Fu Peng : Réorganisation majeure des actifs – où investir l’argent ?
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Fu Peng : Réorganisation majeure des actifs – où investir l’argent ?
Comprendre l’évolution de la population, c’est comprendre la carte de la richesse des dix prochaines années ; cette carte est dissimulée dans les préférences des jeunes : ce que les jeunes apprécient constitue le prochain point de croissance.
Dédié à des analyses Web3 approfondiesSource : Le Nouvel Économiste
Que signifie la reconfiguration de la richesse dans un contexte de croissance économique accélérée ?
L’analyse des variables cycliques majeures survient généralement une fois tous les dizaines d’années — mais lorsqu’elle survient, elle dure elle-même des dizaines d’années. Selon la tendance actuelle, ces actifs perdront totalement leur valeur à l’avenir.
Fu Peng vous explique comment réorienter vos placements, quels actifs vont s’apprécier, et comment adapter votre carrière et vos habitudes de consommation à cette évolution.
Texte intégral ci-dessous :
C’est un grand honneur pour moi de pouvoir aujourd’hui partager avec vous ici, à Taixue. Ce dont j’aimerais surtout discuter avec vous est une variable fondamentale essentielle : la population. Elle influence tous les domaines — le marché immobilier, les finances publiques, les investissements futurs en infrastructures, voire même les préférences des investisseurs.
Variable fondamentale essentielle : la population
Dès 2018, j’avais déjà partagé avec vous ce tournant décisif concernant la démographie. En effet, pour la Chine, une donnée clé est apparue en 2015 : le taux de natalité chinois a connu alors un effondrement brutal. À ce jour, notre taux de croissance démographique est approximativement nul. Ce chiffre a évolué très rapidement au cours des dix dernières années — vous l’avez sans doute remarqué — mais ce phénomène remonte en réalité à dix ans déjà, et ses effets se font déjà sentir sur l’économie et les marchés financiers.
J’aime beaucoup aborder la question de la population. Beaucoup me disent : « Vous êtes un professionnel de l’investissement, autrefois gestionnaire de fonds spéculatifs (hedge funds) ; pourquoi ne parlez-vous pas davantage des marchés ? Pourquoi insistez-vous toujours sur le vieillissement démographique, la répartition de l’épargne chez les jeunes ou encore leurs préférences en matière de risque ? » Je réponds que je ne cherche pas à vous plaire ni à suivre vos goûts. Je préfère vous exposer directement les logiques les plus fondamentales qui guident ma réflexion.
Ces dernières années, j’ai observé les goûts de ma fille : ce qu’elle aime, je l’investis. En réalité, ces deux choses ne font qu’un — sous l’effet de ce tournant démographique majeur, nos orientations d’investissement ont toutes été redéfinies.
Prenons l’exemple du marché hongkongais, où un concept très populaire émerge actuellement : la « nouvelle consommation ». Ainsi, les jeunes portent désormais des poupées Labubu suspendues à leurs sacs. Ces dernières années, les jouets de collection, l’univers du « doujin » (culture anime/manga), les « guzi » (objets dérivés), les « bajī » (badges), les figurines debout (« lipai »), etc., connaissent un succès fulgurant. Récemment, j’ai eu l’occasion d’échanger avec d’anciens professionnels du secteur automobile. L’un d’eux me confiait : « Aujourd’hui, les jeunes achètent une voiture différemment. » Je lui ai répondu : « Tout à fait. Récemment, j’ai acheté une voiture pour ma fille. Or, j’ai découvert que nos besoins respectifs étaient totalement différents. Pensez-vous vraiment qu’elle préférerait un V8 ou un V12 ? S’intéresse-t-elle aux performances mécaniques ? Analysera-t-elle le système de suspension ou la qualité des plaquettes de frein ? Non — elle évaluera plutôt si la voiture est “kawaii” (mignonne), si sa teinte rose pâle est séduisante, ou si son intérieur, doté de six écrans interconnectés, est agréable à utiliser. » Du point de vue d’un adulte, cela ne ressemble pas à une voiture. Mais pour elle, c’en est bien une.
Pourquoi ce changement survient-il ? Cela découle également d’une transformation démographique profonde. Actuellement, les jeunes constituent la principale cible du marché de la consommation. Aussi, pour analyser ce marché dans son ensemble — qu’il s’agisse du marché primaire ou secondaire — il est impératif de prendre en compte l’évolution de la structure par âge de la population.
L’économie des seniors ne débutera qu’avec le vieillissement des générations nées après 1985
Beaucoup m’ont parlé de l’« économie argentée », liée au vieillissement de la population. Personnellement, j’aborde ce concept avec une certaine réserve, car nos interprétations de cette « économie argentée » peuvent varier considérablement. Je ne crois pas qu’une telle économie puisse véritablement émerger dès la première phase du vieillissement démographique.
Pour l’exprimer de façon plus simple : vivez-vous avec vos parents ? Si tel est le cas, vous savez probablement que, quels que soient vos revenus familiaux, vos parents ont toujours tendance à éteindre la lumière et à couper la climatisation dès qu’ils entendent : « Maman, je reviens dans trente minutes ! » Cela signifie-t-il que votre famille manque d’argent ? Pas nécessairement. Les habitudes de consommation ne dépendent pas uniquement du niveau de revenus, mais aussi, et surtout, de la mentalité. Prenez les jeunes d’aujourd’hui : beaucoup commandent des repas à domicile ou boivent des thés glacés, sans cuisiner ni faire eux-mêmes leurs courses.
C’est là toute la différence entre les idéologies économiques et sociales. La génération précédente incarne l’épargne, la sobriété et le travail acharné.
Par conséquent, libérer aujourd’hui le pouvoir d’achat de mes propres parents relève d’un défi presque insurmontable. Leur épargne demeurera telle quelle — même s’ils ne manquent pas d’argent. Réfléchissez-y : lorsque nous vieillirons, notamment les générations nées après 1985 ou 1990, alors seulement l’économie argentée prendra véritablement forme.
Car leur état d’esprit sera probablement le suivant : « J’ai eu une vie difficile ; je veux offrir à la génération suivante une existence meilleure. » Quant à la génération née après 2000, elle pensera peut-être : « Moi aussi, j’ai connu des difficultés ; je veux vivre mieux. »
Lorsqu’on associe cette évolution des mentalités à la structure par âge de la population, on constate que les pics démographiques, le volume total de la population et le degré de vieillissement sont des facteurs absolument incontournables. Cette variable cyclique majeure n’est pas une variable rapide — elle ne change pas du jour au lendemain. Il s’agit d’une variable à long terme. Ainsi, durant toute la période allant de la réforme et de l’ouverture jusqu’en 2015, nous n’avions pas besoin d’analyser ce problème. Mais dès que les données de 2015 sont sorties, cette analyse est devenue indispensable. Voilà pourquoi, depuis près de dix ans, ce sujet occupe systématiquement une place centrale dans ma réflexion.
Pic démographique et évolution tripartite de l’immobilier
La population influe-t-elle sur d’autres domaines ? Oui, notamment sur le marché immobilier. Celui-ci traverse inévitablement trois phases successives : la demande de logements, la demande de logements à des fins d’investissement, et enfin la demande spéculative.
Avant 2004–2005, le marché immobilier chinois était dominé par la demande de logements. Grâce à la réforme du système de logement, à la croissance économique et à l’accroissement de la population, les citoyens pouvaient enfin satisfaire leurs besoins en matière de logement. La deuxième phase, marquée par la coexistence de la demande résidentielle et de la demande d’investissement, est étroitement liée à la population — notamment au processus d’urbanisation.
Pourquoi la Seconde Guerre mondiale constitue-t-elle un point charnière crucial dans l’analyse démographique ? Parce qu’après une guerre, la structure de la population se reconstitue entièrement, et présente une caractéristique que beaucoup d’entre vous négligent probablement.
Prenons un exemple : le mariage et la naissance d’enfants — avoir beaucoup ou peu d’enfants dépend-il de la situation financière ? Ma réponse est : pas entièrement. Sur Internet, on entend souvent dire que les gens d’aujourd’hui ne souhaitent plus se marier, tomber amoureux ou avoir des enfants, parce que la pression est trop forte — pression liée à l’achat d’un logement, aux exigences des belles-familles, etc. On attribue donc la baisse de la fécondité à un endettement excessif et à une pression de vie trop élevée. Or, cette explication n’est valable que pour une seule phase de l’évolution démographique.
En réalité, après la fin d’une guerre, on devrait théoriquement observer une baisse de la natalité, dans un contexte de pauvreté et de difficultés extrêmes. Pourtant, on observe souvent le contraire : précisément dans les périodes les plus difficiles, les mariages précoces et les naissances nombreuses sont fréquentes. Ainsi, la population connaît des pics distincts : un pic avant 20 ans, un autre entre 20 et 30 ans, un troisième entre 30 et 40 ans, et un quatrième entre 40 et 50 ans.
Si l’on divise la population des différents pays selon les cohortes nées après la Seconde Guerre mondiale, on remarque un phénomène fascinant : la première et la deuxième génération post-guerre se marient tôt, tombent enceintes tôt et ont de nombreux enfants. Ainsi, vos parents appartiennent généralement à une fratrie nombreuse ; les réunions familiales du Nouvel An chinois rassemblent souvent une trentaine ou une quarantaine de personnes. Aujourd’hui, réunir trois personnes pour le Nouvel An est déjà un exploit ! Ces grandes familles résultent précisément de mariages précoces, de grossesses précoces et de naissances nombreuses. Les pics démographiques se succèdent donc très rapidement — les individus peuvent devenir parents dès l’âge de 20 ans.
Aujourd’hui, à 20 ans, on est encore un « bébé » ; à 30 ans, on est encore jeune ; et c’est vers 40 ans que l’on commence à envisager sérieusement le mariage et la formation d’une famille — telle est, grosso modo, la mentalité actuelle de ma propre fille. Ce phénomène comporte certes des avantages, mais aussi des inconvénients. Tout dans la vie comporte des aspects positifs et négatifs — rien n’est parfait.
Quel est donc l’avantage du dividende démographique ? Après une guerre, tous les facteurs de production liés à l’économie sont redistribués. Certains affirment que le facteur le plus important est la technologie. Ce n’est pas tout à fait exact. L’élément central reste l’être humain, car il constitue le facteur de production le plus déterminant. Ne cédez pas à la tentation de surestimer la technologie, comme si elle pouvait résoudre tous les problèmes. Si la technologie pouvait tout résoudre, les cycles économiques normaux n’existeraient plus.
Ainsi, pour tout pays, l’être humain constitue, dans sa phase initiale, le facteur de production le plus crucial. À cette époque, tant qu’on pouvait assurer sa subsistance, plus on était nombreux, mieux c’était. Réfléchissez-y : pourquoi les familles du Fujian insistent-elles tant sur la prospérité numérique ? Parce que, dans nos anciennes formes d’organisation économique, la technologie était moins développée que les capacités humaines. L’humain devenait donc la variable la plus déterminante au sein de chaque famille, de chaque clan et de chaque nation.
Si, juste après la guerre, la population est suffisamment nombreuse, on bénéficie alors d’un dividende démographique. En réalité, tous les pays ayant connu la Seconde Guerre mondiale ont traversé cette phase.
Quels en sont les inconvénients ? Premièrement, une croissance démographique rapide peut-elle être durablement soutenue ? À ce stade, les besoins fondamentaux — nourriture, vêtements, logement, transport — doivent être examinés, et notamment celui de la nourriture : peut-il suivre le rythme de la croissance démographique ? C’est là tout l’enjeu : garantir que les facteurs de production restent un atout, et non un frein.
Deuxièmement, quel est l’autre inconvénient ? C’est la proximité excessive des pics démographiques. Son impact ne se fera sentir que dans dix ou vingt ans. Une fois la richesse reconfigurée dans un contexte de croissance économique accélérée, cette proximité excessive des pics démographiques entraînera une évolution tripartite classique du marché immobilier : passage de la fonction « logement » à la fonction « investissement », puis à la fonction « spéculation ». Dans les deuxième et troisième phases, les bénéficiaires des gains liés à l’investissement immobilier et ceux qui en supportent la dette seront très proches sur le plan générationnel.
La réforme et l’ouverture ont permis à certains d’accumuler une première fortune. Puis, au début, la demande de logements destinée à améliorer le cadre de vie a conduit à l’acquisition de biens immobiliers — à une époque où la génération née après 1980 n’était pas encore née. Lorsque cette génération a commencé à migrer vers les villes et à fonder des familles, les prix de l’immobilier ont naturellement grimpé. Ils ont alors dû racheter les logements aux mains des générations nées dans les années 1960 et 1970. Ce processus ne permet donc pas d’instaurer un effet intergénérationnel — c’est-à-dire un transfert effectif de richesse entre générations.
La richesse est la même, mais la redistribution du « gâteau » ne vous a pas encore atteint — vous êtes déjà appelé à en partager les parts. Ce phénomène est universel : il concerne non seulement la Chine, mais tous les pays ayant connu une guerre et une explosion démographique similaire.
Le Japon voisin, la Corée du Sud voisine, voire l’ensemble de l’Asie du Sud-Est, connaissent tous ce même problème. C’est pourquoi j’ai déjà évoqué la notion de « redistribution intergénérationnelle » : entre richesse et population, il existe un processus de redistribution. Ce processus, simple en apparence, peut toutefois générer des déséquilibres : s’il est trop rapide, certains en bénéficieront pleinement tandis que d’autres en seront exclus ; s’il est trop lent, il entraînera une pénurie de main-d’œuvre.
Je l’ai dit à plusieurs reprises : vous verrez la Banque centrale du Japon relever ses taux directeurs et le Japon connaître une inflation. Beaucoup ne comprennent pas : « Comment peut-on parler d’inflation dans un pays dont la croissance économique est à peine supérieure à zéro ? » C’est là une erreur grave.
Pour la majorité des travailleurs, qu’est-ce qui détermine réellement le salaire ? Le marché libre répond : l’offre et la demande. Autrement dit, si l’offre de travail est abondante et la demande faible, la valeur du travail diminue — c’est là la racine même de la déflation. En revanche, si l’offre de travail diminue, et que la demande reste stable — même sans croissance forte — la pénurie persiste, et les prix continuent d’augmenter.
Le Japon nous devance de trente ans exactement dans ce cycle démographique. Son ajustement est donc capital. Le grand défi actuel est donc le suivant : le Japon a-t-il besoin d’une croissance économique accélérée pour générer de l’inflation ? Beaucoup commettent ici une erreur de raisonnement : la croissance économique est une grandeur globale, tandis que la croissance des revenus des ménages dépend d’un élément crucial intermédiaire : la répartition. Je n’ai jamais affirmé que le Japon avait besoin d’une croissance globale forte pour stimuler les revenus des ménages. Ce dont il a besoin, c’est de maintenir un niveau global stable, sans chute.
J’ai déjà souligné qu’il fallait comprendre la redistribution intergénérationnelle au Japon. De nombreux internautes ont alors réagi : « Monsieur Fu, cela semble simple : quand vous vieillirez, vous transmettrez votre argent à vos enfants. »
Autrement dit, si vous vieillissez — par exemple si la proportion de personnes âgées de plus de 65 ans atteint le niveau actuel, soit environ 200 millions — cela signifierait-il automatiquement que vous allez dépenser cet argent pour vos enfants ? Je tiens à préciser que beaucoup d’entre vous adoptent une vision trop simpliste. Réfléchissez-y : à 65 ans, comment traiteriez-vous vos enfants ? Leur donneriez-vous toute votre épargne, vos pensions, vos retraites ? Si, à 60 ans, vous êtes encore en pleine forme et que vous faites cela, je plaisante en disant que votre « triste retraite » va commencer.
Pourquoi ce scénario se produit-il au Japon ? Un senior possède des enfants, mais lorsqu’il décède, on retrouve souvent, en ouvrant un tiroir de son armoire, plusieurs millions de yens qu’il n’a jamais dépensés. Certains memes circulant sur Internet sont drôles, mais ils reflètent souvent une réalité juste. Par exemple : « Si je donne tout mon argent à mes enfants, et que je dois un jour entrer à l’hôpital, même si je suis encore soignable, on pourrait me retirer mon tube respiratoire. » Ou encore : « Si ma famille traverse des difficultés, je peux les aider, mais je ne leur donnerai pas toute ma fortune. » Dans le cadre civilisationnel de l’Asie de l’Est, la transmission de la richesse suit une règle commune : elle s’opère massivement après le décès des aînés. Des transferts partiels sont possibles auparavant — par exemple, financer l’achat d’une voiture ou participer à un acompte — mais une transmission totale et sans restriction, laissant aux jeunes une liberté totale de gestion, ne peut intervenir qu’après le décès. C’est pourquoi j’ai clairement dit à mes enfants : « Tant que je suis vivant, je dépenserai moi-même cet argent. Je peux vous aider un peu, mais ce n’est qu’après mon décès que cet argent vous reviendra pleinement. En principe, tant que je suis vivant, cet argent m’appartient. »
Baisse des préférences pour le risque et hausse de l’épargne
Une dernière question : que se passe-t-il lorsqu’une société crée de la richesse ? Initialement, cette création et cette accumulation de richesse se concentrent sur une seule génération. Que se produit-il lorsque cette génération vieillit ?
Cela touche directement nos choix d’investissement : les préférences pour le risque baissent, tandis que l’épargne augmente. Beaucoup affirment que ce phénomène provient d’un manque de confiance généralisé. Je ne partage pas entièrement ce point de vue, car l’expression « manque de confiance » suppose que nous sommes tous identiques — mêmes âges, mêmes préférences pour le risque. Dans ce cas, le recours à l’épargne s’expliquerait par un manque de confiance dans l’environnement extérieur, la conjoncture économique ou les conditions d’investissement. Or, dans ma vision, les individus sont différents, tout comme la répartition de la richesse.
Quel est donc le facteur déterminant de cette baisse des préférences pour le risque ? En 2018–2019, j’ai partagé avec de nombreux professionnels institutionnels cette réflexion : « Avez-vous envisagé que, pour la Chine, trouver un dépôt à terme rémunéré à 3 % deviendra très difficile à l’avenir ? Nos taux d’intérêt pourraient continuer de baisser. » En 2018–2019, j’ai déjà évoqué avec eux la question démographique, la création rapide de richesse, le miracle économique concentré sur une seule génération, et les conséquences qui en découlent : une préférence accrue pour l’épargne et une aversion pour le risque.
Vous savez ce que les personnes âgées apprécient ? Elles aiment épargner. Elles privilégient les placements à faible risque. Dans le milieu de l’investissement, je dis souvent : « Si une personne de 50 ou 60 ans, ou à la retraite, me demande un conseil, je lui propose systématiquement des placements obligataires, des actions à dividendes réguliers, ou des titres dans des secteurs monopolistiques comme le charbon, le pétrole, l’eau, le gaz ou l’électricité — une rémunération de 4 % sous forme de dividendes est déjà excellente. »
Si j’applique ce même scénario à un jeune de 20 ans, celui-ci me répondra : « J’ai travaillé dur toute l’année pour épargner 50 000 yuans. Je veux une croissance exponentielle ! Existe-t-il une stratégie “tout ou rien”, permettant de passer de 50 000 à 100 000, puis à 200 000, puis à 400 000 yuans ? » Je le comprends parfaitement, et je ne qualifierai jamais ce comportement de « téméraire » ou de « spéculatif excessif ». Cela illustre simplement que des individus appartenant à des groupes d’âge différents présentent des préférences radicalement différentes en matière de risque.
C’est pourquoi je dis souvent aux jeunes : « Essayez votre chance — un vélo peut devenir une moto ! » Mais si vous perdez, rappelez-vous que vous êtes jeune : ne vous jetez pas du haut d’un pont — vous avez encore tout le temps et toutes les opportunités devant vous. Puis-je dire la même chose à une personne de 50 ans, sur le point de prendre sa retraite ? Si elle perd, aura-t-elle encore une chance ? Pour elle, la stabilité est primordiale — même si les taux sont bas, elle recherche la sécurité. Ainsi, l’ensemble de la société voit naturellement ses préférences d’investissement évoluer vers des options moins risquées. Bien sûr, le monde des jeunes reste passionnant — mais ce qui le rend passionnant est totalement différent.
Ces dernières années, soyons francs : avez-vous encore d’autres actifs ? Par exemple, des bracelets en noix, des timbres-poste, des meubles en bois rouge, des bijoux en jade ou en agate, des objets anciens ou des peintures et calligraphies traditionnelles ? Bien sûr, tout le monde sait que ces actifs ont, ces dix dernières années, subi des chutes vertigineuses, n’est-ce pas ?
Je peux vous dire que j’ai liquidé tous ces actifs depuis longtemps. Certains diront : « Ce sont des bulles spéculatives », tandis que d’autres affirmeront : « Ces objets ont une valeur patrimoniale transmissible. » Je ne partage absolument pas cette dernière affirmation. Pourquoi ? Parce que, lorsque la génération actuelle disparaîtra, ces objets perdront définitivement toute valeur. La valeur est créée par les êtres humains. Pour savoir si un objet possède une valeur réelle, vous devez apprendre à la comprendre.
Autre manière de l’exprimer : il ne sert à rien de vouloir catégoriser ou définir rigoureusement ce qui est « précieux ». Car l’être humain est précisément ce qui confère la valeur — la plus essentielle de toutes. Lorsque les hommes changent, lorsque la richesse change, le jeu change aussi. C’est la même logique.
Alors, sur quoi ai-je investi ces dernières années ? Exclusivement sur ce que les jeunes apprécient. Je ne juge jamais ces choix selon mes propres valeurs. Par exemple, ma fille et ses amis font la queue pendant quatre heures pour boire un thé glacé. Comprenez-vous ce mode de marketing ? Selon mes critères personnels, attendre dix minutes pour un tel breuvage ne vaut pas le coup.
Mais cela n’a aucune importance : si les jeunes aiment cela, nous adaptons notre stratégie marketing en conséquence. C’est pourquoi ce type de marketing a explosé ces dernières années. Il ne faut plus vanter la sécurité, la qualité, la puissance du moteur ou la performance des freins d’une voiture. Il faut plutôt mettre en avant ses six écrans et sa capacité à jouer à des jeux vidéo. Pourquoi ? Parce qu’il faut répondre aux attentes des consommateurs. Certes, cela pose des problèmes, mais la perception des jeunes est différente.
Ces actifs n’auront bientôt plus aucune valeur
Cela implique également d’autres conséquences. Puisque le marché immobilier a atteint sa fin, et que la phase spéculative s’est terminée après 2018, je considère que les phases « logement » et « investissement » sont également révolues. Il ne reste désormais qu’une seule phase : celle du « logement », c’est-à-dire la satisfaction d’un besoin fondamental — se loger. Sans population, pas de besoin de logement.
Vous connaissez probablement l’histoire des bulles immobilières au Japon, en Corée du Sud, voire aux États-Unis. Quel est le sommet de ce processus ? La spéculation — une spéculation folle, où l’on paie des prix exorbitants pour des biens inutiles. Les résidences secondaires, les villas touristiques et les résidences pour retraités représentent le summum de la bulle.
Récemment, je me suis reposé à Chengdu. Savez-vous ce qui se passe actuellement dans cette ville ? Lors de la phase d’expansion, les habitants migrent vers les zones périphériques. Lors de la phase de contraction, ils reviennent vers les deuxième et troisième anneaux urbains. Pourquoi ? Parce que les quatre grands-parents de ma famille y vivent. Je dis cela sans détour : à l’avenir, les retraités ne choisiront pas les stations balnéaires ou les lieux de villégiature pour leur retraite, car les équipements publics y sont insuffisants. Ainsi, beaucoup de Chengduens ont quitté les deuxième et troisième anneaux pour s’installer à Lushan ou Luhu. Mais, vers 70 ans, ils reviennent dans les deuxième et troisième anneaux, attirés par l’ambiance vivante, les services de proximité et les infrastructures médicales. Si l’urbanisation continue, vous aurez encore des opportunités. Mais si elle stagne, les ressources publiques resteront concentrées dans les zones centrales.
Vous constaterez ainsi que, dans les moments les plus frénétiques de son histoire, le Japon a vu fleurir des appartements de ski, des résidences de vacances ou des appartements côtiers. Apparemment, les indices japonais des prix immobiliers sont revenus à leur niveau d’avant la bulle des années 1990. En réalité, la situation est fortement fragmentée : tout dépend du mot « logement ». Là où des habitants vivent réellement, les prix reviennent ; là où personne ne vit, ils ne reviendront jamais. Imaginons l’avenir selon la tendance démographique actuelle : dans les dix à quinze prochaines années, ces actifs seront totalement dépourvus de valeur. Certains objecteront : « Je peux les louer, et percevoir 100 à 150 yuans par mois. » Or, ce revenu ne couvre même pas l’usure du bien — c’est là tout le problème.
Cela touche également un autre domaine : les infrastructures. Un chiffre vous est peut-être inconnu : la population active principale — celle âgée de 24 à 45 ans — constitue aussi le principal groupe fiscal de la société. Sa proportion dans la population totale est cruciale : elle ne doit pas descendre en dessous de 25 %. Autrement dit, si moins d’une personne sur quatre paie des impôts, le problème est imminent.
Lorsque ce seuil est atteint, le pic des investissements en immobilisations apparaît, tout comme le pic de l’urbanisation.
Certains invoqueront les données japonaises pour illustrer le pic de l’urbanisation : à ce moment-là, l’indice semble encore progresser brièvement. Mais attention : à ce stade final, l’urbanisation ne progresse plus grâce à l’expansion des villes, mais à la disparition des zones rurales. Au Japon, la grande fusion administrative de l’ère Heisei — la disparition de nombreuses municipalités — a accru le taux d’urbanisation. En Chine, cela pourrait signifier que de nombreux villages seront complètement désertés, disparaîtront, et que le taux d’urbanisation augmentera mécaniquement.
Le résultat final est clair : les routes et les lignes ferroviaires menant aux zones rurales ne nécessiteront plus d’entretien. Il serait absurde de maintenir un service de bus pour cinq familles résidant dans un village, ou de construire six lignes de métro dans une ville dont la population est passée de 1 million à 800 000, puis à 600 000 habitants.
Revenons en 2008 : il y avait alors de la main-d’œuvre, et la croissance économique était forte. Tous les facteurs étaient réunis, et aucun investisseur ne doutait des retours futurs. C’est ainsi qu’est née la célèbre formule : « Pour devenir riche, construisez d’abord des routes. » Cette phrase est juste — à condition que deux facteurs restent constants : la population et la croissance économique.
Nos voisins japonais et coréens connaissent le même phénomène : après avoir atteint leur pic, les investissements en immobilisations chutent d’environ 50 %. Et quelle est la population correspondante ? Celle que j’ai mentionnée précédemment : la proportion de la population active principale et des principaux contribuables dans la population totale descend en dessous de 25 %. Comment maintenir alors nos finances publiques, nos réseaux de métro et nos infrastructures ? Dans les dix prochaines années, il est fort probable que nous ayons déjà atteint le pic des investissements en immobilisations.
Pour parler sans détour : si l’investissement immobilier revient à sa fonction fondamentale de « logement », la question devient : « Où sont les gens ? » Là où il y a des gens, il y a un besoin de logement. Et une fois revenu à cette fonction fondamentale, que se passe-t-il ? Une forte hétérogénéité apparaît : la différence entre logements anciens et récents devient extrême — comme pour les êtres humains. Les vieux immeubles délabrés ne seront plus sujets à des opérations massives de démolition. La démolition est en effet un produit typique des pics démographiques et du processus d’urbanisation. Une fois ce processus achevé, de nombreux vieux immeubles ne feront plus l’objet de démolitions à grande échelle. Que signifie cela ? Le coût d’entretien de ces immeubles anciens deviendra prohibitif. Une divergence extrême apparaîtra entre les prix des logements neufs et anciens — même dans une même zone. D’autres facteurs sociaux deviendront progressivement secondaires : les hôpitaux deviendront cruciaux, tandis que les écoles perdront de leur importance.
Aujourd’hui, la question est simple : achetez-vous une résidence dans une zone scolaire ou dans une zone hospitalière ? Réfléchissez-y bien. En Chine, les hôpitaux relèvent aussi des investissements publics, et il est fort improbable qu’un nouveau grand hôpital soit construit dans une ville déjà dotée d’une infrastructure sanitaire complète.
À ce stade, vous constaterez que les ressources limitées se concentrent dans les villes. Ainsi, le développement futur s’organisera autour de grands pôles urbains — sans aucune contestation possible. C’est là l’évolution démographique que nous observons actuellement.
Nous avons donc abordé la question de la population, celle de son lien avec l’immobilier, celle de ses implications pour nos choix d’investissement personnels, et même celle de ses répercussions sur les investissements en infrastructures et les dépenses publiques. Ce que je voulais surtout vous transmettre aujourd’hui, c’est l’importance capitale de l’analyse des variables cycliques majeures — des variables qui surviennent généralement une fois tous les dizaines d’années, mais qui, lorsqu’elles apparaissent, façonnent des dizaines d’années d’avenir. Merci à tous.
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