ビットコインが不動産に参入：250% の担保率、暗号資産を銀行システムに統合する実験

執筆：Boaz Sobrado

翻訳：Chopper、Foresight News

12 年前、Vishal Garg は自身で住宅購入の難しさを実感し、それ以来解決策を模索し続けてきた。「当時、資産を売却し、キャピタルゲイン税を支払って現金に換えないと、住宅代金を支払えないことに気づきました。なぜ資産を現金化するのではなく、直接担保にできないのでしょうか？」Better Home & Finance の CEO はインタビューで述べた。

さらに厄介なのは取引プロセスの順序だ。「もし入札後に家を手に入れられなかったらどうなるのか？しかし不動産仲介業者は現金の用意を要求し、さもなくば売主はオファーを真剣に検討しない。購入者は資産を売却し、納税になって初めて住宅購入オファーが受け入れられるかどうかを知ること余儀なくされる。」

今年 3 月、Better は Coinbase と連携して解決策を発表した。借り手はビットコインまたは USDC を担保に、2 つのローンを受け取る。1 つはファニーメイ基準に準拠した第一留置権付き住宅ローン、もう 1 つは暗号資産を担保とし、住宅の第二留置権を付帯した頭金支払い用の独立した民間融資ローンだ。『ウォール・ストリート・ジャーナル』は同日、ファニーメイが暗号資産担保住宅ローンを初めて受け入れたと報じた。6 月初旬、ミシガン州アンアーバーの 30 代前半の夫婦が、このモデルにおける初のローンを完了させた。Better によると、製品が夏に正式ローンチする前、予約リストに対応する潜在ローン規模は約 2 億 5000 万ドルで、そのうち 41% の申請者は住宅購入の頭金支払い用の現金が不足していた。

ローン資産の資金引き受け先について、Garg は「これらの資産は銀行の投資基準に適合しており、複数の銀行がこれらのローンを買収・引き受けたいと殺到しており、その中には米国の大手トップ銀行も含まれている」と述べた。彼は、これがデジタル資産が銀行システムに正式に接続される重要な通路になると考えている。

実質コストと担保ルール

担保比率は製品の適合層を直接決定する。ビットコインを担保にするには 250% の担保要件を満たす必要がある。頭金ローン額が 10 万ドルの場合、価値 25 万ドルのビットコインを担保物として必要とする。価格が安定している USDC の担保率要件は 125% だ。この製品には追加証拠金呼び出し機制は存在せず、ビットコイン価格の下落は住宅ローン条項を変更しない。借り手が連続 60 日延滞返済した場合のみ資産清算が発動され、基準は通常のコンプライアンス住宅ローンと一致する。

この機制の設計論理は明確で、「資産は充足しているが流動資金に欠ける」購入者を対象としている。不動産調査機関 Redfin のデータによると、最近 12.7% の若い購入者が暗号資産を動員して頭金を調達した。全米不動産業者協会のデータによると、2025 年末には、初回購入者の年齢中央値が過去最高の 40 歳に達し、初回購入者が購入者总数に占める割合は過去最低の 21% になる見込みだ（住宅ローン銀行協会連邦ローンデータを引用し、この数値に異議を唱えている）。国勢調査データによると、今年第 2 四半期の 35 歳未満層の住宅所有率は 35.2% のみだ。

借り手が継続的に保有する資産を利用してローンを提供することは全く新しいモデルではない。PayJoy の共同創設者兼 CEO である Doug Ricketts はポッドキャスト『On The Margin』で、スマートフォンは不動産担保物と同様の役割を果たせると述べた。「私たちの最初のイノベーションは携帯電話を担保物に設定することでした。ある意味でスマートフォンは住宅ローン業務における不動産に相当します。」PayJoy はラテンアメリカ、アフリカ、南アジアの与信記録が脆弱な人々に貸付サービスを提供しており、ユーザーが延滞するとデバイス機能がロックされる。これは一般に知られるデジタル担保モデルだ。

Ricketts は担保物の価格設定論理について明確な基準を持っている。「低所得者層向け融資において、一種のモデルは極めて高い利息を徴収し、大量のユーザーの債務不履行を放置し、少数の借り手に依存して高額収益を貪り取ることだ。しかしこれは PayJoy の路線ではない。」PayJoy のローンは一度きりの固定手数料のみを徴収し、複利は発生しない。これは技術消費信貸分野では非常に珍しい。

7 名の上院議員が停止を呼びかけ

4 月 30 日、7 名の上院議員が連邦住宅金融局（FHFA）長官の William Pulte 宛てに書簡を送り、Better と Coinbase を名指しし、規制当局に「関連承認を取り消し、政府支援企業による暗号資産関連リスクの引き受けを禁止する」よう要求した。書簡は Dick Durbin、Elizabeth Warren が主導して署名し、連署者には Jeff Merkley、Chris Van Hollen、Richard Blumenthal、Bernie Sanders、Mazie Hirono が含まれる。

議員たちが提起した核心的理由は、まさに Better がリスク管理の堅牢性を代表すると主張する 250% 担保条項だ。書簡にはこう記されている。「この機制は購入者が頭金金額の最大 2.5 倍の価値ある暗号資産を用意して初めてローン資格を得られるよう要求している。これ自体が暗号資産は高リスク資産に属することを認めている。それに加え、購入者は 2 つのローンに対して同時に利息を支払う必要がある。」議員チームは、組み合わせ融資コストは標準的なファニーメイ住宅ローン金利に比べ最大 1.5 ポイント高くなる可能性があると試算し、警告した。「高額な負担が借り手にローン返済を直接放棄させる可能性があり、最終的な損失は米国の納税者が負担することになるかもしれない。」彼らは規制当局に 5 月 30 日までに回答するよう要求したが、連邦住宅金融局はこれまで公開での回答をしていない。

全国消費者法律センターの Alys Cohen、米国消費者連盟の Corey Frayer は 6 月に共同で評論記事を発表し、より過激な見解を示した。連邦政府は「2008 年の住宅差し押さえ危機を引き起こした轍を再び踏む可能性がある」。2 人の結論は、これは消費者向けの金融イノベーションではなく、災難の導火線だということだ。

市場相場もこの事業に影を落としている。ビットコインは昨年 10 月に約 12 万 3000 ドルの高値に達し、今年 2 月に価格は 6 万 2800 ドル付近まで下落し、7 月全体を通じて 6 万ドル圏で変動し続け、価格はピークの半分まで落ちている。

Garg の長期的布石

ビットコインはスタートに過ぎない。「現在私たちはビットコインと USDC をサポートしており、今後は SpaceX、テスラ、Coinbase、Better、アップル、アマゾンなどの企業株式トークンを含む各種主流トークン化資産への組み込みを計画している」と Garg は述べた。プロジェクトは meme 幣をサポートせず、流動性があり、機関の関心が高い銘柄のみを選択する。イーサリアム、Solana が次のバッチのローンチ品種となるだろう。

彼にはさらに踏み込んだ構想がある。父母は退職勘定資産を担保にでき、子女の住宅購入を支援できる。この方向性は暗号資産年金セクターと呼応している。将来の購入者は物件写真を撮影するだけで、ソフトウェアが全プロセスを完了させる。「AI エージェントが Better プラットフォームで住宅購入申請を提出し、自動で入札上限を算出する。長期的に見れば、一般人は不動産持分を保有し、異なる住宅を柔軟に乗り換えできる。現在このことは実現が難しく、唯一の阻害要因は煩雑な取引摩擦だ。」

この構想の基盤には、若者の資産構成トレンドに対する判断がある。「現在の若者は、インフレをヘッジし、住宅価格上昇の恩恵を共有できる資産に欠けている。」

トークン担保の背後にある論争

トークン化株式業務は統一された答えがない重要な問題に直面している。トークン保有者は実際にどのような法定権利を有するのか。現在、「万物トークン化」セクターは広くこれに悩まされている。Tessera の創設者兼 CEO である Chan Ahn はポッドキャスト『On The Margin』で、会社が 2 月に SpaceX トークン化製品をローンチしたと明かした。彼は業務モデルの特徴を率直に語った。「プラットフォームは意図的に KYC プロセスを設定していない。手落ちではない。」プロジェクトの初衷は参入ハードルを下げることだ。私募市場は長年煩雑な手続き、高額な最低投資ハードル、地域制限に依存し、99.9% の一般投資家を門外に遮断してきた。

Kula の共同創設者 Chris Turner は同じポッドキャストで区別を示した。大多数のトークン化資産は契約レベルで資産収益権を享有するのみを表し、基盤資産を直接保有することに等しくない。もう一方のモデルはトークン即資産を実現し、トークン保有は基盤資産を保有することに等しい。両者には本質的な差異が存在する。住宅ローン審査担当者にとって、担保品評価を実施する際、手がどの種類の権益に属するかを明確に区別しなければならない。

同時に、Better は自身の融資チャネルを再構築している。今年 2 月、同社は Framework Ventures と提携し、ステーブルコインエコシステム Sky に依拠して最大 5 億ドルの資金を投入する計画だ。Framework Ventures は同時に 4500 万ドルを出資し株式を取得し、持株比率は約 10% だ。Better は、この調整が 100 ベーシスポイントを超える資本コストを低下できると予想している。会社によると、トークン化融資が実現した後、顧客ローン金利を 5% 以下に引き下げる機会があり、業界普遍金利は 6% 以上だ。

同社は資金コストの低下を切実に必要としている。第 1 四半期の Better の融資規模は 16 億 4000 万ドルで、前年同期比 89% 増、売上高は 4750 万ドルだが、依然として約 7000 万ドルの赤字だ。会社は 2016 年以降累計融資規模が 1100 億ドル超。2021 年 12 月にはオンライン会議を通じて一度に 900 人を解雇し、長年 Garg は引き続き外界のこの件に対する質疑に直面している。

数々の圧力は彼がこのセクターに賭ける決心を弱めなかった。「最悪の結果は製品ローンチ後見向きもされないことだが、現実状況はそれほどではない。」業界の前景について触れ、彼は述べた。「未来をひたすら空想する必要はなく、より重要なのは自ら未来を創造することだ。」