Phó Bằng: Đại tái cơ cấu tài sản — Tiền nên đầu tư vào đâu?
Tuyển chọn TechFlowTuyển chọn TechFlow
Phó Bằng: Đại tái cơ cấu tài sản — Tiền nên đầu tư vào đâu?
Hiểu được biến động dân số chính là hiểu được bản đồ tài sản trong thập kỷ tới; bản đồ này ẩn chứa trong sở thích của giới trẻ — những gì giới trẻ yêu thích chính là điểm tăng trưởng tiếp theo.
Chuyên sâu báo cáo Web3Nguồn: Tân Kinh tế gia
Tái cấu trúc tài sản trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế cao tốc mang ý nghĩa gì?
Phân tích các biến số chu kỳ dài thường chỉ xuất hiện một lần trong vài chục năm — nhưng khi đã xuất hiện, thì sẽ kéo dài suốt vài chục năm. Theo xu hướng hiện tại, những tài sản này trong tương lai sẽ hoàn toàn mất giá trị.
Fu Peng sẽ phân tích cho bạn: Làm thế nào để điều chỉnh chiến lược đầu tư? Những loại tài sản nào sẽ tăng giá? Nghề nghiệp và chi tiêu cá nhân của bạn nên thích ứng ra sao với xu thế này?
Toàn văn như sau:
Rất vinh dự được chia sẻ cùng quý vị hôm nay tại Thái Học. Thực ra, điều tôi muốn trao đổi nhất với mọi người là một biến số cốt lõi quan trọng — dân số. Biến số này ảnh hưởng đến mọi khía cạnh: thị trường bất động sản, tình hình tài chính của chính phủ, đầu tư cơ sở hạ tầng trong tương lai, thậm chí cả xu hướng ưa chuộng trong lĩnh vực đầu tư của mỗi người.
Biến số cốt lõi quan trọng: Dân số
Năm 2018, tôi đã từng chia sẻ với mọi người về bước ngoặt quan trọng của dân số. Đối với Trung Quốc, năm 2015 đánh dấu một mốc dữ liệu then chốt: tỷ lệ sinh ở Trung Quốc một lần nữa sụt giảm thảm hại. Đến nay, tốc độ tăng trưởng dân số thông qua sinh đẻ gần như bằng 0. Con số này thực tế đã thay đổi rất nhanh trong thập kỷ qua — giờ đây nhiều người đã nhận ra điều đó. Nhưng thực tế, sự việc này đã bắt đầu từ 10 năm trước, và dữ liệu này từ lâu đã bắt đầu tác động đến nền kinh tế và hoạt động đầu tư.
Tôi thích thảo luận về dân số. Nhiều người hỏi: “Anh là nhà đầu tư, trước đây làm việc tại quỹ phòng hộ (Hedge Fund), sao không nói về thị trường mà cứ mãi chia sẻ về vấn đề già hóa dân số, phân bố tiết kiệm của giới trẻ, xu hướng chấp nhận rủi ro…?” Tôi trả lời rằng tôi không cố gắng chiều theo thị hiếu của mọi người; thay vào đó, tôi sẽ trực tiếp chia sẻ với các bạn những lập luận nền tảng nhất mà tôi đang suy ngẫm.
Trong vài năm gần đây, tôi quan sát con gái mình: điều gì cô bé thích, tôi sẽ đầu tư vào điều đó. Thực ra hai việc này là một — dưới nhánh rẽ lớn của biến động dân số, định hướng và thay đổi đầu tư của chúng ta đều bị chi phối.
Ví dụ, hiện nay trên thị trường Hồng Kông nổi lên khái niệm tiêu dùng mới rất nổi tiếng: những món đồ chơi như búp bê Labubu treo trên túi xách, hay các sản phẩm “văn hóa đại chúng” (chào bán theo phong cách “trào lưu”) đang “hot” trong hai năm trở lại đây — như nhân vật hoạt hình hai chiều (anime), “gấu bông”, huy hiệu (badges), bảng tên đứng (standees)… Gần đây, tôi có trao đổi với một số chuyên gia kỳ cựu trong ngành ô tô, và họ cũng nhận xét: “Giới trẻ hiện nay mua xe thật sự khác biệt.” Tôi đồng ý. Một thời gian trước, tôi mua xe cho con gái, nhưng phát hiện nhu cầu của chúng tôi và mong muốn của cô bé hoàn toàn khác biệt. Bạn nghĩ cô ấy sẽ thích động cơ V8 hay V12 sao? Cô ấy quan tâm đến hiệu năng cơ học sao? Cô ấy phân tích hệ thống treo hay má phanh sao? Hay ngược lại, cô ấy chỉ quan tâm chiếc xe có “đáng yêu” không? Có màu hồng phấn dễ thương không? Nội thất có tới 6 màn hình kết nối liền mạch, cảm giác thoải mái không? Từ góc nhìn của chúng ta, chiếc xe này chẳng giống xe chút nào — nhưng đối với giới trẻ, đây đúng là xe.
Tại sao sự thay đổi này lại xảy ra? Cũng bởi vì dân số đã có những biến đổi quan trọng. Trong vài năm gần đây, nhóm tiêu dùng chủ lực trên thị trường chính là giới trẻ — do đó, khi phân tích toàn bộ thị trường tiêu dùng, bạn nhất thiết phải chú ý đến sự thay đổi trong cơ cấu dân số, dù là thị trường sơ cấp hay thứ cấp.
Kinh tế bạc trắng chỉ thực sự khởi sắc khi thế hệ 1985–1990 về già
Trước đây, nhiều người từng bàn luận với tôi về “kinh tế bạc trắng” dành cho người cao tuổi. Về khái niệm này, tôi phần nào hoài nghi, bởi cách hiểu “kinh tế bạc trắng” giữa các bên có thể rất khác nhau. Tôi không cho rằng giai đoạn đầu tiên của quá trình biến động dân số đủ điều kiện để hình thành “kinh tế bạc trắng”.
Dùng ngôn ngữ bình dị hơn: Quý vị có từng sống chung với cha mẹ không? Nếu đã từng, chắc hẳn quý vị đều biết — bất kể gia đình giàu hay nghèo, người già luôn có một thói quen: khi bạn nói “Mẹ ơi, con đi nửa tiếng là về”, bà cụ sẽ lập tức vào nhà tắt đèn, tắt điều hòa. Quý vị nghĩ gia đình mình thiếu tiền sao? Có thể không thiếu, nhưng thói quen tiêu dùng đôi khi không hoàn toàn phụ thuộc vào giàu – nghèo, mà còn liên quan đến nhận thức. Cũng như giới trẻ ngày nay: nhiều người gọi đồ ăn ngoài, uống trà sữa, chứ không nấu ăn ở nhà nữa.
Đây chính là ý thức kinh tế – xã hội. Thế hệ đi trước vốn thuộc về tinh thần tiết kiệm, tiết chế và cần cù.
Do đó, việc khơi thông sức mua sắm của thế hệ cha mẹ chúng ta ở thời điểm hiện tại thực sự rất khó. Thay vì chi tiêu, họ sẽ tích lũy thành tiền tiết kiệm — dù không thiếu tiền, nhưng hãy thử suy ngẫm: khi chúng ta về già, ví dụ như thế hệ 1985–1990 hoặc 1990–2000, lúc ấy mới thực sự bước vào “kinh tế bạc trắng”.
Bởi lẽ tư duy của họ sẽ là: “Đời này tôi sống chẳng dễ dàng gì, tôi phải để thế hệ sau sống tốt hơn.” Còn thế hệ 2000 về sau có thể nghĩ: “Đời này tôi sống cũng chẳng dễ dàng gì, tôi phải sống tốt hơn cho chính mình.”
Đây chính là sự kết hợp giữa ý thức tiêu dùng và cơ cấu tuổi dân số. Khi nhìn vào các đỉnh sóng dân số, tổng quy mô dân số và mức độ già hóa, bạn sẽ thấy những vấn đề dân số này là không thể bỏ qua. Đặc biệt, biến số chu kỳ dài này không phải biến số “nhanh”: không phải hôm nay thay đổi, ngày mai đã khác — mà là biến số “dài hạn”. Nói cách khác, từ thời kỳ cải cách mở cửa cho đến năm 2015, chúng ta có thể chưa cần phân tích vấn đề này. Nhưng ngay khi dữ liệu năm 2015 được công bố, bạn buộc phải bắt tay vào phân tích. Chính vì vậy, trong gần một thập kỷ vừa qua, đối với tôi, đây luôn là một yếu tố cực kỳ quan trọng.
Đỉnh sóng dân số và ba giai đoạn tiến hóa của thị trường bất động sản
Dân số còn ảnh hưởng đến điều gì nữa? Thực tế, nó còn ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. Bất động sản nhất định trải qua ba giai đoạn: nhu cầu ở, nhu cầu ở kết hợp đầu tư, và nhu cầu đầu cơ.
Trước năm 2004–2005, thị trường bất động sản Trung Quốc nằm trong giai đoạn “nhu cầu ở”. Từ cải cách thị trường hóa nhà ở, tăng trưởng kinh tế và tăng dân số, chúng ta bắt đầu đáp ứng nhu cầu nhà ở cá nhân. Giai đoạn thứ hai là “nhu cầu ở kết hợp đầu tư”, giai đoạn này cũng gắn chặt với dân số — đặc biệt là quá trình đô thị hóa.
Tại sao chúng ta lại nhấn mạnh vai trò then chốt của Chiến tranh Thế giới Thứ Hai trong chủ đề dân số? Bởi vì sau chiến tranh, cơ cấu dân số sẽ được tái cấu trúc — và còn một đặc điểm nữa mà tôi đoán nhiều người sẽ bỏ qua.
Ví dụ: Việc kết hôn, sinh con, sinh nhiều hay ít con có liên quan đến tiền bạc không? Câu trả lời của tôi là: không hoàn toàn. Trên mạng hiện nay có nhiều ý kiến cho rằng: “Người trẻ hiện nay không muốn kết hôn, không muốn yêu đương, không muốn sinh con, nguyên nhân lớn nhất là áp lực quá lớn — áp lực mua nhà, áp lực từ mẹ vợ…” Họ quy kết hiện tượng “ít con” là do đòn bẩy nợ quá cao và áp lực cuộc sống quá lớn. Thực tế, điều này chỉ đúng trong một giai đoạn nhất định.
Thực tế cho thấy: sau khi chiến tranh kết thúc, trong hoàn cảnh nghèo khó, lý thuyết cho rằng sinh đẻ sẽ giảm — nhưng thực tế lại ngược lại: môi trường càng khó khăn, người ta càng sinh nhiều và kết hôn sớm hơn. Do đó, dân số hình thành các “đỉnh sóng”: nhóm dưới 20 tuổi tạo thành một đỉnh sóng, nhóm 20–30 tuổi tạo thành một đỉnh sóng, nhóm 30–40 tuổi tạo thành một đỉnh sóng, nhóm 40–50 tuổi cũng tạo thành một đỉnh sóng.
Khi cắt dữ liệu dân số các nước sau Chiến tranh Thế giới Thứ Hai, ta sẽ thấy một hiện tượng rất thú vị: Thế hệ đầu tiên và thứ hai sau chiến tranh thường kết hôn sớm, sinh con sớm, mang thai sớm và sinh nhiều con. Nói cách khác, cha mẹ của chúng ta hầu hết đều có anh chị em, gia đình đông người — Tết đến, cả nhà sum họp, một đại gia đình có thể lên tới ba bốn chục người. Còn hiện nay, Tết đến mà tụ tập được ba người đã là chuyện khó. Những đại gia đình như thế này đều là kết quả của việc kết hôn sớm, mang thai sớm, sinh con sớm và sinh nhiều con — các đỉnh sóng dân số kế tiếp nhau rất gần, nghĩa là người ta có thể làm cha mẹ khi mới khoảng 20 tuổi.
Hiện nay, 20 tuổi vẫn còn là “bé bỏng”, 30 tuổi vẫn còn trẻ, đến 40 tuổi mới bắt đầu cân nhắc chuyện yêu đương và kết hôn — đây đại khái là tư duy của con cái chúng ta hiện nay. Tuy nhiên, chuyện này vừa có mặt lợi vừa có mặt hại; vạn sự vạn vật đều có hai mặt — tôi nhất định phải nhấn mạnh: mọi việc đều tồn tại cả ưu và nhược điểm, không có điều gì là hoàn hảo.
Vậy “lợi ích của cơ cấu dân số trẻ” là gì? Sau chiến tranh, tất cả các yếu tố sản xuất liên quan đến kinh tế đều được phân bổ lại — trong đó, yếu tố quan trọng nhất mà nhiều người cho là “công nghệ”, nhưng thực tế không hoàn toàn đúng. Con người mới là yếu tố quan trọng nhất trong mọi yếu tố sản xuất. Xin đừng mê tín công nghệ — cho rằng công nghệ có thể giải quyết mọi vấn đề. Nếu công nghệ thực sự có thể giải quyết mọi vấn đề, thì chu kỳ kinh tế bình thường cũng sẽ không còn tồn tại.
Do đó, trong giai đoạn đầu, con người thực sự là yếu tố sản xuất quan trọng nhất đối với bất kỳ quốc gia nào. Thời kỳ đó, chỉ cần nuôi được, thì càng đông càng tốt. Hãy tự hỏi: vì sao các gia tộc miền Nam Phúc Kiến luôn coi trọng “đông con nhiều cháu”? Bởi vì trong mọi mô hình kinh tế xưa nay của chúng ta, công nghệ luôn yếu hơn con người — nên con người trở thành biến số then chốt nhất trong mọi gia tộc, gia đình và quốc gia.
Nếu sau chiến tranh, số lượng dân cư giai đoạn đầu đủ lớn, thì sẽ hình thành “cơ cấu dân số trẻ”. Thực tế, hầu hết các quốc gia sau Chiến tranh Thế giới Thứ Hai đều phát triển theo mô hình này — đều trải qua giai đoạn này.
Nhưng mặt trái là gì? Thứ nhất, sau khi dân số tăng nhanh, liệu có nuôi nổi không? Lúc này, trong các nhu cầu cơ bản “ăn – mặc – ở – đi lại”, nhu cầu “ăn” là quan trọng nhất — liệu sản lượng lương thực có theo kịp tốc độ tăng dân số? Đây chính là câu hỏi: liệu yếu tố sản xuất có thực sự trở thành “đòn bẩy” hay lại trở thành “gánh nặng”?
Thứ hai, mặt trái khác là gì? Đó là các “đỉnh sóng dân số” quá gần nhau — ảnh hưởng của hiện tượng này sẽ chỉ bộc lộ sau 10 hoặc 20 năm. Khi tài sản được tái cấu trúc trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế cao tốc, các “đỉnh sóng dân số” quá gần nhau sẽ khiến bất động sản chuyển từ “nhu cầu ở” sang “nhu cầu đầu tư”, rồi từ “nhu cầu đầu tư” sang “nhu cầu đầu cơ”, tạo thành một “ba giai đoạn chuẩn” rõ ràng. Trong hai giai đoạn sau, người hưởng lợi từ đầu tư và người gánh nợ sẽ gần như trùng khớp nhau.
Sau cải cách mở cửa, nhiều người đã kiếm được khoản “vốn ban đầu”; rồi trong giai đoạn đầu, do nhu cầu cải thiện nhà ở, chúng ta sở hữu nhà. Thời điểm đó, thế hệ 1980 chưa ra đời. Đến khi thế hệ 1980 bắt đầu nhập cư, lập gia đình và sự nghiệp, giá nhà chắc chắn tăng vọt — họ nhất định phải mua lại những căn nhà từ tay thế hệ 1960–1970. Điều này dẫn đến việc “không hình thành hiệu ứng thế hệ”, tức là “hiệu ứng cách thế hệ”.
Tài sản vẫn như cũ, nhưng hành vi “chia bánh” chưa truyền tới bạn — nên bạn đã bị “chia bánh” rồi. Thực tế, điều này xảy ra ở mọi quốc gia, không riêng gì Trung Quốc — bởi vì sau chiến tranh, tất cả các nước đều gặp phải vấn đề “đỉnh sóng dân số quá gần”, nên đều xuất hiện những vấn đề tương tự.
Các nước láng giềng như Nhật Bản, Hàn Quốc, thậm chí cả Đông Nam Á, đều gặp phải vấn đề tương tự. Vì vậy, trước đây tôi từng đề cập đến khái niệm “phân bổ giữa các thế hệ”: thực chất, giữa tài sản và dân số tồn tại một quá trình tái phân bổ — nhưng quá trình này nếu diễn ra quá nhanh sẽ khiến một bộ phận người được chia, một bộ phận khác thì không; còn nếu quá chậm, sẽ dẫn đến thiếu hụt lao động.
Tôi từng nói với nhiều người: “Các bạn sẽ chứng kiến Ngân hàng Trung ương Nhật Bản tăng lãi suất và lạm phát xuất hiện tại Nhật Bản.” Nhiều người không hiểu: “Tăng trưởng kinh tế Nhật Bản đạt 0–1% đã là rất tốt rồi, làm sao có thể xuất hiện lạm phát?” Đây là một sai lầm nghiêm trọng.
Đối với đa số người lao động, thu nhập lao động và mức lương của bạn thực chất do điều gì quyết định? Kinh tế thị trường trả lời rằng: “Cung – cầu quyết định.” Nói đơn giản: khi nguồn cung lao động dồi dào, nhu cầu thị trường thấp, giá trị lao động sẽ giảm — đây chính là gốc rễ của giảm phát. Ngược lại, khi nguồn cung lao động giảm, nhu cầu giữ nguyên (không cần tăng mạnh), thì tình trạng “cung – cầu” vẫn là “cung thiếu”, giá cả vẫn tăng.
Nhật Bản đi trước chúng ta tới 30 năm — điều chỉnh chu kỳ dân số là vô cùng quan trọng. Vì vậy, vấn đề lớn hiện nay là: Nhật Bản có cần tăng trưởng kinh tế cao tốc để đạt được lạm phát không? Nhiều người mắc sai lầm tư duy: tăng trưởng kinh tế là một đại lượng tổng thể, còn thu nhập của khu vực dân cư lại là một đại lượng khác — giữa hai đại lượng này còn thiếu một mắt xích then chốt: “phân phối”. Tôi chưa từng nói rằng Nhật Bản cần tăng trưởng tổng thể cao để kéo theo thu nhập dân cư, mà chỉ nhấn mạnh rằng họ cần đảm bảo tổng thể không suy giảm.
Do đó, trước đây tôi từng nói: “Các bạn hãy cố gắng hiểu rõ khái niệm ‘phân bổ giữa các thế hệ’ ở Nhật Bản.” Khi đó, nhiều cư dân mạng phản bác: “Không đúng đâu, Phó Tổng! Nếu theo ý anh, thì rất đơn giản: khi ông già đi, tiền của ông sẽ để lại cho con cháu tiêu dùng.”
Nói cách khác: nếu bạn già đi, ví dụ tỷ lệ dân số trên 65 tuổi đạt mức hiện nay — dữ liệu mới nhất cho thấy con số này là khoảng 200 triệu người — thì khi đạt đến mức này, liệu bạn có chuyển toàn bộ tiền cho con cháu tiêu dùng không? Thực ra, tôi muốn nói rằng: nhiều người khi hiểu sự việc thường quá phiến diện. Hãy suy ngẫm thêm: khi bạn 65 tuổi, bạn sẽ đối xử với con cái như thế nào? Chẳng hạn, bạn chuyển toàn bộ tiền tiết kiệm, tiền lương hưu, tiền trợ cấp hưu trí cho con. Nếu hiện tại bạn 60 tuổi, vẫn khỏe mạnh như “hổ xuống núi”, rồi làm việc này — tôi đùa rằng: “cuộc sống hưu trí bi thảm của bạn sắp bắt đầu.”
Tại sao Nhật Bản lại xuất hiện tình trạng đó? Một người cao tuổi có con cháu, nhưng khi qua đời, bạn vẫn có thể mở ngăn kéo tủ quần áo và phát hiện: cuối cùng ông/bà ấy đã đi, nhưng vẫn để lại hàng chục triệu yên. Một số câu chuyện trên mạng tuy hài hước, nhưng đôi khi phản ánh rất sát thực: ví dụ, nếu tôi đưa hết tiền cho con, khi tôi nhập viện, dù vẫn còn khả năng chữa trị, nhưng rất có thể ống dẫn sẽ bị rút; hoặc nếu gia đình con gặp khó khăn, tôi có thể hỗ trợ, nhưng tôi sẽ không chuyển toàn bộ tài sản cho con. Vì vậy, trong khuôn khổ văn minh Đông Á, đặc điểm chung là: việc chuyển giao và kế thừa tài sản thường chỉ diễn ra trên quy mô lớn sau khi người cao tuổi qua đời. Trước đó có thể hỗ trợ nhỏ lẻ — ví dụ tôi giúp con mua xe, hoặc đóng góp một phần — nhưng việc chuyển toàn bộ tiền cho con, để con tự do sử dụng, là điều không thể xảy ra trước khi tôi qua đời. Vì vậy, tôi cũng đã nói rõ với con mình: “Trước khi tôi qua đời, tôi sẽ tiêu tiền trước. Nếu tôi thấy có thể hỗ trợ con, tôi sẽ hỗ trợ một phần. Nhưng tiền chỉ thực sự là của con khi tôi qua đời — về nguyên tắc, trước khi tôi qua đời, tiền vẫn là của tôi.”
Xu hướng chấp nhận rủi ro trong đầu tư giảm, tỷ lệ tiết kiệm tăng
Tôi xin đặt thêm một câu hỏi: Các bạn có biết, khi một xã hội tạo ra của cải, thì của cải ban đầu thường tập trung vào một thế hệ nhất định — vậy khi thế hệ đó già đi, điều gì sẽ xảy ra?
Lúc này, vấn đề sẽ liên quan trực tiếp đến đầu tư của chúng ta: xu hướng chấp nhận rủi ro giảm, tỷ lệ tiết kiệm tăng. Nhiều người cho rằng nguyên nhân hiện tượng này là do “thiếu niềm tin”. Tôi không hoàn toàn đồng ý, bởi vì trong lập luận “thiếu niềm tin”, người ta giả định rằng tất cả chúng ta đều giống nhau — cùng độ tuổi, cùng xu hướng chấp nhận rủi ro. Trong tình huống này, việc ưa chuộng tiết kiệm được cho là do thiếu niềm tin vào môi trường bên ngoài, tình hình kinh tế hiện tại và môi trường đầu tư. Nhưng ở đây, tôi cho rằng: con người là khác nhau, phân bổ tài sản cũng khác nhau.
Vì vậy, yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến xu hướng chấp nhận rủi ro hiện nay rốt cuộc là gì? Năm 2018–2019, tôi từng chia sẻ với nhiều chuyên gia tại các tổ chức: “Các bạn có bao giờ nghĩ rằng, trong tương lai, việc tìm một khoản gửi tiết kiệm có lãi suất 3% tại Trung Quốc sẽ trở nên vô cùng khó khăn? Lãi suất của chúng ta có thể sẽ tiếp tục giảm.” Năm 2018–2019, tôi đã từng nói với họ về vấn đề dân số, về việc của cải được tạo ra nhanh chóng và kỳ tích kinh tế được tích lũy trong một thế hệ — điều này dẫn đến việc “ưa chuộng tiết kiệm, ghét rủi ro”.
Vì vậy, bạn biết người cao tuổi thích gì không? Họ thích gửi tiền tiết kiệm, họ ưa chuộng các kênh đầu tư ít rủi ro. Ví dụ, trong giới đầu tư, tôi thường nói: “Khi một người 50–60 tuổi hoặc đã nghỉ hưu nhờ tôi tư vấn đầu tư, tôi thường đề xuất các kênh như trái phiếu cố định, cổ tức và cổ tức đặc biệt, hoặc các ngành độc quyền như than, dầu, nước, khí đốt, điện — mức cổ tức 4% đã là rất tốt rồi.”
Nếu tôi áp dụng phương án này cho một người trẻ 20 tuổi, cậu ấy sẽ nói: “Tôi làm việc chăm chỉ cả năm mới tích lũy được 50.000 tệ, anh bảo tôi đầu tư theo lãi kép à? Có loại hình nào ‘đầu tư toàn lực’, biến 50.000 thành 100.000, 100.000 thành 200.000, 200.000 thành 400.000 không?” Tôi hoàn toàn hiểu — tôi chưa từng nói các bạn liều lĩnh hay đầu cơ quá mức. Đây chính là đặc điểm của các nhóm dân số khác nhau, với cơ cấu tuổi khác nhau, nên xu hướng chấp nhận rủi ro cũng hoàn toàn khác nhau.
Vì vậy, tôi thường nói với giới trẻ: “Hãy thử một phen, từ xe đạp thành xe máy!” Nhưng nếu thua, bạn còn trẻ, tuyệt đối đừng nhảy xuống cầu — bạn còn rất nhiều thời gian và cơ hội. Tôi có thể nói với một người 50 tuổi sắp nghỉ hưu: “Hãy thử một phen, từ xe đạp thành xe máy!” không? Sau khi nói xong, nếu thua, bạn nghĩ anh ấy còn cơ hội nào không? Vì vậy, đối với anh ấy, điều cần nhất là sự ổn định — dù lãi suất có thấp đến đâu, anh ấy vẫn cần sự ổn định. Vì vậy, bạn sẽ thấy xu hướng chấp nhận rủi ro trong đầu tư của toàn xã hội tự nhiên giảm xuống. Tất nhiên, trong xu hướng giảm này, thế giới của giới trẻ vẫn rất rực rỡ — chỉ là “sự rực rỡ” này hoàn toàn khác biệt.
Gần đây, nói thật với các bạn, các bạn còn nắm giữ thứ gì khác không? Ví dụ: bạn còn dây đeo tay hạt gỗ, hạt óc chó không? Bạn còn tem bưu chính không? Nhà bạn còn đồ gỗ đỏ không? Nhà bạn còn ngọc bích, mã não, đồ cổ, thư họa không? Dĩ nhiên, ai cũng biết những thứ tôi vừa liệt kê — trong gần một thập kỷ qua, giá trị của chúng đều “rơi tự do”, đúng không?
Tôi có thể khẳng định rằng tôi đã thanh lý toàn bộ từ lâu. Có người nói: “Đây đều là bong bóng.” Còn tôi thì nói: “Đây là giá trị để truyền đời.” Tôi hoàn toàn phản bác quan điểm này — vì sao? Khi thế hệ hiện tại qua đời, tôi khẳng định rằng những thứ này vẫn sẽ không có giá trị. Giá trị do con người tạo ra — một thứ có thực sự có giá trị hay không, bạn cần học cách hiểu rõ nó.
Theo cách nói của tôi: bạn không cần phải xác định cứng nhắc “điều gì có giá trị”, mà cần học cách đánh giá — bởi vì con người mới là yếu tố cốt lõi tạo ra giá trị. Khi con người thay đổi, khi của cải thay đổi, “cuộc chơi” cũng thay đổi — đây là quy luật tương tự.
Vì vậy, gần đây tôi đầu tư vào điều gì? Tôi đầu tư toàn bộ vào những thứ giới trẻ yêu thích. Tôi chưa từng dùng giá trị quan của mình để đánh giá — ví dụ, con gái và con tôi xếp hàng dài để uống trà sữa, các bạn hiểu mô hình tiếp thị này không? Xếp hàng 4 tiếng để uống một ly trà sữa — theo giá trị quan của tôi, thứ này dù chỉ bắt tôi chờ 10 phút, tôi cũng thấy không đáng.
Nhưng điều đó không quan trọng — vì giới trẻ thích, nên chúng ta cứ làm theo mô hình tiếp thị này. Vì vậy, gần đây những mô hình tiếp thị “hot” nhất đều là kiểu này: đừng quảng cáo xe an toàn thế nào, chất lượng tốt ra sao, động cơ to cỡ nào, má phanh ra sao — mà hãy quảng cáo rằng xe có tới 6 màn hình, trong xe có thể chơi game. Bạn nên quảng bá những điều này. Tại sao phải chiều theo người tiêu dùng? Dĩ nhiên, mô hình này có một số vấn đề, nhưng nhận thức của giới trẻ là khác biệt.
Tương lai, những tài sản này sẽ hoàn toàn mất giá trị
Điều này còn liên quan đến những vấn đề gì khác? Khi thị trường bất động sản đã kết thúc, từ năm 2018 trở đi, giai đoạn “đầu cơ bất động sản” đã kết thúc — tôi cho rằng cả giai đoạn “ở kết hợp đầu tư” cũng đã kết thúc. Giai đoạn tiếp theo chỉ còn lại một giai đoạn duy nhất: “ở”. Đã là “ở”, thì đây là nhu cầu cơ bản “ăn – uống – ngủ – nghỉ” của con người — không có người, thì lấy đâu ra nhu cầu “ở”?
Vì vậy, các bạn biết trong lịch sử, ví dụ như Nhật Bản, Hàn Quốc hay cả Hoa Kỳ, bong bóng bất động sản từng xuất hiện — đỉnh điểm của quá trình này là gì? Là “đầu cơ”, tức là đầu cơ điên cuồng. Đầu cơ nghĩa là bạn sẵn sàng trả giá cao cho những thứ không cần thiết. Các bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, dưỡng lão đều là đỉnh điểm của bong bóng.
Gần đây, tôi đang dưỡng bệnh nên trở về Thành Đô. Các bạn biết hiện nay Thành Đô đang xảy ra điều gì không? Khi mở rộng đô thị, dân cư di chuyển ra ngoài; khi thu hẹp lại, họ sẽ quay trở về vành đai 2, vành đai 3. Vì sao? Nhà tôi có 4 cụ già, tôi nói thật lòng: về vấn đề dưỡng lão trong tương lai, thực tế sẽ không chọn các địa điểm du lịch hay nghỉ dưỡng — bởi vì cơ sở hạ tầng công cộng không đáp ứng được. Vì vậy, bạn sẽ thấy nhiều người Thành Đô trước đây từ vành đai 2, vành đai 3 chuyển đến Lộ Sơn, Lộ Hồ — nhưng khi tuổi cao, ví dụ khoảng 70 tuổi, họ lại quay về vành đai 2, vành đai 3 để dưỡng lão — bởi vì nơi đây có “khói bếp”, cơ sở hạ tầng sinh hoạt đầy đủ và nguồn lực y tế dồi dào. Nếu đô thị hóa tiếp tục mở rộng, bạn vẫn còn cơ hội; nhưng nếu đô thị hóa bắt đầu chững lại, thì nguồn lực công cộng vốn có sẽ tiếp tục tập trung ở khu vực trung tâm.
Vì vậy, cuối cùng bạn sẽ thấy: ví dụ như Nhật Bản, vào thời kỳ “điên cuồng” nhất, các căn hộ trượt tuyết, căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ ven biển là những biểu hiện điển hình. Bề ngoài, chỉ số giá nhà Nhật Bản hiện nay đã phục hồi, trở lại mức trước bong bóng bất động sản năm 1990 — nhưng bên trong, sự phân hóa cực kỳ lớn, và trung tâm của sự phân hóa này chính là chữ “ở”: nơi nào có người ở, nơi đó giá phục hồi; nơi nào không có người ở, nơi đó giá mãi mãi không thể phục hồi. Chúng ta có thể tưởng tượng về tương lai: theo xu hướng dân số hiện tại, trong 10–15 năm tới, những tài sản này chắc chắn sẽ hoàn toàn mất giá trị. Có người nói: “Tôi có thể cho thuê, dòng tiền hàng tháng 100–150 tệ, vẫn còn hơn chi phí hao mòn do già hóa của ngôi nhà.” Nhưng đây chính là vấn đề cốt lõi.
Đồng thời, điều này còn liên quan đến một vấn đề khác: đầu tư cơ sở hạ tầng. Có một con số mà nhiều người có thể chưa biết: nhóm lao động chủ lực — tức là người trong độ tuổi 24–45 — đương nhiên cũng là nhóm nộp thuế chủ lực của toàn xã hội. Tỷ lệ nhóm này trong tổng dân số cực kỳ quan trọng — tỷ lệ này không được thấp hơn 25%. Nói cách khác, nếu nhóm nộp thuế chủ lực chiếm dưới 25% dân số — tức là cứ 4 người mới có 1 người nộp thuế — tôi có thể khẳng định: vấn đề đã bắt đầu.
Khi tỷ lệ này đạt đến một ngưỡng dữ liệu lịch sử nhất định, đỉnh cao của đầu tư tài sản cố định sẽ xuất hiện, đỉnh cao của đô thị hóa cũng sẽ xuất hiện.
Dĩ nhiên, có người sẽ dùng dữ liệu Nhật Bản để chứng minh “đỉnh cao đô thị hóa”: khi con số này xuất hiện, dường như chỉ số vẫn tăng thêm một đợt. Nhưng cần lưu ý: “tỷ lệ đô thị hóa” cuối cùng đạt được không phải do mở rộng thành phố, mà là do “xóa sổ nông thôn”. Ví dụ, “hợp nhất lớn thời Bình Thành” ở Nhật Bản — việc sáp nhập các thị trấn, phường khiến tỷ lệ đô thị hóa tăng lên — nếu áp dụng vào Trung Quốc, có thể là tương lai nhiều ngôi làng sẽ không còn người ở, làng biến mất, và tỷ lệ đô thị hóa tự nhiên tăng lên.
Kết quả cuối cùng là: các tuyến đường bộ, đường sắt dẫn vào nông thôn — các chi phí công cộng này cũng không còn cần thiết để duy trì. Không thể vì trong một ngôi làng chỉ còn 5 hộ dân mà vẫn duy trì xe buýt công cộng; cũng không thể vì dân số khu trung tâm thành phố giảm từ 1 triệu xuống còn 800.000, rồi 600.000 người, mà vẫn cố xây 6 tuyến tàu điện ngầm.
Nếu quay ngược thời gian về năm 2008, lúc đó “có người, có tăng trưởng kinh tế”, tức là mọi yếu tố đều đầy đủ, mọi khoản đầu tư đều không lo ngại về lợi nhuận trong tương lai — vì vậy mới có câu nói kinh điển: “Muốn giàu, trước hết phải làm đường.” Câu nói này không sai — nhưng điều kiện tiên quyết là các yếu tố không thay đổi: dân số không đổi, tăng trưởng kinh tế không đổi.
Vì vậy, kể cả các nước láng giềng như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng vậy: sau khi vượt qua đỉnh cao, đầu tư tài sản cố định sẽ giảm xuống khoảng một nửa so với mức ban đầu — và dân số tương ứng là bao nhiêu? Chính là thời điểm mà nhóm lao động chủ lực và nhóm nộp thuế chủ lực chiếm dưới 25% dân số — lúc đó, ngân sách công, tàu điện ngầm, cơ sở hạ tầng sẽ duy trì ra sao? Nhìn về 10 năm tới, khả năng cao là chúng ta hiện nay cũng đã đạt đến đỉnh cao của đầu tư tài sản cố định.
Vì vậy, nói thẳng ra: nếu đầu tư bất động sản quay trở lại giai đoạn “ở”, thì câu hỏi đầu tiên là: “Con người ở đâu?” Nơi nào có người, nơi đó mới có nhu cầu “ở”. Và một khi quay lại giai đoạn “ở”, điều gì sẽ xảy ra? Sự chênh lệch sẽ rất lớn — chênh lệch giữa nhà cũ và nhà mới rất lớn, giống như con người già đi: những căn nhà cũ kỹ, xuống cấp sẽ không còn khả năng phá dỡ quy mô lớn. Việc phá dỡ thực chất là sản phẩm của thời kỳ “đỉnh sóng dân số”, là sản phẩm của quá trình tăng tỷ lệ đô thị hóa. Khi quá trình này hoàn tất, ở nhiều nơi, những căn nhà cũ kỹ, xuống cấp sẽ rất khó được phá dỡ quy mô lớn — điều này đồng nghĩa với điều gì? Chi phí bảo trì những căn nhà này trong giai đoạn “ở” sẽ tăng vọt; sẽ xuất hiện hiện tượng: chênh lệch giá giữa nhà mới và nhà cũ là cực kỳ lớn — ngay cả khi chúng nằm trong cùng một khu vực. Tất nhiên, các yếu tố xã hội khác dần trở nên ít quan trọng hơn — bệnh viện sẽ trở nên cực kỳ quan trọng, còn trường học thì sẽ không còn quan trọng nữa.
Vì vậy, hiện nay rất đơn giản: bạn nên mua nhà trong khu vực trường học hay khu vực bệnh viện? Bạn cần suy ngẫm kỹ. Đối với Trung Quốc, bệnh viện cũng là đầu tư công — khả năng cao là một thành phố sẽ không mở rộng xây dựng thêm nhiều bệnh viện mới.
Lúc này, bạn sẽ nhận ra: các nguồn lực hạn chế đều tập trung trong thành phố — vì vậy, cuối cùng, mọi sự phát triển đều lấy các thành phố lớn làm trung tâm tập hợp, không còn gì để bàn cãi. Đây cũng chính là sự thay đổi dân số mà chúng ta đang chứng kiến.
Trước đây, chúng ta đã thảo luận về vấn đề dân số, về mối quan hệ giữa dân số và bất động sản, về đầu tư cá nhân, thậm chí cả mối liên hệ giữa dân số với đầu tư cơ sở hạ tầng và chi tiêu của chính phủ… Hôm nay, tôi chủ yếu muốn chia sẻ với các bạn rằng: bạn nhất định phải chú ý đến phân tích các biến số chu kỳ dài — chúng thường chỉ xuất hiện một lần trong vài chục năm, nhưng một khi đã xuất hiện, thì sẽ kéo dài suốt vài chục năm. Xin chân thành cảm ơn quý vị!
Chào mừng tham gia cộng đồng chính thức TechFlow
Nhóm Telegram:https://t.me/TechFlowDaily
Tài khoản Twitter chính thức:https://x.com/TechFlowPost
Tài khoản Twitter tiếng Anh:https://x.com/BlockFlow_News
