Le rêve immobilier à 50 dollars : la chute de RealT à Détroit
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Le rêve immobilier à 50 dollars : la chute de RealT à Détroit
Même une chaîne parfaite ne peut masquer la pourriture hors ligne.
Dédié à des analyses Web3 approfondiesTexte : Joel Khalili
Traduction : Luffy, Foresight News
En 2019, deux frères canadiens ont fractionné des immeubles en « jetons de 50 dollars chacun » à l’aide de cryptomonnaies, créant ainsi à Détroit un empire immobilier comptant des centaines de biens et attirant plus de dix mille investisseurs du monde entier. Ils proclamaient que la blockchain permettrait « à chacun de devenir propriétaire », promettaient des rendements exceptionnels, et leurs jetons furent un temps achetés dans une ruée frénétique. Mais derrière ce récit séduisant, c’était la réalité qui s’effondrait : des fuites d’eau, des moisissures, des incendies, des effondrements ; des locataires contraints de vivre dans des conditions dangereuses ; des centaines de procès-verbaux pour infractions municipales ; et des accusations mutuelles entre les parties concernées. Le tout déboucha finalement sur des poursuites judiciaires et une perte totale de confiance : une expérience financière présentée comme innovante se transforma en véritable désastre.
Joel Khalili, journaliste de Wired, retrace, après une enquête sur le terrain, la trajectoire fulgurante puis l’effondrement spectaculaire du mythe crypto de RealT, révélant la dure réalité de la titrisation immobilière : aussi parfaite soit-elle sur la chaîne de blocs, elle ne saurait masquer la décrépitude du monde réel.
Voici la traduction en français du reportage de Joel Khalili :
Devenir propriétaire pour 50 dollars : le mensonge utopique de l’immobilier crypto
Je monte un escalier en bois menant au sous-sol d’une maison jumelée construite dans les années 1920, située dans l’est de Détroit, dans le Michigan. Une odeur envahissante me saisit aussitôt : celle de briques humides, d’eau stagnante, de moisissure et d’eau de Javel. Devant moi marche Cornell Dorris, qui y vit depuis près de dix ans. La quarantaine, il a deux filles qui viennent lui rendre visite les week-ends. Il gagne sa vie en préparant des plats à base de bacon et en organisant des événements culinaires.
Son propriétaire n’est pas ordinaire. Il y a environ quatre ans, cet immeuble a été racheté par une startup baptisée RealToken (abrégé en RealT), dont le projet ambitieux consistait à « démocratiser l’investissement immobilier » grâce aux technologies des cryptomonnaies. Leur idée était simple : fractionner un bien immobilier en plusieurs milliers de jetons numériques, chacun vendu environ 50 dollars. Les détenteurs de ces jetons percevaient une part des loyers générés par le bien — avec un rendement annuel pouvant atteindre 12 % — et pouvaient également tirer profit de l’appréciation de la valeur du bien.
Ce concept suscita un engouement fou auprès des investisseurs, et RealT lança une expansion massive à Détroit, acquérant d’un seul coup quelque 500 bâtiments. Par ailleurs, la société acheta environ 200 autres biens dans plus de 40 villes des Amériques, portant la valeur totale de son portefeuille à environ 150 millions de dollars. Pour des raisons réglementaires, les résidents américains étaient exclus de ces investissements, mais au moins 16 000 personnes originaires de 150 pays différents avaient déjà acquis des jetons RealT. Bien qu’il soit difficile d’obtenir des données fiables, RealT se vantait alors d’être, « selon tous les indicateurs, la plus grande plateforme mondiale de titrisation immobilière ».
Le sous-sol de l’immeuble en duplex où réside Cornell Dorris est inondé.
Pourtant, malgré ce succès retentissant dans l’écosystème crypto, RealT accumulait les problèmes dans le monde réel. L’été dernier, la municipalité de Détroit a intenté une action en justice contre RealT et ses fondateurs, les accusant de « centaines d’infractions aux règles d’hygiène publique ». Le logement de Dorris figurait parmi les nombreux immeubles jugés inhabitables par les inspecteurs municipaux. Il m’explique que, si son précédent propriétaire n’était pas non plus parfait — demandant parfois à Dorris de s’occuper lui-même des réparations — l’état général de l’immeuble s’est nettement détérioré depuis que RealT en a pris possession. Les inspecteurs ont constaté l’absence d’alarmes incendie, l’absence d’eau chaude dans la baignoire. « Je dois maintenant me laver debout devant l’évier », dit Dorris. « Des rats infestent le rez-de-chaussée, et des écureuils squattent l’étage. »
Selon les estimations de Zillow, la valeur totale du marché immobilier américain s’élève à 55 000 milliards de dollars, une part infinitésimale étant représentée par l’immobilier titrisé. Toutefois, selon Deutsche Bank, le concept d’achat fractionné d’actifs via des cryptomonnaies s’est développé en quelques années seulement en une industrie évaluée à 30 milliards de dollars. À Détroit, toutefois, la vision séduisante d’un accès abordable à la propriété se heurte brutalement aux réalités matérielles des logements et des conditions de vie de leurs occupants.
La façade et le côté de la maison située au 8821 Prairie Street ont perdu toutes leurs fenêtres ; l’escalier du porche s’est effondré et les panneaux sont déformés.
RealT a été fondée par les frères canadiens Rémy et Jean-Marc Jacobson. Non jumeaux, ils se ressemblent fortement : lunettes, cheveux soigneusement peignés, barbes grisonnantes. Tous deux se définissent comme des libertariens convaincus, défenseurs du libre marché et partisans d’une intervention étatique minimale. Lors de notre rencontre sur Zoom, Jean-Marc apparaît enthousiaste, quoique parfois un peu tranchant. J’essaie de formuler une question avec diplomatie, tournant autour du sujet, et il me coupe : « Posez-la directement. »
Les frères Jacobson ont grandi au Canada et en Europe, dans une famille marquée par des histoires rocambolesques et des affaires juridiques internationales. Le divorce très médiatisé de leur sœur s’était transformé en une bataille acharnée pour récupérer des millions de dollars, initialement saisis aux Bahamas, avant qu’elle ne remporte finalement le procès. Le beau-frère de cette dernière avait été condamné à une peine avec sursis pour complicité avec un groupe impliqué dans la vente illégale d’armes à l’Angola. Leur père, homme d’affaires, avait répondu à un journaliste qui l’interrogeait sur la fortune familiale en 2003 : « Ne posez pas la question, et je n’aurai pas besoin de mentir. »
Rémy et Jean-Marc affirment que leur carrière immobilière a commencé par la rénovation et la revente de biens dans le Québec et certaines régions des États-Unis. Puis, au début des années 2010, ils découvrent le bitcoin. Très rapidement, ils lancent leur propre activité d’exploitation minière de bitcoins, puis créent plusieurs autres entreprises ainsi qu’une organisation à but non lucratif. Les deux frères ont également connu des déboires liés au bitcoin : ils ont été impliqués dans une escroquerie de type pyramidal et ont conclu un accord à l’amiable avec un client qui les accusait de retenir des cryptomonnaies aujourd’hui valorisées à plusieurs millions de dollars.
Selon Jean-Marc, dès 2013, les frères Jacobson commencent à réfléchir à la manière de combiner leurs expertises respectives en immobilier et en cryptomonnaies. Dans la finance traditionnelle, il est possible d’investir dans des sociétés d’investissement immobilier (SII) afin de percevoir une part des revenus locatifs issus d’un portefeuille diversifié de biens. Cela exige toutefois généralement un investissement minimum de plusieurs milliers de dollars. Les frères cherchaient donc un moyen de concevoir, à l’aide de cryptomonnaies, un produit similaire, mais ouvert à des montants beaucoup plus faibles. Ce n’est que cinq ans plus tard, lorsque Rémy reçoit un appel d’un avocat, qu’ils trouvent la solution.
Il est normalement impossible de vendre une maison à mille personnes. Mais si les frères Jacobson transfèrent la propriété d’un bien à une société à responsabilité limitée (SARL), ils peuvent créer et vendre des jetons cryptographiques représentant des parts de cette SARL.
Les frères Jacobson commencent à rechercher un lieu pour tester leur concept de titrisation. Détroit, avec ses prix immobiliers très bas et ses projets ambitieux de renouvellement urbain, semble être le choix idéal. « Détroit est une ville qui vient tout juste de sortir de la faillite, explique Jean-Marc. Elle est déjà en pleine reprise. Elle constitue naturellement un point potentiel de croissance de valeur. Et surtout, c’est un endroit propice à l’embellissement et à l’amélioration des quartiers. »
Ils achètent leur premier bien : une maison individuelle ordinaire située au 9943 Marlowe Street, dans l’ouest de Détroit. En avril 2019, ils la titrisent, émettant 1 000 jetons, dont les recettes servent à couvrir divers frais, les travaux de réparation, ainsi qu’une commission de 10 % versée aux frères Jacobson. Ils prévoient également de prélever 2 % des revenus locatifs futurs, le reste étant affecté aux coûts d’entretien, aux taxes et aux autres charges, avec la différence distribuée aux détenteurs de jetons.
Jean-Marc me raconte que, le premier jour, RealT n’a vendu que moins de cinq jetons. Les frères sollicitent alors leurs proches et amis pour acheter, et tentent de promouvoir leur projet sur X (anciennement Twitter), Medium et lors d’interviews médiatiques. « Au départ, tout le monde était très sceptique », dit Jean-Marc. « Nous avons vendu extrêmement, extrêmement, extrêmement peu. » Après environ cinq mois, les frères envisagent même de revendre la maison, de rembourser les acheteurs de jetons et d’abandonner le projet.
Pourtant, les jetons associés au 9943 Marlowe Street commencent progressivement à se vendre. Le 13 décembre, ils sont entièrement épuisés. À ce moment-là, 107 investisseurs issus de 33 pays détiennent chacun en moyenne 0,93 % du bien, partageant un revenu locatif quotidien de 25,22 dollars.
Les frères Jacobson créent un groupe de discussion Telegram destiné aux investisseurs francophones, et la demande pour les jetons RealT explose. En 2020, RealT connaît une expansion fulgurante à Détroit : ils titrisent un immeuble d’appartements situé sur Appoline Street, une maison quadruplex sur Schaefer Street, puis une maison individuelle sur Mansfield Street. Cette année-là, ils titrisent près de 50 biens immobiliers.
Lorsqu’ils envisagent une nouvelle phase d’expansion à Détroit, les frères s’associent à Shawn Reed, un professionnel de l’immobilier. Selon des documents judiciaires, Reed commence à identifier des biens pour RealT, voire à participer à leur rénovation afin de les préparer à la titrisation. Les frères Jacobson ignoraient alors que Reed avait un passé trouble : il avait purgé une peine de prison pour fraude bancaire et avait été qualifié de « propriétaire de taudis ». Les transactions qu’il a facilitées ont permis à RealT de suivre la forte demande croissante pour ses jetons.
J’ai interviewé un investisseur identifié sur Telegram sous le pseudonyme de TokNist, qui m’a raconté qu’il avait immédiatement compris le modèle dès qu’il avait entendu parler de RealT. Ce citoyen français résidant en Asie souhaitait depuis longtemps investir dans l’immobilier, mais n’avait pu obtenir de prêt bancaire. RealT offrait une solution sans intermédiaire bancaire, accessible à petits montants. « Beaucoup de gens sont comme moi », dit TokNist. « Ce ne sont pas des spéculateurs fortunés. Ce sont des gens ordinaires qui veulent simplement posséder une part d’immobilier et percevoir un revenu régulier. »
En 2022, TokNist commence à acheter massivement des jetons RealT. Ce processus n’est pas sans difficultés. Chaque fois qu’un nouveau bien est mis en ligne par RealT, il reste scotché à son ordinateur, surveillant le compte à rebours. Le site web plante fréquemment, l’écran devient blanc ou les jetons disparaissent du panier. « Les jetons associés à chaque bien se vendaient en une fraction de seconde. En une seule journée, six ou sept biens pouvaient être mis en ligne, et tous les jetons étaient épuisés en quelques minutes », me dit TokNist. « Cela prouve que la demande était vraiment très forte. »
Dans les coulisses, les frères Jacobson commencent à rencontrer des difficultés dans la gestion de leur portefeuille immobilier en pleine expansion. En 2023, une banque lance une procédure de saisie sur un bien commercial détenu par les frères à Miami, en Floride, en raison de retards de paiement sur un prêt, et les condamne à verser 10,4 millions de dollars. La municipalité de Miami qualifie également ce bien d’« immeuble dangereux ». (Les frères Jacobson décrivent cette situation comme une décision stratégique prise face à la pandémie de Covid-19, une exception isolée dans les dossiers de leur activité floridienne.) La même année, la municipalité de Chicago inflige des amendes à plusieurs SARL détenues par RealT, les accusant de négligence grave, de non-respect des normes de construction et de dettes impayées. Ce fut là un signe précurseur des ennuis à venir à Détroit.
Délabrement, incendies et locataires abandonnés : l’empire commence à s’effondrer
À l’été 2024, Aaron Mondry cherchait de nouveaux sujets d’enquête. Journaliste au sein de Outlier Media, une organisation locale à but non lucratif, il travaillait alors sur une série d’articles intitulée « Les spéculateurs de Détroit », centrée sur le marché immobilier local. Un informateur lui signala alors un schéma étrange dans les registres fonciers du comté de Wayne, dans le Michigan.
En parcourant ces registres, Mondry découvre que de nombreux biens immobiliers à Détroit sont détenus par des SARL dont les noms comportent le terme « RealToken ». À ce stade, RealT avait déjà acquis et titrisé des centaines de biens à Détroit via ces multiples filiales SARL, devenant l’un des plus grands propriétaires de la ville. La plupart de ces biens sont des maisons individuelles, achetées en bloc auprès d’autres propriétaires, parfois sans même avoir été visitées personnellement par RealT. Les biens de RealT sont concentrés dans des quartiers à faible revenu, majoritairement noirs, situés à l’est et à l’ouest de Détroit.
Mondry établit une liste des biens RealT et commence à faire du porte-à-porte. Rapidement, il remarque un schéma alarmant : de nombreux logements qu’il visite sont dans un état déplorable, beaucoup semblent vides, et des recherches dans diverses bases de données révèlent que plusieurs biens n’ont pas payé leurs taxes foncières depuis longtemps.
En février 2025, Mondry publie le premier article de sa série sur RealT, fondé sur des documents publics et des entretiens avec des locataires. Ces articles accusent RealT de mauvaise gestion généralisée, de travaux bâclés et de négligence envers ses locataires ; certains d’entre eux ont confié à Mondry qu’ils vivaient dans des conditions insalubres et dangereuses. À peu près à la même époque, les inspecteurs municipaux de la construction alertent RealT sur le fait qu’un immeuble d’appartements situé sur Cadieux Road ne dispose ni d’alarmes incendie fonctionnelles, ni d’éclairage de secours, ni de portes coupe-feu opérationnelles. En mars, un incendie ravage cet immeuble.
Depuis l’incendie survenu en mars 2025 au 10410 Cadieux Street, cet immeuble d’appartements est resté vide, ses ruines calcinées clouées par des planches.
Au début septembre 2025, lors de mes propres visites porte-à-porte, j’entends des récits similaires. Je conduis ma voiture de location, passant devant des paniers à basketball maintenus au sol par des blocs de cendres, respirant l’odeur de barbecue et de musique s’échappant des clôtures — ces fragments de joie quotidienne contrastent violemment avec l’état lamentable des biens RealT que je vois dans la communauté.
Je me gare devant l’immeuble d’appartements sur Cadieux Road, dont les ruines calcinées sont désormais fermées par des planches. Dans le quartier de Grand River-St. Marys, au nord-ouest, un groupe se présentant comme une bande armée affirme avoir pris le contrôle du 14881 Greenfield Street, un immeuble d’appartements en brique à deux étages doté d’une marquise rouge voyante. Dans une vidéo YouTube, ce groupe prétend louer ces appartements délabrés en tant que propriétaire. « Pour un toxicomane, c’est carrément un hôtel cinq étoiles », déclare l’un des intervenants. Deux autres biens RealT que j’ai visités sont criblés de balles. Plusieurs locataires me disent refuser de payer leur loyer, espérant ainsi forcer le propriétaire à effectuer des réparations.
Dans un café Tim Hortons du quartier de Redford, à l’ouest de Détroit, je rencontre Maya, une locataire de RealT vivant dans une maison carrée en brique rouge toute proche. Chaque fois qu’elle rentre chez elle, elle se gare dans l’allée, reste assise dans sa voiture parfois jusqu’à une heure avant d’oser entrer. Dans l’une des chambres, le plafond fuit, laissant un grand trou qui dévoile les charpentes en bois. La peinture s’écaille, et des morceaux d’isolant humide et jauni pendent dans la chambre. Maya n’ose séjourner que dans la salle de bains, la cuisine et le salon, où elle dort. « Honnêtement, je ne devrais probablement pas vivre ici, mais je cherche activement un autre logement », dit Maya. « C’est tout bonnement un taudis. »
À quelques rues de chez Maya, je frappe à la porte de Monica. Elle habite une maison située au sud de la célèbre Eight Mile Road, où elle vit depuis six ans avec ses deux petits-enfants. Ce bien est détenu collectivement par 331 personnes, qui perçoivent un rendement annuel moyen de 9,3 % grâce aux loyers versés par Monica. Monica me raconte que le chauffage est hors service et que l’approvisionnement en eau est instable — je peux voir des fenêtres brisées et des dégâts sur le toit. Un grand arbre mort domine la cour avant. Le soir, Monica ne parvient pas à dormir, craignant qu’on ne pénètre chez elle par les fenêtres cassées. Elle dit avoir demandé à plusieurs reprises un hébergement d’urgence, mais les centres sont toujours complets. « Rentrez chez vous, chérie. Rentrez chez vous », me dit-elle. « C’est trop effrayant ici. »
Au 18415 Fielding Street, le plafond s’est effondré et des débris de plâtre et d’isolant humide jonchent le couloir.
Poursuites, recherche de boucs émissaires et effondrement de la confiance : l’expérience de titrisation totalement déraille
Au cinquième étage du centre municipal Coleman A. Young, au milieu d’un labyrinthe de carreaux beiges et de moquettes usées, je retrouve Conrad Mallett, chargé de toutes les actions civiles de la ville. Sur les murs de son bureau sont accrochés des portraits de Muhammad Ali et d’autres figures emblématiques du mouvement des droits civiques afro-américains. Ancien adjoint au maire de Détroit et ancien président de la Cour suprême du Michigan, Mallett avait remarqué au printemps dernier les reportages d’Outlier Media sur RealT et avait lancé une enquête. Des inspecteurs de la construction ont évalué les biens, consignant les infractions relevées. « Nous avons découvert des milliers de violations », me dit Mallett. « Nous avons conclu que, dans la grande majorité des cas, les gens vivent dans des logements non conformes. »
Tamara York Cook, la collaboratrice de Mallett, dépêche des inspecteurs de la construction pour effectuer des visites domiciliaires, collant sa carte de visite sur les portes d’entrée. Très vite, son téléphone ne cesse de sonner. « La plupart des gens sont très impatients de raconter leur histoire », dit-elle.
En juillet, la municipalité engage une action civile contre RealT, ses fondateurs et 165 SARL associées, les accusant de centaines d’infractions constitutives de nuisances publiques et de manquements réglementaires, ainsi que de retards de paiement de centaines de milliers de dollars d’amendes pour délabrement et de taxes foncières. L’acte d’accusation indique que 408 biens n’ont pas obtenu le « certificat de conformité » municipal attestant de leur habitabilité. Les frères Jacobson déclarent à Wired : « En ce qui concerne les certificats de conformité, le portefeuille titrisé de RealT ne se distingue ni positivement ni négativement des autres biens situés dans les mêmes codes postaux. »
Peu après, un juge délivre une ordonnance de restriction provisoire interdisant à RealT de percevoir des loyers ou d’expulser des locataires tant que ces biens de Détroit ne seront pas conformes aux normes. Cette ordonnance est ensuite prolongée, mais assouplie pour autoriser RealT à expulser les locataires refusant de payer leur loyer.
Sur Telegram, certains investisseurs apprennent l’existence de cette action en justice, et Rémy Jacobson intervient immédiatement pour apaiser les esprits. Hormis les informations communiquées par les frères Jacobson eux-mêmes, les investisseurs RealT ont presque aucune source fiable pour connaître la situation réelle à Détroit. « Nous nous engageons à résoudre tous les problèmes », déclare Rémy. Vingt-et-un investisseurs répondent en envoyant des émoticônes cœur. Jean-Marc intervient également, vantant bruyamment la croissance fulgurante du marché immobilier de Détroit.
À peu près à la même période, les frères Jacobson informent les investisseurs qu’un acheteur potentiel a manifesté un intérêt pour l’immeuble où réside Cornell Dorris — celui dont le sous-sol est inondé. Si les investisseurs acceptent la vente, ils percevront un rendement total allant jusqu’à 75,61 %. Dans un message Telegram, Jean-Marc présente cette transaction comme une preuve de la vitalité du marché immobilier de Détroit et de l’habileté transactionnelle de RealT. Lors d’un appel téléphonique avec les investisseurs RealT fin juillet, Jean-Marc annonce que cette vente immobilière est « finalisée ».
L’adresse d’enregistrement de l’acheteur, East Coast Servicing LLC, est identique à l’adresse du Michigan utilisée par RealT dans ses documents officiels. Le document est signé par Rémy Jacobson, agissant au nom de l’acheteur. Les frères Jacobson semblent donc avoir conclu une transaction avec une autre société qu’ils contrôlent eux-mêmes.
Après avoir vérifié cette transaction, les frères Jacobson envoient aux investisseurs, en février 2026, un courriel annonçant que l’acheteur s’est retiré — bien qu’ils aient affirmé en juillet que la vente était « finalisée ». Ils déclarent ensuite à Wired que East Coast Servicing LLC n’était qu’un outil utilisé pour faciliter la vente de biens à des acheteurs étrangers.
Le cœur de l’argumentation de la municipalité de Détroit dans son action contre RealT est que le modèle économique même de la société implique une négligence systématique de l’entretien des biens. « Leur façon de générer des rendements annuels consiste précisément à ne pas entretenir les logements selon des normes de haute qualité », accuse Mallett.
Jean-Marc Jacobson rejette cette accusation. Il affirme que leur intention initiale était d’aider à embellir les quartiers de Détroit en mobilisant davantage d’investisseurs. Il précise que, lorsqu’un bien est titrisé, RealT crée un fonds dédié à son entretien. Les frères Jacobson soulignent que, pour garantir des rendements substantiels aux investisseurs, les biens doivent rester occupés et générer des revenus locatifs importants — une négligence délibérée rendrait cela impossible.
Il affirme que ce sont les sociétés de gestion immobilière et d’autres professionnels du secteur qui ont négligé la gestion des biens ou trompé RealT. La société a déjà intenté des poursuites contre plusieurs d’entre eux, notamment Shawn Reed.
Le 3 septembre, tôt le matin, je rencontre Reed dans le hall de The Henry, un hôtel chic situé à quelques miles à l’ouest de Détroit. Je le trouve installé dans un fauteuil en cuir brun sous un lustre en cristal, devant une cheminée électrique dont les flammes dansent. Chauve, barbe noire longue, bottes en cuir, il est très impressionnant. Pendant notre entretien, il caresse sa barbe avec ses doigts.
À ce moment-là, les relations entre Reed et les frères Jacobson se sont déjà détériorées. Selon des documents judiciaires, des désaccords avaient éclaté dès 2024 sur certains détails de transactions immobilières, puis sur les questions de rénovation. Ils cessèrent finalement toute collaboration. Les frères Jacobson ont ensuite poursuivi Reed pour déclarations frauduleuses.
Dans une plainte déposée en février 2025 devant un tribunal du Michigan, RealT accuse Reed d’avoir facturé des travaux de rénovation et de réfection qui n’ont jamais eu lieu. Reed nie ces allégations. Il affirme également que sa mission se limitait à aider à la rénovation d’un petit nombre de biens RealT, et non à la gestion quotidienne de l’ensemble du portefeuille. En juin de la même année, il contre-attaque en accusant RealT de vouloir le désigner comme bouc émissaire et de mentir en le rendant responsable du chaos à Détroit. « Je n’ai jamais été gestionnaire de biens. Ce n’était jamais mon rôle », me dit-il. Cette affaire est toujours en cours.
Lors de l’entretien, Jean-Marc refuse de commenter spécifiquement Reed, mais me dit : « Parfois, quand on arrive dans une nouvelle ville, on ne rencontre que les mauvaises personnes… Personne ne peut prétendre ne jamais tomber sur des escrocs. »
Lorsque leur conflit avec Reed aboutit devant les tribunaux, les frères Jacobson ont déjà créé New Detroit Property Management. Ils confient la gestion du portefeuille RealT de Détroit à cette nouvelle société et nomment Salvatore Palazzolo, un gestionnaire immobilier expérimenté, vice-président. Le dernier jour de mon séjour dans la ville, Palazzolo vient me chercher à l’hôtel dans un SUV noir, un petit crucifix suspendu au rétroviseur. Il est impatient de me montrer les biens RealT récemment rénovés par son équipe.
Pendant que nous roulons, Palazzolo m’explique que sa mission consiste à identifier les logements vacants nécessitant uniquement de petites rénovations pour être rapidement reloués et générer des revenus. Parallèlement, la municipalité continue d’infliger des amendes pour délabrement, ce qui oblige, selon Palazzolo, à détourner des équipes de rénovation vers ces travaux urgents. « Vous devez comprendre l’ampleur de notre portefeuille », dit Palazzolo. « La municipalité nous inonde d’amendes, la charge de travail est énorme, vraiment énorme. »
Même après les rénovations réalisées par New Detroit, les problèmes persistent. Dans au moins un cas, une personne s’est fait passer pour le propriétaire, a perçu une somme forfaitaire, puis a organisé l’occupation d’un bien RealT récemment rénové. Les frères Jacobson affirment que cet imposteur a tenté d’exploiter la suspension des expulsions ordonnée par le tribunal, conseillant à ce futur locataire qu’il ne serait pas expulsé s’il versait une petite somme à un compte séquestre municipal.
Palazzolo et moi nous garons devant la première maison : une petite bâtisse en brique rouge au toit en croupe, avec des bordures blanches. Palazzolo, un classeur noir sous le bras, me fait visiter la maison en me montrant les travaux qu’il a fait réaliser : les fenêtres sont intactes, la salle de bains et la cuisine ont été entièrement rénovées, les murs repeints, la marquise effondrée remise en place, les sols soit poncés soit recouverts de moquette neuve.
Le 14574 Strathmoor Street, l’un des biens RealToken rénovés par New Detroit Property Management.
La salle de bains et la cuisine ont été entièrement rénovées, la marquise effondrée remise en place, les sols poncés.
Il me montre ensuite cinq autres maisons dans un état similaire. Elles ne sont pas luxueuses, mais paraissent propres et habitables.
Palazzolo estime qu’à ce stade, New Detroit a rénové environ 40 maisons pour RealT. Selon des documents judiciaires récents, la société a obtenu des certificats de conformité pour 28 des biens visés par la procédure. « Je pense que les gens ne réalisent pas à quel point certains de ces biens étaient dans un état épouvantable. Les ramener à un niveau conforme exige un travail considérable », dit Palazzolo. « Nous faisons vraiment tout notre possible pour les rendre sûrs et abordables. »
Jean-Marc Jacobson reconnaît que l’état des biens de Détroit est « épouvantable », mais critique aussi les acteurs ayant révélé les problèmes de RealT. Tout l’été, il a presque chaque semaine échangé avec les investisseurs francophones sur Telegram, dénigrant systématiquement le journaliste local Mondry. « Il est évident que ce journaliste ne nous aime pas. Nous le savions depuis des mois. Il écrit clairement ce qu’il veut, ignorant délibérément toutes les preuves contraires », déclare Jean-Marc aux investisseurs sur Telegram début juillet. Quelques semaines plus tard, il ajoute : « Jamais dans sa carrière il n’a connu autant de clics. Il nous dépeint comme des capitalistes crypto maléfiques, augmentant les loyers et faisant souffrir les plus vulnérables. » Les frères Jacobson adressent des critiques similaires à Wired, accusant le magazine d’avoir mené une « analyse superficielle » et poursuivi une « narration ciblée ». En septembre dernier, Jean-Marc a déclaré aux investisseurs que l’action en justice de la municipalité était le fruit d’une « corruption administrative, d’un agenda politique, d’opérations obscures et d’un abus de pouvoir ».
Sur Telegram, les détenteurs de jetons posent parfois des questions sur la fondation de l’action municipale ou des reportages d’Outlier Media. Récemment, quelqu’un a suggéré que RealT aurait dû effectuer des vérifications approfondies sur les sociétés de gestion immobilière. Jean-Marc répond : « Vous semblez aimer surtout exprimer votre haine. » Dans un autre message Telegram, Jean-Marc semble se moquer d’un locataire. « Alerte d’urgence !!! Mon robinet est cassé !!! Alerte d’urgence !!! 🆘 », écrit-il. Trois détenteurs de jetons RealT que j’ai interviewés décrivent tous la communauté Telegram comme hostile. Les frères Jacobson démentent que l’ambiance du groupe Telegram soit hostile ; ils affirment que, dans les périodes difficiles, il est normal que des tensions apparaissent au sein du groupe d’investisseurs.
Néanmoins, les investisseurs posent de plus en plus de questions acérées aux frères Jacobson. En septembre, ils découvrent des documents datant de 2023, qu’ils jugent suspects : ils montrent que RealT a contracté des prêts hypothécaires d’un montant total de 950 000 dollars sur deux biens à Chicago, plusieurs mois après leur titrisation. Un investisseur qualifie cela de « très suspect », car cela expose les détenteurs de jetons au risque de perdre le bien en cas de défaut de paiement, avec possibilité de saisie par le prêteur. Jean-Marc affirme que RealT a contracté ces prêts hypothécaires pour aider le vendeur, qui aurait bénéficié d’une manière non précisée. Il affirme que ces prêts sont désormais remboursés. « Parfois, il faut effectuer des opérations au niveau de la société », dit Jean-Marc aux investisseurs. « Si nous voulons conclure une transaction, il faut parfois faire preuve d’un peu de souplesse. » Tomasz Piskorski, professeur de finance immobilière à la Columbia Business School, estime que cet arrangement décrit par Jean-Marc n’est pas normal. « Je ne vois pas de justification rationnelle. Peut-être qu’il en existe une, mais je ne la connais pas. »
Fin novembre, les investisseurs commencent à remettre en cause un bien RealT à Chicago : classé dangereux par la municipalité plusieurs mois plus tôt et programmé pour démolition, il continue néanmoins de générer des revenus locatifs pour les détenteurs de jetons, ce qui implique qu’il est encore occupé. « Je commence vraiment à ne plus savoir quoi penser », déclare un investisseur RealT sur Telegram. J’ai rencontré une situation similaire à Détroit : treize biens qui semblaient vides lors de ma visite en septembre dernier sont tous indiqués comme « entièrement loués » sur le site web. Cela inclut aussi l’immeuble d’appartements occupé par la bande armée. Les frères Jacobson affirment que le système de séquestre mis en place par la municipalité de Détroit perturbe leur capacité à vérifier les occupations réelles.
Certains investisseurs RealT disent se sentir trahis par les frères Jacobson. L’un d’eux m’a dit avoir cessé d’acheter des jetons RealT jusqu’à ce que le différend de Détroit soit réglé. TokNist, investisseur basé en Asie, exprime des doutes quant à la gestion exercée par les frères Jacobson. Un autre investisseur, identifié sur une plateforme de questions-réponses sous le pseudonyme de « Demetrius Flenory », écrit aux frères Jacobson : « Nos jetons auraient dû soutenir l’innovation et la démocratisation de l’investissement immobilier, mais ils sont désormais associés à des logements insalubres et dangereux, aggravant les difficultés sociales de ces communautés vulnérables… Nous ne pouvons plus fermer les yeux sur les nouveaux scandales qui éclatent chaque semaine. »
Shawn Reed, qui avait déclaré n’avoir jamais été gestionnaire de biens, a également publié publiquement des critiques l’année dernière. Sur X, il a publié une vidéo dans laquelle il visite un immeuble délabré qu’il affirme appartenir à RealT. Dans une pièce, un matelas sale est étalé sur le sol ; dans la pièce voisine, des contenants alimentaires et d’autres déchets s’amoncellent. « Si je détenais des jetons de cet immeuble, j’en serais furieux », dit Reed hors champ. À ce moment-là, toutefois, Reed avait déjà rejoint une autre société spécialisée dans la titrisation immobilière.
En février, les frères Jacobson annoncent aux investisseurs leur intention de vendre une grande partie du portefeuille RealT, dans le but d’« optimiser le rendement global des investisseurs ». Or, pour libérer les fonds nécessaires afin de remettre les biens en état de vente, les investisseurs ne percevront plus aucun revenu locatif, quelle que soit la localisation de leur bien. Certains investisseurs défendent cette décision, tandis que d’autres sont furieux ; ils interrogent sur Telegram pourquoi les frères Jacobson peuvent décider unilatéralement de suspendre le versement des loyers sur les biens qu’ils détiennent. Les frères Jacobson affirment que cette mesure est autorisée par les statuts de RealT, et qu’en tant qu’administrateurs, ils disposent du pouvoir discrétionnaire de décider de la distribution ou non des revenus locatifs — mais certains investisseurs la qualifient de « vol ».
Le procès à Détroit doit commencer en mai. Les autres litiges juridiques de RealT se poursuivent. Tandis que la société tente de mettre ses biens sur le marché, elle semble aussi déployer une nouvelle stratégie dans d’autres pays. RealT commercialise désormais des jetons liés à des projets immobiliers « en construction » en Colombie et au Panama, incitant les investisseurs à financer collectivement des chantiers dans l’espoir de rendements élevés futurs. « Les projets en construction exploitent pleinement le concept de titrisation », me dit Jean-Marc lors de l’entretien. « Ils possèdent un potentiel très prometteur. » Mais les investisseurs semblent peu convaincus : ces jetons ont été mis en vente il y a plusieurs mois, et des milliers d’entre eux restent encore invendus.
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