비트코인, 부동산 시장 진출: 250% 담보율, 암호화 자산을 은행 시스템에 연계하는 실험

작성: Boaz Sobrado

번역: Chopper, Foresight News

12 년 전, Vishal Garg 는 주택 구매의 어려움을 직접 경험한 이후 줄곧 해결책을 모색해 왔습니다. 「당시 저는 자산을 매각하고 양도소득세를 납부하여 현금으로 전환해야만 주택 대금을 지급할 수 있다는 사실을 깨달았습니다. 왜 자산을 직접 담보로 제공하지 않고 반드시 현금화해야 할까요?」라고 Better Home & Finance 최고경영자는 인터뷰에서 밝혔습니다.

더 까다로운 것은 거래 절차 순서였습니다. 「만약 입찰 후 이 주택을 획득하지 못하면 어떻게 하나요? 하지만 부동산 중개인은 현금을 준비하지 않으면 판매자가 제안 가격을 진지하게 고려하지 않을 것이라고 요구합니다. 주택 구매자는 자산 매각과 세금 납부를 강요당한 후에야 주택 구매 제안이 수락되었는지 알 수 있었습니다.」

올해 3 월, Better 는 Coinbase 와 협력하여 해결책을 출시했습니다. 차용인은 비트코인 또는 USDC 를 담보로 제공하여 두 건의 대출을 받습니다. 한 건은 패니메이 기준에 부합하는 1 순위 저당권 주택 담보 대출이며, 다른 한 건은 암호 자산을 담보로 하고 주택 2 순위 저당권이 수반되는 계약금 지급용 독립적인 개인 금융 대출입니다. 월스트리트 저널은 같은 날 보도에서 패니메이가 암호 자산 지원 주택 담보 대출을 처음 수락했다고 전했습니다. 6 월 초, 미시간주 앤아버에 거주하는 30 대 초반 부부가 이 모델 하에서 첫 대출을 완료했습니다. Better 는 제품 여름 정식 출시 전, 대기 목록에 해당하는 잠재 대출 규모가 약 2 억 5 천만 달러이며 그중 41% 신청자는 주택 구매 계약금을 지급할 충분한 현금이 없다고 밝혔습니다.

대출 자산의 자금 인수측에 대해 Garg 는 「이러한 자산은 은행 투자 기준에 부합하며, 여러 은행이 이미 이러한 대출을 인수하기를 기다리며 대기하고 있습니다. 그중에는 미국 상위 대형 은행도 포함됩니다.」라고 밝혔습니다. 그는 이것이 디지털 자산이 은행 시스템에 정식 연결되는 중요한 통로가 될 것이라고 생각합니다.

실제 비용 및 담보 규칙

담보 비율은 제품 적합 대상을 직접 결정합니다. 비트코인 담보 제공은 250% 담보 요구 사항을 충족해야 하며, 계약금 대출 한도가 10 만 달러라면 가치 25 만 달러의 비트코인이 담보물로 필요합니다. 가격 안정된 USDC 의 담보 비율 요구 사항은 125% 입니다. 이 제품에는 추가 증거금 제도가 존재하지 않으며, 비트코인 가격 하락은 주택 담보 대출 조항을 변경하지 않습니다. 차용인이 연속 60 일 연체 상환할 경우에만 자산 청산이 트리거되며, 기준은 일반 준수 주택 담보 대출과 일치합니다.

이 메커니즘 설계 논리는 명확하며, '자산은 충분하지만 유동 자금 부족'인 주택 구매자를 대상으로 합니다. 부동산 연구 기관 Redfin 데이터에 따르면, 최근 12.7% 의 젊은 구매자가 암호 자산을 활용해 계약금을 마련했습니다. 전국 부동산 중개인协会 데이터에 따르면, 2025 년 말 첫 주택 구매자 연령 중앙값은 사상 최고치인 40 세에 도달할 것이며, 첫 주택 구매자가 구매자 총수에서 차지하는 비율은 사상 최저치인 불과 21% 를 기록할 것입니다. (모기지 은행가 협회는 연방 대출 데이터를 인용하여 이 수치에 이의를 제기했습니다). 인구 조사 데이터에 따르면, 올해 2 분기 35 세 미만 그룹 주택 소유율은 불과 35.2% 입니다.

차용인이 지속적으로 보유하는 자산을 활용해 대출을 제공하는 것은 새로운 모델이 아닙니다. PayJoy 공동 창업자 겸 최고경영자 Doug Ricketts 는 팟캐스트《On The Margin》에서 스마트폰이 주택 담보물과 유사한 역할을 발휘할 수 있다고 밝혔습니다. 「우리의 초기 혁신은 휴대폰을 담보물로 설정하는 것이었으며, 어떤 의미에서는 스마트폰이 모기지 사업의 주택과 상당합니다.」PayJoy 는 라틴 아메리카, 아프리카, 남아시아 신용 기록 취약 계층을 대상으로 대출 서비스를 제공하며, 일단 사용자가 연체하면 기기 기능이 잠깁니다. 즉 대중이 잘 아는 디지털 담보 모델입니다.

Ricketts 는 담보물 가격 책정 논리에 대해 명확한 원칙을 가지고 있습니다. 「저소득 층을 대상으로 대출을 제공할 때, 한 가지 모델은 매우 높은 이자를 징수하고 많은 사용자 연체를 방치한 후 소수 차용인에 의존하여 높은 수익을 탈취하는 것입니다. 하지만 이는 PayJoy 의 노선이 아닙니다.」PayJoy 대출은 일회성 고정 비용만 징수하며 누적 이자가 발생하지 않아 기술 소비 신용 분야에서 매우 드뭅니다.

7 명의 상원의원 중단 촉구

4 월 30 일, 7 명의 상원의원이 연방 주택 금융국 (FHFA) 국장 William Pulte 에게 서한을 보내 Better 와 Coinbase 를 지명하며 규제 기관에 '관련 승인을 취소하고 정부 지원 기업이 암호 자산 관련 위험을 인수하는 것을 금지'할 것을 요구했습니다. 이 서한은 Dick Durbin, Elizabeth Warren 이 주도 서명했으며, Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders 및 Mazie Hirono 가 공동 서명자로 포함되었습니다.

상원의원들이 제시한 핵심 이유는 바로 Better 가 위험 관리 안정성을 대표한다고 주장하는 250% 담보 조항입니다. 서한에는 「이 메커니즘은 주택 구매자가 대출 자격을 얻기 위해 계약금 금액의 최대 2.5 배 가치에 달하는 암호 자산을 내놓도록 요구합니다. 이는 자체적으로 암호 자산이 고위험 자산에 속함을 인정하는 것입니다. 그 외에도 주택 구매자는 두 건의 대출에 대해 동시에 이자를 지급해야 합니다.」라고 기록되어 있습니다. 의원 팀은 조합 금융 비용이 표준 패니메이 모기지 금리 대비 최대 1.5%p 높을 수 있다고 추정하며, 「높은 부담이 차용인으로 하여금 직접 상환을 포기하도록 촉진할 수 있으며, 최종 손실은 미국 납세자가 부담할 것입니다.」라고 경고했습니다. 그들은 규제 기관에 5 월 30 일 전 답변을 요구했으나, 연방 주택 금융국은 아직까지 공개 응답이 없습니다.

전국 소비자 법률 센터 Alys Cohen, 미국 소비자 연맹 Corey Frayer 는 6 월 공동 논평 기사를 발표했으며, 견해는 더 급진적이었습니다. 연방 정부가 '2008 년 주택 압류 위기를 반복할 가능성이 있다'는 것입니다. 두 사람의 결론은 이것이 소비자 대상 금융 혁신이 아니라 재앙의 도화선이라는 것입니다.

시장 상황도 이 사업에 그림자를 드리웠습니다. 비트코인은 작년 10 월 약 123,000 달러 고점에 도달했으나, 올해 2 월 가격은 62,800 달러 부근으로 하락했으며, 전체 7 월 동안 6 만 달러 구간에서 변동하며 가격은 피크의 절반만 남았습니다.

Garg 의 장기적 구상

비트코인은 시작일 뿐입니다. 「현재 우리는 비트코인과 USDC 를 지원하며, 후속 계획으로 SpaceX, 테슬라, Coinbase, Better, 애플, 아마존 등 기업 지분 토큰을 포함한 각종 주요 토큰화 자산을 연결할 예정입니다.」라고 Garg 는 밝혔습니다. 프로젝트는 밈 코인을 지원하지 않으며, 유동성을 보유하고 기관 관심도가 높은 대상만 선택할 것이며, 이더리움, 솔라나가 다음 배치 상장 종목이 될 것입니다.

그는 더 한층 발전된 구상을 가지고 있습니다. 부모가 은퇴 계좌 자산을 담보로 제공하여 자녀의 주택 구매를 돕는 것으로, 이 방향은 암호 자산 연금 트랙과 호응을 형성합니다. 미래 주택 구매자는房源 사진만 촬영하여 소프트웨어에 모든 절차를 위임하면 됩니다. 「AI 에이전트가 Better 플랫폼에 주택 구매 신청을 제출하고 자동으로 입찰 상한선을 계산합니다. 장기적으로 일반인은 주택 지분을 보유하고 유연하게 다른 주택으로 교체할 수 있습니다. 현재 이 일 실행이 어려운 유일한 장애물은 복잡한 거래 마찰입니다.」

이 구상의 배경에는 젊은이 자산 배분 추세에 대한 판단이 있습니다. 「요즘 젊은이들은 인플레이션을 헤지하고 주택 가격 상승 혜택을 공유할 수 있는 자산이 부족합니다.」

토큰 담보 뒤의 논란

토큰화 지분 사업은 통일된 답이 없는 핵심 문제 하나에 직면해 있습니다. 토큰을 보유할 경우究竟 어떤 법적 권리를 소유하는가입니다. 현재, '만물 토큰화'트랙은普遍 이 문제困扰를 겪고 있습니다. Tessera 창업자 겸 최고경영자 Chan Ahn 은 팟캐스트《On The Margin》에서 회사 2 월 SpaceX 토큰화 제품을 출시했다고 밝혔습니다. 그는 비즈니스 모델 특징을 솔직히 말하며, 「플랫폼은 의도적으로 KYC 절차를 설정하지 않았으며, 이는 소홀함이 아닙니다.」라고 했습니다. 프로젝트 취지는 진입 장벽을 낮추는 것입니다. 사모 시장은 장기적으로 복잡한 절차, 높은 최소 투자 장벽, 지역 제한에 의존하여 99.9% 의 일반 투자자를 문밖에서 막았습니다.

Kula 공동 창업자 Chris Turner 는 같은 팟캐스트에서 구분을 했습니다. 대부분 토큰화 자산은 계약 수준에서 자산 수익권 향유를 대표할 뿐底层 자산 직접 보유와 같지 않으며, 다른 모델은 토큰 즉 자산을 실현하여 토큰 보유가底层 대상 소유와 동등합니다. 둘 사이에는 본질적 차이가 존재합니다. 모기지 대출 심사자에게 담보품 평가 시 손에 어떤 유형 권리가 속하는지 반드시 구분해야 합니다.

한편, Better 는 자체 자금 조달 경로를 재구축 중입니다. 올해 2 월,该公司는 Framework Ventures 와 협력을 달성하여 스테이블코인 생태계 Sky 를依托하여 최대 5 억 달러 자금 투입을 계획했으며, Framework Ventures 는 동시에 4500 만 달러를 출자하여 지분에 참여하여 지분 약 10% 를 보유합니다. Better 는 이번 조정이 100 bp 초과 자본 비용 절감이 가능할 것이라고 예상합니다. 회사는 토큰화 금융 실행 후 고객 대출 금리를 5% 이하로 압축할 기회가 있으며, 업계普遍 금리는 6% 초과라고 밝혔습니다.

이 회사는 자금 비용 절감이 시급합니다. 1 분기 Better 대출 규모는 16 억 4 천만 달러로 전년 대비 89% 증가했으며, 매출은 4750 만 달러였지만 여전히 약 7000 만 달러 적자를 기록했습니다. 회사는 2016 년 이후 누적 대출 규모가 1100 억 달러를 초과했습니다. 2021 년 12 월 온라인 회의를 통해 일괄 900 명을 해고했으며, 수년 동안 Garg 는 지속적으로 외부의 이 사건에 대한 의혹을 직면해 왔습니다.

수많은 압박도 그에게 이 트랙에 내기하는決心을 약화시키지 못했습니다. 「최악의 결과는 제품 출시 후 아무도 찾지 않는 것이지만, 현실 상황은 이와 같지 않습니다.」업계 전망을 언급하며 그는 「미래를 단순히 공상할 필요가 없으며, 더 중요한 것은 손으로 미래를 창조하는 것입니다.」라고 밝혔습니다.