Le Bitcoin fait irruption dans l'immobilier : taux de nantissement de 250 %, une expérience d'intégration des crypto-actifs dans le système bancaire

Auteur : Boaz Sobrado

Compilation : Chopper, Foresight News

Il y a douze ans, Vishal Garg a personnellement expérimenté les difficultés d'achat d'un logement et cherche depuis une solution. « À l'époque, j'ai réalisé que je devais vendre des actifs, payer l'impôt sur les plus-values et les convertir en espèces pour payer la maison. Pourquoi ne pas pouvoir nantir directement les actifs plutôt que de devoir les liquider pour obtenir des espèces ? » a déclaré le directeur général de Better Home & Finance lors d'une interview.

Ce qui est encore plus délicat, c'est l'ordre du processus de transaction. « Que se passe-t-il si l'offre n'est pas acceptée après avoir enchéri ? Mais les agents immobiliers exigent que vous ayez des espèces prêtes, sinon les vendeurs ne considéreront pas sérieusement votre offre. Les acheteurs sont contraints de vendre d'abord des actifs et de payer des impôts avant de savoir si leur offre d'achat est acceptée. »

En mars de cette année, Better a lancé une solution en partenariat avec Coinbase. Les emprunteurs nantissent du Bitcoin ou de l'USDC et obtiennent deux prêts : un prêt hypothécaire de premier rang conforme aux normes de Fannie Mae ; et un autre prêt de financement privé indépendant pour le paiement de l'apport, garanti par des actifs cryptés, assorti d'un deuxième privilège sur la maison. Le Wall Street Journal a rapporté le même jour que Fannie Mae acceptait pour la première fois des prêts hypothécaires adossés à des actifs cryptés. Début juin, un couple d'une trentaine d'années à Ann Arbor, dans le Michigan, a conclu le premier prêt dans le cadre de ce modèle. Better a révélé qu'avant le lancement officiel du produit cet été, la liste d'attente correspondait à un volume de prêts potentiel d'environ 250 millions de dollars, dont 41 % des demandeurs n'avaient pas suffisamment d'espèces pour payer l'apport immobilier.

Concernant les parties prenantes pour les actifs de prêt, Garg a déclaré : « Ces actifs répondent aux critères d'investissement bancaires ; plusieurs banques font la queue pour acquérir et reprendre ces prêts, y compris certaines des plus grandes banques américaines. » Il pense que cela deviendra un canal important pour l'intégration formelle des actifs numériques dans le système bancaire.

Coûts réels et règles de nantissement

Le ratio de nantissement détermine directement le public cible du produit. Le nantissement de Bitcoin nécessite une exigence de garantie de 250 % ; si le montant du prêt pour l'apport est de 100 000 dollars, il faut alors 250 000 dollars de Bitcoin comme garantie ; le ratio de nantissement pour l'USDC stable est de 125 %. Ce produit ne comporte pas de mécanisme d'appel de marge ; une baisse du prix du Bitcoin ne modifiera pas les termes du prêt hypothécaire. Seul un retard de paiement consécutif de 60 jours par l'emprunteur déclenchera la liquidation des actifs, conforme aux normes des prêts hypothécaires conformes conventionnels.

La logique de conception de ce mécanisme est claire, ciblant les acheteurs de logements « ayant suffisamment d'actifs mais manquant de liquidités ». Selon les données de l'agence de recherche immobilière Redfin, 12,7 % des jeunes acheteurs ont récemment utilisé des actifs cryptés pour financer leur apport. Selon la National Association of Realtors, d'ici la fin 2025, l'âge médian des primo-accédants atteindra un record historique de 40 ans, tandis que la proportion de primo-accédants parmi le total des acheteurs atteindra un plus bas historique, soit seulement 21 %. (La Mortgage Bankers Association, citant des données de prêts fédéraux, conteste ce chiffre). Les données du recensement montrent que au deuxième trimestre de cette année, le taux d'accession à la propriété pour les moins de 35 ans n'était que de 35,2 %.

L'octroi de prêts utilisant des actifs continuellement détenus par les emprunteurs n'est pas un modèle entièrement nouveau. Doug Ricketts, cofondateur et PDG de PayJoy, a déclaré dans le podcast « On The Margin » que les smartphones peuvent jouer un rôle similaire à celui des garanties immobilières. « Notre innovation initiale consistait à définir le téléphone comme garantie ; dans un sens, le smartphone équivaut à l'immobilier dans le secteur hypothécaire. » PayJoy fournit des services de prêt aux personnes ayant un faible historique de crédit en Amérique latine, en Afrique et en Asie du Sud ; une fois que l'utilisateur est en retard de paiement, les fonctions de l'appareil sont verrouillées, ce qui correspond au modèle de nantissement numérique bien connu du public.

Ricketts a une ligne de conduite claire concernant la logique de tarification des garanties : « Pour prêter aux groupes à faible revenu, un modèle consiste à charger des intérêts extrêmement élevés, laisser de nombreux utilisateurs faire défaut et compter sur quelques emprunteurs pour obtenir des rendements élevés. Mais ce n'est pas la voie de PayJoy. » Les prêts PayJoy ne facturent qu'un frais fixe unique, sans intérêts cumulatifs rolling, ce qui est très rare dans le domaine du crédit à la consommation technologique.

Sept sénateurs appellent à l'arrêt

Le 30 avril, sept sénateurs ont écrit au directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), William Pulte, nommant Better et Coinbase, demandant aux régulateurs « d'annuler les approbations pertinentes et d'interdire aux entreprises soutenues par le gouvernement d'assumer les risques liés aux actifs cryptés ». La lettre a été dirigée et signée par Dick Durbin et Elizabeth Warren, cosignée par Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders et Mazie Hirono.

La raison fondamentale avancée par les sénateurs est précisément la clause de nantissement de 250 % que Better présente comme représentant une robustesse de gestion des risques. La lettre stipule : « Ce mécanisme exige que les acheteurs de logements fournir des actifs cryptés d'une valeur pouvant atteindre 2,5 fois le montant de l'apport pour être éligibles au prêt. Cela reconnaît en soi que les actifs cryptés sont des actifs à haut risque ; de plus, les acheteurs doivent payer des intérêts sur les deux prêts simultanément. » L'équipe de sénateurs estime que le coût de financement combiné peut être jusqu'à 1,5 point de pourcentage plus élevé que les taux hypothécaires standard de Fannie Mae, et avertit : « Un fardeau élevé peut inciter les emprunteurs à abandonner directement le remboursement, et les pertes finales pourraient être supportées par les contribuables américains. » Ils ont demandé une réponse des régulateurs avant le 30 mai, mais la Federal Housing Finance Agency n'a pas encore répondu publiquement.

Alys Cohen du National Consumer Law Center et Corey Frayer de l'American Consumer Council ont conjointement publié un article d'opinion en juin, avec un point de vue plus radical : le gouvernement fédéral « pourrait répéter les erreurs ayant conduit à la crise des saisies immobilières de 2008 ». Leur conclusion est que ce n'est pas une innovation financière destinée aux consommateurs, mais une étincelle de catastrophe.

Les conditions du marché jettent également une ombre sur cette activité. Le Bitcoin a atteint un sommet d'environ 123 000 dollars en octobre dernier, le prix est retombé à environ 62 800 dollars en février de cette année, et a continué à osciller dans la zone des 60 000 dollars tout au long de juillet, le prix n'étant plus que la moitié du pic.

La stratégie à long terme de Garg

Le Bitcoin n'est qu'un début. « Actuellement, nous prenons en charge le Bitcoin et l'USDC, et prévoyons d'intégrer par la suite divers actifs tokenisés mainstream, y compris des tokens d'actions d'entreprises comme SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon, etc. » a déclaré Garg. Le projet ne prendra pas en charge les meme coins, choisissant uniquement des cibles avec liquidité et attention institutionnelle élevée ; Ethereum et Solana seront les prochaines variétés lancées.

Il a une vision plus poussée : les parents peuvent nantir des actifs de comptes de retraite pour aider leurs enfants à acheter une maison, une direction qui fait écho au secteur des pensions d'actifs cryptés. À l'avenir, les acheteurs de logements n'auront qu'à prendre des photos des propriétés et laisser le logiciel terminer tout le processus. « Soumettre une demande d'achat de maison sur la plateforme Better via un agent intelligent AI, calculant automatiquement la limite d'offre. À long terme, les gens ordinaires peuvent détenir des parts de propriété et échanger flexiblement différentes maisons. Pour l'instant, cela est difficile à mettre en œuvre, le seul obstacle étant les frictions de transaction complexes. »

Sous-jacent à cette conception se trouve un jugement sur la tendance d'allocation d'actifs des jeunes. « Les jeunes d'aujourd'hui manquent d'actifs capables de se couvrir contre l'inflation et de partager les dividendes de la hausse des prix de l'immobilier. »

Controverses derrière le nantissement de tokens

L'activité de tokens d'actions tokenisés fait face à une question clé sans réponse uniforme : quels droits légaux la détention de tokens confère-t-elle exactement. Actuellement, le secteur de la « tokenisation de tout » est généralement confronté à ce problème. Chan Ahn, fondateur et PDG de Tessera, a révélé dans le podcast « On The Margin » que la société a lancé un produit tokenisé SpaceX en février. Il a franchement admis les caractéristiques du modèle commercial : « La plateforme ne met délibérément pas en place de processus KYC, ce n'est pas un oubli. » L'intention initiale du projet est de réduire les barrières à l'entrée — le marché privé s'est longtemps appuyé sur des procédures complexes, des seuils d'investissement minimum élevés et des restrictions géographiques pour garder 99,9 % des investisseurs ordinaires à l'écart.

Chris Turner, cofondateur de Kula, a fait une distinction dans le même podcast : la grande majorité des actifs tokenisés représentent uniquement un droit aux revenus des actifs au niveau contractuel, ce qui n'équivaut pas à détenir directement les actifs sous-jacents ; un autre mode réalise le token comme actif, où détenir le token équivaut à posséder la cible sous-jacente. Il existe une différence fondamentale entre les deux. Pour les examinateurs de prêts hypothécaires, lors de l'évaluation des garanties, ils doivent distinguer quel type de droit ils ont en main.

Pendant ce temps, Better est en train de restructurer ses propres canaux de financement. En février de cette année, la société a conclu un partenariat avec Framework Ventures, prévoyant de déployer jusqu'à 500 millions de dollars de fonds via l'écosystème de stablecoins Sky, tandis que Framework Ventures investit également 45 millions de dollars pour une participation d'environ 10 %. Better prévoit que cet ajustement pourra réduire le coût du capital de plus de 100 points de base. La société affirme qu'après la mise en œuvre du financement tokenisé, il y a une opportunité de réduire les taux d'intérêt des prêts clients en dessous de 5 %, tandis que les taux d'intérêt courants de l'industrie sont supérieurs à 6 %.

La société a un besoin urgent de réduire ses coûts de financement. Au premier trimestre, le volume de prêts de Better était de 1,64 milliard de dollars, en hausse de 89 % en glissement annuel, avec un chiffre d'affaires de 47,5 millions de dollars, mais toujours une perte d'environ 70 millions de dollars. Depuis 2016, la société a cumulé un volume de prêts de plus de 110 milliards de dollars ; en décembre 2021, elle avait licencié 900 personnes en une fois via une réunion en ligne, et depuis des années, Garg fait face continuellement aux critiques externes à ce sujet.

De multiples pressions n'ont pas affaibli sa détermination à parier sur ce secteur. « Le pire résultat serait que le produit soit lancé et que personne ne s'y intéresse, mais la réalité n'est pas ainsi. » Parlant des perspectives de l'industrie, il a déclaré : « Il n'est pas nécessaire de simplement rêver du futur, il est plus important de créer le futur de ses propres mains. »