Bitcoin xâm nhập bất động sản: tỷ lệ thế chấp 250%, một cuộc thử nghiệm tài sản mã hóa tiếp cận hệ thống ngân hàng

Tác giả: Boaz Sobrado

Biên dịch: Chopper, Foresight News

Mười hai năm trước, Vishal Garg đã trực tiếp trải qua khó khăn khi mua nhà và kể từ đó luôn tìm kiếm giải pháp. "Khi đó tôi nhận ra, tôi phải bán tài sản, nộp thuế lợi nhuận vốn, đổi thành tiền mặt mới có thể thanh toán tiền nhà. Tại sao không thể trực tiếp thế chấp tài sản, mà nhất định phải bán ra lấy tiền mặt?" Vị giám đốc điều hành của Better Home & Finance này cho biết trong cuộc phỏng vấn.

Vấn đề phức tạp hơn là trình tự quy trình giao dịch. "Phòng trường hợp trả giá sau mà không mua được căn nhà này thì sao? Nhưng môi giới bất động sản sẽ yêu cầu bạn chuẩn bị sẵn tiền mặt, nếu không người bán sẽ không xem xét nghiêm túc báo giá của bạn. Người mua nhà buộc phải bán tài sản trước, nộp thuế, sau đó mới biết liệu báo giá mua nhà có được chấp nhận hay không."

Tháng 3 năm nay, Better hợp tác với Coinbase ra mắt giải pháp. Người vay thế chấp Bitcoin hoặc USDC, nhận được hai khoản vay: một khoản vay thế chấp quyền cầm giữ ưu tiên hạng nhất đáp ứng tiêu chuẩn của Fannie Mae; một khoản vay tài chính tư nhân độc lập khác dùng để thanh toán trả trước, sử dụng tài sản mã hóa làm tài sản đảm bảo, đồng thời kèm theo quyền cầm giữ thứ hai đối với nhà. Báo Phố Wall báo cáo cùng ngày, Fannie Mae lần đầu tiên chấp nhận khoản vay thế chấp được hỗ trợ bởi tài sản mã hóa. Đầu tháng 6, một cặp vợ chồng ngoài 30 tuổi ở Ann Arbor, Michigan đã hoàn thành khoản vay đầu tiên theo mô hình này. Better tiết lộ, trước khi sản phẩm chính thức ra mắt vào mùa hè, quy mô khoản vay tiềm năng tương ứng với danh sách đăng ký trước khoảng 250 triệu USD, trong đó 41% người nộp đơn không có đủ tiền mặt để thanh toán trả trước khi mua nhà.

Khi nói về bên tiếp nhận vốn cho tài sản khoản vay, Garg cho biết: "Loại tài sản này phù hợp với tiêu chuẩn đầu tư của ngân hàng, nhiều ngân hàng đã xếp hàng muốn mua lại, tiếp nhận các khoản vay này, trong đó không thiếu các ngân hàng lớn hàng đầu của Mỹ." Ông tin rằng, đây sẽ trở thành kênh quan trọng để tài sản kỹ thuật số chính thức kết nối vào hệ thống ngân hàng.

Chi phí thực tế và quy tắc thế chấp

Tỷ lệ thế chấp trực tiếp quyết định nhóm người phù hợp với sản phẩm. Việc thế chấp Bitcoin cần đáp ứng yêu cầu thế chấp 250%, nếu hạn mức khoản vay trả trước là 100.000 USD, thì cần Bitcoin trị giá 250.000 USD làm tài sản thế chấp; tỷ lệ thế chấp yêu cầu đối với USDC ổn định về giá là 125%. Sản phẩm này không tồn tại cơ chế ký quỹ bổ sung, giá Bitcoin giảm sẽ không thay đổi các điều khoản khoản vay thế chấp. Chỉ khi người vay quá hạn trả nợ liên tục 60 ngày mới kích hoạt thanh lý tài sản, tiêu chuẩn nhất quán với khoản vay thế chấp tuân thủ thông thường.

Logic thiết kế của cơ chế này rõ ràng, hướng tới người mua nhà "có đủ tài sản nhưng thiếu thanh khoản". Dữ liệu từ tổ chức nghiên cứu bất động sản Redfin cho thấy, gần đây 12,7% người mua nhà trẻ tuổi đã từng sử dụng tài sản mã hóa để huy động trả trước. Dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia cho thấy, cuối năm 2025, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu sẽ đạt mức cao nhất lịch sử 40 tuổi, và tỷ lệ người mua nhà lần đầu chiếm tổng số người mua nhà sẽ tạo mức thấp nhất lịch sử, chỉ còn 21%. (Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp trích dẫn dữ liệu vay liên bang, có ý kiến khác về con số này). Dữ liệu điều tra dân số cho thấy, quý II năm nay tỷ lệ sở hữu nhà của nhóm dưới 35 tuổi chỉ là 35,2%.

Việc sử dụng tài sản mà người vay liên tục nắm giữ để phát hành khoản vay không phải là mô hình hoàn toàn mới. Doug Ricketts, đồng sáng lập và giám đốc điều hành của PayJoy, cho biết trong podcast "On The Margin", điện thoại thông minh có thể đóng vai trò tương tự như tài sản thế chấp bất động sản. "Sáng kiến ban đầu của chúng tôi là thiết lập điện thoại làm tài sản đảm bảo, theo một nghĩa nào đó điện thoại thông minh tương đương với bất động sản trong nghiệp vụ thế chấp." PayJoy cung cấp dịch vụ cho vay cho nhóm người có hồ sơ tín dụng yếu ở Mỹ Latinh, Châu Phi, Nam Á, một khi người dùng quá hạn, chức năng thiết bị sẽ bị khóa, chính là mô hình thế chấp kỹ thuật số mà công chúng quen thuộc.

Ricketts có nguyên tắc cơ bản rõ ràng đối với logic định giá tài sản thế chấp: "Cho vay đối với nhóm thu nhập thấp, một mô hình là thu lãi suất cực cao, để mặc nhiều người dùng vỡ nợ, dựa vào số ít người vay để thu lợi nhuận cao. Nhưng đây không phải là lộ trình của PayJoy." Khoản vay PayJoy chỉ thu phí cố định một lần, không phát sinh lãi suất lũy kế tích lũy, rất hiếm thấy trong lĩnh vực tín dụng tiêu dùng công nghệ.

Bảy thượng nghị sĩ kêu gọi dừng lại

Ngày 30 tháng 4, bảy thượng nghị sĩ đã gửi thư cho Giám đốc Cục Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) William Pulte, chỉ đích danh Better và Coinbase, yêu cầu cơ quan quản lý "hủy bỏ các phê duyệt liên quan, cấm các doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ tiếp nhận rủi ro liên quan đến tài sản mã hóa". Bức thư do Dick Durbin, Elizabeth Warren dẫn đầu ký tên, những người đồng ký tên bao gồm Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders và Mazie Hirono.

Lý do cốt lõi mà các thượng nghị sĩ đưa ra chính là điều khoản thế chấp 250% mà Better tuyên bố đại diện cho sự ổn định của kiểm soát rủi ro. Trong thư viết: "Cơ chế này yêu cầu người mua nhà phải đưa ra tài sản mã hóa có giá trị cao nhất gấp 2,5 lần số tiền trả trước mới có đủ điều kiện vay. Bản thân điều này đã thừa nhận tài sản mã hóa thuộc loại tài sản rủi ro cao; ngoài ra, người mua nhà cần phải trả lãi cho hai khoản vay cùng lúc." Nhóm nghị sĩ ước tính, chi phí tài chính kết hợp so với lãi suất thế chấp Fannie Mae tiêu chuẩn có thể cao hơn tối đa 1,5 điểm phần trăm, và cảnh báo: "Gánh nặng cao có thể khiến người vay trực tiếp từ bỏ trả nợ, tổn thất cuối cùng có thể sẽ do người nộp thuế Mỹ gánh chịu." Họ yêu cầu cơ quan quản lý phản hồi trước ngày 30 tháng 5, nhưng Cục Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang đến nay vẫn chưa phản hồi công khai.

Alys Cohen từ Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia, Corey Frayer từ Liên đoàn Người tiêu dùng Mỹ đã cùng nhau đăng bài bình luận vào tháng 6, quan điểm càng cực đoan hơn: Chính phủ liên bang "có thể lặp lại vết xe đổ gây ra khủng hoảng tịch thu nhà năm 2008". Kết luận của hai người là, đây không phải là đổi mới tài chính hướng tới người tiêu dùng, mà là ngòi nổ của thảm họa.

Diễn biến thị trường cũng phủ bóng đen lên hoạt động kinh doanh này. Bitcoin chạm mức cao khoảng 123.000 USD vào tháng 10 năm ngoái, giá giảm xuống quanh mức 62.800 USD vào tháng 2 năm nay, suốt tháng 7 tiếp tục dao động trong vùng 60.000 USD, giá chỉ còn một nửa đỉnh.

Kế hoạch dài hạn của Garg

Bitcoin chỉ là khởi đầu. "Hiện tại chúng tôi hỗ trợ Bitcoin và USDC, kế hoạch tiếp theo là kết nối các loại tài sản được token hóa phổ biến khác, bao gồm token cổ phiếu của các doanh nghiệp như SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon." Garg cho biết, dự án sẽ không hỗ trợ meme coin, chỉ chọn các tài sản cơ sở có thanh khoản, được các tổ chức quan tâm cao, Ethereum, Solana sẽ là các loại được niêm yết tiếp theo.

Ông có một ý tưởng xa hơn: Cha mẹ có thể thế chấp tài sản tài khoản hưu trí, giúp con cái mua nhà, hướng đi này tương ứng với lĩnh vực lương hưu tài sản mã hóa. Trong tương lai, người mua nhà chỉ cần chụp ảnh nguồn nhà, giao cho phần mềm hoàn thành toàn bộ quy trình. "Đại lý thông minh AI sẽ nộp đơn xin mua nhà trên nền tảng Better, tự động tính toán mức giá trả giá tối đa. Về dài hạn, người bình thường có thể nắm giữ phần bất động sản, linh hoạt đổi sang các nhà khác. Hiện tại việc này khó thực hiện, trở ngại duy nhất chính là ma sát giao dịch phức tạp."

Nền tảng của bộ ý tưởng này là phán đoán về xu hướng phân bổ tài sản của giới trẻ. "Giới trẻ hiện nay, thiếu các tài sản có thể phòng ngừa lạm phát, chia sẻ lợi ích từ việc giá nhà tăng."

Tranh cãi đằng sau việc thế chấp token

Nghiệp vụ cổ phần được token hóa đối mặt với một vấn đề then chốt chưa có câu trả lời thống nhất: Nắm giữ token rốt cuộc sở hữu những quyền pháp lý nào. Hiện nay, lĩnh vực "vạn vật được token hóa" phổ biến gặp phải vấn đề này. Chan Ahn, người sáng lập và giám đốc điều hành của Tessera, tiết lộ trong podcast "On The Margin", công ty ra mắt sản phẩm được token hóa SpaceX vào tháng 2. Ông thẳng thắn về đặc điểm mô hình kinh doanh, "Nền tảng cố ý không thiết lập quy trình KYC, không phải là sơ suất." Mục đích ban đầu của dự án là giảm ngưỡng tiếp cận — thị trường riêng tư lâu nay dựa vào thủ tục phức tạp, ngưỡng đầu tư tối thiểu cao, hạn chế địa lý, chặn 99,9% nhà đầu tư bình thường bên ngoài.

Chris Turner, đồng sáng lập của Kula, đã phân biệt trong cùng một podcast, phần lớn tài sản được token hóa chỉ đại diện cho quyền hưởng lợi từ tài sản ở mức độ hợp đồng, không đồng nghĩa với việc trực tiếp nắm giữ tài sản cơ sở; một mô hình khác thì thực hiện token chính là tài sản, nắm giữ token tương đương với sở hữu tài sản cơ sở. Hai bên tồn tại sự khác biệt về bản chất. Đối với nhân viên thẩm định khoản vay thế chấp mà nói, khi tiến hành định giá tài sản thế chấp, phải phân biệt rõ trên tay thuộc loại quyền lợi nào.

Đồng thời, Better đang tái cấu trúc kênh huy động vốn của chính mình. Tháng 2 năm nay, công ty này hợp tác với Framework Ventures, kế hoạch dựa vào hệ sinh thái stablecoin Sky để triển khai vốn tối đa 500 triệu USD, Framework Ventures đồng thời bỏ ra 45 triệu USD để góp vốn, nắm giữ khoảng 10%. Better dự kiến, lần điều chỉnh này có thể giảm hơn 100 điểm cơ bản chi phí vốn. Công ty cho biết, sau khi tài chính được token hóa thực hiện, có cơ hội ép lãi suất cho vay khách hàng xuống dưới 5%, trong khi lãi suất phổ biến trong ngành cao hơn 6%.

Công ty này rất cần giảm chi phí vốn. Quý I quy mô cho vay của Better là 1,64 tỷ USD, tăng 89% so với cùng kỳ, doanh thu 47,5 triệu USD, nhưng vẫn lỗ khoảng 70 triệu USD. Công ty kể từ năm 2016 đến nay quy mô cho vay tích lũy hơn 110 tỷ USD; tháng 12 năm 2021 từng thông qua hội nghị trực tuyến sa thải 900 người một lần, nhiều năm qua Garg liên tục đối mặt với nghi vấn từ bên ngoài về việc này.

Áp lực chồng chất không hề làm suy yếu quyết tâm đặt cược vào lĩnh vực này của ông. "Kết quả tồi tệ nhất là sản phẩm ra mắt không ai hỏi đến, nhưng tình hình thực tế không phải như vậy." Khi nói về triển vọng ngành, ông cho biết: "Không cần nhất mực mơ mộng về tương lai, quan trọng hơn là tự tay tạo nên tương lai."