Биткойн врывается в недвижимость: коэффициент залога 250%, эксперимент по интеграции криптоактивов в банковскую систему

Автор: Боаз Собрадо

Перевод: Chopper, Foresight News

Двенадцать лет назад Вишал Гарг лично столкнулся с трудностями покупки жилья и с тех пор ищет решение. «Тогда я понял, что должен продать активы, заплатить налог на прирост капитала и получить наличные, чтобы оплатить покупку дома. Почему нельзя просто заложить активы, вместо того чтобы обязательно продавать их за наличные?» — заявил генеральный директор Better Home & Finance в интервью.

Еще более сложной была последовательность процесса сделки. «Что делать, если после внесения предложения дом не удастся купить? Но риелторы требуют наличия наличных, иначе продавец не станет серьезно рассматривать ваше предложение. Покупатели жилья вынуждены сначала продать активы и заплатить налоги, и только потом узнают, принято ли их предложение по покупке жилья.»

В марте этого года Better совместно с Coinbase представила решение. Заемщики закладывают биткоин или USDC и получают два кредита: один ипотечный кредит с первичным залоговым правом, соответствующий стандартам Фэнни Мэй; второй — отдельный кредит частного финансирования для оплаты первоначального взноса, обеспеченный криптоактивами и сопровождающийся вторичным залоговым правом на жилье. The Wall Street Journal в тот же день сообщила, что Фэнни Мэй впервые приняла ипотечные кредиты, обеспеченные криптоактивами. В начале июня пара супругов чуть за тридцать из Энн-Арбора, штат Мичиган, оформила первый кредит по этой модели. Better сообщила, что перед официальным запуском продукта летом размер потенциальных кредитов в списке ожидания составил около 250 миллионов долларов, причем у 41% заявителей не было достаточно наличных для оплаты первоначального взноса за жилье.

Говоря о сторонах, принимающих кредитные активы, Гарг заявил: «Эти активы соответствуют инвестиционным стандартам банков, несколько банков уже выстроились в очередь, чтобы приобрести и принять эти кредиты, включая крупнейшие банки США». Он считает, что это станет важным каналом для официального подключения цифровых активов к банковской системе.

Реальная стоимость и правила залога

Коэффициент залога напрямую определяет группу пользователей, для которых подходит продукт. Для залога биткоина требуется обеспечение в размере 250%, если сумма кредита на первоначальный взнос составляет 100 000 долларов, то требуется биткоин на сумму 250 000 долларов в качестве залога; для стабильного USDC требование к коэффициенту залога составляет 125%. В этом продукте отсутствует механизм маржин-колла, падение цены биткоина не изменит условия ипотечного кредита. Только если заемщик просрочит платеж непрерывно в течение 60 дней, будет инициирована ликвидация активов, стандарт аналогичен обычным регулируемым ипотечным кредитам.

Логика дизайна этого механизма ясна, он ориентирован на покупателей жилья «с достаточными активами, но нехваткой ликвидных средств». По данным исследовательской компании в сфере недвижимости Redfin, недавно 12,7% молодых покупателей жилья использовали криптоактивы для сбора первоначального взноса. По данным Национальной ассоциации риелторов, к концу 2025 года медианный возраст первых покупателей жилья достигнет исторического максимума — 40 лет, а доля первых покупателей от общего числа покупателей жилья достигнет исторического минимума — всего 21% (Ассоциация ипотечных банкиров, citing федеральные данные по кредитам, оспаривает это значение). Данные переписи населения показывают, что во втором квартале этого года уровень домовладения среди группы моложе 35 лет составил всего 35,2%.

Выдача кредитов на основе активов, которые заемщики продолжают удерживать, не является новой моделью. Соучредитель и генеральный директор PayJoy Дуг Рикеттс в подкасте «On The Margin» заявил, что смартфоны могут играть роль, аналогичную залоговому имуществу в виде недвижимости. «Наше первоначальное нововведение заключалось в том, чтобы установить телефон в качестве залога, в каком-то смысле смартфон эквивалентен недвижимости в ипотечном бизнесе». PayJoy предоставляет кредитные услуги людям со слабой кредитной историей в Латинской Америке, Африке и Южной Азии; как только пользователь допускает просрочку, функции устройства блокируются, что является широко известной моделью цифрового залога.

У Рикеттса есть четкий предел для логики ценообразования залога: «При кредитовании групп с низким уровнем доходов один из вариантов — взимать чрезвычайно высокие проценты, позволяя большому количеству пользователей допускать дефолт, и получать высокую прибыль за счет небольшого числа заемщиков. Но это не путь PayJoy». Кредиты PayJoy взимают только единовременную фиксированную плату, не начисляют накопительные проценты, что очень редко в сфере технологического потребительского кредитования.

Семь сенаторов призывают остановить

30 апреля семь сенаторов написали письмо директору Федерального агентства по финансированию жилья (FHFA) Уильяму Палте, назвав Better и Coinbase, и потребовали от регулятора «отменить соответствующие одобрения и запретить предприятиям, поддерживаемым государством, принимать риски, связанные с криптоактивами». Письмо было подписано Диком Дурбином и Элизабет Уоррен, соавторами выступили Джефф Меркли, Крис Ван Холлен, Ричард Блюменталь, Берни Сандерс и Мэйзи Хироно.

Ключевая причина, выдвинутая сенаторами, именно 250% условие залога, которое Better заявляет как представитель稳健性风控。В письме говорится: «Этот механизм требует, чтобы покупатели жилья внесли криптоактивы на сумму до 2,5 раз превышающую сумму первоначального взноса, чтобы получить право на кредит. Это само по себе признает, что криптоактивы относятся к высокорисковым активам; помимо этого, покупатели жилья должны платить проценты по двум кредитам одновременно». Команда сенаторов оценила, что стоимость комбинированного финансирования может быть до 1,5 процентных пункта выше стандартной ипотечной ставки Фэнни Мэй, и предупредила: «Высокое бремя может побудить заемщиков напрямую отказаться от погашения кредита, и в конечном итоге убытки могут лечь на американских налогоплательщиков». Они потребовали от регулятора ответить до 30 мая, но Федеральное агентство по финансированию жилья до сих пор не ответило публично.

Алис Коэн из Национального центра потребительского права и Кори Фрейер из Федерации потребителей Америки в июне совместно опубликовали комментарий, точка зрения была более радикальной: федеральное правительство «может повторить ошибку, приведшую к кризису обращений взыскания на жилье в 2008 году». Их вывод: это не финансовая инновация для потребителей, а спусковой крючок катастрофы.

Рыночная ситуация также бросает тень на этот бизнес. Биткоин достиг пика около 123 000 долларов в октябре прошлого года, в феврале этого года цена упала до около 62 800 долларов, и весь июль продолжала колебаться в районе 60 000 долларов, цена составила лишь половину пика.

Долгосрочное планирование Гарга

Биткоин — это только начало. «В настоящее время мы поддерживаем биткоин и USDC, в дальнейшем планируем подключить различные основные токенизированные активы, включая токенизированные акции предприятий, таких как SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon», — заявил Гарг. Проект не будет поддерживать мемкоины, выбирая только активы с ликвидностью и высоким вниманием институтов, Ethereum и Solana будут следующими вариантами для запуска.

У него есть более дальнейшее видение: родители могут заложить активы пенсионных счетов, чтобы помочь детям купить жилье, это направление перекликается с треком криптоактивных пенсий. В будущем покупателям жилья нужно будет только сфотографировать объект недвижимости, и программное обеспечение завершит весь процесс. «AI-агенты подадут заявку на покупку жилья на платформе Better, автоматически рассчитают верхний предел предложения. В долгосрочной перспективе обычные люди смогут владеть долями в недвижимости, гибко обменивая разные дома. В настоящее время это трудно реализовать, единственное препятствие — сложные транзакционные издержки.»

В основе этого видения лежит суждение о тенденциях распределения активов среди молодежи. «Сегодняшняя молодежь не имеет активов, которые могут хеджировать инфляцию и делить дивиденды от роста цен на жилье».

Споры вокруг стейкинга токенов

Бизнес токенизированных акций сталкивается с ключевым вопросом, на который пока нет единого ответа: какие юридические права действительно дает владение токеном. В настоящее время трек «токенизация всего» часто страдает от этого. Основатель и генеральный директор Tessera Чан Ан в подкасте «On The Margin» сообщил, компания в феврале запустила токенизированный продукт SpaceX. Он откровенно рассказал об особенностях бизнес-модели: «Платформа намеренно не внедряет процесс KYC, это не упущение». Изначальная цель проекта — снизить порог входа: рынок частных инвестиций долгое время полагался на сложные процедуры, высокие минимальные пороги инвестиций и географические ограничения, оставляя 99,9% обычных инвесторов за дверью.

Соучредитель Kula Крис Тернер в том же подкасте провел различие: подавляющее большинство токенизированных активов представляют только право на доход от активов на уровне контракта, не равны прямому владению базовыми активами; другая модель реализует токен как актив, где владение токеном эквивалентно владению базовым активом. Между ними существует существенная разница. Для сотрудников, проверяющих ипотечные кредиты, при проведении оценки залога необходимо четко различать, к какому типу прав относится актив.

В то же время Better перестраивает свои каналы финансирования. В феврале этого года компания достигла сотрудничества с Framework Ventures, планируя опереться на экосистему стейблкоинов Sky для размещения до 500 миллионов долларов средств, Framework Ventures также инвестировала 45 миллионов долларов в акции, получив около 10% доли. Better ожидает, что эта корректировка сможет снизить стоимость капитала более чем на 100 базисных пунктов. Компания заявила, что после реализации токенизированного финансирования появится возможность снизить процентную ставку по клиентским кредитам до ниже 5%, в то время как общепринятая отраслевая ставка выше 6%.

Компании срочно необходимо снизить стоимость средств. В первом квартале объем кредитования Better составил 1,64 миллиарда долларов, увеличившись на 89% в годовом исчислении, выручка 47,5 миллиона долларов, но все еще убыток около 70 миллионов долларов. Общий объем кредитования компании с 2016 года превысил 110 миллиардов долларов; в декабре 2021 года через онлайн-встречу одновременно уволили 900 человек, на протяжении многих лет Гарг продолжает сталкиваться с вопросами извне по этому поводу.

Множественное давление не ослабило его решимость ставить на этот трек. «Худший результат — продукт после запуска никого не заинтересует, но реальная ситуация не такова». Говоря о перспективах отрасли, он заявил: «Не нужно просто мечтать о будущем, важнее собственноручно создавать будущее».