. 이 과정이 완료된 후, 많은 지역에서 ‘낡고 낡고 작은’ 주택에 대한 대규모 재개발은 매우 어려워질 것이며, 이는 무엇을 의미하는가? 바로 ‘주거’ 단계에서 이 주택들의 유지보수 비용이 극도로 높아질 것이며, 신축 주택과 구축 주택의 가격 차이는 극단적으로 벌어질 것이다. 동일한 지역 내에서도 마찬가지다. 물론 다른 사회적 요소들도 점차 중요도가 떨어질 것이다. 병원은 필수적이 되고, 학교는 더 이상 중요하지 않게 될 것이다.
따라서 지금은 간단하다. 학군(學區) 부동산을 살 것인가, 아니면 병원 주변(醫區) 부동산을 살 것인가? 고민해 봐야 한다. 병원은 중국에서 공공 투자에 해당하므로, 한 도시 내에서 새로 병원을 추가로 건설하는 일은 거의 없을 것이다.
이때 여러분은 한 가지를 깨닫게 될 것이다. 즉, 제한된 자원은 모두 도시 중심부에 집중되며, 결국 발전은 대도시 집단을 중심으로 이뤄질 것이며, 이에 대해 의문의 여지가 없다. 이것이 바로 우리가 지금 목격하고 있는 인구 변화의 실체다.
지금까지 인구 문제, 인구와 부동산의 관계, 개인 투자, 그리고 인구와 인프라 투자, 정부 지출 등 다양한 관련 주제를 논의해 왔다. 오늘 제가 여러분과 나누고 싶은 핵심 메시지는, 반드시 ‘대주기 변수’ 분석에 주의해야 한다는 것이다. 이 변수는 일반적으로 수십 년에 한 번만 등장하지만, 한 번 등장하면 그 영향은 수십 년간 지속된다. 감사합니다.
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